• 중개법인과 특수법인의 비교
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중개법 인 |
특수법인 |
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지역농협 |
자산관리공사 |
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인정근거 법 |
공인중개사법 |
농업협동조합법 |
자산관리공사법 |
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중개가능대상물 |
법정중개대상물 모두 가능 |
농지에 한하여 |
부동산에 한하여 |
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등록여부 |
등록〇 |
등록 x |
등록〇 |
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등록기준 |
적용〇 |
적용 x |
적용 x |
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분사무소책임자 |
반드시 공인중개사 |
일반인도 가능 |
일반인도 가능 |
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보증설정 |
2 억 이상 (분사무소마다 1억원이상) |
1천만원 이상 |
2억원 이상 |
l 중개대상물인 토지 (19) (22)
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① 토지의 일부도 중개대상물이 된다. (용익물권과 임차권 설정이 가능하므로) ② 그러나 토지의 일부는 매매나 저당권설정계약의 대상은 되지 못한다. ③ 공법상제한이 있더라도 중개대상물에 해당된다. (개발제한구역 등) ④ 사법상제한이 있더라도 중개대상물에 해당된다. (가등기, 가압류 등) (19) (22) ⑤ 담장, 축대, 교량은 토지의 구성물이므로 독립한 중개대상물이 될 수 없다. ⑥ 사유인 하천은 매매, 교환, 저당권설정이 가능하므로 중개대상물이 될 수 있지만, 국유하천 은 중개대상물이 될 수 없다. ⑦ 공유수면 매립준공인가 된 토지는 중개대상물이 된다. ⑧ 가식의 수목이나 암석, 토사는 중개대상물이 아니다. (17) |
l 중개대상물인 건축물과 그 밖의 토지 정착물 (17) (20)
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① 1동 건물/1동 건물의 일부/1동 건물의 1실 모두 중개대상이다. ② 미등기건물/무허가건물도 중개대상이다. ③ 장래 건축예정인 건물(=분양권)도 중개대상이다. (17) (20) ④ 토지의 정착물은 원칙적으로 토지의 일부에 속한다. (담장, 나무 등) ⑤ 다만, 건물/입목/명인방법상의 수목집단은 토지와 독립된 부동산이 된다. ⑥ 세차장 구조물은 볼트만 해체하면 쉽게 철거가 가능하므로 정착물이 아니다. (20) |
※특정 동, 호수에 대하여 피분양자로 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정 아파트가 완성되기 전이라 하여도 그 아파트에 대한 매매를 중개하는 행위는 중개대상물인 건물을 중개한 것이다.
※아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가르키는데 불과한 입주권은 건물에 해당되지 않는다.
l 중개대상물인 건물의 범위 정리
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중개대상물○ |
중개대상물× |
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미등기건물 (19) (22) 무허가건물 기존건축물 장래예정건축물 분양계약이 체결되고 동⁃호수가 지정된 분양권 (22) (23) |
분양예정자로 신청될 수 있는 지위를 가리키는 입주권 (17답) (20) (21) (24) - (예외존재) 주택이 철거될 경우 택지를 공급받을 수 있는 대토권 (23) |
l (17) (19) (20) (21) (22) (23) (24)
l 중개대상 권리
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중개대상 권리 |
중개대상이 아닌 권리 |
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소유권 용익물권(지상권, 지역권, 전세권) 저당권 부동산임차권 환매권⁃가등기담보권 |
질권 상속권, 영업권 분묘기지권 무체재산권(특허,저작,실용신안권 등) |
l VS 중개대상이 아닌 권리 (17) (19) (20) (21) (22) (23) (24)
※유치권과 법정지상권·법정저당권은 성립과정에는 중개가 개입될 여지가 없으나 성립한 유치권과 법정지상권·법정저당권은 부동산 위에 성립하는 권리이고 득실변경이 가능하므로 중개대상권리가 된다.
l 등록결격사유 해당자와 내용 총정리 (총11가지 경우임) - (2013.개정) (매년출제)
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사유 |
내용 |
기간 |
등록취소 |
비고 |
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제한능력자 |
미성년자 |
만19세미만까지 |
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예외 없음 |
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피성년⁃피한정후견인 |
선고취소시까지 |
○ |
예외 없음 |
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파산자 |
파산선고 받고 복권되지 아니한 자 |
복권시까지 |
○ |
복권되어야 해소 |
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금고 이상형 |
집행종료(형기만료/ 가석방의 잔형기 경과) |
+3년 |
○ |
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집행면제 (4가지) (아래 별도설명 참조) |
+3년 |
○ |
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집행유예 (선고유예는 결격 아님) |
유예기간 동안 |
○ |
+3년 아님 |
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이 법 위반 |
자격취소 |
+3년 |
○ |
시험응시자격도 無 |
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등록취소 |
+3년 |
• |
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자격정지 |
정지기간 동안 |
• |
소속공인중개사 적용 |
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업무정지 1 업무정지기간 중 폐업신고를 한 경우 2 중개법인의 업무정지 사유발생당시의 임원 (사원)이었던 자 |
업무정지기간 동안 불가 |
• |
1 업무정지 중 신규등록불가 2 업무정지사유 발생 당시의 경영책임차원 |
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벌금형(300만원 이상) (폭행죄X, 도로교통법X) |
+3년 |
○ |
타 법 위반은 결격사유 아님 |
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중개법인의 임원(사원)중 결격사유발생시 2월 이내에 그 사유를 해소하여야 한다. 그렇지 않으면 중개법인의 등록은 취소 |
△ |
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※폐업 후 재등록업자의 기간 계산법
폐업 전 행위로 인하여 등록이 취소된 자가 재등록하는 경우에는 폐업기간을 공제해준다.
(+3년에서 폐업기간을 빼준다) (그러므로 3년이 지나면 무조건 재등록이 가능)
l 결격사유나 자격취소 해당여부 쉬운 정리
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사유 |
결격사유 |
자격취소 |
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이 법에 위반하여 벌금형 선고 |
○ (3년) |
× |
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이 법에 위반하여 벌금형 선고유예 |
× |
× |
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타 법에 위반하여 벌금형 선고(300만원 이상) |
× (23답) |
× |
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이 법에 위반하여 징역형 선고 |
○ (형기+3년) |
○ |
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이 법에 위반하여 징역형 선고유예 |
× |
× |
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이 법에 위반하여 징역형 집행유에 |
○ (집행유예기간동안) |
○ |
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타 법에 위반하여 징역형 선고 |
○ |
× |
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타 법에 위반하여 징역형 집행유예 |
○ |
× |
※선고유예에는 어떠한 처벌규정도 없다는 것을 전제하면 낭비가 적다.
※등록관청은 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임
원이 제1항 제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는지 여부를 확인하기 위하여 관계 기관에 조회할 수 있다. (2013.신설)
l 개업공인중개사의 고용상 책임 정리 (18) (19) (23) (26)
(고용인의 잘못이 존재하고 개업공인중개사의 잘못이 존재하지 않는 경우를 전제한다)
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고용인 (잘못○) |
개업공인중개사 (잘못×) |
책임의 성격 |
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민사적책임 |
손해배상책임 |
손해배상책임 |
부진정연대책임 |
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형사적책임 |
3년/2천만, 1년/1천만 |
/2천만, /1천만 |
양벌규정적용 |
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행정적책임 |
소⁃공: 자격정지 중개보조원: × |
행정상책임 |
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l 고용인 책임의 내용 부연설명 (23답) (26)
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① 고용인의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다. (23답) (26) ② 고용인의 업무상 행위이지, 고용인의 모든 행위를 말하는 것이 아니다. (23) ③ 고용인의 업무상 행위로 인하여 개업공인중개사의 공인중개사 자격이 바로 취소되는 경우는 없다. ④ 고용인의 업무상 행위에 대하여 그를 고용한 개업공인중개사는 고용인과 동일한 책임을 지는 것은 아니다. ⑤ 개업공인중개사가 민사상의 손해배상책임을 지더라도 고용인인 소속공인중개사 및 중개보조 원의 책임이 면책되는 것은 아니다. 따라서 개업공인중개사가 고용인의 업무상 행위로 인한 손해배상을 한 때에는 그 고용인에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. (23) ⑥ 반대로 개업공인중개사의 업무상 행위에 대하여 고용인이 책임지지는 않는다. ⑦ 개업공인중개사에게 고의⁃과실이 없어도 책임을 진다. (무과실책임주의) ⑧ 사용자 책임을 묻는 경우 피해자의 과실도 참작된다. (과실상계법리) ⑨ 개업공인중개사가 고용인의 행위에 대하여 상당한 주의와 감독을 게을리 하지 않았다면 양벌 규정은 적용되지 않는다. |
l 사무소의 명칭 (19) (22답) (24답)
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① 중개업소는 그 사무소의 명칭에 “공인중개사사무소” 또는 “부동산중개”라는 문자를 반드시 사용해야 한다. (≠100만원 이하 과태료) (법률중개사로 병기 가능) (22) (24) ② OO공인중개사사무소(○), 공인중개사OOO사무소(○) OO부동산컨설팅중개사무소(○), OO부동산사무소(×) ③ 중개인은 “공인중개사사무소”라는 문자를 사용할 수 없다. 부동산중개”라는 문자만 사용해야 한다. (자격증이 없으므로) ④ 옥외광고물(간판)에는 개업공인중개사의 성명을 표기(법인은 대표자, 분사무소는 책임자)해야 한다. - (22답) (24답) ⑤ 성명표기 위반시 100만원 이하의 과태료 처분을 받는다. ⑥ 등록관청은 간판규정 위반시 그 간판의 철거를 명할 수 있으며, 불응시 행정대집행법에 의한 대집행을 할 수 있다. (시⁃도지사×) (19) (24) ⑦ 집행비용은 의무자(위반자)에게 징수 가능하다. |
※공인중개사 자격을 취득한 자는 중개사무소의 개설등록을 하지 않아도 공인중개사라는 명칭을 사용할 수 있다. (22)
공인중개사 두문자 암기
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