02 매 매
| 제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 제564조(매매의 일방예약) ①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. ③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다. 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. 제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 제567조(유상계약에의 준용) 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. |
1. 매매의 의의
| 제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. |
① 매매는 채권 계약이고 낙성·쌍무·유상·불요식 계약이다
② 계약과 동시에 목적물과 대금을 서로 교부하는 현실 매매도 매매에 해당한다. 이 경우 채권 행위(매매에 대한 합의)와 물권 행위(물건의 인도)가 동시에 이루어진다.
③ 매매에 관한 민법 규정은 매매 이외의 유상계약 즉, 임대차, 상가·주택 임대차, 교환에도 준용된다(제567조).
2. 매매의 객체
① 매매는 '재산권'의 이전을 목적으로 한다. 따라서 매매의 객체는 물건뿐만 아니라 임차권이라 특허권, 지상권과 같은 권리도 매매의 객체가 될 수 있다
② 자기 소유가 아닌 타인 소유의 물건에 대한 매매도 가능하다.
| 제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. |
③ 매매의 목적물은 현존하지 않는 것이어도 무방하다. 따라서 신축 중인 건물처럼 장래에 성립하는 물건 또는 권리도 매매의 목적으로 할 수 있다(분양계약도 매매계약이다)
④ 매수인의 반대급부는 금전에 한한다. 금전이 아닌 다른 재산권을 반대급부로 약정하는 경우에는 교환에 해당한다.
| 제596조(교환의 의의) 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. |
매매의 성립
1. 매매계약의 성립
(1) 의사의 합치가 있을 것 = 당사자의 합의
∙ 일방이 재산권의 이전을, 타방이 대금의 지급을 약정함으로써 매매 성립
∙ 계약비용, 채무의 이행시기, 변제 장소 등에 관한 합의 없더라도 매매 성립 (판례)
(2) 재산권의 이전과 대금의 지급을 매매계약의 목적으로 할 것
∙ 재산권의 이전 ○ ┈ 물건의 이전 ☓
∙ 모든 재산적 가치가 있는 것 매매의 목적 ○ ┈ (ex) 물권・채권・공유지분・지적재산권뿐만 아니라, 고객관계・기업비밀・Know-How・상표・상호 등도 가능
∙ 타인의 물건일지라도 담보책임이 문제 될 뿐 (569 이하) → 매매의 목적 가능
∙ 대금의 지급
∙ 금전 이외의 다른 물건 or 권리의 이전을 약정하는 것 → 매매 ☓, 교환 ○
∙ 대금은 강제 통용력 있는 통화를 요구하는 것 ☓ → ∴ 외국의 화폐로 지급하는 것도 유효
∙ 다만, 현재통용되지 않는 화폐, 즉 조선시대의 엽전이나 일제강점기의 통화로 지급되는 계약은 매매가 아니고 교환이 됨을 주의
∙ 매매목적물과 대금을 반드시 그 계약 체결 당시에 구체적으로 특정되어 있을 필요는 없음
∙ 사후라도 이를 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 足 (대판 84다카2454)
(3) 현실 매매
∙ 계약과 동시에 목적물과 대금을 서로 교부하는 것 → 채권 행위와 물권 행위가 하나의 행위로 합체되어 행하여지는 것일 뿐, 그 성질은 매매 (통설)
B. 매매의 성립에 관한 특칙
∙ 매매의 예약, 계약금 (체약금), 매매계약비용의 부담 등이 해당 ⇒ 이들 및 매매에 관한 절 All 유상계약에 준용
2. 매매의 예약
| 제564조(매매의 일방예약) ①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. ③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다. |
(1) 예약의 개념
① 예약이란 장차 본 계약을 체결할 것을 미리 약속하는 것을 말하며 본계약에 대응하는 개념이다. 예) 식당 예약 → 음식 주문(본계약)
② 예약은 장차 이행할 것을 약정하는 것이므로 언제나 채권 행위이다. 즉 예약은 양 당사자가 본계약을 체결할 의무를 부담하는 행위이다.
(2) 예약의 성립요건
① 예약 자체는 하나의 채권 계약이다. 따라서 청약과 승낙이라는 두 개의 대립된 의사표시가 합치함으로써 성립한다.
☆ 매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로 적어도 일방 예약이 성립하려면 그 예약에 터 잡아 맺어질 본계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전 방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.
(3) 예약의 종류
① 일방 계약, 쌍방계약 :예약 완결권을 일방만이 가지면 일방 계약, 쌍방이 가지면 쌍방계약이라 한다
② 민법상 예약은 당사자의 특별한 의사표시가 없는 한 일방 계약으로 추정한다.
(4) 예약 완결권
①예약 완결권이란 예약권자가 예약자에게 매매 완결의 의사표시를 할 수 있는 권리를 말한다.
② 예약 완결권은 형성권이다. 즉, 예약권자가 예약자(예약 상의 의무자)에게 예약 완결의 의사표시를 함과 동시에 본 계약인 매매계약이 성립한다. 행사기간은 10년(제척기간)이며, 예약자는 상대방에게 행사 여부에 대해 최고할 수 있고 확답하지 않는 경우 예약의 효력은 상실된다.
☆[2] 매매의 일방 예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.
[3] 제척기간에 있어서는 소멸시효와 같이 기간의 중단이 있을 수 없다.
☆가. 매매의 일방 예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.
나. 제척기간은 권리자로 하여금 당해 권리를 신속하게 행사하도록 함으로써 법률관계를 조속히 확정시키려는 데 그 제도의 취지가 있는 것으로서, 소멸시효가 일정한 기간의 경과와 권리의 불행사라는 사정에 의하여 권리 소멸의 효과를 가져오는 것과는 달리 그 기간의 경과 자체만으로 곧 권리 소멸의 효과를 가져오게 하는 것이므로 그 기간 진행의 기산점은 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 권리가 발생한 때이고, 당사자 사이에 매매예약 완결권을 행사할 수 있는 시기를 특별히 약정한 경우에도 그 제척기간은 당초 권리의 발생일로부터 10년간의 기간이 경과되면 만료되는 것이지 그 기간을 넘어서 그 약정에 따라 권리를 행사할 수 있는 때로부터 10년이 되는 날까지로 연장된다고 볼 수 없다.
③ 예약 완결권은 가등기(순위 보전)할 수 있다. 등기하면 제삼자에게 대항할 수 있다.
④ 매매예약은 채권담보 수단으로 활용되고 있다. ⇒ 갑이 을에게 1억 원을 대여하고 이를 담보하기 위하여 매매예약(계약)을 체결하고 예약 완결권을 가등기한다. 만일 을이 대여금을 갚지 않는 경우 갑은 매매예약 완결권을 행사한다. 이렇게 되면 즉시 매매계약이 성립하고 1억 원은 매매대금으로 전환되어 갑에게 소유권 이전등기청구권이 발생한다.
⑤예약 완결권의 상대방 : 매매의 예약을 한 상태에서 예약의 목적물이 제삼자(양수인)에게 양도된 경우 예약 완결권은 완결권자가 목적물의 양수인이 아니라 '예약 당시의 소유자(목적물의 양도인)'에게 행사하여야 한다.
3. 계약금
| 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
(1) 계약금의 정의
① 계약을 체결함에 있어서 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 상대방에게 교부한 금전 기타 유가물을 말한다.
② 매매에서 매수인의 반대급부는 금전에 한한다. 따라서 계약금은 대금의 일부가 아니다.
③ 따라서 계약금을 교부한 후에 생긴 계약해제권을 행사하지 아니한 채 계약이 이행되면 계약금은 상대방에게 돌려주는 것이 원칙이다. 다만, 금전으로 계약금이 지불되었을 때에는 대금의 일부에 충당할 수 있다.
(2) 계약금의 성질 - 증약금, 해약금, 위약금, 위약벌의 구분
① 계약금은 계약 체결의 증거로서의 의미를 갖는 증약금의 성질을 가지고 있다.
② 해약금이란 당사자 간에 해제권을 미리 보류하고 교부한 계약금을 말한다. 즉 계약금은 계약의 해제를 보류하는 작용을 하는 해약금의 성질을 갖는다. 계약금을 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 민법은 당사자 간에 아무런 특약이 없이 교부한 계약금은 해약금으로 추정한다.
③ 당사자 간에 교부한 계약금은 '정당한 이유가 없어도' 임의로 계약금을 포기하고 주계약을 해제할 수 있다는 점에서 미리 해약권을 잠정적으로 보류해둔 것이다. 이 점에서 '채무불이행'을 원인으로 해제 처리할 수 있는 법정 해제권과는 다르다.
④ 위약금이란 당사자 간에 계약내용대로 이행의 확보를 위하여 교부한 금전을 말한다. 계약금을 위약금으로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진다. 즉 계약금이 위약금이 되려면 반드시 위약금 특약이 있어야 한다. 계약금을 위약금으로 하는 특약이 있는 상태에서 일방의 채무불이행으로 계약이 해제된 경우 계약금은 위약금으로 상대방에게 몰수된다. 이때 실제 손해가 계약금을 초과한다 하더라도 그 초과 부분을 따로 청구할 수 없다.
| 제398조(배상액의 예정) ①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. ②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다. ④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다. ⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다. |
☆ 유상계약을 체결함에 있어서 계약금 등 금원이 수수되었다고 하더라도 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것으로 볼 수 있을 뿐이고, 그와 같은 특약이 없는 경우에는 그 계약금 등을 손해배상액의 예정으로 볼 수 없다.
⑤ 위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정하는 것으로서 손해배상의 예정과 다르다. 위약금이 위약벌로 해석되기 위하여는 특별한 사정이 주장·입증되어야 하는바 위약금을 위약벌로 하기로 하는 특약이 인정되는 경우에는 위약벌 금액과 별도로 손해배상을 청구할 수 있다. 다만, 위약벌 금액에 대해서는 법원이 그 액을 직권으로 감액할 수는 없고 과도하게 무거울 때에는 민법 제103조 위반으로 무효가 된다.
☆ 도급계약서 및 그 계약내용에 편입된 약관에 수급인의 귀책사유로 인하여 계약이 해제된 경우에는 계약보증금이 도급인에게 귀속한다는 조항이 있을 때 이 계약보증금이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지는 도급계약서 및 위 약관 등을 종합하여 구체적 사건에서 개별적으로 결정할 의사 해석의 문제이고, 위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로 위약금이 위약벌로 해석되기 위하여는 특별한 사정이 주장·입증되어야 하는바, 당사자 사이의 도급계약서에 계약보증금 외에 지체상금도 규정되어 있다는 점만을 이유로 하여 계약보증금을 위약벌로 보기는 어렵다.
☆ 위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정하는 것으로서 손해배상의 예정과 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수 없고, 다만 의무의 강제로 얻는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다.
⑥ 계약금 규정은 매매뿐만 아니라 유상계약인 임대차에도 적용된다
(3) 계약금 계약과 약정해제권
① 계약금 계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 요물 계약에 해당한다. 따라서 단지 계약금을 지급하기로 한 약정만 한 상태에서는 계약금으로서의 효력이 생기지 않는다. ⇒ 요물 계약의 특성상 계약금의 전부를 지급해야 계약금 계약이 성립한다.
② 계약금 계약이 성립하지 않은 상태에서 계약금을 줄 의무도 없다. 계약금을 지급하지 않는다고 하여 채무불이행이 성립하지 않는다.
③ 계약금 계약은 매매계약의 일부가 아니라 독립한 계약이다.
④ 계약금 계약은 매매계약의 종 된 계약이다.
⑤ 계약금 계약은 매매계약과 동시에 할 필요가 없다.
⑥ 주된 계약과 더불어 계약금을 전부 교부하여 계약금 계약이 성립하면 제565조 규정에 따라 일방이 이행 착수 전에 임의로 계약을 해제할 수 있다. 단지 계약금을 지불하기로 약정만 한 단계에서는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않는다.
☆계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 다만 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 임의 해제를 할 수 있기는 하나, 계약금 계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다고 할 것이다. 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금 약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다
☆매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다
⑦ 일방이 계약의 일부 이행에 착수한 경우 계약을 해제할 수 없다. 일방은 매매 쌍방 중 어느 일방을 말한다. 즉, 매매 쌍방 중 어느 일방이 일부 이행에 착수한 경우 어느 일방도 쌍방의 합의 없이 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 없다.
☆민법 제565조 제1항에서 말하는 당사자의 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고, 상대방이라 국한하여 해석할 것이 아니므로, 비록 상대방인 매도인이 매매계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인은 민법 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다
⑧ 이행의 착수 : 객관적으로 인식할 수 있을 정도로 채무이행 행위의 '일부를 이행'하거나 이행에 필요한 '전제 행위'를 하는 것을 말하며, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.
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이행착수에 해당하는 경우
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이행착수에 해당하지 않는 경우
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매수인이 중도금의 일부를 이행한 경우
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이행의 준비를 한 경우
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매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도한 경우
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매도인이 매수인에게 계약의 이행을 최고하고 대금지급을 구하는 소송을 제기하여 승소판결 받은 것
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중도금을 미리 지급한 경우
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잔금을 준비하여 등기절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 행위
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매수인이 토지거래허가를 신청하여 허가를 얻은 경우
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매도인이 건물을 공실상태로 인도하여야 한다는 약정을 이행하기 위하여 건물임차인에게 해지통지를 한 경우
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☆매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행 행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제 행위를 하는 경우를 말한다
☆ 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 '당사자 일방이 이행에 착수할 때까지'로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지함에 있다 할 것이고, 여기서 '당사자 일방이 이행에 착수'하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행 행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제 행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.
☆ 매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제삼자에 대한 대여금 채권을 양도하기로 약정하고, 그 자리에 제삼자도 참석한 경우, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수하였으므로, 매도인은 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 없다
☆ 매수인이 중도금 및 잔금 액수를 초과하는 금원이 예치되어 있는 예금통장의 사본을 제시한 것은 중도금 및 잔금의 준비에 불과할 뿐 적법한 이행 제공이라고 할 수 없다
☆국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할 관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인으로서는 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
⑨ 계약금 해제의 방법 : 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(구두 제공이 아니라 현실 제공하여야 한다)
☆ 가. 매매 당사자 사이에 수수된 계약금에 대하여 매수인이 위약하였을 때에는 이를 무효로 하고 매도인이 위약하였을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정이 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 계약금은 민법 제398조 제1항 소정의 손해배상액의 예정의 성질을 가질 뿐 아니라 민법 제565조 소정의 해약금의 성질도 가진 것으로 볼 것이다.
나. 매매 당사자 간에 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우에 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 계약해제 의사표시 이외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 아니한다 하여 이를 공탁하여야 유효한 것은 아니다 ⇒ 다만, 실무적으로 증거를 남기기 위해 공탁한다.
⑩ 계약금 해제의 효과 : 계약의 "소급적 소멸"만... 계약관계를 소멸케 하는 점은 보통의 해제와 같으나, 일방의 이행 착수 전에 행하여지므로 원상 복회복 의무는 발생하지 않으며, 채무불이행을 원인으로 한 것도 아니어서 상대방에게 손해배상을 청구할 수 없다(제565조 제2항)
⑪ 계약금이 교부된 경우에도 일방의 채무불이행(예:매수인의 잔금 불이행)을 원인으로 하는 법정 해제권 행사에 아무런 영향을 미치지 않는다.
⑫ 제565조 약정해제권은 임의규정에 해당한다. 계약금 포기에 의한 계약해제권을 배제하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다.
☆민법 제565조의 해약권은 당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에 한하여 인정되는 것이고, 만일 당사자가 위 조항의 해약권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다
⑬ 매수인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제되는 경우에는 위약금 약정을 두지 않고, 매도인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제된 경우에 대해서만 위약금 약정을 두 경우, 매도인에 대한 위약금 규정이 있다고 하여 공평의 원칙상 매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되는 경우에도 매도인의 귀책사유로 인한 해제의 경우와 마찬가지로 매수인에게 위약금 지급의무가 인정되는 것은 아니다.
[1] 가계약에서 “매수인은 가계약일로부터 10일 이내에 본계약을 체결하기로 하고 만약 불이행 시는 본계약을 무효로 하고, 매수인은 어떤 이의도 민·형사상의 문제를 제기할 수 없다”고 약정한 경우, 이 약정내용만으로는 매수인의 계약 불이행 시 이미 지급한 가계약금의 반환청구를 포기하기로 하는 위약금 약정이 있었던 것으로 볼 수 없다
[2] 매수인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제되는 경우에는 위약금 약정을 두지 않고, 매도인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해제된 경우에 대해서만 위약금 약정을 두었다 하더라도 그 위약금 약정이 무효로 되는지 여부는 별론으로 하고, 매도인에 대한 위약금 규정이 있다고 하여 공평의 원칙상 매수인의 귀책사유로 매매계약이 해제되는 경우에도 매도인의 귀책사유로 인한 해제의 경우와 마찬가지로 매수인에게 위약금 지급의무가 인정되는 것은 아니다.
4. 매매계약 비용의 부담
| 제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. |
① 매매계약에 관한 비용 : 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 토지의 측량비용, 감정평가비용, 계약서 작성비용 등이 여기에 해당한다. 이 규정은 임의규정이므로 이와 달리 일방이 계약비용을 부담하기로 하는 약정은 유효하다.
② 등기비용 : 계약비용이 아니라 매도인의 소유권 이전 채무의 이행에 소요되는 비용으로서, 원칙적으로 매도인이 부담해야 하나 거래관행상 매수인이 부담한다.
☆환매특약이 있는 매매계약을 체결함에 있어 매수인 앞으로 소유권 이전등기를 할 때 소유권 이전등기비용은 통상적으로 매수인이 부담한다.
매매의 효력
| 제568조(매매의 효력) ①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. ②전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다. 제585조(동일기한의 추정) 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다. 제586조(대금지급장소) 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다. 제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다. 제588조(권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권) 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다. 제589조(대금공탁청구권) 전조의 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다. |
1. 매도인의 권리·의무
| 제568조(매매의 효력) ①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. ②전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다. 제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다. 제588조(권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권) 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다. 제589조(대금공탁청구권) 전조의 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다. |
① 완전한 재산권 이전 : 매매의 목적물인 부동산에 저당권, 가압류 등 제한물권의 등기가 되어있다면 그 등기로 말소하여 주어야 한다.
② 특약이 없는 한 종물 또는 종 된 권리도 함께 이전하여야 한다
③ 부동산의 매매계약이 체결된 경우 매도인의 소유권 이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행의 관계에 있다.
④ 가압류 등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권 이전등기 의무와 아울러 가압류 등기의 말소 의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다
☆ 부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권 이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행의 관계에 있는 것이 원칙이고, 이 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권 이전등기의무를 지는 것이므로 매매목적 부동산에 가압류 등기 등이 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기도 말소하여 완전한 소유권 이전등기를 해 주어야 하는 것이고, 따라서 가압류등기 등이 있는 부동산의 매매계약에 있어서는 매도인의 소유권이전등기 의무와 아울러 가압류 등기의 말소 의무도 매수인의 대금지급의무와 동시이행 관계에 있다고 할 것이다.
⑤ 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다.
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과실의 귀속
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인도 전
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인도 후
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매도인. 다만, 대금지급 완료했다면 매수인
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매수인. 대금을 지급하지 않았다하더라도 매수인(다만, 이자 지급)
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⑥매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 이 경우 매도인은 상당한 담보를 제공하고 대금의 공탁을 청구할 수 있다.
☆ 특별한 사정이 없는 한 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하나, 매매목적물의 인도 전이라도 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다.
☆ 부동산 매매에 있어 목적 부동산을 제삼자가 점유하고 있어 인도받지 아니한 매수인이 명도소송 제기의 방편으로 미리 소유권 이전등기를 경료받았다고 하여도 아직 매매대금을 완급하지 않은 이상 부동산으로부터 발생하는 과실은 매수인이 아니라 매도인에게 귀속되어야 한다
☆ 민법 제587조에 의하면, 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다고 규정하고 있는바, 이는 매매 당사자 사이의 형평을 꾀하기 위하여 매매목적물이 인도되지 아니하더라도 매수인이 대금을 완제한 때에는 그 시점 이후의 과실은 매수인에게 귀속되지만, 매매목적물이 인도되지 아니하고 또한 매수인이 대금을 완제하지 아니한 때에는 매도인의 이행지체가 있더라도 과실은 매도인에게 귀속되는 것이므로 매수인은 인도의무의 지체로 인한 손해배상금의 지급을 구할 수 없다.
2. 매수인의 권리·의무
| 제467조(변제의 장소) ①채무의 성질 또는 당사자의 의사표시로 변제장소를 정하지 아니한 때에는 특정물의 인도는 채권성립당시에 그 물건이 있던 장소에서 하여야 한다. ②전항의 경우에 특정물인도 이외의 채무변제는 채권자의 현주소에서 하여야 한다. 그러나 영업에 관한 채무의 변제는 채권자의 현영업소에서 하여야 한다. 제585조(동일기한의 추정) 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다. 제586조(대금지급장소) 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다. 제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다. 제588조(권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권) 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다. |
① 대금지급 의무 : 매도인의 완전한 재산권 이전 의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행 관계에 있다.
② 이자의 지급 : 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다(제587조).
③ 대금지급 장소 : 대금지급의 장소에 관하여 특약이나 관습이 없으면 지참 채무의 원칙에 의하여 매도인의 현주소에서 이를 지급하여야 한다(제467조 제2항). 다만, 매매목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도 장소에서 이를 지급하여야 한다(제586조).
⇒ 자동차를 서울역에서 인도와 동시에 잔금을 치르기로 약정하면 자동차의 인도 장소(서울역)에서 잔금을 지급하여야 한다.
④ 대금지급 기일 : 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다(제585조).
⑤ 대금지급 거절권 : 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그러하지 아니하다. ⇒ 예:등기상 소유자는 계약상 매도자인 아들로 되어 있으나, 엄마가 사실은 자기 소유라고 주장하고 나선 경우
☆매매계약을 맺은 후에야 등기부상 매매목적물이 매도인의 소유가 아닌 것이 발견되었다면 매수인은 경우에 따라서는 민법 588조에 의하여 중도금의 지급을 거절할 수 있고 그렇지 않다고 하더라도 계약에 있어서의 형평의 원칙이나 신의성실의 원칙에 비추어 선행 의무에 해당하는 중도금 지급의무라 하더라도 그 지급을 거절할 수 있다.
매도인의 담보책임
| 제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. 제570조(동전-매도인의 담보책임) 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다. 제571조(동전-선의의 매도인의 담보책임) ①매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다. 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다. ③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다. 제573조(전조의 권리행사의 기간) 전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다. 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다. 제577조(저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임) 전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다. 제578조(경매와 매도인의 담보책임) ①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. 제579조(채권매매와 매도인의 담보책임) ①채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다. ②변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. 제581조(종류매매와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다. ②전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다. 제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. 제583조(담보책임과 동시이행) 제536조의 규정은 제572조 내지 제575조, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다. 제584조(담보책임면제의 특약) 매도인은 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다. |
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구분
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유형
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계약해제
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손해배상 청구
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대금감액 청구
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기간
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매수인
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매도인
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매수인
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매수인
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물건의 하자
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특정물의 하자
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선의, 무과실
- 계약의 목적을 달성할 수 없을때
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선의, 무과실
- 계약의 목적을 달성할 수 있을때
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안 날로부터 6월
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종류물의 하자
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권리의 하자
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전부 타인권리
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선의, 악의
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선의
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선의
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제한없다
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일부 타인권리
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선의
- 잔존한 부분만이면 매수하지 않앗을 때
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선의
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선의, 악의
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1년
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수량부족
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선의
- 잔존한 부분만이면 매수하지 않앗을 때
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선의
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선의
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1년
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용익권의 제한
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선의
- 계약의 목적을 달성할 수 없을때
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선의
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1년
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저당권의 실행
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선의, 악의
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선의, 악의
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제한 없다
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경매
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권리의 하자에만 성립, 물건의 하자에는 불성립
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1. 담보책임의 개념
(1) 담보책임 이란?
① 매수인이 취득하는 물건 또는 권리에 하자가 있을 경우 매도인이 매수인에게 부담하는 책임을 말한다
② 담보책임에 관한 규정은 매매 이외의 유상계약에도 준용한다(제567조). 따라서 교환, 임대차에도 담보책임의 규정이 준용된다.
(2) 법적 성질
① 담보책임은 재산권에 하자가 있는 경우 당사가 간에 담보책임을 인정하는 약정이 없어도 재산권에 하자가 있으면 법률이 인정하는 법정 책임에 해당한다.
② 담보책임은 하자발생에 관해 과실이 있든 없든 인정되는 무과실 책임이다
③ 담보책임 규정은 강행규정이 아니라 임의규정이다. 따라서 당사자 간에 담보책임을 면제, 배제, 감경하는 특약을 유효하게 할 수 있다. 다만, 매도인이 하자를 '알고 고지하지 아니한 경우'에는 면제 특약이 있어도 매도자는 하자에 대하여 책임을 면할 수 없다(제584조)
(3) 담보책임의 내용
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물건의 하자
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특정물의 하자
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종류물의 하자
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권리의 하자
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전부 타인권리
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일부 타인권리
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수량부족
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용익권의 제한
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저당권의 실행
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경매에서의 담보책임
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권리의 하자에만 성립, 물건의 하자에는 불성립
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2. 물건의 하자
| 제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. 제581조(종류매매와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다. ②전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다. 제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다. 제583조(담보책임과 동시이행) 제536조의 규정은 제572조 내지 제575조, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다. |
(1) 특정물의 하자
① 주택을 매입하였는데 계약 성립 당시에 건물에 균열, 누수가 있는 것을 모르고 매수한 경우, 매수인은 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때는 계약을 해제할 수 있다. 비록 주택에 하자가 있긴 하나 '목적을 달성할 수 있는 때(경미한 하자의 경우)'는 손해배상만 청구할 수 있다.
- 중대한 하자로 인하여 매매의 목적을 달성할 수 없을 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다
- 경미한 하자의 경우 매수인은 계약을 해제할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있다.
☆ 매도인이 매수인에게 기계를 공급하면서 당해 기계의 카탈로그와 검사성적서를 제시하였다면, 매도인은 그 기계가 카탈로그와 검사성적서에 기재된 바와 같은 정도의 품질과 성능을 갖춘 제품이라는 점을 보증하였다고 할 것이므로, 매도인이 공급한 기계가 매도인이 카탈로그와 검사성적서에 의하여 보증한 일정한 품질과 성능을 갖추지 못한 경우에는 그 기계에 하자가 있다고 보아야 한다.
② 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다
③ 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 한다.
☆매매의 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질·성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매매된 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것이나, 다만 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 할 것이다.
④ 매수인은 계약 성립 당시에 목적물에 하자가 있다는 사실을 모르고 무과실이어야 한다. 매수인이 물건의 하자를 인지하여 알고 매입한 경우에는 매도인에게 담보책임을 물을 수 없다.
⑤ 물건의 하자에 관하여 매수인이 담보책임을 물을 수 있는 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다(제척기간)
☆민법 제582조 소정의 매수인의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있고, 재판 외에서의 권리행사는 특별한 형식을 요구하는 것이 아니므로 매수인이 매도인에 대하여 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 하자의 보수 또는 손해배상을 구하는 뜻을 표시함으로써 충분하다.
⑥ 경매에서의 물건의 하자로는 매도인(채무자)에게 담보책임을 물을 수 없다(제580조 제2항). 경매에서 권리의 하자가 있는 경우에는 제570조부터 제577조 담보책임에 관한 규정을 준용한다.
| 제578조(경매와 매도인의 담보책임) ①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. |
⑦ 매도인의 담보책임으로 매수인이 계약을 해제하는 경우 매도인의 매매대금반환과 매수인의 매매목적물 반환은 동시이행관계에 있다.
- 경미한 하자의 경우 매수인은 계약을 해제할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있다.
- 매수인은 계약의 해제를 하지 아니하고 '하자 없는 물'건을 청구할 수도 있다.
② 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하여야 한다.
③ 매수인은 계약 성립 당시에 목적물에 하자가 있다는 사실을 모르고 무과실이어야 한다. 매수인이 물건의 하자를 인지하여 알고 매입한 경우에는 매도인에게 담보책임을 물을 수 없다.
④ 물건의 하자에 관하여 매수인이 담보책임을 물을 수 있는 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다(제척기간)
3. 권리의 하자
(1) 전부 타인권리의 매매
| 제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. 제570조(동전-매도인의 담보책임) 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다. 제571조(동전-선의의 매도인의 담보책임) ①매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다. |
① 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다(제569조). 즉 타인 소유의 아파트에 대해 매도하는 매매계약을 체결한 경우 그 계약이 무효인 것은 아니고, 매도인이 해당 물건을 매수하여 매수인에게 소유권을 이전하여 주면 되는 것이다
② 다만, 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 선의·악의에 관계없이 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다. 즉 매수인은 선의인 경우에만 손해배상을 청구할 수 있다. 악의의 매수인은 계약을 해제할 수는 있지만 손해배상을 청구할 수 없다.
③ 매도인이 그 권리를 취득하여 이전할 수 없는 경우 매수인이 부담하는 손해는 불능 당시를 기준으로 하여 계약이 완전히 이행된 것과 동일한 경제적 이익, 즉 이행이익에 상당하는 금액이다.
☆타인의 권리를 매매한 자가 권리이전을 할 수 없게 된 때에는 매도인은 선의의 매수인에 대하여 불능 당시의 시가를 표준으로 그 계약이 완전히 이행된 것과 동일한 경제적 이익을 배상할 의무가 있다.
④ 매도인이 계약 당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 즉, 매수인이 선의인 경우, 선의의 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.
⑤ 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다. 즉, 매수인이 악의인 경우, 선의의 매도인은 손해를 배상하지 않고 계약을 해제할 수 있다.
⑥ 전부 타인권리의 매도인의 담보책임에 대한 기간의 제한은 없다.
(2) 일부 타인권리의 매매
| 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다. ③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다. 제573조(전조의 권리행사의 기간) 전조의 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. |
① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 선의·악의를 불문하고 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
② 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다.
③ 선의의 매수인은 감액 청구 또는 계약해제 외에 이행이익에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 즉, 매수인이 계약을 유지하고자하는 경우 선의의 매수인은 수량 부족분만큼의 대금 감액을 청구하고 별도로 손해배상도 청구할 수 있고, 목적을 달성할 수 없는 경우 선의의 매수인은 계약을 해제하고 별도로 손해배상을 청구할 수 있다.
④ 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
(3) 수량 부족·일부멸실
| 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다. |
① 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. 즉, 선의인 경우에만 대금 감액 청구할 수 있다.
② 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다.
③ 선의의 매수인은 감액 청구 또는 계약해제 외에 이행이익에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 즉, 매수인이 계약을 유지하고자하는 경우 선의의 매수인은 수량 부족분만큼의 대금 감액을 청구하고 별도로 손해배상도 청구할 수 있고, 목적을 달성할 수 없는 경우 선의의 매수인은 계약을 해제하고 별도로 손해배상을 청구할 수 있다.
④ 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다. 악의의 경우에는 계약의 해지나 대금 감액 청구, 손해배상의 청구를 할 수 없다.
☆ 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 일정한 면적이 있는 것으로 믿고 매도인도 그 면적이 있는 것을 명시적 또는 묵시적으로 표시하며, 나아가 계약 당사자가 면적을 가격을 정하는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고, 그 객관적 수치를 기준으로 가격을 정하는 경우라면 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데에 주안을 두고, 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우에 속하므로 민법 제574조에 정한 '수량을 지정한 매매'에 해당한다.
☆ 부동산 매매계약에 있어서 실제 면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량 지정 매매에 해당할 때에 한하여 민법 제574조, 제572조에 의한 대금 감액청구권을 행사함은 별론으로 하고, 그 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 일반 부당이득 반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약 체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다.
⇒ 수량 지정 매매에 해당하는 경우에는 제574조 법규정에 따른 대금 감액청구권을 행사하면 되고, 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 부당이득 반환을 청구하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 계약 체결상의 과실책임을 물을 수 없다.(계약 체결상의 과실책임은 원시적 전부 불능의 경우에 적용된다)
(4) 용인권의 제한
| 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. |
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 목적을 달성할 수 있는 경우에는 선의의 매수인은 손해배상만을 청구할 수 있다. ⇒ 1억 원의 전세권의 제한이 있는 집을 매수하면서 전세 끼고 집을 매수한 경우에는 전세권의 존재를 알고 집값에서 1원을 빼고 집을 매입한 것이므로 매수인은 이를 이유로 담보책임을 물을 수 없다.
② 1항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차 계약이 있는 경우(또는 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우)에 준용한다.
③ 1,2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
(5) 저당권의 실행
| 576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다. 제577조(저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임) 전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다. |
① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 선의·악의를 불문하고 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
② 매수인의 출재로 저당 채무를 변제하여 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 출재액의 상환과 손해배상을 청구할 수 있다.
③ 매도인의 담보책임에 대한 매수인의 권리 행사기간에는 제한이 없다.
④ 저당권이 '설정'만 된 상태에서는 제576조의 담보책임을 물을 수 없다. 즉, 아직 저당권을 '실행'하기 전까지는 담보책임이 전혀 문제 되지 않는다. 설정된 저당권이 실행되어 매수인이 소유권을 잃게 되는 때에 비로소 제576조의 책임문제가 발생한다.
☆매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 민법 제576조 제1항의 규정에 의하여 매매계약을 해제할 수 있지만, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 것으로 매매대금의 지급에 갈음하기로 약정한 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제576조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하므로, 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 중 일부만을 인수한 경우 매도인으로서는 자신이 부담하는 피담보채무를 모두 이행한 이상 매수인이 인수한 부분을 이행하지 않음으로써 근저당권이 실행되어 매수인이 취득한 소유권을 잃게 되더라도 민법 제576조 소정의 담보책임을 부담하게 되는 것은 아니다.
⑤ 제576조의 담보책임 규정은 '가등기에 기한 본등기로 매수인이 소유권을 잃은 경우'와 '가압류에 기한 강제집행으로 매수인이 소유권을 잃은 경우'에 준용된다.
☆가등기의 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 그 부동산의 소유권을 상실하게 된 때에는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 경우 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 같은 조 소정의 담보책임을 진다고 보는 것이 상당하고 민법 제570조에 의한 담보책임을 진다고 할 수 없다.
☆가압류 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 후 가압류에 기한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실하게 되었다면 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 매수인은 같은 조 제1항에 따라 매매계약을 해제할 수 있고, 같은 조 제3항에 따라 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다.
(6) 경매와 담보책임 : 경매에서는 권리의 하자에만 담보책임을 인정하고 물건의 하자에는 담보책임 인정 x
| 제578조(경매와 매도인의 담보책임) ①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. |
① 경매에서 담보책임을 인정되려면 경매 자체가 유효한 경매여야 한다
☆ 경락인이 강제경매절차를 통하여 부동산을 경락받아 대금을 완납하고 그 앞으로 소유권 이전등기까지 마쳤으나, 그 후 강제경매절차의 기초가 된 채무자 명의의 소유권 이전등기가 원인무효의 등기이어서 경매 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못하게 된 경우, 이와 같은 강제경매는 무효라고 할 것이므로 경락인은 경매 채권자에게 경매대금 중 그가 배당받은 금액에 대하여 일반 부당이득의 법리에 따라 반환을 청구할 수 있고, 민법 제578조 제1항, 제2항에 따른 경매의 채무자나 채권자의 담보책임은 인정될 여지가 없다
② 경매의 경우에는 경락인은 전 8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금 감액의 청구를 할 수 있다.
③ 경매에서 원칙적으로 손해배상 청구는 인정되지 않는다(기본적으로 경매는 채무자의 의사에 의한 것이 아니라 채권자의 신청에 의하여 법원에서 진행된 것이다). 다만 제578조 제3항에 따라 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.
④ 경매에서 담보책임의 1차 책임은 채무자가 진다. 따라서 채무자에게 자력이 있는 경우에는 경락인은 채무자(매도인)에게 경매에 의한 매매계약의 해제 또는 대금 감액을 청구할 수 있다. 다만, 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
⑤ 경매에서 담보책임을 부담하는 자에는 채무자뿐만 아니라 물상보증인도 포함된다.
☆ 민법 제578조 제1항의 채무자에는 임의경매에 있어서의 물상보증인도 포함되는 것이므로 경락인이 그에 대하여 적법하게 계약해제권을 행사했을 때에는 물상보증인은 경락인에 대하여 원상회복의 의무를 진다.
(7) 채권매매와 담보책임
| 제579조(채권매매와 매도인의 담보책임) ①채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다. ②변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다. |
① 채권매매에서의 담보책임은 채권에 권리의 하자가 있는 경우 또는 채무자의 자력을 담보하는 특약을 맺은 경우에 적용한다.
② 채권의 매도인은 채무자의 무자력으로 변제받지 못한 부분에 대해 손해배상책임을 진다.
③ 변제기에 도달한 채권의 매매 : 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
④ 변제기에 도달하지 않은 채권의 매매 : 변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
⑤ 임차인(채권자)이 임차권(채권)을 제삼자에게 임대인(채무자)의 동의를 받아주겠다면서 양도한 경우, 변제기(임대차 종료 시점)의 임대인(채무자)의 자력을 담보한 것으로 추정한다.
(8) 동시이행 관계 등
| 제583조(담보책임과 동시이행) 제536조의 규정은 제572조 내지 제575조, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다. |
① 매도인에게 담보책임이 인정되어 계약을 해제하고 손해배상을 청구하는 경우 매도인의 손해배상의무와 매수인의 목적물 반환의무는 동시이행 관계에 있다.
② 매수인이 매도인의 기망에 의하여 하자 있는 물건임을 모르고 매수한 경우 매수인은 사기에 의한 취소와 하자담보책임이 경합하므로 선택하여 행사할 수 있다.
환매
| 제590조(환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. 제591조(환매기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다. 제592조(환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다. 제593조(환매권의 대위행사와 매수인의 권리) 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다. 제594조(환매의 실행) ①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조(점유자의 상환청구권)의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제595조(공유지분의 환매) 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다. |
1. 환매의 개념
| 제590조(환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. |
(1) 개념
환매(換買)는 돈을 주고받지 않고 물건과 물건을 직접 서로 바꾸는 것을 말한다.
① 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.
② 환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리 즉, 환매권을 보류한 경우에 그 환매권을 행사하여 매매의 목적물을 다시 매수하는 것을 말한다.
③ 환매는 환매권자의 일방적인 의사표시로 한다(형성권).
④ 환매권은 일신 전속적인 권리가 아니므로 양도할 수 있고 상속할 수 있다.
(2) 환매대금과 이자 : 원물 + 과실 ⇔ 금전 + 이자(과실과 이자는 상계)
① 최초의 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용이 환매대금이 된다
② 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.
③ 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. ⇒ 환매권이 행사되면 계약이 해제된 것과 동일한 효과가 발생한다. 다만, 과실과 이자는 상계한 것으로 본다
(3) 재매매의 예약과의 관계
① 재매매의 예약 : 일단 매도인이 목적물을 매도하고 장차 매도인이 다시 매수할 것을 약정하는 두 번째의 매매의 예약
② 법적 성질
매매의 예약과 같은 성질 ┈ 재매매 예약 완결권의 유보 ┈┈ vs. 환매 = 해제권 유보부 매매 [다수설・판례]
특약이 없는 한 일방 예약으로 추정되어 매도인(재매매의 매수인)이 예약 완결권을 가지고 있는 것으로 간주
③ 재매매의 예약의 작용
명문규정 ☓ → 실제 거래계에서 환매보다 더 많이 이용 ┈ 매매의 형식에 의한 담보제도라는 점에서 환매와 동일한 기능
④ 환매와 구별
| 구분 | 환 매 | 재매매의 예약 |
| 제도의 근거 | 590 이하 명문규정 | 관행으로 통용될 뿐 (564 : 매매의 일방예약) |
| 목적물의 범위 | 부동산・동산 (거래가능한 모든 재산권) | 좌동 |
| 계약의 동시성 | 매매계약과 동시에만 | 제한 ☓ (동시 or 사후 가능) |
| 대금의 동액성 | 원매매의 대금 + 매매비용 (단, 특약 인정) | 제한 ☓ (물론 대금에 대한 특약도 가능) |
| 존속기간의 제한 | 부동산 (5년), 동산 (3년) | 제한 ☓ (단, 예약완결권 행사 = 10년의 제척기간내) |
| 등기의 방법 | 환매등기 | 가등기 |
| 양도성, 상속성 | O | O |
| 형성권 | O ┈ 해제권 | O (예약완결권도 형성권) |
| 작용 및 권리의 성질 | 매매형식에 의한 담보제도기능, 형성권 | 좌동 |
| 대금의 제공 | 환매의 실행시 대금의 제공을 요건으로 함 (594) | 재매매의 예약완결권의 행사에는 그러한 제한 ☓ |
| 실행의 효과 | 환매권자에게 목적물반환청구권이 발생 | 당사자간 2번째 매매에 의한 권리・의무가 발생 |
2. 환매특약의 등기
| 제592조(환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다. |
① 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다
② 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다. 즉, 매매등기와 동시에 환매특약 등기한 후 부동산의 매수인으로부터 부동산을 전득 한 제삼자는 환매권자의 환매권 행사에 대항할 수 없다.
③ 환매특약의 등기가 제삼자에 대한 매매보다 늦게 된 경우 환매권자는 환매권을 제삼자에게 주장할 수 없다.
④ 환매특약의 등기가 있다고 하여도 매수인의 처분권을 금지하는 효력이 없다. 따라서 매수인은 환매특약등기 이후에 부동산을 매매한 제삼자의 소유권 이전 요구를 거부할 수 없다.
3. 환매기간
| 제591조(환매기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다. |
① 환매기간 : 부동산은 5년, 돈산은 3년을 넘지 못하며, 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.
② 환매기간을 정한 때에는 이를 다시 연장하지 못한다.
③ 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.
4. 환매권의 실행
| 제593조(환매권의 대위행사와 매수인의 권리) 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다. 제594조(환매의 실행) ①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조(점유자의 상환청구권)의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제595조(공유지분의 환매) 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다. |
(1) 환매권의 행사방법
① 환매권은 형성권이므로, 환매권자는 환매 의무자에 대한 일방적인 의사표시로써 환매권을 행사한다.
② 환매권자는 환매기간 내에 환매대금과 매매비용을 매수인에게 제공하여야 하며 의사표시만으로는 환매의 효력이 발생하지 않는다.
③ 매도인은 기간 내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.
④ 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용(필요비나 유익비)을 지출한 때에는 매도인은 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여 할 수 있다.
⑤ 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.
⑥ 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.
(2) 환매권의 상대방
① 환매의 의사표시는 환매권자가 매수인에게 하여야 한다
② 환매등기가 되어 있고 그 목적물을 제삼자가 취득한 때에는, 환매의 의사표시는 현재의 소유자인 제삼자(전득자)에 대하여하여야 한다.
(3) 환매권의 효과
① 환매로 인한 권리의 취득은 등기를 해야 효력이 생긴다.
☆ 동산 등기법 제64조의 2에 의하면 환매특약의 등기는 매수인의 권리취득의 등기에 부기하고, 이 등기는 환매에 의한 권리취득의 등기를 한 때에는 이를 말소하도록 되어 있으며 환매에 의한 권리취득의 등기는 이전등기의 방법으로 하여야 할 것인 바, 설사 환매특약부 매매계약의 매도인이 환매기간 내에 매수인에게 환매의 의사표시를 한 바 있다고 하여도 그 환매에 의한 권리취득의 등기를 함이 없이는 부동산에 가압류 집행을 한 자에 대하여 이를 주장할 수 없다
② 환매로 인한 등기청구권은 채권적 청구권으로 10년의 소멸시효에 걸린다
☆ 가. 징발재산정리에 관한 특별조치법 제20조 소정의 환매권은 일종의 형성권으로서 그 존속기간은 제척기간으로 보아야 할 것이며, 위 환매권은 재판상이든 재판 외이든 위 기간 내에 이를 행사하면 이로써 매매의 효력이 생기는 것이고 반드시 위 기간 내에 재판상 행사하여야 하는 것은 아니다.
나. 환매권의 행사로 발생한 소유권 이전등기청구권은 위 기간 제한과는 별도로 환매권을 행사한 때로부터 일반채권과 같이 민법 제162조 소정의 10년의 소멸시효 기간이 진행되는 것이지, 위 제척기간 내에 이를 행사하여야 하는 것은 아니다.
③ 환매권의 행사에 따라 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 애초부터 생기지 않는다.
☆ 나대지상에 환매특약의 등기가 마쳐진 상태에서 대지 소유자가 그 지상에 건물을 신축하였다면, 대지 소유자는 그 신축 당시부터 환매권 행사에 따라 환매권자에게 환매특약 등기 당시의 권리관계 그대로의 토지 소유권을 이전하여 줄 잠재적 의무를 부담한다고 볼 수 있으므로, 통상의 대지 소유자로서는 그 건물이 장차 철거되어야 하는 운명에 처하게 될 것임을 예상하면서도 그 건물을 건축하였다고 볼 수 있고, 환매권자가 환매기간 내에 적법하게 환매권을 행사하면 환매특약의 등기 후에 마쳐진 제삼자의 근저당권 등 이미 유효하게 성립한 제한물권조차 소멸하므로, 특별한 사정이 없는 한 환매권의 행사에 따라 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 애초부터 생기지 않는다.
④ 환매특약에 따라 환매등기가 마쳐진 경우 매도인이 환매기간 내에 적법하게 환매권을 행사하면 환매등기 후에 마쳐진 제삼자의 근저당권 등 제한물권은 소멸한다.
☆ 부동산의 매매계약에 있어 당사자 사이의 환매특약에 따라 소유권 이전등기와 함께 민법 제592조에 따른 환매등기가 마쳐진 경우 매도인이 환매기간 내에 적법하게 환매권을 행사하면 환매등기 후에 마쳐진 제삼자의 근저당권 등 제한물권은 소멸하는 것이므로, 환매권 행사 후 근저당권자가 파산선고를 받았다고 하더라도 매도인이 파산자에 대하여 갖는 근저당권 설정등기 등의 말소등기청구권은 파산법 제14조에 규정된 파산채권에 해당하지 아니하며, 매도인은 파산법 제79조 소정의 환취권 규정에 따라 파산절차에 의하지 아니하고 직접 파산관재인에게 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있다.
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