해안 도시의 집값이 비싼 이유는 해안가의 지리적 조건, 경제적 발전, 고급주거지 형성 등에 있다.
지리적 조건
해안가를 중심으로 고급주거지가 형성되기 쉽다.
워터프론트에 위치한 지역은 지형적 조건이 좋다.
온난한 기후
경제적 발전
유명한 관광지가 위치한 지역은 경제적으로 다양하게 발전
경제적 관점에서도 나쁘지 않은 은퇴지
고급주거지 형성
해안가를 중심으로 고급주거지가 속속 형성되면서 부자들의 거주지로 위상이 높다.
도심의 갑갑함에서 벗어나 바다를 보며 살 수 있다.
부자는 해안 도시로, 저소득층은 내륙 지역으로
해안가 도시, 임금 높고 학군 좋아 부유층 선호
기존 주거지 떠나는 저소득층은 내륙 공업도시로
도심 슬럼 지역이 고급 주택가로 변모하는 현상을 ‘젠트리피케이션’(Gentrification)이라고 한다. 젠트리피케이션 현상에 따라 낙후된 도심에 부유층이 몰리면서 임대료와 집값이 오르고 결국 기존 저소득층 주민은 타 지역으로 내몰리게 된다. 이 같은 젠트리피케이션 현상이 현재 전국 주택 시장에서 발생하고 있다. 부자는 해안가 도시로 이주하는 현상이 뚜렷한 반면 이로 인한 젠트리피케이션으로 기존 저소득층 주민은 내륙 지역으로 밀려나고 있다고 CBS 뉴스가 최근 보도했다.
부자들 해안가 대도시 선호
CBS 뉴스가 인터넷 주택 정보 업체 ’빌드줌’(Buildzoom)의 보고서를 인용한 보도에 따르면 부자들이 서부와 동부 구분 없이 해안가 대도시 지역으로 이주하는 현상이 나타나고 있다. 이미 살인적인 주택 가격으로 명성이 높은 LA, 뉴욕, 샌프란시스코, 시애틀 등의 해안가 도시가 부자들이 주로 선호하는 이주 지역이다.
부자들이 몰리면 집값 상승 현상이 나타나기 때문에 오른 주택 가격을 감당하지 못하는 기존 주민들은 타 지역으로 ‘강제’ 이주할 수밖에 없다. 이로 인해 부자 동네에는 부자가 더 몰리고 가난한 주민은 기존 주거지를 떠나야 하는 일종의 ‘소득 구분’(Income Sorting) 현상까지 나타나고 있다.
해안가 도시 학군 좋고 고임금 일자리 많아서
부자들이 해안가 도시를 선호하는 이유는 무엇보다도 주거 환경이 뛰어나기 때문이다. 해안가 도시 중 보스턴과 같이 우수 대학이 위치한 도시가 많고 우수 대학을 중심으로 첨단 직종과 같은 일자리 기회도 많이 제공되는 점이 부자들을 끌어들이고 있다. 해안가 도시의 특성상 이미 신규 주택 개발 부지가 고갈된 점도 부자들을 유치하는데 한몫하고 있다.
해안가 도시로 유입되는 인구 중에는 젊은 층도 상당수 포함되어 있다. 고소득 전문 직종에 종사하는 젊은 층은 샌프란시스코와 같은 해안가 도시를 선호하는데 주택 구입보다는 임대 위주의 거주 형태를 나타내고 있다. 해안가 도시로 이주하는 젊은 층 중에는 ‘맞벌이 부부’와 같은 복수 소득원 가구가 많아 살인적인 주택가와 임대료 감당이 가능하다.
저소득층은 내륙 공업 도시로
샌프란시스코로 유입되는 주민의 평균 소득은 지역을 떠나는 주민에 비해 약 1만 3,000달러가량 높다는 조사가 소득 구분의 좋은 예다. 부자들의 유입으로 기존 주거지를 떠나야 하는 저소득층은 주로 내륙 공업 도시로 유입되고 있다.
자동차 및 제조업 사양화로 쇠락한 공장 지대인 디트로이트와 피츠버그 등이 젠트리피케이션으로 기존 지역을 떠난 주민들이 주로 정착하는 지역이다. 이 지역에서도 소득
구분 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는데 신규 유입 주민의 소득이 이주 주민의 소득에 비해 약 5,000달러 낮은 것으로 조사됐다.
부자가 부자를 밀어내는 현상까지
보고서 작성에 참여한 UC 버클리 ‘터너 주택 개혁 센터’(Terner Center for Housing Innovation) 이시 로멤 박사는 “뉴욕과 같은 대도시에만 국한됐던 젠트리피케이션 현상이 이제 전국적인 현상으로 확산되고 있다”라고 CBS 뉴스와의 인터뷰에서 지적했다. 젠트리피케이션에 의한 피해자는 저소득층뿐만이 아니다.
주택 가격이 천정부지로 치솟고 있는 샌프란시스코의 경우 부자가 부자를 밀어내는 신종 젠트리피케이션 현상까지 나타나고 있다.
결국 초고소득자만 살아남게 되고 밀려난 주민들은 주택 임대를 전전하다가 기존 저소득층 주민과 마찬가지로 주택 가격이 낮은 인근 지역으로 이동하는 상황이 반복되고 있다고 보고서가 지적했다.
노동력 부족 등 부작용 우려
반면 고소득자 유입으로 샌프란시스코를 떠나야 하는 기존 주민들은 내륙 지역인 새크라멘토에 주로 정착하고 있다.
새크라멘토의 집값이 샌프란시스코에 비해 상대적으로 낮기 때문인데 새크라멘토에 정착하는 가구의 소득원 숫자 역시 샌프란시스코에 비해 적은 것으로 조사됐다.
노년층 부자들은 기후가 온화한 마이애미, 올랜도, 탬파와 같은 선 벨트 해안가 도시를 주거지로 선호하고 있다. 젠트리피케이션에 의한 소득 구분 현상이 심화되면 장점보다는 부작용이 더 우려된다.
부자들이 몰리는 지역의 경우 노동력 부족 현상이 나타날 수 있는데 특히 저임금 노동력 감소가 가장 우려된다. 또 부자 유입 도시의 경우 학군이 지속적으로 발전하는 반면 저소득층 유입 지역에서는 반대 현상이 나타나는 등 심각한 불균형 현상이 나타날 수 있다. 로멤 박사는 “이미 정치적으로 양극화 현상이 심각한 가운데 젠트리피케이션 현상까지 발생할 경우 심각한 ‘분극화 현상’(Polarization)이 나타날 수 있다”라고 CBS뉴스와의 인터뷰에서 지적했다.
해안지역에 발달한 도시
도시의 변천 도시는 인구가 집중되고 경제, 행정, 문화, 교통이 발달한 곳입니다. 옛날의 도시들은 큰 강 주변의 평야 지역에서 많이 발달하였습니다. 강 주변은 교통이 편리하고 물이 풍부해 사람이 모여 살기 좋았기 때문입니다. 또 농사가 잘되는 비옥한 강 주변의 평야엔 쓰고 남는 물건을 팔기 위한 시장도 많이 생겼고, 시장을 중심으로 사람들이 많이 모여서 도시가 커졌습니다.여러 도시들 중 해안지역에 발달한 도시가 있습니다. 우리나라의 여러 지역들 중 평야와 바다가 만나는 곳에서 도시가 발달하는 경우가 많은데, 이런 지역은 육지와 바다 양쪽 모두 접근하기에 편리하고 육지뿐 아니라 바다 쪽으로도 사람과 물자가 이동하기에 편리합니다. 그러므로 육지에서 나는 다양한 농산물과 바다에서 나는 각종 수산물이 모이게 되어 일찍부터 사람들이 모여들어 큰 도시가 발달하게 되었습니다.
해안지역에 발달한 도시들의 특징
첫째, 평지와 바다가 만나는 곳에서 도시가 발달합니다.
둘째, 해안가에 위치하고 있어 항구가 발달하였고 해상 교통을 편리하게 이용할 수 있습니다.
셋째, 큰 규모의 공항이 있어서 항공 교통을 편리하게 이용할 수 있습니다.
넷째, 바다가 가까이 있어서 수산 자원이 풍족합니다.
다섯째, 큰 산맥을 끼고 있지 않기 때문에 도로 교통이 잘 발달할 수 있습니다.
여섯째, 큰 강을 가까이 두고 있어서 생활 용수, 공업 용수 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.
The great American divide: U.S. poor are moving inland while the rich head for the coasts widening pockets of disparity across the country
Wealthier Americans are moving to the coast while poorer families relocate inland as affordable housing becomes more scarce in major metropolitan areas
It has the effect of continuing to drive up rent and mortgage prices in big cities
Eventually big cities could become unaffordable for all but the richest Americans
San Francisco is an example of this trend, with people who relocated to the city from 2005-2016 making an average of $12,650 more per year than those who are leaving, he said.
Americans moving to major metropolitan cities are increasingly richer than the people fleeing those cities, while those moving inland tend to be poorer than those moving away. The chart above shows (in blue) how much more people moving to major coastal cities are making, on average, than the people who are leaving those metropolitan areas. The cities in red show how much more people are making, on average, than the people fleeing those locations
By comparison, those who are moving to places like Detroit and Cleveland have average salaries up to $4,200 less than those who are fleeing those cities.
The problem is exacerbated by high housing costs in coastal cities, where demand is high, supply is low and 'homebuyers and renters in these metros compete with each other over a smaller housing stock, bidding up prices, and pushing out those who are the least financially able,' the study said.
The result is that lower income people are then deterred from moving to those cities, further exacerbating the problem and creating a never-ending cycle of rising prices for the wealthy who are left behind. Eventually these cities could become unaffordable for all but the wealthiest Americans.
'We're not willing to build enough to accommodate the people who want to live in these coastal cities,' Romem told DailyMail.com. 'That's not a choice that we're making without consequences. The consequence is long-term rising housing costs and another consequence is an (income) sorting process.'
People who migrate to these higher-cost metropolitan areas also typically have more people in their household who are earning money, making the big city lifestyle more realistic. Meanwhile, those who migrate out of those cities tend to come from single-income families.
The rich residents heading for the coasts are largely young, well-educated professionals who prefer renting to buying housing – in some cases with roommates.
For example, the people moving to Sacramento typically have fewer wage earners in their households compared to those who are leaving that metro area. Romem said this was likely because Sacramento is a 'key destination' for those fleeing the high costs of San Francisco.
On the other hand, the people who are increasingly being forced inland often include single-income families with less education who can no longer afford the high cost of city life.
This results in a potential brain drain in parts of middle America, making it harder for those regions to establish knowledge-based economies – or to create jobs that would help them hold onto more educated people.
Richer Americans are moving to the coasts while poorer families are relocating to the Rust Belt as part of a national gentrification trend that is dividing the haves and have-nots geographically. San Francisco (pictured) is an example of this trend, with people who relocated to the city from 2005-2016 making an average of
Richer Americans are moving to the coasts while poorer families are relocating to the Rust Belt as part of a national gentrification trend that is dividing the haves and have-nots geographically. San Francisco (pictured) is an example of this trend, with people who relocated to the city from 2005-2016 making an average of $12,650 more per year than those who are leaving
For example, Pittsburgh is home to multiple universities, but the students tend to leave the region after graduation, taking their education and higher earning potential with them to coastal cities.
Meanwhile, unskilled labor shortages could occur in the wealthier parts of the country, where low-income people increasingly can't afford to live.
The study bolsters findings of income inequality in another recent report that found U.S. CEOs made 312 times more than their average employees in 2017.
Average compensation for CEOs rose by 17.6 percent to $18.9 million last year – more than 58 times the 0.3 percent increase in pay that typical workers in those industries received, according to an analysis by Washington D.C.-based Economic Policy Institute.
That is dramatically higher than 1965's 20-to-1 ratio, and even beats out the 58-to-1 ratio of 1989 – and signals the country's income inequality problem is not going away any time soon.