1.
슈바베지수가 높을수록 주택부담능력은 떨어지고, 주거부담의 정도는 커진다.
2.
토지개량물(=항구적인 토지부가물)에는 토지를 개량하는 것 뿐만 아니라 훼손하는 것도 포함된다.
3.
매도자와 매수자의 관계에서 정착물인지 아닌지가 불분명할 때는 정착물로 간주되어 매 수자에게 넘어간다.
4.
동산과 부동산의 차이 : 공시방법, 취득시효, 공신력, 담보물권이나 용익물권의 설정 등
5.
어떤 물건이 정착물(fixture)인지 여부는 “㉠ 물건이 부동산에 부착되어 있는 방법 ㉡ 물건의 성격 ㉢ 당사자의 의도 ㉣ 거래당사자의 관계” 등으로 판단한다.
6.
주택금융이 소비자의 합리적인 소비행위에 적합한 것은 부동산이 내구재(지속적으로 효용을 창출)이기 때문이다.
7.
우리나라 민법에서 채택하는 유역주의가 모든 지역에서 선용주의보다 합리적인 제도인 것은 아니다.
8.
원리금균등상환의 경우 원금상환곡선은 체증하고 이자지급곡선은 체감하기 때문에 대략 만기의 2/3정도가 지나야 원금의 반이 상환된다.
9.
잔금비율은 저당대부액의 크기와는 상관없이 연금의 현가계수를 알면 구할 수 있고, 상환비율은 일시불의 내가계수 또는 저당상수를 알면 구할 수 있다.
10.
요구수익률은 기회비용 또는 자본비용을 반영한다.
11.
내부수익률은 투자에 대한 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같도록 하는 할인율(=순현가를 0으로 만드는 할인율)을 의미하며 보간법(시행착오법)으로 구할 수 있다.
12.
재투자율에 있어 순현가법에서는 요구수익률을, 내부수익률법에서는 내부수익율을 재투자율로 사용한다고 가정한다.
13.
다음의 경우 가용자금이 1억이라면 부의 극대화는 ‘A+D’ 가 된다.
투자대안 필요자금 순현가 내부수익률
A 5,500만원 1100만원 18%
B 3,000만원 650만원 19%
C 8,000만원 1400만원 15%
D 4,500만원 800만원 17%
14.
순현가법은 가치가산의 원리〔NPV(A) + NPV(B) = NPV(A+B)〕가 적용된다.
15.
비전통적 사업에서 복수의 내부수익률이 발생하면 어떤 내부수익률을 요구수익률과 비교해야 할지 알 수 없으므로 순현가법으로 다시 분석을 하여야 한다
16.
어떤 재화의 가격이 상승했을 때, 그 재화의 소비가 줄고 대체관계에 있는 재화의 소비가 늘어나는 현상을 대체효과라 한다.
17.
임대료가 변하면 수요곡선 상에서 점이 이동하고(수요량의 변화), 임대료 외의 다른 결정요인이 변할 경우에는 수요곡선 자체가 이동한다(수요의 변화).
18.
부동산의 가격상승이 예상되면 부동산의 수요는 증가하고 공급은 감소한다.
19.
수요의 탄력성에 가장 큰 영향을 주는 요인은 대체재의 유무이고, 부동산은 대체재가 부족한 재화이므로 부동산의 수요는 비탄력적이다.
20.
부동산의 경우 주거용이 상업용이나 공업용보다, 장기가 단기보다, 시장을 세분할수록, 수요가 공급보다, 신규주택의 경우 수요가 더, 필수재보다는 사치재가 더 탄력적이다.
21.
수요가 탄력적인데 가격을 상승시키면 공급자의 총수입은 감소한다.
22.
비용증가산업인 경우, 수요의 증가는 장기적으로 공급량을 증가시키지만 임대료도 상승시킨다.
23.
수요증가시 장기적으로 공급은 가격이 비용상승을 감당할 수 있는 범위 내에서만 증가하지 무한정으로 증가하지는 않는다.
24.
약성효율적시장에서는 기술적 분석(과거자료에 의한 분석)에 의해서 밝혀진 기술적 지표로서는 결코 초과이윤을 획득할 수 없다.
25.
준강성 효율적 시장의 개념은 약성 효율적 시장을 내포한다. 즉 어떤 시장이 준강성 효율적 시장이라면 이 시장은 당연히 약성 효율적 시장의 성격도 아울러 지니는 것이다.
26.
개별투자안의 위험을 감안한 기대수익률이 동일하다면 그 시장의 자원은 효율적을 할당된다.
27.
불완전시장(독점시장 등)이나 약성 또는 준강성 효율적시장도 정보비용과 초과이윤이 동일하다면 할당효율적시장이 될 수 있다.
28.
부동산시장에서 특정투자자가 초과이윤을 획득(투기)할 수 있는 것은 시장이 불완전하기 때문이 아니라, 할당효율적이지 못하기 때문이다.
29.
이론상 부동산가격이 상승하면 부동산의 경기가 좋다는 것은 틀린 것이다.
30.
부동산 경기측정의 지표로는 건축량(허가량, 착공량, 완공량)과 매매량이 적합하며, 부동산의 가격으로 경기를 판단하는 경우에는 투기나 생산비의 상승 여부에 유의하여야 한다.
31.
일반경기가 주거용부동산의 건축경기와는 역순환적 현상을 보이고 상업용이나 공업용부동산과는 동시순환적 현상을 보이는 것은 신용의 유용성과 밀접한 관계가 있다.
32.
거미집모형은 수요와 공급간에 시차가 존재하고, 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응(합리적이지 못하다)한다는 것을 전제로 하는 이론이다.
33.
거미집이론은 주거용보다는 상업용이나 공업용부동산에 더 잘 적용된다.
34.
주택을 물리적 주택이 아닌 주택서비스를 제공하는 효용의 주체라고 보게 되면 주택은 동질적인 상품으로 취급될 수 있다. 이 경우 주택시장에서 수요나 공급의 단위는 주택이 아닌 주택서비스가 된다.
35.
우리나라에 100채의 주택이 존재하는데 10채가 공실이라면 주택저량의 공급량은 100채이고, 주택저량의 수요량은 90채이다.
36.
지난 일년 동안에 공급된 주택수가 20채였는데, 이 중 15채가 팔렸다면 주택유량의 공급량은 20채이고 주택유량의 수요량은 15채이다.
37.
일정시각에 존재하는 주택저량은 다른 시간대에 생산된 주택유량들로 구성되며 일정시점에서의 저량이 일정하다는 것은 일정기간동안의 신규생산량과 철거량이 동일하다는 것을 의미한다.
38.
주택가격이 상승하는데도 주택의 수요량이 증가하는 현상이 나타나는 이유는 수요량의 변화와 수요의 변화(가격이 더 상승할 것이라는 예측 등:가수요)가 함께 발생했기 때문이다.
39
주택에 대한 대체재가격의 상승, 가격상승에 대한 기대감 등은 수요곡선을 우측으로 이동시킨다.
40.
고가주택시장에서의 주택서비스의 공급은 신규건설로부터 나오지만, 저가주택 시장에서는 고가주택시장으로부터 하향여과되어 나온다.
41.
하향여과는 저가시장에서의 임대료의 상승분(초과이윤)이 고가주택에서 저가주택으로의 전환비용을 감당할 수 있는 한 계속해서 이루어진다.
42.
불량주택의 문제는, 시장실패의 문제가 아니라 소득의 문제이므로 철거와 같은 정부의 시장개입은 문제를 근본적으로 해결하는 방법이 되기는 어렵다.
43.
생산요소의 결합비율(요소의 대체성)은 생산요소의 상대적 가격 및 기업이나 산업의 종류 등에 따라서 결정된다.
44.
도심지역의 건물이 고층화된다는 것은, 토지에 대하 자본의 결합비율이 높다(토지에 대한 자본의 대체성이 크다)는 것을 의미한다.
45.
한계주거비용이란 1킬로만큼 도심에 가까울수록 ‘증가하는’ 주거비용을, 한계교통비용이란 1킬로만큼 도심에 가까워질수록 ‘감소하는’ 교통비용을 의미한다.
46.
최적주거입지점은 비용극소화의 원리에 의해 결정되며, 최적주거입지의 균형조건은 (-)한계주거비용=한계교통비용(+)이다.
47.
교통이 발달하거나 소득이 증가하면 최적주거입지점은 외곽으로 이동한다. (교통비용이 증가하면 최적주거입지점은 도심으로 이동한다)
48.
외부효과의 제거는 시장실패를 수정하기 위한 경제적 기능에 해당하고 저소득층을 위한 주택정책은 사회적 목표를 달성하기 위한 정치적 기능이다.
49.
부의 외부효과(의 규제)는 공급곡선을 상향(좌측)으로 이동시키고, 정의 외부효과는 수요곡선을 상향(우측)으로 이동시킨다.
50.
지역지구제는 ‘어울리지 않는 토지이용’을 규제하는 정책이며, 이는 부의 외부효과를 제거 또는 감소시켜 자원의 효율적인 배분을 지원하는 역할을 한다.
51.
특정지역만 용도를 지정하거나 변경하는 것은 사전적 독점을 유발한다.
52.
정부가 임대인에게 재산세를 부과하는 경우 임대인과 임차인 사이에 세금이 어느 정도로 배분(조세의 전가)되는냐 하는 것은 수요와 공급곡선의 상대적 탄력성에 달려있다.
53.
세금의 부과는 주택수요자에게는 주택가격을 높이고, 공급자에게는 주택가치를 낮추는 효과가 있으므로 세금부과는 주택의 소비량과 공급량을 모두 감소시킨다.
54.
임대료규제정책은 임차인을 비탄력적으로 만들고, 공공임대주택의 공급은 사적임대시장에서 임차인을 탄력적으로 만드는 역할을 한다.
55.
재산세를 비례세로 부과하면 역진세적인 효과가 나타나므로 재산세를 누진세로 부과하는 것이 형평성의 측면에서 이를 완화할 수 있다.
56.
주택문제에는 공급(양적문제와 질적문제)측면의 문제인 유용성의 문제와 수요측면의 문제인 주택부담능력의 문제가 있다.
57.
유용성의 문제와 주택부담능력의 문제는 서로 연관되어 있으며, 주택부담능력의 문제가 더 중요하다.
58.
주택부담능력의 문제를 해결하기 위한 정책들은 실효성을 거두지 못하는 수가 많은데, 이는 주택부담능력의 문제가 근본적으로 소득부족의 문제이기 때문이다.
59.
균형임대료보다 낮은 가격으로 시장임대료를 통제하는 임대료규제는 공급감소, 부담전가(암시장), 질적 저하 등을 야기하며 기존의 임차자들의 이동을 저하시켜 교통비용의 증가 등 사회적 비용을 커지게 한다.
60.
임대료를 보조하면 단기적으로 저가주택시장에 대한 수요가 증가하며 장기적으로 하향여과작용을 통해 공급이 증가한다.
61.
공공주택 공급은 단기적으로 공적․사적시장 모두의 임차자에게 혜택을 주며, 장기적으로는 이중가격을 형성하여 공공주택에 거주하는 저소득층에게만 임대료 차액만큼을 정부로부터 보조받는 것과 같은 혜택을 준다.
62.
투자자는 투자에 있어 기다림에 대한 대가(시간비용)와 불확실성에 대한 대가(위험비용)을 요구한다.
63.
실현된 결과가 예상치로부터 벗어날 가능성을 위험이라고 하며 부동산투자의 위험에는 사업상위험(시장위험, 운영위험, 위치위험), 금융위험, 법적위험, 인플레이션위험이 있다.
64.
타인자본을 차입하여 지분수익률의 진폭을 크게 만드는 것을 ‘지렛대효과’라고 한다. 이 경우 부채의 비중이 커지면 지분수익률의 기대치도 커지지만 위험도 같이 높아진다. 이러한 위험을 금융적 위험이라고 한다.
65.
지분수익률 = 지분수익( = 총수익 - 은행이자 )/지분투자액
66.
인플레가 심하면 대출자는 원금의 실질적인 가치가 하락하는 위험을 피하기 위해 변동이자율로 대출하기를 선호한다.
67.
투자자도 인플레가 예상되면 요구수익률을 상승시키며, 또한 부동산 임대차계약 등 장기적인 계약에서는 이러한 인플레 위험을 반영하는 지혜가 필요하다.
68.
요구수익률이란 투자자가 요구하는 최소한의 수익률(주관적인 수익률)을 의미하며, 요구수익률은 장래의 기대수익을 현재가치로 환원하는 할인율로 사용한다.
69.
요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상되는 인플레이션율(피셔의 효과)
70.
위험혐오적인 투자자도, 감수할 만한 유인책이 있는 위험(기대수익을 올려주는 위험) 또는 회피할 수 없는 위험(체계적 위험)일 경우에는 위험을 감수한다.
71.
일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가진다. 즉 부담하는 위험이 클수록 요구수익률도 커진다. 이를 위험과 수익의 상쇄관계라 한다.
72.
투자자의 요구수익률은 피할 수 없는 위험이 증대됨에 따라 상승하며 이러한 시장위험에 대한 대가를 위험할증률이라 한다. 그리고 이러한 위험할증률이 가산된 요구수익률을 위험조정(할인)률이라 한다.
73.
위험할증률은 시장위험 뿐만 아니라 개별투자가 안고 있는 위험에 따라서도 변화한다
74.
무위험률의 크기는 일반경제상황과 관계가 있다. 만일 은행의 지불준비율이 높아지면 일반이자율이 상승하고 따라서 무위험률도 상승한다.
75.
장래 기대되는 수익의 흐름이 주어져 있을 때, 투자에 대한 위험이 높을수록 부동산의 가치는 하락한다.
76.
수익성을 나타내는 지표로는 소득의 기대치를 사용하고, 위험을 나타내는 지표로는 표준편차(또는 분산)를 사용한다.
77.
감응도분석이란 임대료, 영업비, 공실률, 감가상각법 등과 같은 수익요소가 개별적 또는 집단적으로 변화했을 때 투자에 대한 순현가나 내부수익률이 어떻게 변화하는가를 분석하는 것으로 투자분석, 부동산평가 등에서 널리 사용된다.
78.
포트폴리오 기법은 평균-분산법으로 판단하기 어려운 투자대안에 한 선택을 보다 용이하게 분석할 수 있게 한다.
79.
부동산투자의 총위험은 체계적위험(시장위험 : 경기의 변동, 인플레의 심화, 이자율의 변동)과 비체계적위험(개별적 위험)으로 구성되며 포트폴리오를 구성했을 때 제거될 수 있는 위험은 비체계적위험이다.
80.
위험과 수익이 비례관계에 있다는 것은, 시장의 체계적 위험과 수익이 비례관계에 있다는 의미이지, 개별부동산의 모든 위험과 수익이 비례관계에 있다는 것을 의미하는 것은 아니다.
81.
같은 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 ‘효율적 포트폴리오’라고 하고, 이러한 포트폴리오를 연결한 선을 “효율적 전선”이라고 한다.
82.
개별투자자의 최적의 포트폴리오는 효율적 전선과 개별투자자의 무차별곡선(공격적인 투자자일수록 완만하다)이 접하는 점이 된다.
83.
부동산시장은 부동산의 위치, 유형, 그리고 가격에 따라 국지적으로 형성되므로 부동산만으로도 여러 가지 형태의 부동산 포트폴리오를 선택할 수 있다.
84.
부동산투자분석은 “투자목적의 결정>투자환경분석>비용과 편익의 분석>타당성분석>투자결정”의 단계를 거쳐 결정된다.
85.
가능조소득 - 공실 및 불량부채에 대한 충당금 + 기타소득 = 유효조소득.
유효조소득 - 영업경비(유지관리비, 재산세, 보험료 등)
= 순영업소득
순영업소득 - 저당지불액 (저당대부액×저당상수)
= 세전현금수지
세전현금수지 - 영업소득세(법인세) = 세후현금수지
86.
지분복귀액은 투자자의 원래 투자지분, 저당지불액 중 원금상환분, 그리고 부동산의 가치상승분으로 구성된다.
87.
부동산의 투자분석기법 중 할인현금수지분석법(DCF법)의 절차는 “예상수입과 예상지출 추계=>추계된 현금수지의 위험평가=>적절한 위험조정할인률 결정=>투자결정”이다.
88.
어림셈법의 경우 승수는 낮을수록, 수익률은 높을수록 타당성이 높게 평가되며, 승수와 수익률은 역수의 관계에 있다.
89.
대부비율(저당비율=융자비율)이란 부동산가치에 대한 부채잔금(융자액)의 비율을 말한다. 대부비율이 높을수록 채무불이행시 원금을 회수하기 어려우며, 경우에 따라서는 대부비율이 100%를 초과할 수도 있다.
90.
대부비율이 80%이면 부채비율은 400%가 된다.
91.
“부채감당률 = 순영업소득/부채서비스액”을 말한다. 부채감당률이 1에 가까울수록 대출자나 차입자는 모두 위험하다.
92.
비율분석법의 단점으로는 ㉠ 비율 자체의 왜곡가능성 ㉡ 주어진 비율 자체만으로는 판단이 곤란한 점 ㉢ 동일한 투자대안이라도 사용지표에 따라 결정이 다를 수 있는 점 등이 있다.
93.
저당대부와 비교할 때 건축대부는 금리가 높고 대부기간이 짧으며(일시적 금융), 단계적으로 자금이 공급되며 일시금으로 상환하여야 하며 완공시 저당대부(영구적 저당)로 전환되는 경우가 많다.
94.
1차 저당시장은 원차입자와 1차 대출기관으로 이루어지는 시장을 말한다. 1차 대출기관은 저당을 보유할 수도 있고, 2차 저당시장에 팔기도 한다.
95.
2차 저당시장에서 저당이 유동화되면, 금융기관은 한정된 자금으로 많은 사람에게 필요한 자금을 제공할 수 있으며, 자본시장의 상황이 좋지 않을 때 자금흐름의 왜곡을 방지하는 역할도 할 수 있다.
96.
투자자들은 개별저당(위험하고 번거롭다)을 살 수도 있고, 저당집합을 담보로 하여 발행하는 을 살 수도 있다. 저당담보증권(수익성은 떨어지나 안전성과 유동성이 높다)
97.
저당담보증권의 경우 모저당이 고정이자율저당이라도 저당담보증권은 가변이자율로 발행될 수 있고, 한 개의 저당을 여러 개로 쪼개어 저당담보증권을 발행할 수도 있다.
98.
고정이자율로 대출한 경우 인플레가 발생하면 대출자는 손해를 보므로(인플레 위험의 발생), 인플레위험을 대처하기 위한 수단으로 대출자는 이자율을 조정(가변이자율저당, 조정이자율저당, 재협상이자율저당)하거나 원금을 조정(가격수준조정저당)한다.
99.
변동이자율의 경우 이자율을 조정하는 기간이 짧을수록 대출자가 유리하다.
100.
가격수준조정저당의 경우는 적용되는 이자율은 실질이자율이며 대출초기에 인플레율이 높으면 잔금액이 대부금액을 초과할 수도 있다.
101.
(1+명목이자율) = (1+실질이자율) × (1+인플레이션율)
102.
필요한 자금을 자기자본으로 조달하는 것을 지분금융이라고 하고(부동산신디 케이트, 리츠의 주식발생 등), 타인자본으로 조달하는 것을 부채금융(저당대부, 건축대부 등)이라 한다.
103.
이체증권(MPTS)은 차입자가 지불하는 부채서비스액이 증권발행기관을 통과해서 투자자에게 직접 지불되기 때문에 조기상환위험을 투자자가 감수해야 한다.(콜 방어가 되지 않는다)
104.
대출자가 고정금리로 대출한 경우 시장금리가 대출금리보다 낮아지면 조기상환위험이 발생하고, 시장금리가 대출금리보다 높아지면 인플레위험이 발생한다.
105.
저당채권(MBB)은 이체증권처럼 매월 원리금을 지불받지 않고 통상 6개월을 단위로 원리금을 지불받는다.
106.
저당채권(MBB)은 채무불이행에 대한 위험을 증권발행기관이 부담해야 하므로 증권발행기관은 채권발행액보다 20-50%가 더 많은 저당을 초과담보로 확보하고 있어야 한다.
107.
저당직불채권(MPTB)의 일종인 다계층채권(CMO)는 이체증권처럼 저당차입차의 원리금을 트렌치별로 직접 지급하므로 이체증권의 성질을 가지고 있고, 트렌치의 존속기간을 다양하게 하여 장기투자자들이 원하는 콜방어를 실현시킬 수 있으므로 저당채권의 성질도 가지고 있다.
108.
부동산개발에 있어 타당성분석으로부터 나온 결과가 비록 동일하다고 하더라 도, 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. (개발업자에 따라 요구수익률이 다르기 때문)
109.
경제적 타당성분석, 즉 경제성분석(후행분석)이란 시장분석(선행분석)에서 주어진 자료로 개발사업에 대한 최종적인 투자결정을 하는 것이다.
110.
시장분석이 개발사업의 시장에서의 채택가능성을 평가하는 것이라면 경제성분석은 개발사업의 수익성여부를 평가(DCF기법을 이용)하는 작업이다.
111.
매장용부동산의 부지선정은 기존부지의 분석에서 출발한다. 이는 1개의 점포가 유지되기 위한 최소한의 인구수(최소요구치)를 파악하는 작업이다.
112.
가능매상고를 추계하는 방법으로는 비율법(주관개입), 유추법(유사점포), 중력모형(허프), 회귀모형, 체크리스트(예비, 보조수단)를 이용하는 방법이 있다.
113.
제품의 운송비가 큰 산업, 중간재나 완제품을 생산하는 공장, 중량증가산업, 제품의 부패가 심한 산업, 원료지수가 1보다 작은 산업 등은 시장지향형 산업이다.
114.
최고최선의 이용(최유효이용)은 합리적이용, 합법적 이용, 물리적으로 채택가능한 이용(이상은 필요조건) 중에서 최고의 수익을 올릴 수 있는 이용(필요충분조건)을 의미한다.
115.
시산가치의 조정시 이들을 단순히 산술평균해서는 안된다.
116.
시장접근법에 의한 평가절차는 “유사매매사례의 수집>대표성 없는 매매사례의 제거>비교매매사례의 선택 (3-5개)>비교매매사례의 수정>시산가치의 조정” 이다.
117.
비율수정법의 단점을 보완한 방법으로 금액수정법 또는 연속수정법의 방법이 있다.
118.
분해법에서 경제적 감가는 모두 치유가 불가능한 감가이며, 토지와 건물에 배분된다. (토지에도 기능적, 경제적 감가는 인정된다)
119.
재조달원가는 복제원가(= 물리적 동일성)로 산정하는 것이 원칙이나 오래된 건물 등 복제원가로 산정하는 것이 적정치 않으면 대치원가(=효용의 동일성)를 사용한다.
120.
부동산평가의 감가수정은 실제 가치하락분을 반영하는 작업이고, 기업회계의 감가상각은 발생비용의 형식적 기간배분이다.
121.
감가수정시 감가의 개별성을 반영하기 위해 내용년수의 조정, 분해법, 경제적 내용년수 적용, 관찰감가 인정 등이 적용된다.
122.
복성가격이 큰 순서(감가액이 작은 순서)는 “상환기금법>정액법>정률법”이다.
123.
자본환원율을 구하는 방법에는 시장추출법, 조성법(요소구성법=주관개입이 심함), 투자결합법(토지와 건물 또는 지분과 저당의 수익률이 다르다), 엘우드법(영업소득세는 알 필요 없다), 부채감당법(대출자의 입장) 등이 있다.
124.
자본회수의 방법으로는 연금법, 상환기금법(안전률로 재투자), 직선법(재투자를 하지 않음)이 있고, 자본회수가 필요 없는 토지의 경우 직접법을 적용(영속성에 근거)한다.
125.
수익가격이 큰 순서는 ‘연금법>상환기금법>직선법’의 순서이다.
126.
하향시장에서는 부동산을 구입하는 것보다 처분하는 현상이 두드러지며, 상향시장에서는 부동산 매매시 매수자는 거래 성립시기를 당기려고 하고, 매도자는 미루려고 하는 경향이 있다.
127.
거미집이론에서 안정조건(수렴형)은 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 클 경우, 또는 공급곡선의 기울기가 수요곡선의 기울기보다 클 경우를 말한다.
129.
투자효과를 분석하는 모형의 외적 투입요소가 변화함에 따라 순현가 및 내부수익률이 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 것을 민감도(감응도)분석이라 하며, 민감도가 큰 투자일수록 순현가의 변동이 심하고 상대적으로 더 위험한 투자안으로 평가된다.
130.
일정기간 후에 1원을 만들기 위해서 매기간마다 적립해야 할 액수를 나타내는 자본환원계수는 감채기금계수(상환기금률)이며, 역수는 연금의 내가계수이다.
131.
토지신탁개발방식은 개발사업주체 및 개발비용부담자가 수탁자인 신탁회인 반면, 개발의 사업수탁방식은 ‘기획․설계⇨개발⇨완공 후의 관리운영’까지 토지소유자의 명의로 행하고, 개발비용부담자는 토지소유자이다.
132.
고전학파는 생산요소를 토지⋅자본⋅노동으로 나누고, 토지는 부동성과 부증성을 갖는 점에서 특별한 재화로 취급하였으며, 지대는 가격에 의해 결정된 소득으로 가격을 결정하는 비용이 아니므로 소득분배 측면에서 불로소득으로 간주하여 지대소득의 사회적 정당성 문제를 제기하고 있다.
133.
조정가능한 이자율을 적용하는 저당융자(ARM)의 경우 조정주기가 짧을수록 대출자의 인플레 위험은 감소된다
134.
소유주나 기업의 부를 극대화시키기 위하여 부동산의 가치를 증진시킬 수 있는 다양한 방법을 모색하는 적극적 관리를 자산관리라고 하며 시설관리, 자산관리, 기업관리 중 가장 중요한 관리이다.
135.
임차자 선정기준과 임대차의 유형에 있어 주거용은 연대성과 조임대차, 매장용은 가능매상고와 비율임대차(기본+추가), 사무실이나 공업용은 적합성과 3차 순임대차가 적용된다.
136.
“SL-120-001-P" 는 서울에 위치하는 획지번호가 120번인 부동산에 첫 번째 거래가 발생했는데 거래유형은 매수(P)라는 것을 의미한다. 만약 이 부동산을 다른 사람에게 임대하였다면 이것은 다음과 같이 코드화된다 ”SL-120-002-L"
137.
원리금균등분할상환(CPM ; Constant Payment Mortgage loan, 균등지불저당)에 의하면 대출기간중 매월 납부하는 원리금상환액의 규모는 일정하고, 원금상환액은 점점 늘어나고 이자지불액은 점점 줄어든다.
138.
MBS와 ABS가 채권형으로 고정이자를 수취하되 자산가치 상승에 따른 이익을 수취할 수 없다는 단점이 있는 반면에, REITs는 지분형 투자상품으로 주식을 통한 배당과 주 가상승이익을 동시에 추구할 수 있다.
139.
부동산문제의 특징으로는 악화성향, 비가역성, 지속성, 해결수단의 다양성(복합성) 등이 있다.
140.
협의의 부동산(=민법상 부동산)이란 토지 및 그 정착물만을 의미하며, 이는 법률적 측면에 입각한 부동산의 개념이다. (문제)
141.
일반적으로 건부감가 현상 때문에 나지의 평가액이 건부지의 평가액보다 높지 만, 공법상 규제가 강화된 지역 (개발제한구역 등) 등의 경우 건부증가 현상이 나타날 수도 있다.
142.
대분류 상호간 전환되고 있는 토지를 후보지라고 하고, 대분류 내에서 전환되고 있는 토지를 이행지라고 한다. (주거지로 전환 중인 답지는 후보지임)
143.
현장자원의 수요는 소득탄력적이며 대체재가 없지만, 상품자원의 공급은 기술 진보에 의해 증가될 수 있다.
144.
개발권이전제도(TDR)란 사적시장을 통해 우발손실을 우발이익으로 보상해 주는 제도를 말하며, 문화재보호나 우량농지 보호를 위해 토지이용을 극심하게 규제한 지역에 적용할 수 있다.
145.
인근지역의 수명현상(성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기)에서 지가상승률은 성장기, 지가수준은 성숙기에서 가장 높고, 하향여과가 시작되는 것은 쇠퇴기, 하향여과가 본격화되는 것은 천이기이다.
146.
빌딩의 수명현상(전개발-신축-안정-노후화-완전폐물)에서 개량을 위한 자본적 지출을 억제하고 빌딩의 교체계획을 수립하는 것이 합리적인 단계는 노후단계이다.
147.
접근대상물이 편익시설이라면 접근성이 좋은 것이 유리하지만, 접근성이 지나치면 오히려 불리할 수도 있다.
148.
접근성의 판단에서 거리의 개념은 실제거리, 시간거리, 운임거리, 의식거리를 종합적으로 고려하여 판단한다.
149.
부동산시장의 국지성은 부동성, 토지에는 생산비법칙이 적용되지 못하는 것은 부증성, 토지에는 감가이론이 적용되지 못하는 것은 영속성, 토지에는 일물일가의 법칙이 적용되지 않는 것은 개별성에 근거한다.
150.
최유효이용과 가격다원설의 근거는 용도의 다양성, 한정가격의 개념은 병합분할의 가능성에 근거하며 토지의 지리적 위치는 절대불변이지만 인문적 위치는 변할 수 있다.
151.
정의 외부효과에서 유발되는 핌피현상에 대한 대책으로는 개발이익의 환수가 필요하고, 부의 외부효과에서 유발되는 님비현상에 대한 대책으로는 공평부담의 원칙이 적용되어야 한다.
152.
지역분석의 경우 근거는 지역성, 인접성, 부동성 등이고, 분석목적은 표준적이용과 가격수준을 판정하는 것이며, 분석대상은 인근지역, 유사지역, 동일수급권이고 중요한 가격제원칙은 적합의 원칙이며 순서는 지역분석이 선행분석이고 개별분석이 후행분석이다.
153.
부동산의 수요와 공급의 변화, 도로의 신설이나 확장 등으로 인해 부동산의 인문적인 위치가 변하는 것은 부동산의 경제적 위치가 변하는 것이다.
154.
낮은 지가수준, 강한 흡인력, 풍부한 용지, 공법상 규제의 완화, 원주민의 적은 저항 등은 침입적 토지이용의 대외적 요인 (PULL 요인)에 해당한다.
155.
도시스프롤 현상은 주로 도심보다는 외곽지역에서 많이 나타나고, 주로 주거지역에서 발생하지만 상업지나 공업지에서도 발생하며 스프롤지대의 지가수준은 표준적 지가수준 이하가 일반적이다.
156.
직․주분리현상의 원인으로는 도심의 고지가, 환경악화, 교통의 발달 등이 있고 그 결과로는 도심공동화, 도시스프롤, 도심고동비율의 증가 등이 나타난다.
157.
도시회춘화현상이란 도심의 오래된 건축물이 재건축됨에 따라 중․고소득층이 도심으로 유입되는 현상을 말한다.
158.
부동산의 가격은 물리적인 실체에 대한 가격이 아니고 부동산에 결부된 권리와 이익에 대한 가격이다.
159.
동일부동산에 둘 이상의 권리와 이익이 동시에 존재하는 경우, 각각의 권리와 이익에 가격이 형성된다.
160.
부동산의 경우 가격은 과거의 값이지만 가치는 현재의 값이고, 가격은 정해진 시점에 하나만 존재하지만 가치는 무수히 많은 가치가 존재할 수 있다. (가치의 다원적 개념) (문제)
161.
리카르도의 차액지대설 : 곡물가격은 한계지에서의 생산비로 결정되고, 곡물가격과 생산비(비옥도에 의해 결정)와의 차이가 지대가 된다. 따라서 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.
162.
튀넨 : 수송비 절감분이 지대가 되며, 집약농업은 시장 가까이 입지하고 조방농업은 외곽에 입지한다.
163.
고전학파 : 지대는 비용이 아니므로 지대에 고율의 세금을 부과해도 생산물가격에 영향을 미치지 않는다.
164.
토지이용의 집약도란 토지이용에 있어서 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 크기를 말한다.
165.
총수입과 총비용이 같아서 이윤이 0이 되는 집약도를 조방한계라 하고, 한계 수입과 한계비용이 같아서 이윤이 극대화되는 집약도를 집약한계라고 한다.
166.
입지잉여는 어떤 위치의 가치가 한계입지 이상이고 또한 그 위치를 최유효이용할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우에 생긴다. 이 때 입지잉여가 0이 되는 위치를 한계입지라고 한다.
167.
한계지와 도심의 지가, 한계지 상호간의 지가는 밀접한 상관성을 가지나 한계지와 농지와는 단절지가의 관계에 있다.
168.
자가의 한계지가 차가의 한계지보다 더욱 택지이용의 원방권에 입지한다.
169.
부동산관리에서 협의의 관리라 함은 기술적 관리(유지관리)를 말한다. 기술적관리에는 위생관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리가 있다.
170.
나지를 공사장의 가건물, 모델하우스, 주차공간 등으로 이용하는 것은 토지의 경제적 관리에 해당한다.
171.
책임의 소재가 불명확하고 전문업자를 충분히 활용할 수 없다는 점 등은 혼합관리의 단점에 해당한다.
172.
부동산의 재개발은 보전재개발(예방), 수복재개발(노후․불량화 요인만 제거), 개량재개발, 철거재개발 등으로 구분된다.
173.
택지에 있어 성숙도는 복합개념으로 판단하며, 동일한 택지라도 용도가 다르면 그 성숙도에 차이가 있다.
174.
공영개발은 계획적 토지이용, 개발이익의 환수 등의 측면에서 장점이 있는 반면 토지소유자와의 충돌, 초기 사업시행자의 자금부담 가중, 인근지역의 지가상승 등의 단점이 있다.
175.
동심원이론 : 도시는 그 중심지에서 동심원상으로 5개의 지구(중심업무지구>천이지대>저소득지역>고소득지역>통근자 주거지대)로 분화되면서 성장한다.
176.
다핵심이론 : 다핵이 성립하는 이유는 ‘동종업종의 집적이익, 이종업종의 이해상반, 특정위치나 특정시설의 필요성, 지대지불능력의 차이’에 있다.
177.
어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않도록 하기 위해서 지급해야 하는 최소한의 금액을 전용수입(기회비용)이라고 하고, 생산요소의 총수입 중 전용수입을 초과하는 부분을 경제지대(=초과이윤=잉여)라고 한다.
178.
특정 생산요소의 공급이 완전비탄력적인 경우 해당 생산요소에 귀속되는 수입은 모두 경제지대가 된다.
179.
정의 외부효과가 발생하면 사적 편익이 사회적 편익보다 적으므로 최적생산량보다 과소 생산되고, 부의 외부효과가 발생하면 사적 비용이 사회적 비용보다 적으므로 최적생산량 보다 과잉생산된다. 따라서 어느 경우이든 정부가 개입하여 최적생산량이 생산되도록 개입할 필요가 있다. 그러나 코즈의 정리에 의하면 외부효과 문제를 정부의 개입 없이 시장 스스로 해결할 수 있는 가능성을 제시하고 있다.
180.
토지정책의 수단으로는 토지이용규제, 직접적 개입, 간접적 개입이 있다. 토지이용규제는 토지이용행위를 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 행하여지는 법률적․행정적 수단으로서 용도지역․지구제, 대리경작제 등이 해당한다. 직접적 개입은 정부나 공공기관이 직접 수요자나 공급자의 역할을 수행하는 방법으로서 도시재개발, 토지수용, 토지은행제도, 택지공영개발 등이 있다. 간접적 개입은 시장의 틀을 유지하면서 수요와 공급이 원활하게 이루어지도록 조세, 금융지원, 보조금 지급 등을 시행하는 것이다.
181.
부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하면 토지뿐만이 아니라 주택에 대해서도 그 가격을 공시하고 있으며, 주택을 공동주택 단독주택으로 구분하여 공시한다. 단독주택에 대해서는 표준주택을 선정하여 건설교통부장관이 조사․평가하여 공시하고, 표준주택을 기준으로 시장․군수․구청장이 개별주택가격을 결정․공시한다. 공동주택에 대하여는 표준주택의 선정 없이 건설교통부 장관이 조사․산정하여 공시한다.
182.
조세부과에 대한 귀착은 수요자와 공급자의 상대적 탄력성에 따라 결정된다. 즉, 보다 탄력적인 쪽이 조세를 덜 부담하게 된다. 조세의 부과는 수요자 부담 가격을 인상시키고, 공급자 수입을 감소시켜서 균형량을 감소시킨다.
183.
베버의 최소비용이론 : 최적공업입지점은 운송비가 가장 적게 드는 지점이며 예외적으로 노무비가 절감되는 곳이나 집적이익이 발생하는 지점으로 이동할 수도 있다.
184.
뢰슈의 최대수요이론 : 이윤극대화를 위해서는 공장의 입지는 시장의 확대가능성이 가장 풍부한 장소에서 이루어져야 한다.
185.
크리스탈러의 중심지 이론 : 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있어야 중심지가 성립할 수 있다. 그리고 배후지의 형태는 단일중심지는 원형, 다수의 중심지는 육각형의 형태가 이상적이다.
186.
레일리의 소매인력의 법칙 : 두 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고 두 도시의 분기점으로부터의 거리의 제곱에 반비례하여 형성된다.
187.
넬슨의 소매입지이론 : 점포의 경영주체가 최대의 이익을 얻기 위한 입지원칙 8가지를 제시하였으며 이 중 양립성(고객의 주고받기)을 가장 강조하였다.
188.
정부가 미리 싼값에 미개발토지를 대량 매입하였다가 토지의 수요증가에 맞춰 비축된 토지를 팔거나 대여하는 제도를 토지은행(토지비축제도)이라고 한다.
189.
한국주택금융공사의 저당대출(보금자리론)에서 대출한도는 DTI(소득대비 원리금상환비율)를 충족시 주택담보가치의 70%까지, 그리고 3억원까지 가능하다. 대출대상 주택은 6억원 이하의 주택이고, 대출기간은 최단 10년에서 최장 30년 범위 내에서 가능하다
190.
최근의 리츠법 개정안은 리츠의 설립을 간편하게 하고, 차입을 용이하게 하며, 투자대상을 확대하는 측면에 초점을 맞추고 있다.
191.
부동산금융의 원칙 : 부동산금융이 원할하게 제 기능을 수행하기 위해서는 ‘자금의 확보 + 장기저리의 정착 + 대출채권의 유동화 + 부동산 채권보전’이 이루어져야 한다.
192.
우리나라의 경우, 2차 저당대출기관으로서 한국주택금융공사가 설립되어 있으며 이 기관은 모기지론의 공급, 주택저당담보증권의 발행, 주택신용보증 등의 업무를 수행한다.
193.
애드믹스 : 광고예산이 편성되면 광고효과지수의 크기에 따라 신문광고, 팜플렛, TV광고 등의 순서로 광고비를 책정한다. (절대적인 것은 아님)
194.
세가지 차원의 마케팅 전략 : 시장점유 마케팅 전략(표적시장의 선점과 차별화). 고객점유 마케팅 전략(AIDA의 원리 응용), 관계마케팅 전략(브랜드 마케팅)
195.
감정평가의 정책적 기능 : 국토공간의 효율적인 이용과 관리, 적정한 부동산가격의 유도, 합리적인 손실보상, 과세의 합리화.
196.
가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 한다. 다만, 가격시점이 미리 정하여진 때에는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 정할 수 있다. (과거의 일정시점이면 소급평가, 미래의 일정시점이면 기한부평가)
197.
대상물건에 대한 평가가액은 정상가격으로 결정함을 원칙으로 한다. 다만 평가목적․대상물건의 성격상 정상가격으로 평가함이 적정하지 아니하거나 평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 특정가격으로 결정할 수 있다.
198.
정상가격의 요건 : 대상물건의 시장성 + 통상적인 시장 + 출품기간의 합리성 + 거래의 자연성 + 당사자의 정통성
199.
균형의 원칙에 위배되면 기능적 감가가 발생하고, 적합의 원칙에 위배되면 경제적 감가가 발생한다.
200.
직접환원법은 장래 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하는 방법이고, 할인현금수지분석법(DCF법)은 미래의 현금흐름을 할인율로 할인하는 방법이다.
201.
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