※ 임대사례비교법 : 비준임료 = 임대사례의 임대료 * 사정보정치 * 시점수정 * 지역요익비교치 * 개인요인 비교치 * 면적 --> 사시지 개~
※ 거래사례비교법에서 시점수정은 거래사례자료의 거래시점을 기준시점 가액으로 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.
※개발권양도제는 규제지역 토지소유자의 손실을 개발권 분리하여 개발권 부여를 통해 보전하는 제도
※국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제 2종 전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다
※주거환경관리사업은 단독주택, 다세대 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거 환경을 보전 정비 개량하기 위하여 시행하는 사업
※수복재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후 불황화의 요인을 제거하는 재개발을 말한다.. 한옥마을 같은곳!
※도시환경정비사업은 상업지역 공업지역등으로서 토지의 효율적 이용과 도심또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다
※지목 28개 : 전/답/과수원/목장용기/임야/광천지/염전/대/공장용지/학교용지/주차장/주유소용지/창고용지/도로/철도용지/제방/하천/구거/유지/양어장/수도용지/공원/체육용지/유원지/종교용지/사전지/묘지/잡종지
※부동산가격제도에 따라 부동산 가격공시에 관한 법령상 국토부장관이 공동주택가격을 매년 4월 30일 공동주택을 공시한다.
※개별공시지가에 대하여 이의가 있는자는 개별공시지가의 결정 공시일로부터 30일 이내에 이의신청
※국토교통부장관은 표준지의 가격을 산정할때에는 그 타당성을 중앙부동산 가격공시위원회의 심의 거침
※국토교통부장관은 모든 공동주택을 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사 평가한다
※시장군수구청장은 공시기준일 이후에 토지 분할 합병이 발생한 경우 대통령이 정하는 날의 개별공시하여야 한다
※부동산 가격공시에 관한 법령에 따라 공시한 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제고하고 국가 지방자치단체등의 기관이 과세 등 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에는 그 기준으로 활용된다.
※일반적인 토지거래의 지표가 되며 국가 지방단체등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는경우에 적용되는 것은 표준지공시지가이다
※ 고객점유마케팅은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지는 강약을 조절하는 전략이다
※ 흡수율분석의 궁극적인 목적은 과거의 추세를 정확하게 파악하는데 있다.
※다계층저당권(CMO)의 발행자는 저당채권의 폴에 대한 소유권을 가지면서 동 풀에 대해 채권을 발행하는 것이다
※다계층저당권(CMO)는 하나의 저당집합에서 만기와 이자율을 다양화 하여 발행한 여러종류의 채권을 말한다
※준공공임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법령상 일반형 임대사업자가 8년이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다
※위탁관리부동산 투자의 설립자본은 5억
※ 부동산개발사업투자 운영할 목적으로 설립되는 부동산투자회사는 총자산의 전부를 부동산 개발사업에 투자할수 있다
※ 자기관리부동산투자회사는 영업인가받은 날로부터 6개월 지난 자기관리부동산투자회사의 자본금 70억이상이 되어야 한다
※ 부동산금융은 부동산을 운용대상으로하여 자본을 조달하는 일련의 과정을 할수 있다
※부동산 프로젝트 금융에서는 대상부동산을 담보로 제공받으며 비소금융이 일반적이다
※ 지분금융: 공모에 의한 증자, 신디케이트, 리츠, 간접투자펀
※ 부채금융 : MBS, ABS
※ 금융기관은 금융변동의 위험을 방어하기 위하여 이자율 스왑등의 방법을 전가한다
※ 부동산개발 자산담보부 기업어음의 도과체는 상법의 적용을 받지 않고 자산유동화에 관한 법률의 적용을 받는 회사로써 특례를 받을수 없다
※ 내부수익률은 수익성지수를 1이되는 할인율이다
※ 내부수익률은 순현가를 0으로 만든는 일이다
※ 단순회수기간법이나 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자결정법이다
※ 동일한 투자안일 경우 , 일반적으로 세전현금수지가 세후현금수지보다 작다
※ 동일한 주다안일경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다
※ 부(-)의 레버리지가 발생한 경우 차임이자율(저당수익률)을 종합자본수익률보다 낮추어야 정(+)레버리지로 전환된다.
※ 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할수 없다고 판단한다
※ 부채비율은 지분에 대한 부채비율이며, 대부비율의 50%일 경우 붗비율은 100%가 된다
※ 비율분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 외곡될수 있다는 점을 들수 있다.
※ 수익분석법 : 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
※ 수익성지수는 현금유입의 현가합을 현금유출의 현가합으로 나눈값이다
※ 수익성지수법이나 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 주자결정기법이다
※ 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다
※ 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할이율로써 요구수익률를 사용안한다. (X) 순현가법에서 순현가를 구하기 위해 적용되는 할인율은 0과 비교한다. 반면 내부수익률법은 투자판단의 기준으로 요구수익률을 사용하여 비교판단한다.
※ 순현가법은 가치의 가산원칙이 성립하는 반면 내부수익률법은 가치의 가산원칙이 성립되지 않는다
※ 순현재가치법은 가치가산원리 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다
※ 시간가치를 고려하는 방법 : 할인현금수지분석법 ( 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법)
※ 시간가치를 고려하지 않는 방법 : 어림셈법 > 승수법(회수기간법), 수익률법(회계적수익률법)
※ 비율분석법의 어림셈법에 사용하는 요구수익률은 세후수익률, 종합자본환원율 및 지분배당률등이 있다
※ 어림셈법중 준소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 길다
※ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 초기원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다
※ 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 하는 경우 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용한다
※ 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호한다 --> 요기요 순대
※ 재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현재가치법이 더 합리적이다
※ 적산법 : 적산임료 = 기초가액 * 기대이율 * 필요제경비 --> 2기 필요 --> 투기필요
※ 중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등상환 방식보다 많다
※ 지분배당률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어 산정한다
※ 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 높아진다
※ 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며, 채무불이행은 손익분기율이라고 한다.
※ 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다
※ 총투자수익률은 세전혐금수지를 지분배당률로 나누어 산정한다
※ 타인자본의 이용으로 레버리지 활용하면 위험이 증가된다
※ 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 여러해의 소득을 모두 고려한 방법이다
※ 할인현금흐름분석법은 장래예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 분석하는 방법이다.
※ 현가회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려한다
※ 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.
※ 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다
※ 회수불가능한 임대료 수입은 영업경비에 불포함하며 순영업소득을 산정한다
※ 부동산 시장에서 기술의 개발로 부동산 공급이 증가하는 경우, 수요의 가격 탄력성이 작을수록 균형가격의 하락폭이 커진다
※ 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 전체수입은 임대료가 상승함에 따라 증가한다.
※ 수요의 가격탄력성이 1보다 큰 경우 임대료가 상승하면 임대업자의 임대료 수입은 감소한다.
※ 수요곡선이 변하지 않을때, 세금부과에 의한 경제적 순손실은 공급이 비탄력적일수록 작아진다.
※ 공급변화요인 : 주택건설업체수 증가, 공급량 변화요인 : 주택가격 상승, 돈이랑 관련
※ 토지공급의 가격 탄력성이 0인 경우 부동산 조세 부과시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.
※ 토지의 비생산성 때문에 개별 용도의 관점에서 공급을 증가시킬수 없다(X) -> 부증성(비생산성) 으로 물리적인 공급은 불가능하나 경제적 공급은 가능하다
※ 유량 : 지대수임, 아파트생산량 , 가계소득 ~ 한달
※ 저량 : 실물자산, 도시인구, 주택제고
※ 임대료 보조의 효과 : 단기 > 수요증가 >임대료 상승 > 임대인 초과이윤 획득, 장기 > 공급증가 > 임대료 하락> 임대인 초과이윤 소멸
※ 수요와 공급의 변동에 따라 장기적으로 가치와 가격은 일치, 단기적으로 가격은 가치로부터 괴리되는 현상
※ 다핵심이론의 핵심요소에는 공업,소매,고급주택 등이 있으며 도시성장에 맞쳐 핵심의 수가 증가하고 특화될수 있다.
※ 마셜은 일시적으로 토지와 유사한 성격을 가지는 생산요소에 귀속되는 소득을 준지대로 설명하고 단기적으로 공급량이 일정한 생산요소에 지급되는소득으로 보았다. --> 비옥 토리 카도 --> 준 마이 준지대 마샬
※ 거미집이론에 따르면 가격이 변하면 공급량은 즉각 변한다고 가정한다
※ 튀넨의 고립국이론은 버제스가 동심원 이론에 응용함 --> 튀김먹으로 고향으로 갔다가 버스타고 동물원
※ 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다
※ 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다
※ 부분평가 일체고 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다
※ 구분평가 1개의 대상물건이 가치를 달리하는 부분을 구분하여 평가
※ 정부가 임대료 사승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택 공급량이 늘어나지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 충분히 발휘된다
※ 정부가 임차인에게 임대료를 직접보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다,
※ 사용가치는 대상부동산이 시장에서 매도되었을때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이 아니다
※ 균형의 원칙 - 내부적 관계 (내부의 균 기능말살), 적합의 원칙 - 외부적 관계 ( 외부의 적 경계)
※ 기능정 감가 - 균형의 원칙 --> 내부의 균 기능말살
※ 경제적감가 - 적합의 원칙 --> 외부의 적 경계
※ 가격시점의 필요 - 변동의 원칙
※ 부의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될수 있따. 부의 공공재의 차이점
※ 토지의 개별성은 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 원인 되기도 한다.
※ 토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점의 배려가 필요하다.
※ 부동산 시장은 재화의 특성에 따라 분화되는 경향이 있다
※ 부동산 시장은 대부분 준강성효율적 시장이며 따라서 시장참여자들은 초과이윤을 획득하는 경우도 있다
※ 약성 효율적 시장 : 약성 효율적시장이란 과거의 정보가 지체 없이 가격에 반영되는 시장을 말한다. 따라서 반영된 정보인 과거의 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나, 초과이윤의 획득은 불가능하다. 그러나 반영되지 않은 정보인 현재의 정보나 미래의 정보를 분석하면 초과이윤의 획득이 가능하다
※ 약성효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할수 없다
※ 준강성 효율적 시장 : 준강성 효율적시장이란 과거의 정보와 현재의 정보가 지체없이 가격에 반영되는 시장을 말한다. 따라서 반영된 정보인 과거의 정보와 현재의 정보를 통하여 정상이윤의 획득이 가능하나, 초과이윤의 획득은 불가능하다. 그러나 반영되지 않은 정보인 미래의 정보를 분석하면 초과이윤의 획득이 가능하다
※ 준강성 효율적 시장은 과거의 추세적정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과이윤을 얻을수 없다
※ 강성 효율적 시장 : 강성 효율적시장이란 과거의 정보와 현재의 정보뿐만아니라 미래의 정보까지도 지체 없이 가격에 반영되는 시장을 말한다 따라서 반영된 정보인 과거의 정보, 현재의 정보, 미래의 정보를 통하여 정상이윤의 획득은 가능하나, 초과이윤의 획득은 불가능하다. 이처럼 모든 정보가 반영된 시장이므로 어떠한 정보를 통해서도 초과이윤의 획득은 불가능하다
※ 외부효과에는 외부경제와 외부불경제가 있다.
※ 생산과정에서 외부불경제를 발생시키는 재화의 공급을 시장에 맡긴 경우 그재화는 사회적인 최적생산량보다 과다하게 생산되는 경향이 있다
※ 외부효과는 어떤 경제주체가 아닌 제 3자에 의도적인 결과가 시장기구를 통하지 않고 다른 경제주체의 후생에 영향을 주는 것을 말한다.
※ 수익환원법 환원이율 구하는 방법 : 시조투엘브 -> 시장추출법, 요소구성법[조성법],투자결합법, 엘우드, 부채감당법
※ 시장추출법 : 환원이율 = 거래사례부동산의 순영업소득/거래사례 가격
※ 요소구성법 : 환원이율 = 순수이율 ± 위험할증율
※ 투자결합법 : 환원이율 = (토지비율 X 토지환원이율) + (건물비율 X 건물환원이율)
※ 엘우드 : 환원이율 = (지분비율 X 지분투자자의 요구수익률) + (저당비율 X 저당투자자의 요구수익률)
※ 부채감당법 : 환원이율 = 부채감당률 * 대부비율 * 저당상수
※ 사례자료를 통해 동일수급권 내 유사지역에서 구할경우 지역요건이 비교과정 필요하다. 단 동일수급권내 인근지역에서는 지역비교필요없다일반적으로 주거지의
동일수급권은 도심으로 통근이 가능한 지역의 범위와 일치하는 경향이 있으며 지역적 선호도에 따라 그 범위가 좁아지기도 한다.
※ 집재성 - 같은 업종이 서로 모여 입지해야 유리한 유형의 점포 - 보험, 공구상가, 관공서, 은행
※ 전문용품 - 구매의 노력고 ㅏ비용에 크게 구애받지 않고 수요자의 취미 기호등에 따라 구매하는 상품 취급하는 점포
※ 국부적집중점포 - 동일 업종의 점포끼리 국부적 중심에 입지해야 유리한 유형의 점포 : 농기구상, 석제상, 철공소, 비료상, 기계공구점
※ 산재품 - 분산입지해야 유리한 점포
※ 선매품점 - 집심성, 집재성 같은 지역, 보석, 가구
※ 집심성 - 도매점, 백화점 극장 서점
※ 주택의 공급곡선이 완전 비탄력적일 경우 주택의 부과되는 재산세는 전부 공급자에게 귀착된다
※ MBB의 투자자는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖지 않는다
※ 한국주택금융공사는 보유하고 있는 주택저당채권 집합물을 기초로 주택저당증권을 발행하고 있다.
※ MPTS란 지분형 주택저당증권으로 관한 위험이 투자자에게 이전된다
※ 역모기지론이란 노년층 주택소유장게 연금형식으로 대출해준다음 만기되면 상환하거나 저택을 처분하는 방식
※ CMO의 발행자는 주택저당채권 집합물의 소유권을 갖는다
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MPTS(투투투) |
MBB(발발발) |
MPTB(발툭툭) |
CMO(발툭툭) |
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저당권 |
투자자 |
발행자 |
발행자 |
발행자 |
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원리금 |
투자자 |
발행자 |
투자자 |
투자자 |
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위험 |
투자자 |
발행자 |
투자자 |
투자자 |
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금리 |
높다 |
낮다 |
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설명 |
발행자가 저당채권의 권리 차제를 투자자에게 양도 함으로써 위험을 전가하는 대신 투자자에게 높은 이자제공 |
투자자에게 인기는 많지만 금리가 낮아 수익률이 낮다. |
MPTS 와 MBB 섞어 놓은거 |
장기간 안정적인 수익을 보장하기 위해 만기,이자율 등 다양한 채권집합으로 저당 풀을 구성 |
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승수법 |
수익률법 |
|||
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개념 |
투자액/수익 |
|
수익/투자액 |
||
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종류 |
조소득승수 |
총투자액/조수익 |
<-역수-> |
총자산회전율 |
조소득/부동산 가치 |
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순소득승수(자본회수기간) |
총투자액/순영업소득 |
<-역수-> |
종합자본환원율 |
순영업소득/ 총투자액 |
|
|
세전현금흐름승수 |
지분투자액/세전현금흐름 |
<-역수-> |
지분배당률(세전수익률) |
세전현금흐름/지분투자액 |
|
|
세후현금흐름승수 |
지분투자액/세후현금흐름 |
<-역수-> |
세후수익률 |
세후현금흐름/지분투자액 |
|
※ 종합자본환원율의 역수는 순소득승수이다
※ 총자산회전율은 투자된 총자산(부동산의 가치) 에 대한 조소득비율이다
※ 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스를 감당할수 있는 능력이 있는가를 측정한다
※ 주택저당대출시 금융기관이 대출금리를 감소할 원인으로 정부가 대출상환액 중 이자비용에 대한 소득공제한도를 감소하였다
※ 재조달원가는 가격시점 현재 건축물을 신축하는데 소요되는 투하비용을 말함자가건설의 경우 재조달원가는 도급건설한 경우에 준하여 처리한다
※ 대체원가를 이용하여 재조달원가를 산정할 경우 물리적 감가수정 기능적 감가수정 필요없다
※ 복제원가는 물리적으로 동일한 건축물을 신축하는데 소요되는 비용을 말한다
※ 현행지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.
※ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분시장권, 개발권이전제도,용적률 인센티브제도등이 있다(X) 개발권이전제도, 용적률인센티브제도는 지상공간이다
※ 생산(공급)에 소요되는 기간이 길수록 주거서비스 공급의 임대료 탄력성은 더 비탄력적이다
※ 양도소득세가 중과되면 주택공급의 동결효과로 인해 주택가격이 상승할수 있다
※ 부동산 매매시 실거래가격은 등기기록은 물론 토지대장에도 기재해야한다(건물대장은 기록하지 않는다)
※ 한국주택금융공사 하는일 : 주택저당채권 유동화, 주택저당채권 보유 주택저당채권 또는 학자금대출채권의 평가 및 실시. 주택담보노후연금 보증
※ 건설교통부장관이 시중은행에 위탁하여 관리 : 주택도시기금 관리 및 운용
※ 부동산투자회사란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 부동산 투자회사법의 규정에 의하여 설립된 회사를 말한다
※ 부동산 투자자문회사는 부동산투자회사의 위탁으로 그 자산의 투자운용에 관한 자문 및 평가등의 업무를 행하는 회사를 말함
※ 개별주택가격은 4월 30일까지 개별주택가격을 결정 공시해야한다.
※ 표준지공시지가를 공시할 때는 표준지의 지번, 단위면적당 가격, 건물 면적 및 형상. 표준지 및 주벼토지의 이용상황, 그밖에 대통령이 정하는 사항물에 대한 사항도 공시한다
※ 표준지로 선정된 토지에 대해서는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다
공인중개사 두문자 암기
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