1. 부동산 시장의 유형
1) 부동산 시장은 부동산의 지리적 위치의 고정성, 즉 부동성이라는 특성으로 인하여 일정지역에 국한되는 지역적 시장이다.
2) 구체적 시장과 추상적 시장
(1) 부동성이라는 특성으로 인하여 이동이 불가능하므로 특정한 장소를 통하여 교환이 이루어질 수 없는 추상적 시장이다.
(2) 현실의 부동산 시장은 지역적 시장으로 존재하기 때문에 특정한 지역 내에서 교환이 이루어지는 구체적 시장이다.
(3) 부동산 시장은 추상적 시장이면서도 구체적 시장이라는 양면성을 지닌다.
3) 완전경쟁과 불완전경쟁시장
(1) 완전경쟁시장이 되기 위해서는 다음의 조건을 충족시켜야 한다.
① 다수의 판매자와 구매자가 존재하여야 한다.
② 상품의 가격과 질이 동질적이어야 한다.
③ 생산요소의 이동이 자유롭고, 기업의 시장으로의 진입과 퇴거가 자유로워야 한다.
④ 시장에 대한 완전한 정보를 가지고 있어야 한다. 따라서 정보비용이 존재하지 않아야 한다.
(2) 불완전경쟁시장 : 완전경쟁시장의 요건을 갖추지 못한 시장을 말한다.
① 현실의 시장은 불완전경쟁시장이다.
② 부동산 시장도 부동성, 부증성, 개별성 등 여러 특성으로 인하여 불완전경쟁시장이다.
2. 부동산 시장의 기능
1) 교환기능 : 부동산과 현금의 교환, 부동산과 부동산, 소유권과 임차권 등의 교환
2) 공간 및 자원배분의 기능 : 부동산의 소유권을 할당하고 공간을 배분
3) 부동산의 양과 질을 조정하는 기능
4) 경제활동의 지대 지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 수행한다.
5) 부동산은 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 동일한 부동산이라 할지라도 거래 시마다 새로운 가격이 창조된다.
6) 부동산 시장에서 필요한 정보를 수집하고 분석하여, 정보제공의 기능을 수행한다.
3. 부동산 시장의 특성
1) 시장의 지역성(국지성)
(1) 부분시장별로 초과수요나 초과공급의 상태가 지속되기도 한다.
(2) 특정 지역에는 소수의 구매자와 소수의 판매자가 존재한다.
(3) 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 입지 지역에 따라 다른 가격이 형성될 수 있다.
(4) 지역에 따라 여러 개의 부분시장으로 나뉜다.
(5) 지역의 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 변화에 따라 영향을 받으며 수요와 공급도 지역 특성의 영향을 받는다.
(6) 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다.
(7) 정보가 불완전하기 때문에 지역사정에 정통한 중개업자의 역할을 필요로 한다.
2) 시장의 추상성 및 구체성 : 부동산 시장은 추상적 시장이면서도 구체적 시장이라는 양면성을 지닌다.
3) 부분시장 : 지역별, 용도별, 권리형태별로 세분화되어 있는 부분시장이므로, 시장의 분화현상이 발생한다.
(1) 지역에 따라 여러개의 부분시장으로 나뉜다. -> 부동성
(2) 주거용ㆍ상업용ㆍ공업용 등 용도에 따라 여러 개의 부분시장으로 나뉜다. -> 용도의 다양성
(3) 매매ㆍ임대차 등 권리 형태에 따라 부분시장으로 나뉜다. -> 영속성, 내구성
4) 수급조절의 곤란성
(1) 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되므로 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다.
(2) 수요와 공급의 불균형으로 단기적으로 가격왜곡현상이 발생할 가능성이 높다.
5) 부동산 상품의 비표준화성
(1) 개별성이라는 특성으로 인하여 부동산 상품의 규격화나 표준화가 불가능하다.
(2) 표준화가 어려워 일반재화에 비해 대체 가능성이 낮고, 일물일가의 법칙이 성립되지 않는다.
6) 부동산 시장의 비조직성
(1) 개별성, 지역성, 비공개성 등으로 상품별 시장의 조직화가 거의 불가능하다.
(2) 구매절차에 있어서도 일반재화에 비해 특수한 방법이 활용된다.
7) 부동산 거래의 비공개성
(1) 부동산 시장은 불투명해지며, 정보수집이 곤란하여 불합리한 가격이 형성되기도 한다.
(2) 부동산 거래에 필요한 정보습득에 일반적으로 많은 비용이 소요된다.
8) 법적 제한의 과다
(1) 부증성이라는 특성과 사회성ㆍ공공성이 강조되는 재화로 법적 제한이 많다.
(2) 단기적으로 가격 왜곡을 초래할 수 있으며, 시장의 자율조절기능을 저하시킨다.
9) 매매기간의 장기성
(1) 고가성, 영속성, 내구성 등의 특징으로 매매 기간이 길어진다.
(2) 부동산 상품의 유동성이나 환금성은 낮아진다.
10) 부동산 상품의 고가성
(1) 자금조달 가능성이 시장 참여에 많은 영향을 미친다.
(2) 금리의 상승이나 하락 등 자금의 유용성은 부동산 시장에 많은 영향을 미친다.
(3) 공급자와 수요자의 수가 상대적으로 제한되어 소수의 매도자와 매수자가 존재한다.
(4) 시장의 진입과 퇴거가 자유롭지 못하다.
(5) 매수하거나 매도하는 기간이 길어지므로 구매기간이 장기화된다.
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