“테북테남 양북양남 산북산남”…강남도 ‘계층’ 나뉜다
테헤란로·양재천·구룡산 기준 두고 은근한 차별
“아파트별·사는 동네 두고 은근한 차별 있다”
아파트별 친목 도모·소개팅 주선·중고 거래 존재
서울대 재학생 사이서도 강남 3구끼리 뭉치기도
1970년대 강남 개발 사업이 본격화된 이후 50여년, 강남은 교육의 대명사·부동산 불패 신화 등으로 대한민국의 중심축 중 하나가 됐다. ‘강남’의 역사가 오래되면서 강남 내부에서의 계층 분화도 다양해진다. 강남이라고 다 같은 강남이 아니란 얘기다. 강남구 어느 동에 사느냐에 따라 계층이 나뉘고, 어느 아파트에 사는지가 그곳 주민의 ‘계급’이 된다.
8일 헤럴드경제 취재를 종합하면, 강남구는 크게 테헤란로·양재천·구룡산과 대모산을 기준으로 테남과 테북, 양북과 양남, 산북과 산남으로 구분 지어진다.
반포에서 20년 이상 공인중개사를 운영한 A씨는 “강남구는 동네마다 분위기 차이가 확연하게 다른 곳”이라며 “가장 대표적으로는 테헤란로를 기준으로 테북과 테남이 나뉜다”라고 말했다.
이어 “테헤란로 북쪽 반포·압구정·청담 등은 대표적인 부촌인데 이곳 사람들은 과거부터 서울 안에서도 ‘가용 자금’이 가장 많은 사람들”이라며 “반대로 테헤란로 남쪽은 교육열이 높은 이들이 ‘영끌’해서 온다는 선입견이 존재한다”라고 설명했다.
대치에서 공인중개사를 12년 운영한 B씨는 “양재천 북쪽은 교육열이 상당히 뛰어난 지역”이라며 “소위 ‘SKY(서울대·고려대·연세대)’ 대학을 보내고 싶어하는 전국의 학부모들이 모이는 곳이다. 반대로 양재천 남쪽은 ‘강남 안의 강북’이라 불린다”라고 했다.
강남구에 오래 살았던 ‘토박이’도 비슷한 이야기를 털어놓는다. 서초구 반포동에서 30년을 넘게 산 김모(34) 씨는 “대놓고 차별하는 일은 없어도, 은근하게 아파트 별·사는 동네로 차별하는 일이 존재한다”라며 “부모님이 항상 ‘같은 아파트 사람끼리만 놀아라’라고 하는 일이 다반사였는데, 요즘은 그게 더 심하다고 하더라”라고 했다.
실제로 압구정동, 반포동, 청담동 아파트에 거주하는 이들은 내부 결속력이 아주 강한 것으로 파악됐다. 해당 아파트에서는 단지 내 동아리, 친목 도모회, 소개팅 주선 등을 하는 일도 많았다. 지난해 말부터 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 입주민들이 운영하고 있는 ‘반포 원베일리 결혼정보회’(원결회)가 대표적이다.
‘원결회’는 결혼적령기인 미혼 자녀를 같은 아파트 입주민과 맺어주고 싶은 부모들이 만든 소모임이다. 가입비 10만원을 내면 준회원, 30만원을 내면 정회원 자격이 주어진다. 이들은 단지 근처 세빛섬 플로팅 아일랜드에서 코스 요리 만찬과 와인 파티를 하며 짝을 찾는 행사도 진행한 것으로 알려졌다.
이들은 중고 거래도 ‘같은 아파트’끼리만 하기도 한다. 반포동에 거주하는 박모(32) 씨는 “아무래도 동네 사람들이 잘 살다보니 좋은 물건이 싸게 나오는 경우가 많다”라며 “유명한 중고 거래 사이트를 이용하기보다는 아파트 내부 커뮤니티에서 중고 거래하는 일도 많다”라고 했다. 이들의 수요에 맞춰서 ‘당근마켓’에서는 160여개 아파트 단지끼리 중고 거래하는 서비스도 생기기도 했다.
이처럼 강남 지역을 중심으로 한 계급화·계층화는 상위권 대학 진학률 면에서도 한층 강화하고 있는 양상을 보였다. 한국은행이 지난달 27일 발표한 ‘입시경쟁 과열로 인한 사회문제와 대응 방안’ 보고서에서도 강남불패 현상 등이 지적됐다.
특히 강남 3구 출신 학생들이 전체 일반고 졸업생 중에선 4%에 불과했지만, 서울대 진학생 중에는 약 12%에 달해 ‘지역별 진학률 격차’를 완화하기 위해서라도 ‘지역별 학령인구 비율’을 반영해야 한다는 게 주된 내용이다.
실제로 헤럴드경제가 만난 일부 강남 3구 출신 서울대 재학생들은 이 같은 한은 보고서 내용에 동의하기도 했다. 강남이라는 지역적·경제적 이점이 분명 서울대 진학에 도움이 됐다는 이유에서다.
강남 3구에 있는 고등학교를 나와 오는 2월 대학 졸업을 앞둔 서울대 재학생 김모 씨는 “보통 서울에서 왔다고 하면 강남 3구가 많은 것 같기는 하다”라며 “강남 3구 학생들은 서로 접점이 많이 생길 수밖에 없다는 점이 중요한 것 같다”라고 했다.
이어 “대치동에 있는 학원을 주로 다니며 입시를 준비했기 때문에 강남 3구라는 교육 특성화 지역의 유리함과 집안의 경제력 혜택을 받았다”라며 “서울대에 와서도 같은 강남 3구에서 온 친구들도 많다 보니 서로 자극도 되고, 공부를 하면서도 도움을 받은 측면이 컸다”고 덧붙였다.
다른 서울대 재학생 박모 씨는 “강남 지역 학생들이 서울대에 많이 진학한다기보다는 아무래도 그 지역이 인프라도 잘 돼 있고 그만큼 열심히 하는 분위기가 갖춰져 있어서 그런 게 아닐까 생각한다”며 “그렇다고 강남 출신 학생들을 중심으로 파벌이 있다거나 그룹을 짓는 경우를 개인적으로 본 적은 없다”고 말했다.
같은 강남이라도 여긴 테남, 저긴 테북? 무슨 차이 있길래...
테남, 테북의 기준이 되는 ‘테헤란로’
서울지하철 2호선 강남역 사거리에서 삼성역 삼성교에 이르는 왕복 10차선, 4km 길이의 테헤란로 주변은 대한민국의 대표적인 업무중심지구 중 한 곳입니다. 이 도로의 기존 이름은 삼릉로였다고 하는데요. 1977년 6월 서울시와 이란의 수도 테헤란시가 도로명 교환에 합의하며 이름이 테헤란로로 바뀌었다고 합니다. 이 테헤란로를 중심으로 초고층 빌딩이 들어서고 크고 작은 기업들이 입주하면서 강남업무권역(GBD, Gangnam Business District)이 되었습니다.
강남의 문화는 테남과 테북으로 나뉜다고 해도 과언이 아닙니다. 테헤란로 남쪽에는 입시 교육의 중심인 대치동 학원가를 비롯, 도곡, 개포, 일원동에 대규모 아파트 단지가 자리하고 있습니다. 테헤란로 북쪽은 지하철 노선을 중심으로 대규모 오피스 빌딩이 위치하며, 패션, 유흥, 엔터테인먼트를 대표하는 청담, 신사동과 압구정, 삼성, 논현동에 크고 작은 주거지역이 혼재돼 있습니다.
부동산 업계의 해석에 따르면, 테북에는 대를 잇는 부자들이 많고 테남에 비해 학벌에 크게 집착하지 않으며 SKY(서울대·고려대·연세대) 대학을 고집하기 보다는 외국 유학을 선택하는 경우가 많다고 합니다. 반면, 테남에는 의사, 법조인, 대기업 임직원 등 전문직 종사자들이 많이 거주하고 있고 테북에 비해 상대적으로 학벌을 중요하게 생각해 사교육에 몰두한다고 합니다.
명문 학군, 학원가로 주거 선호도 높은 테헤란로 남쪽
먼저 테헤란로 남쪽은 학군과 학원가를 갖춘 우수한 교육환경을 자랑하는 곳입니다. 대표적인 곳이 바로 대치동인데요. 이 곳에는 은마, 래미안대치팰리스1, 2단지, 동부센트레빌 등이 대장 아파트로 잘 알려져 있습니다. 부동산 시세트렌드에 따르면, 1월 31일 기준 대치동 아파트의 평균 매매 시세는 32억7,557만원로, 강남구 전체 2위입니다.
부동산 단지랭킹에서 인기, 시세총액, 대단지 1위는 모두 은마가 차지했습니다. 은마아파트는 1979년 8월 입주한 노후 단지임에도 주변에 학원가를 이용하기 워낙 편리해 장기간 재건축이 답보상태에 있지만 전세 거래는 매년 활발히 일어나는 단지입니다. 게다가 서울지하철 3호선 대치역 초역세권에 평지, 양재천공원을 걸어서 이용할 수 있다는 장점도 있습니다. 최근 실거래가는 3층 전용 84㎡가 지난해 12월 29억3,500만원에 거래됐습니다.
도곡동과 개포동, 일원동, 수서동도 대단위 아파트가 많은 곳입니다. 이 가운데 도곡동은 타워팰리스1, 2, 3차 같은 고급 주상복합 단지가 밀집돼 있는 지역입니다. 개포동도 최근 몇 년 새 재건축이 활발히 진행되면서 디에이치퍼스티어아이파크(2023년 11월 입주, 6,702가구), 개포자이프레지던스(2023년 3월 입주, 3,375가구) 등이 신축 아파트 단지로 바뀌어 분위기가 많이 달라진 지역입니다.
한강변을 따라 자리잡은 대단지 아파트가 많은 테헤란로 북쪽
주거지가 많은 테남에 비해 테북은 업무지구가 많습니다. 삼성동에는 현대차 글로벌 비즈니스센터 개발이 진행되고 있고, 신사~청담동 도산대로 주변 빌딩 가격도 날로 오르고 있습니다. 테북에서 대규모 주거지역을 꼽자면 단연 압구정동입니다. 지난 1월 31일 시세 기준 부동산 동별 평균 매매가에 따르면, 압구정동 아파트의 평균 시세는 52억9,397만원으로 강남구 내 1위입니다. 삼성동은 25억8,588만원, 청담동이 24억9,151만원입니다.
압구정동에는 현대(신현대), 현대1~14차, 한양, 미성 아파트 등이 있습니다. 이 가운데 부동산 단지랭킹에서 시세총액과 대단지 순위 1위에 오른 현대(신현대)는 1982년 5월 입주한 27개 동, 1,924가구 단지입니다. 서울지하철 3호선 압구정역과 올림픽대로가 가깝고 현대백화점(압구정점) 이용이 편리합니다. 한강을 걸어서 갈 수 있고 일부 단지는 한강 조망도 가능합니다.
현대(신현대)는 전용 107㎡~183㎡ 중대형 타입 위주로 구성돼 있는데요. 전용 110㎡가 지난해 12월 51억원에 거래됐습니다. 이는 직전 거래 10월 50억원에 비해 1억원 올랐습니다.