● 1. 총칙
1. 공인중개사법령의 목적
- 공인중개사의 전문성 제고하고, 중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함.
비교) 부동산거래신고등에 관한 법률에서는 “부동산 거래질서 확립”
2. 용어의 정의
- 중개 : 중개대상물 및 중개대상인 권리를 알선하는 행위
- 중개업 : 일정 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것
예시) 개설등록을 하지 않고 중개사무소를 만든 경우 1회만 하더라도 중개업 O
예시) 보수를 받기로 약속하기만 한 경우 중개업 X
- 공인중개사 : 자격을 취득한 자
- 개업공인중개사 : 중개사무소를 개설등록한 자
▸ 법인인 개업공인중개사
▸ 공인중개사인 개업공인중개사
▸ 부칙에 따른 개업공인중개사 (=중개인)
3. 중개의 성립요건
가. 중개대상물 : 토지, 건축물, 입목, 광/공업재단
- 명인방법을 갖춘 수목도 포함
- 권리금, 대토권은 X
- 건축물은 동호수 특정 필요
예시) 건물 지어졌으나 동호수가 미특정 X
건물 안지어졌으나 동호수 특정(=분양권) O
동호수 특정된 입주권 O, 특정안된 입주권 X
나. 중개대상인 권리 : 소유권, 제한물권 등
- 법률의 규정에 의해 발생되는 권리는 비대상 : 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등
- 그러한 권리의 성립이 아닌 양도는 중개대상임.
다. 중개행위
- 저당권 설정계약 OK
- 유치권 이전계약 OK
- 상속, 증여, 경매, 공매 등은 아님
● 2. 공인중개사제도와 교육제도
1. 공인중개사시험제도 : 시도지사
가. 응시자격
- 자격취소 후 3년 경과
- 부정행위 후 5년 경과
나. 자격증은 합격자 공고일로부터 1월 이내 교부
2. 교육제도
가. 교육의 실시
1) 주관
- 실무/연수교육은 시도지사 주관
- 직무교육은 시도지사 또는 등록관청 주관
2) 실무교육 : 28~32시간
- 중개사무소를 개설등록하려는 자(중개법인 전원, 분사무소 책임자, 소공 포함)는 등록 전 1년 이내
3) 연수교육
- 실무교육 후 2년마다 2월전 통지 12~16시간
4) 직무교육 : 3~4시간
- 중개보조원은 고용신고일 전 1년 이내
나. 위탁
- 교육은 협회/공기업/학교에 위탁 가능
단, 직무의 경우 시도지사 주관시만 위탁 가능
- 시험은 협회/공기업에 위탁 가능
● 3. 중개사무소 개설등록 및 결격사유
1. 개설등록
가. 등록관청 : 시,군,구
나. 등록기준 : 등록신청 전 1년 이내 실무교육 & 중개사무소 확보 & 결격사유가 없어야 함.
다. 법인의 등록기준
- 대표는 공인중개사, 법인 전원 실무교육
- 대표를 제외한 1/3이상 공인중개사
- 상법상 회사 또는 협동조합(사회적 협동조합X)
- 자본금 5천만원 이상
- 민법 중 사단법인의 규정 적용
라. 등록절차
- 1단계 : 개설등록신청서 제출
- 2단계 : 등록관청은 개설등록 후 7일 이내 통지
- 3단계 : 보증설정하고 등록관청에 신고
- 4단계 : 등록관청은 등록증 교부
- 5단계 : 등록관청은 다음 달 10일까지 협회 통보
2. 결격사유의 효과
가. 공인중개사인 개공에게 결격사유 발생시
- 등록전이면 개설등록 못함
- 등록후면 절등취
나. 중개법인에서 직원에게 결격사유 발생시
- 등록전이면 개설등록 못함
- 등록후면 절등취(단, 2개월 내 해소시 OK)
다. 고용인
- 소공, 중보가 될수 없음
- 고용인에게 결격사유 발생시 개공은 업무정지(단, 2개월 내 해소시 OK)
3. 결격사유
- 미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인, 파산
- 실형(금고, 징역) 후 3년 경과하지 않은 자
- 집행유예(금고, 징역) 중인 자
- 공인중개사법 위반으로 300만원 이상 벌금받고 3년 경과하지 않은자
- 공인중개사 자격 취소 후 3년 경과하지 않은 자
- 공인중개사 자격 정지 중인 자
- 등록취소(절등취/임등취) 후 3년 경과하지 않은 자
- 업무정지 후 폐업하고 정지기간이 남아 있는 자(업무정지받고 폐업안한 상태는 결격사유가 아님)
4. 등록취소 후 3년 미경과해도 등록할 수 있는 경우
- 등록기준 미달로 등록 취소시
- 법인이 해산되어 등록 취소시
- 결격사유로 등록취소시 결격사유해소되면 등록 可
예시) 이법 위반으로 300만원 벌금형 → 01년 1월 벌금받고 01년 3월에 등록취소
→ 등록취소 후 3년은 04년 3월이나 결격사유 해소는 04년 1월으로 이 때가 등록가능시점
5. 인장등록 : 업무개시전에
- 공인중개사인 개공, 중개인, 소공 : 7~30mm 인장
- 법인 : 법인의 인장
- 분사무소 : 법인의 인장 또는 법인의 대표자가 보증하는 인장
6. 보증설정의무(=손해배상책임)
가. 보증금 지급해야 하는 손해배상 경우
- 개공이 중개행위를 하는데 고의 또는 과실로 재산상의 손해가 발생한 때
- 다른 사람의 중개행위에 중개사무소를 빌려줘서 재산상의 손해가 발생한 때 (무과실 책임)
나. 보증설정의무 : 업무개시 전에
- 보증보험, 공제, 공탁 중 하나
- 손해배상청구는 안 날로부터 3년 이내에 가능 → 공탁의 경우 개공 폐업/사망시 3년간 회수 제한
다. 보증에 관한 설명 및 과ㄴ계증서 교부
- 중개가 완성된 때 양쪽에 : 위반시 100 과태료
비교) 전속중개계약서, 확인설명서, 거래계약서는 위반시 업무정지
라. 보증기관은 보증한도 내 중개의뢰인에게 지급 후 개공에게 구상권 청구, 개공은 전손해배상 책임
마. 보증금 지급 후 15일 이내 재가입/공탁금 보전
7. 휴업 및 폐업 : 당연히 등록관청에
가. 3개월을 초과하는 휴업, 폐업은 미리 해야 함
나. 휴업 및 폐업은 등록증 원본 제출 → 전자불가
변경/재개는 등록증 제출 불필요 → 전자가능
다. 웃긴거
- 둘다 등록상태로 일 못하는건 똑같은데..
- 자격정지, 업무정지되면 증 반납안해도 되나 휴업은 증반납해야 함.
● 4. 중개사무소의 운영
1. 중개사무소의 설치
가. 원본 게시의무 : 등록증, 자격증, 중개보수, 보증 원본
나. 사무소 광고
- "공인중개사무소" 또는 "부동산중개"
- 중개사 성명이 들어가야 함
- 안 지킬경우 철거명령 후 대집행
- 폐업/이전 등의 경우 지체없이 철거
다. 중개물 광고 : 개공만 가능
- 사무소 정보 + 중개사 성명
2. 중개사무소의 이전
가. 관내/관외 공통점
- 이전한 날로부터 10일이내 신고하며 이전으로 바뀌는 등록증/사무소 관련만 신고 必
- 등록관청은 7일 내 재교부
나. 관내/관외 차이점
- 관내의 경우 변경사항 기재 후 교부 가능
- 관외의 경우 이전후 사무소 소재지 등록관청에 신고하고, 이전후 등록관청이 이전전 등록관청에 통보
3. 분사무소
가. 주사무소가 속한 시군구를 제외한 시군구별로 1개까지만
나. 분사무소 설치 : 보증 갖추고 주사무소의 등록관청에 설치신고하며, 신고필증 교부
다. 분사무소 이전 : 주사무소의 등록관청에 이전신고하며,
주사무소 소재지 등록관청에서는 이전전, 이전후 소재지 등록관청에 통보
4. 개공의 겸업
가. 법인, 공인중개사인 개공, 부칙상 개공 공통사항
- 중개업
- 주택/상가의 관리대행, 분양대행
- 부동산 관련 상담
- 부수적 용역의 알선
- 개공을 대상으로 노하우 제공
나. 부칙상 개공이 못하는 것 : 경공매
다. 법인이 못하는 것 : 그 밖의 업무
5. 고용인(소공, 중보)
가. 고용시 업무개시 전에 등록관청에 신고
종료후 10일 이내 등록관청에 신고
나. 고용인에 대한 개공의 책임
- 민사책임 : 무과실 책임, 부진정 연대채무관계
- 행정상 책임
- 형사책임 : 과실 책임, 양벌규정
이건 300만원 이상 벌금받아도 결격사유 아님
예시) 고용인이 3/3이면 3천만원 이내에서 벌금만
● 5. 개공의 의무와 책임
1. 비밀누설은 (폐업하더라도) 금지, 단 반의사불벌죄
2. 중개계약서
* 매매계약서에는 매매대금을, 중개계약서에는 중개보수를 기재해야 함
가. 전속중개계약
- 중개계약은 3개월간 유효함
▸ 의뢰인이 다른 개공과 중개거래 → 위약금
▸ 소개해준 사람과 직거래 → 위약금
비교) 일반중개계약시에는 중개보수 받음
▸ 알아서 하면 50% 범위 내에서 실비 지불
- 계약체결 후 7일 이내 부동산거래 정보망 또는 일간신문에 정보 공개 후(단, 비공개 요청시 X)
중개의뢰인에게 문서로 통지 → 위반시 임등취
- 2주일에 1회씩 처리상황을 문서로 통지해줌
나. 중개계약서 앞면
- 유중배(유효기간, 중개보수, 손해배상)란
- 이건 일반/전속 공통사항
다. 중개계약서 뒷면
- 권리이전용과 권리취득용란 있으며
- 권리취득용에는 희망사항이 적혀있음.
3. 중개대상물 확인설명은 말로도 설명하고 자료도 제시해야 함
- 안할 경우 개공 500과태료/소공 자격정지
비교) 연수교육 안 받으면 개공/소공 500 과태료
4. 중개대상물 확인설명서
가. 확인설명서의 구성
- 기본확인사항 : 자료요구 불가
- 세부확인사항 : 자료요구 가능, 실제권리관계/상태/환경조건 → 불응시 확인설명서에 기재
- 중개보수(실비) 사항
나. 비주거용에는 도대차(도로, 대중교통, 주차장)
토지용에는 도대+비선호시설
비주거/토지 둘다 환경조건(일소진) 없음.
5. 거래계약서
가. 거래계약서 거짓기재 또는 2개 작성시
- 개공은 임등취, 소공은 자격정지
나. 거래계약서에는 기재하고, 부동산거래신고시는 기재안하는 4가지 : 인권서약
- 물건인도 일시
- 권리이전내용
- 확인설명서 교부일자
- 그밖의 약정
6. 전속중개계약서, 확인설명서, 거래계약서 비교
가. 관련 위반시
1) 개공의 경우 “서=Stop” 업무정지
- 전속중개계약서 미사용, 3년 미보존
- 확인설명서/거래계약서 양쪽 미교부, 3년/5년 미보존, 서명 및 날인 안한 경우
2) 소공의 경우 “서=Stop” 자격정지
- 확인설명서/거래계약서 서명 및 날인 말고는 소공은 의무가 없음
나. 중개계약서 : 서명 또는 날인
확인설명서/거래계약서 : 서명 및 날인
- 개공은 무조건, 소공은 중개시 해야 하며
- 법인은 대표, 분사무소는 책임자 무조건
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중개계약서 |
확인설명서 |
거래계약서 |
|
법정서식 |
일반 O 전속 O |
O |
X |
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언제 |
- |
중개완성시 |
중개완성시 |
|
누구 |
- |
양쪽 |
양쪽 |
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중개계약서(공개하는 정보) |
확인설명 |
확인설명서 |
|
권태기예공조 - 권리, 상태, 기본, 예정금액 - 공법상 제한, 조건 + 공시지가(임대차시 제외) * 중개의뢰인의 인적사항은 X |
권태기예공조 + 취중토 - 취득시 세금 - 중개보수(실비) - 토지이용계획 |
권태기예공조 + 취중토 + 관공실비 - 관리관련 사항 - 공시지가 - 실제권리관계 - 비선호시설 |
7. 계약금 등의 반환채무이행 보장
가. 예치기관 : 은행, 공제, 체신, 보험, 신탁
- 은~공~체보신!
나. 개공과 의뢰인 상호간에 의무는 없음
다. 반환채무이행 보장에 소요되는 비용은 실비이며
매수인(임차인)의 금전을 보장할 목적이므로 매수인(임차인)이 부담함.
8. 금지행위
가. 금지행위시 받는 행정처분
- 개공 임등취
- 소공 자격정지, 중보는 해당없음
금지행위시 받는 행정형벌
- 판매명수 1/1, 관직쌍투 3/3
* 금지행위시는 임등취이며, 그 결과 300이상 벌금을 받아야 결격사유로 절등취임
나. 판매명수 1/1
1) 판단을 흐리게 하는 행위
2) 매매를 업으로 하는 행위
3) (무등록중개업자에게)명의를 쓰게 하는 행위 (+무등록중개업자를 통해 중개 의뢰를 받은 경우)
4) 중개보수 또는 실비를 과다하게 받는 행위
- 초과분만 무효임
- 분양대행, 권리금 등은 중개대상물이 아니므로 초과보수 받아도 됨
다. 관직쌍투 3/3
1) 관계법에서 금지하고 있는 증서를 중개하거나 매매를 업으로 하는 행위
비교) 분양권 매매 OK, 매매업 1/1 → 중개대상물
청약통장 매매 3/3 매매업 3/3 → 금지 증서
상가계약서 매매 OK, 매매업 OK → 아무것도 아님
2) 직접거래 또는 쌍방대리
- 개공의 가족이 중개의뢰인과 하는 것은 OK (단, 개공이 돈을 대면 안됨)
- 민법에서 직접거래/쌍방대리를 본인의 허락을 받으면 OK이지만 중개사법에서는 3/3
3) 투기 조장 행위
- 투기 목적의 미등기 전매 중개, 매매(=전매)제한 부동산 중개
- 미등기, 무허가 건물 중개하는 행위는 OK
● 6. 개공의 보수
1. 중개보수청구권
- 따로 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일
- 개공의 고의 과실로 거래계약이 무산된 경우에만 중개 보수를 못 받음
2. 중개보수의 범위
가. 주택 : 국토부령이 범위 안에서 시도조례로 정함
- 매매/교환 : 0.9%, 임대차 : 0.8%
- 면적이 1/2이상 주택이면 전부 주택으로, 미만이면 전부 주택외로 보수를 받음
나. 주택 외 : 국토부령 범위 안에서
1) 주거용 오피스텔 : 매매 0.5%, 임대차 0.4% 내
2) 그 밖에 : 0.9% 내
다. 거래금액은 보증금 + 월차임 X 100 | 단, 산출금액이 5천만원 미만인 경우 월차임 X 70
라. 동일 중개대상물+ 동일 당사자간에 매매, 임대차 → 매매에 대해서만 보수 받을 수 있음
3. 실비도 국토부령 범위안에서 시도조례로 정함
● 7. 부동산거래정보망 및 협회
1. 부동산거래정보망 : 무조건 국장
가. 지정요건 :
- 부가통신사업자,
- 개공 500명이상(2개이상 시도에서 각각 30명),
- 정보처리기사 1명, 공인중개사 1명
- 좋은 컴퓨터
나. 지정신청 → (신청 후 30일 이내) 지정서교부
→ (지정 후 3월 이내) 운영규정 제정 및 승인 → (지정 후 1년 이내) 설치운영
- 신청시 자격증/등록증은 사본이면 됨
다. 위반시 처벌
- 거래정보사업자 : 중개의뢰 받은 매물을 차별없이 공개 → 지정취소 & 1/1
- 개공 : 정보망에 거짓없이 공개하고 거래되면 지체없이 정보망에 통보 → 업무정지
2. 공인중개사협회
가. 정관작성(300명) → 창립총회(600명, 서울 100/각 시도 20) → 설립인가 → 설립등기
- 설립등기는 주된 사무소 소재지에
나. 협회의 인가/감독 : 국장
지부의 신고 : 시도지사
지회의 신고 : 시군구청장
다. 공제사업운영위원회
- 책임준비금 : 공제료수입액의 10%,
- 지급여력비율 : 100%
라. 협회는 무조건 500만원 이하 과태료이나, 공제규정제정 승인 안 받은 것은 과태료 無(공승무)
마. 정책심의위원회와 공제사업운영위원회 비교
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정책심의위원회 |
공제사업운영위원회 |
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위원장 |
국토부 1차관 |
호선 |
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부위원장 |
없음. 미리 지명 |
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연임 |
안됨 |
1회 가능 |
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인원 |
7~11명 |
19명(식구) 이내 |
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제척 |
제척 가능 |
한식구니까 협회에 두고 제척 없음 |
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기능 |
시험, 중개보수, 손해배상 책임, 중개업 육성 |
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● 8. 행정처분 및 벌칙
1. 자격취소, 등록취소, 지정취소를 위해서는 청문 절차가 필요하며, 결정되면 7일 내에 반납
- 자격취소, 자격정지는 시도지사
- 등록취소, 업무정지는 등록관청
- 지정취소는 국장
* 1년 이내 임등취 사유 1회 위반 → 업무정지 6월, 2회 위반 → 절등취
* 우리가 하는건데 7일 이내 인 것 : 자격취소, 등록취소로 증 반납, 인장변경 등록
2. 자격취소 (하여야 함)
가. 사유
- 부정한 방법으로 취득
- 자격증 양도 대여
- 자격정지기간 중 중개업무 등
- 이법 위반하여 금고/징역/집행유예
나. 자격증을 교부한 시도지사가 취소하고 5일 이내 국장 보고 & 다른 시도지사에게 통지
3. 절등취 사유 [고양이 때문에 업무정지기간에 중개업한거 해결]
- 거짓으로 사무소 등록개설
- 등록증 양도대여
- 이중등록/이중소속
- 업무정지기간 중 중개업
- 법인은 해산, 개공은 사망
- 결격사유
4. 임등취 사유 [보겸에게 필요한 금전 622]
- 보증없이 업무개시
- 법인이 겸업 위반
- 금지행위(판매명수/관직쌍투)
- 전속중개계약시 정보관련 문제
- 부득이한 사유없이 6개월 초과 휴업
- 거짓으로 거래계약서 작성 또는 2개 작성
- 2개 이상 중개사무소 또는 임시 중개시설물 설치
5. 업무정지 3번 - 절등취
앞에 위반횟수 3번 - 임등취
앞에 위반횟수 2번 - 업무정지
앞에 위반횟수 1번 – 마지막 그대로
예시) 업무정지/업무정지/과태료→과태료 : 임등취
업무정지/과태료→업무정지 : 업무정지
과태료/과태료 → 과태료 : 업무정지
업무정지 → 업무정지 : 업무정지
6. 1/1
- 자격증/등록증 양도/대여한 자 또는 받은 자
- 이중등록, 이중소속
- 2개 이상 중개사무소, 임시중개시설물 설치
- 판매명수
- 비밀 누설(2명이 소곤소곤)
- 명칭/명칭(유사명칭사용금지를 위반한 경우, 개공이 아닌데 중개대상물에 대한 표시 광고를 한 경우)
7. 과태료 500
- 연수교육 받지 않은 자
- 확인설명 안했거나, 근거자료 미제시
- 거래정보사업자/협회가 위반
8. 업무정지만 소멸시효 3년 있음
- 업무정지/과태료 받고 폐업했음.
처분받고 1년 이내 재등록하면 효과 승계
- 업무정지사유 발생(업무정지는 아님) 폐업했음.
폐업기간 1년 초과 - 재등록시 업무정지 안시킴
- 등록취소사유 발생(등록취소는 아님)하고 폐업했음
폐업기간 3년 초과 - 재등록시 등록취소 안시킴
9. 행정처분 및 벌칙 기준은 대통령령으로 정함
단, 업무정지/자격정지 기준은 국토부령
● 9. 기타암기
1. 지방자치단체 조례에 따른 수수료 납부 경우
- 시험응시, 등록신청, 분사무소 설치시
- 자격증/등록증/신고필증 재교부
2. 증표, 서류는 무조건 국토교통부령임.
● 10. 부동산 거래신고
1. 부동산거래신고
가. 매매계약만 실거래가로 신고해라
- 무조건 해라. 토지거래허가 받았더라도, 외국인이 취득신고를 이미 했더라도 해라
나. 신고대상
1) 토지, 건축물의 매매계약
2) 아래 7가지 법에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 입주권)의 매매계약
- 도시개발법, 도시 및 환경정비법, 주택법,
- 택지개발촉진법, 건축물의 분양에 관한 법률, 산업 및 개발에 관한 법률, 공공주택 특별법
다. 부동산 매매계약은 부가세 제외 신고, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약은 부가세 포함 신고
라. 거래계약 체결 60일 이내에 신고관청(시군구)에
- 신고관청(부동산소재지), 등록관청(사무소소재지)
2. 신고절차
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공동신고 |
단독신고 |
개공신고 |
|
공동으로 서명 또는 날인 |
단독으로 서명 또는 날인 + 거래예약서 사본 + 단독신고사유서 |
단독으로 서명 또는 날인 (해제시에도) |
|
대행 가능(위임장 필요) |
대행불가 |
대행가능(위임장 불필요) (소공O, 중보X) |
|
거래계약시스템 가능 |
거래계약시스템 불가 |
거래계약시스템 가능 |
|
전자 문서 가능 |
전자 문서 불가 |
전자 문서 가능 |
* 국가도 거래계약시스템 가능
3. 해제신고, 정정신청, 변경신고
가. 전부 할수 있는 것이지 해야 하는거 아님
나. 정정신청 : 지분, 지분비율, 면적
- 부동산 소재지, 거래금액, 계약일자는 중요사항
- 거래 당사자의 성명/주민번호는 중요사항
→ 정정신청 대상 아님
- 거래당사자의 주소는 중요사항 아님
→ 정정신청 대상임
다. 변경신고 : 지분, 지분비율, 면적, 중도금 & 잔금 지급일
- 거래당사자가 추가/교체된 경우 변경 대상 아님
- 거래당사자 중 일부 제외된 경우는 변경 대상임
4. 신고관청이 하는 일(국장, 신고관청, 세무관서, 시도지사 모두 한번씩 들어감)
가. 국장이 구축한 체계하에 신고관청이 신고가격 검증하고 검증결과 세무관서에 통보하고
지체없이 신고필증 발급하며, 필요시 조사하고 조사결과 시도지사에게 보고
나. 신고관청이 과태료를 부과함
- 거짓신고 하면 취득가액의 5%
- 거래대금지급증빙자료 위반 3000만원
- 그 외 위반 500만원
5. 조사전이면 면제, 조사후면 50% 감경
- 증거불충분은 감경사유에만 해당
- 상습범(3글자, 3회이상 면제/감경)이면 더이상 안해줌
6. 거래신고사항
- 인권서약은 신고사항 아님
- 외국인은 매수용도 기재
- 거래지분비율 기재
- 집합건축물은 전용면적 기재
7. 확인방법
- 권리관계는 등기부로 확인
- 물건의 표시는 토지대장 및 건축물 대장
- 공부에서 확인 안되면 부동산종합정보망에서 확인
- 도면에는 도면번호 있지만 고유번호는 없음
- 건폐율 상한 및 용적률 상한은 시군조례
공인중개사 두문자 암기
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