Ⅰ. 행정실무의 개요
○ 무엇을 : 주택을
○ 어떻게 : 관리 방법
○ 누 가 : 주택관리사(보) → 관리사무소(장) / 관리주체(업자)
용어의 정의
▣ 주택의 분류와 구분 ( 건축법/주택법/공동주택법 )
주택이란?
세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분
|
법령 |
단독 |
공동 |
법령 |
|
건축법 |
단독 주택 |
아파트 (5개층 이상) |
주택법 공관, 기숙사는 (주택법에서 제외) |
|
다중 주택 (330㎡이하, 3개층 이하) |
연립 주택 (660㎡초과, 4개층 이하) |
||
|
다가구 주택 (660㎡이하, 3개층 이하) |
다세대 주택 (660㎡이하, 4개층 이하) |
||
|
공관 |
기숙사 공동취사시설 – 50%이상 |
||
|
※ 주택으로 쓰는 층수에서 층수가 개 층으로 변경 |
|||
▣ 준주택
주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설등을 말한다
(다생, 기, 노, 오,)
➀ 기숙사
➁ 다중생활시설
➂ 노인복지시설 중 노인복지법에 따른 노인복지주택 (노인복지시설 아님)
➃ 오피스텔
▣ 국민주택 규모
주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택
(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡이하인 주택)
▣ 국민주택
➀ 국가·지방자치단체. 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 국민주택규모
이하의 주택
➁ 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설
되거나 개량되는 주택으로 국민주택규모 이하의 주택
▣ 민영주택 : 국민주택을 제외한 주택
▣ 임대주택 : 임대를 목적으로 하는 주택
『공공주택 특별법』에 따른 공공임대주택과 『민간임대주택에 관한 특별
법』에 따른 민간임대주택으로 구분
▣ 토지임대부 분양주택 (일명 반값주택)
토지의 소유권은 사업계획의 승인을 받아 토지임대부 분양주택 건설사업을 시행 하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양
받은 자가 가지는 주택 (건축물의 전유부분에 대한 구분소유권은 분양 받은
자가, 건축물의 공용부분·부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다)
▣ 사업주체 : 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음 각 목의 자를 말한다.
㉮ 국가·지방자치단체 ㉯ 한국토지주택공사 또는 지방공사
㉰ 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자
㉱ 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자
▣ 주택조합 : 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나, 리모델링하기 위하여 결성하는 조합
▣ 주택단지 : 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용하는 일단의 토지 (철고자 20.8)
※ 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다
➀ 철도·고속도로·자동차 전용도로
➁ 폭 20미터 이상인 일반도로
➂ 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로
➃ 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로 대통령령이 정하는 시설
㉠ 도시·군계획시설인 도로로서 국토교통부령으로 정하는 도로
㉡ 도로법 제10조에 따른 일반국도·특별시도·광역시도 또는 지방도
㉢ 그 밖에 관계 법령에 따라 설치된 도로로서 제1호 및 제2호에 준하는
도로
▣ 부대시설 (누구나, 일반적으로) - 경비실,보안등,자전거보관소,조경시설,옹벽,
축대
▣ 복리시설 (특정인, 특정목적으로) - 어린이놀이터,근생시설,유치원,주민운동시
설,경로당
▣ 기반시설 : 『국토의 계획 및 이용에 관한법률』에 따른 기반시설
▣ 기간시설 : 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설·지역난방시설 등
▣ 간선시설 : 도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및 지역난방시설
등 주택단지 안의 시설을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의
기간시설에 연결시키는 시설.(가스시설, 통신시설 및 지역난방
시설의 경우에는 주택단지 안의 기간시설을 포함한다)
▣ 공구 : 하나의 주택단지에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 둘 이상으
로 구분 되는 일단의 구역으로 착공신고 와 사용검사를 별도로 수행
할 수 있는 구역
6미터 이상의 너비로 공구 간 경계를 설정할 것.
공구별 세대수는 300세대 이상으로 할 것
▣ 세대구분형 공동주택
내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구
분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택
➀ 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것
➁ 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결물 또는 경량
구조의 경계벽 등을 설치할 것
➂ 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의1을 넘지 아니할 것
➃ 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적 합계가 해당 주택단지
전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 아니하는 등 국토교통부
장관이 정하여 고시 하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족 할 것
⑤ 세대구분형 공동주택의 세대수는 구분된 공간의 세대수에 관계없이
하나의 세대로 산정
▣ 도시형 생활주택
300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로 대통령령으로 정하는
주택
|
도 + 1, 단+원 = X 1 + 원, 도·외+원 = ○ |
도시형+1세대, 단지형(연립/다세대)+원룸=X(불가) 1세대+원룸형, 도시지역外+원룸형 = ○(가능) |
㉮ 원룸형주택
ⓐ 세대별 주거전용면적은 50㎡이하 일 것
ⓑ 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것
ⓒ 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 다만,
주거전용면적이 30㎡이상인 경우에는 두 개의 공간으로 구성할 수 있
다
ⓓ 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것
㉯ 단지형 연립주택
원룸형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 건축법에 따라 건축위원회의 심의
를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 건축할 수 있다
㉰ 단지형 다세대주택
원룸형 주택이 아닌 다세대주택. 다만, 건축법에 따라 건축위원회의 심의를
받은 경우 주택으로 쓰는 층수를 5개 층까지 건축할 수 있다
※ 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수
없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 예외로 한다.
➀ 원룸형 주택과 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축
하는 경우
➁ 준주거지역 또는 같은 조 제2호에 따른 상업지역에서 원룸형주택과
도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우
※ 하나의 건축물에는 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 원룸형
주택을 함께 건축할 수 없다.
▣ 에너지절약형 친환경주택
저에너지 건물 조성기술 등 대통령령으로 정하는 기술을 이용하여 에너지
사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 저감할 수 있도록 건설된 주택
▣ 건강친화형 주택
건강하고 쾌적한 실내환경의 조성을 위하여 실내공기의 오염물질 등을 최소
화 할 수 있도록 대통령령으로 정하는 기준에 따라 건설된 주택
【500세대 이상의 공동주택을 건설하는 경우 세대 내의 실내공기 오염물질
등을 최소화할 수 있는 건강친화형 주택으로 건설하여야 한다.】
▣ 장수명 주택 (세대구분형 공동주택을 유도 및 지원하기 위해서)
구조적으로 오랫동안 유지·관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리용이성 등이 우수한
주택
【장수명 주택 건설기준 및 인증제도 등】
최우수등급, 우수등급, 양호등급, 일반등급의 4등급
|
최우수 등급 |
(높이제한 완화) 건폐율, 용적율 115/100 (15%)
|
|
우수 등급 |
|
|
양호 등급 |
- |
|
일반 등급 |
1,000세대 이상 주택 공급시 의무 |
사업주체는 1,000세대 이상의 주택을 공급하고자 하는 때에는 일반등급 이상의 등급을 인정받아야 한다.
우수등급 이상시 → 건폐율, 용적율 완화 (100분의 115) → 15%
▣ 공공택지
공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말함
▣ 리모델링
건축물의 노후와 억제 또는 기능향상 등을 위한 다음 각 목의 어느 하나에
해당 하는 행위를 말함
➀ 대수선
➁ 사용승인일부터 15년이 경과된 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30%이내(85㎡미만인 경우 40%이내)에서 증축하는 행위. 이 경우 공동주택의 기능향상등을 위하여 공용부분에 대하여도 별도로 증축할 수 있다.
③ 기존 세대수의 15%이내에서 세대수를 증가하는 증축 행위. 다만, 수직으
로 증축하는 행위는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.
ⓐ 최대 3개층 이하로서 대통령령으로 정하는 범위에서 증축할 것
ⓑ 리모델링 대상 건축물의 구조도 보유 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것
▣ 리모델링 기본계획
세대수 증가형 리모델링으로 인한 도시과밀, 이주수요집중 등을 체계적으로 관리 하기 위하여 수립하는 계획
▣ 입주자 : ➀ 주택을 공급받은 자
. ➁ 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및
직계존비속
▣ 사용자 : 공동주택관리법에 따른 사용자를 말함 (세입자)
▣ 입주자등 : 입주자와 사용자 모두 일컫는 말함
▣ 관리주체 : 공동주택관리법 제 2조 제10호에 따른 관리주체를 말함
공동주택관리법상의 용어 정의
▣ 공동주택 – 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외
➀ 아파트, 연립주택, 다세대주택
➁ 주상복합
③ 복리시설
▣ 의무관리대상 공동주택 : 150세대 이상 공동주택 중 해당 공동주택을 전문적으로 관리하는 자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성하여야 하
는 등 일정한 의무가 부과되는 공동주택을 말하며, 그 범위는 대통령령으로
정한다.
▣ 혼합주택단지
분양을 목적으로 한 공공주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지
▣ 관리규약
입주자등이 정하는 자치규약을 말한다
주택관리사 두문자 암기
✽ 책 구매 없이 PDF 제공 가능
✽ adipoman@gmail.com 문의