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지상권 전세권 임차권
| 구분 | 지상권 | 전세권 | 임차권 |
| 권리성질 | 물권(배타성, 대항력) | 물권(배타성, 대항력) 담보물권성 - 우선변제적효력 |
채권(배타성x,대항력x) 단,등기된 임차권 대항요건갖춘주택임차권→대항력ㅇ,배타성ㅇ |
| 성립요건 | -설정계약+등기 -기타등기를 요하지 않는 「법정지상권」인정 |
-설정계약+전세금수수+등기 -법정전세권도 없음 ※목적물 인도는 성립요건x |
-임대차 계약 (등기는 성립요건x, 대항요건o) |
| 사용대가 | -유상, 무상 (지료지급이 성립요소x) |
-유상 (전세금지급이 성립요소o) |
-유상 (차입지금이 성립요소) |
| 존속기간 | -최단존속기간 제한만 규정 (30년, 15년, 5년 이상) -존속기간 약정이 없는 경우 (30년, 15년, 5년으로 정함) |
-최장존속기간제한 : 10년 규정 단, 건물-최단기 1년제한o -존속기간약정이 없는 경우 당사자 소멸통고 받은 날로부터(6월) 경과 소멸 |
-최장기존속기간제한 : 20년 규정 단, 견고한건물 기타 공작물 소유 또는 식목, 채염을 목적으로 히는 존속기간 제한없음 -최단기존속기한제한-주택임차권 : 2년 이상 -존속기간 약정이 없는 경우 임대인 해지통고 6월, 임차인 당사자 해지통고 월 경과, 소멸 |
| 계약갱신 | -협의갱신인정, 법정갱신 규정없음 -계약갱신청구권 지상권 매수청구권 존속기간만료, 지상물현존 건물철거특약 없는 경우 →지상권자 계약갱신 청구권 있음 →설정자 갱신거절시 : 지상물매수청구권 |
-협의갱신인정, 계약갱신청구권 없음 -법정갱신제도규정(건물전세권) 존속기간만료전6월부터 1월까지 사이에(갱신거절통지) 또는, 조건을 변경하지 않으면 갱신거절의 뜻을 통지하지 아니한 경우 ·전세금 동일조건, 존속기간은 정하지 않는 것으로 보는 법정갱신 ·등기없이도 갱신효력인정 ·등기하지 않으면 제3자 대항력 없음 |
·협의갱신인정 ·법정갱신제도 규정 ·임차권 : 임대차기간 만료후 임차인이 상당한 기간내 이의를 제기하지 않은 경우 기간약정 없는 임대차갱신 -주택임차권 : 임대차 기간만료 전6월부터 1월까지 일정한 통지를 아니한 경우 기간약정 없는 임대차 갱신 -계약갱신 청구권, 지상물 매수청구권 ·건물 기타 공작물 소유, 토지임대차 ·지상물 현존하는 경우 ·임차인 계약갱신 청구권 있음 ·임대인 갱신거절권 : 지상물 매수청구권 |
| 권리의 처분 등 |
-토지소유자 동의없이 (지상권양도) 토지임대가능 (반대특약 : 무효) ·저당권 설정도 가능 (반대특약 : 유효) 등기사항은 아니다 |
-설정자 동의 없이 전세권 양도·임대 전전세 담보제고가능 (반대특약 : 유효, 처분금지 특약, 등기해야 제3자 대항가능 |
-동의없이 양도전대금지(동의없이 양도, 전대한 경우 당사자간은 유효하나 임대인에 대항하지 못함) 임대차 해지사유 |
| 소멸청구 등 | -지상권자 자료 2년이상 연체시 ·지상권설정자에게 지상권 소멸 청구권 인정 ·지상권이 저당권의 목적이 된때 정당권자에게 통지한 후 상당한 기간 경과한 때 소멸 효력 발생 |
-전세목적물을 용법대로 사용하지 아니한 때 ·전세권권설정자에게 전세권소멸 청구권인정 ·용법에 따른 사용· 수익 위반으로 목적 부동산에 변경이 생기거나, 손해발생시 전세권설정자는 전세권자에 대하여(원상회복, 손해배상청구)가능 |
<해지> -임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위 를 한때 -임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 않고서 멸실한 경우에, 그 잔존부분만으로 임차목록을 달성할 수 없을때 -임차인이 임대인 동의 없이 양도, 전세한때 -차임2기액이상 연체한 경우 |
| 지상물 (부속물) 매수 청구원등 |
-지상권자의 지상물 매수청구권 계약갱신청구권행사 후 갱신 거절시 -지상권설정자의 지상물 매수청구권 토지소유자가 상당한 가액을 제공하여 지상물의 매수를 청구한 때에 지상권자는 정당한 이유 없이 거절 못함 |
-전세권자의 부속물 매수청구권 ·전세권 설정자의 동의를 얻어 부속시켰거나, 그 부속물을 전세권설정자로부터 매수한때에 한하여 -전세권설정자의 부속물매수청구권 (전세권리자는 정당한 이유없이 거절못함) |
-건물, 공작물, 임차인의 부속물 매수청구권 (좌동 : 전세권자 부속물, 매수청구요건과 동일 |
| 비용상환 청구권 |
-명문의 규정 없음 -<통설> ·필요비 상환청구x ·유익비 상환청구o |
<명문규정> ·필요비 상환청구x ·유익비 상환청구o |
<명문규정> ·필요비 ·유익비 상환청구권o (특약으로 배제가능) |
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