▣ 수익분석법 : 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
▣ 적산법 : 적산임료 = 기초가액 * 기대이율 * 필요제경비
▣ 임대사례비교법 : 비준임료 = 임대사례의 임대료×사정 보정치×시점수정치×지역요인 비교치×개별요인 비교치
▣ 거래사례비교법에서 시점수정은 거래사례자료의 거래시점을 기준시점 가액으로 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.
▣ 주거환경관리사업 은 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거 환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업
▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.
▣ 도시환경정비사업은 상업지역·공업지역등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다
▣ 표준주택가격의 공시사항은 내용년수, 지세, 지목, 지리적 위치, 도로·교통상황이다 (X). --> 지번, 가격, 대지면적 및 형상, 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일, 지목, 지리적 위치, 도로, 교통상황 등을 공시한다.
▣ 토지 25 - 표준지 (국토교통부 2월말), 개별공시지가 (시군구 5월말, 세금)
▣ 주택 144 - 표준주택 (국토교통부 1월말), 공동주택(국토교통부 4월말), 개별주택(4월말, 세금)
▣ 표준지 이의자는 시장군수구청장은 공시기준일 이후에 토지 분할 합병이 발생한 경우 대통령이 정하는 날의 개별공시하여야 한다
▣ 부동산 가격공시에 관한 법령에 따라 공시한 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고 국가 지방자치단체등의 기관이 과세 등 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에는 그 기준으로 활용된다.
▣ 부동산거래신고는 부동산 거래신고에 관한 법령에 따라 거래당사자가 매매계약을 체결한 경우 계약체결일로부터 60일 이내에 신고하는 제도이다.
▣ 균형의 원칙 - 내부적 관계 (내부의 균 기능말살), 적합의 원칙 - 외부적 관계 ( 외부의 적 경계)
▣ 기능정 감가 - 균형의 원칙 --> 내부의 균 기능말살
▣ 경제적감가 - 적합의 원칙 --> 외부의 적 경계
▣ 가격시점의 필요 - 변동의 원칙
▣ 부동산 프로젝트 금융에서는 대상부동산을 담보로 제공받으며 비소금융이 일반적이다
▣ 자기관리부동산투자회사는 5억설립자금, 영업인가받은 날로부터 6개월 지난 자기관리부동산투자회사의 자본금 70억이상이 되어야 한다 --> 567
▣ 위탁관리부동산투자회사는 3억설립자금, 영업인가받은 날로부터 6개월 지난 자기관리부동산투자회사의 자본금 50억이상이 되어야 한다 --> 365
▣ 제 1차 저당대출시장은 저당대출을 원하는 수요자와 저당대출을 제공하는 금융기관으로 형성되는 시장을 말하며, 주택담보대출시장이 여기에 해당한다.
▣ 지분금융: 공모에 의한 증자, 신디케이트, 리츠, 간접투자펀드
▣ 부채금융 : 자산유동화증권, 주택상환사채. ( MBS, ABS)
▣ 메자닌금융 : 신주인수권부사채, 전환사채
▣ 대출금을 조기상환하는 경우 원리금균등상환방식에 비해 원금균등상환방식의 상환액이 더 작다 --> 산환액 대출액 : 원리금 > 원금
▣ 중도상환시 차임자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등상환방식보다 많다 --> 저당잔금 : 원리금 > 원금
▣ 지분배당률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어 산정한다
▣ 총투자수익률은 순영업소득/총투자액
▣ 종합자본환원율의 역수는 순소득승수이다
▣ 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며 채무불이행을 손익분기율이라고도한다
▣ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 조소득비율이다
▣ 5년후 3억 모으기 위해 매 월말 불입해야하는 적금액을 계산하려면 3억원에 감채기금계수를 곱한다
▣ 매월 50만원씩 5년간 들어올것을 예상하는 임대수입의 현재가치계산하려면 저당상수의 역수를 활용할수 있다
▣ 연금의 미래가치계수를 계산하는 공식에서는 이자계산방법으로 복리방식을 채택한다
▣ 환원이율 = 순영업소득/가격(부동산 가치) or 부채감당률 * 대부비율 * 저당상수 --> 부대는 서쪽 상수지.
▣ 원리금균등상환방식으로 주택저당대출을 받은 경우 저당대출을 매기 원리금상환액을 계산하려면 저당상수를 활용 할수 있다.
▣ 어림셈법에 사용하는 요구수익률은 세후수익률, 종합자본환원율, 지분배당률등이 있다
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시간고려 X |
어림셈법 (회~비) |
단순회수기간법 (승수법) |
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회계수익률법 (수익률법) |
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비율분석법 |
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시간고려 O |
현금할인 |
순현재 : 0 만드는 가산원칙 O |
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수익성 : 1만드는 |
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내부수익률법(요구수익률) 가산원칙 X |
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승수법 |
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수익률법 |
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개념 |
투자액/수익 |
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수익/투자액 |
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종류 |
조소득승수 |
총투자액/조수익 |
<-역수-> |
총자산회전율 |
조소득/부동산 가치 |
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순소득승수(자본회수기간) |
총투자액/순영업소득 |
<-역수-> |
종합자본환원율(총투자수익률) |
순영업소득/ 총투자액 |
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세전현금흐름승수 |
지분투자액/세전현금흐름 |
<-역수-> |
지분배당률(세전수익률) |
세전현금흐름/지분투자액 |
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세후현금흐름승수 |
지분투자액/세후현금흐름 |
<-역수-> |
세후수익률 |
세후현금흐름/지분투자액 |
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임대료 |
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* 갯수 |
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가능조소득 |
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조소득승수 = 총투자액 /조소득 |
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- 공실 |
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+ 기타수익 |
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유효조소득 |
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유효총소득승수 = 총투자액 / 유효총소득 (승수법) |
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- 영업경비 |
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영업경비율 = 영업경비 / 가능총소득 |
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순영업소득 |
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순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득 (승수법) |
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- 부채서비스액 |
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세전현금수지 |
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세전현금수지승수 = 지분투자액 / 세전현금수지 (승수법) |
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- 영업소득세 |
순영업소득 |
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세후현금수지 |
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세후자기자본수익률 = 지분투자액 / 세후현금수지 (승수법) |
▣ 수요의 가격탄력성이 비탄력적이라는 것은 가격의 변화율에 비해 수요량의 변화가 작다는 것을 의미한다
▣ 수요의 가격탄력성은 수요량 변화율 / 가격변화율
▣ 수요곡선이 변하지 않을때 세금부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 작다
▣ 주택의 공급곡선이 완전 비탄력적일 경우 주택에 부과되는 재산세는 전부공급자에게 귀착된다
▣ 토지의 가격탄력성이 0인 경우 조세부과시 토지소유자가 전부 부담
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탄력적 > |
1 |
> 비탄력적 |
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공급곡선 |
수요자 부담 ↑ |
공급자 재산세, 조세부담 |
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수요곡선 |
공급자 부담 ↑ |
▣ 공공재의 공급을 시장에 맡기면 충분히 생산되지 않는다
▣ 임대료 보조의 효과 : 단기 > 수요증가 > 임대료상승 > 임대인초과이윤획득
▣ 임대료 보조의 효과 : 장기 > 공급증가 > 임대료하락 > 임대인초과이윤획득 소멸
▣ 투자자산간의 상관계수가 1보다 작은 경우 포트폴리오 구성을 통한 위험절감 효과가 나타난다. 1보다 크면 나타나지 않는다. 위험하다는 뜻.
▣ 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로는 임대주택공급량이 줄어들지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 나타난다. 하지만 장기적으로 공급량이 감소하므로 오히려 임차인에게 불리한 효과를 가지고 온다.
▣ 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만 장기적으로는 시장임대료를 낮추게 된다.
▣ 토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에 자익적인 관점의 배려가 필요(비가역성 : 원래상태로 돌아갈수 없는 성질)
▣ 해리스&울만 다핵이론, 알론소 입찰지대곡선, 헤이그 마찰비용이론 교통비와 지대 마찰비용
▣ 거미집이론에 따르면 가격이 변해도 공급량은 일정기간 후에 변한다고 가정, 수요량은 즉각 변한다고 가장
▣ 등비용선은 최소수송비 지점으로 부터 기업의 입지를 바꿀 경우 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일지점을 연결한 곡선
▣ 마셜은 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명
▣ 준지대는 토지만 고정, 그외는 유동
▣ 토리 준마이 : 비옥토 리카도 > 준지대 마셜
▣ 튀김 고향으로 버스타고 동물원 : 튀넨 고립국이론 > 버제스 동심원 이론
▣ 튀넨의 위치대지설은 도시로 부터 거리에 따라 농작물 재배 형태가 달라진다는 점에서 착안. 수송비차이가 지대의 차이
▣ 국부적 집중점포 (동일업종 국부적 중심, 비료상 ,철공소) 와 집재성 (같은 업종 모여있기 관공서, 은행 보험 여의도 같은곳)
▣ 집심성 (백화점, 극장 ) , 선매품점(집심성, 집재성 같은 보석, 가구)
▣ 산재성 (분산, 세탁소, 미용실) 전문용품 (구매 기호에 따라 점포)
▣ 장기전세주택이란 국가,지방자치단체,한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택을 20년 범위에서 전세계약방식
▣ 한국주택금금융공사는 보유하고 있는 주택저당채권 집합물을 기로초 주택저당증권 발행
▣ 건설교통부장관이 시중은행에 위탁관리 : 주택도시기금 관리 및 운용
▣ 한국주택금융공사 : 주택저당채권 유동화, 주택저당채권보유, 주택저당채권 또는 학자금대출채권의 평가 및 실시, 주택담보노후 연금 보증
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MPTS(투투투) |
MBB(발발발) |
MPTB(발툭툭) |
CMO(발툭툭) |
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저당 소유권 |
투자자 |
발행자 |
발행자 |
발행자 |
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원리금 |
투자자 |
발행자 |
투자자 |
투자자 |
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위험 |
투자자 |
발행자 |
투자자 |
투자자 |
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콜방어 |
X |
O |
약함 |
O(트렌치 구조) |
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금리 |
높다 |
낮다 |
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설명 |
발행자가 저당채권의 권리 차제를 투자자에게 양도 함으로써 위험을 전가하는 대신 투자자에게 높은 이자제공 |
투자자에게 인기는 많지만 금리가 낮아 수익률이 낮다. |
MPTS 와 MBB 섞어 놓은거 |
장기간 안정적인 수익을 보장하기 위해 만기,이자율 등 다양한 채권집합으로 저당 풀을 구성 |
▣ 대체원가를 이용하여 재조달원가를 산정하는 경우 물리적 감가수정, 기능적 감가수정 필요
▣ 복제원가는 물리적으로 동일한 건물 신축하는데 소요되는 비용
▣ 수익환원법 환원이율 구하는 법 : 시조투엘부(시장추출법, 요소구성법-조성법, 주타결합법, 엘우드, 부채감당법)
▣ 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜
공인중개사 두문자 암기
✽ 책 구매 없이 PDF 제공 가능
✽ adipoman@gmail.com 문의