#차액지대설 - 리카도 - 비옥토
#절대지대설 - 마르크스 - 최열등지에도 지대발생
#위치지대설 - 튀넨 - 수송비
#입찰지대설 - 알론소 - 초과이윤 '0' 한계교통비
#동심원이론 - 버제스 - 천이지대
#선형이론 - 호이트 - 교통망
#다핵심이론 - 헤리스 - 복수핵
#다차원이론 - 시몬스 - 동심원, 선형, 다핵심 짬뽕
#유상도시이론 - 베리 - 리본모양, 교통발달
#중심지이론 - 크리스탈러 - 재화의 도달거리 최소요구치
#소매인력법칙 - 레일리 - 중력모형, 인구비레, 거리반비례 <-- 계산문제 많이 나옴
#확률적상권모형 - 허프 - 경쟁점포수, 점포와의 거리, 면적
#소매입지론 - 넬슨 - 8가지
#최소비용이론 - 베버 - 수송비, 노동비, 직접이익, 최소생산비 ( 원료지수 >1 시멘트, 원료지수 < 1 맥주)
#최대비용이론 - 뢰쉬 - 이윤극대화
#집심성 - 중심지
#집재성 - 동일업종 , 서로 한곳
#산재성 - 분산
#국부적 - 동일업종 , 국부적 중심지
#선매품점 - 비교구매
#전문품점 - 특수한 매력
#편의품점 - 필수품
#수요의가격탄력성 = 수요량변화/가격변화
#수요의소득탄력성 = 수요량변화/소득변화
#수요의교차탄력성(X) = Y의 수요량변화율/X의 가격번화율 ( > 0 대체제, <0 보완재, = 독립재)
#단기는비탄려, 장기는 탄력
#수요비탄력, 공급탄력 > 조세 소비자
#수요탄력, 공급비탄력 > 조세 생산자
#수요변화요인
* 정상재 - 소득 ↑, 수요량 ↑
* 열등재 - 소득 ↑, 수요량 ↓
* 중간재 - 소득 ↑, 수요량 -
* 대체재 - X 가격 ↑, X 수요량 ↓ , Y수요량 ↑
* 보완재 - X 가격 ↑, X 수요량 ↓ , Y수요량 ↓
* 독립재 - X 가격 ↑, X 수요량 ↓ , Y수요량 -
#원가법 - 소경목림, 건물, 기계, 선박, 항공기
#거래비교 - 입목, 과수원, 자동차, 동산
#수익환원 - 광업재단, 영업권
#표준지공시지가
▶ 표준지공시지가와 개별공시지가
| 구분 | 표준지공시지가 | 개별공시지가 |
| 주체 | 국토교통부장관 | 시⦁군⦁구청장 |
| 공시 | 매년 2월 말(공시가격기준일 1월 1일) | 매년 5월 31일까지 |
| 평가방식 | ⦁거래사례비교법(원칙) ⦁수익환원법, 원가법 |
토지가격비준표(比準表)적용 (표준지가격으로부터 추정) |
| 효력 | ⦁토지거래의 지표 ⦁개별토지가의 산정기준 ⦁토지사장의 지가정보제공 ⦁보상금 신청 |
⦁국세 및 지방세의 기준 ⦁각종 부담금의 부과 ⦁국⦁공유재산 사용료, 대부료 산정을 위한 토지가격 |
▶토지 25 - 표준지 (국토교통부 2월말), 개별공시지가 (시군구 5월말, 세금)
▶주택 144 - 표준주택 (국토교통부 1월말), 공동주택(국토교통부 4월말), 개별주택(4월말, 세금)
#지분금융 : 신디케이트, 조인트벤처, 리츠
#부채금융 : 저당금융, 신탁금융, 프로젝트파이넨싱(비소구, 에스크로), 주택상환사채
#지분증권 : 뮤추얼펀드, 리츠
#부채증권 : 주택저당증권(MBS), 자산유동환증권(ABS)
소유권, 원리금수취권자, 조기상환위험부담자
▶MPTS : 투 투 투
▶MBB : 발 발 발
▶ MPTB : 발 투 투
▶ CMO : 발 투 투
#원리금균등상환 : 일정한금액
#원금균둥상환 : 원금상환일정, 이자 줄고, 원금늘어난다
#체증식상환 : 점증상환
#투자분석 > 타당성분석 > 시장성분석 > 시장분석 > 지역경제분석
#토지신탁개발 : 소유권이전, 개발, 관리, 처분 ,신탁회사
#BTO - 준공 - 귀속 - 운영
#BTL - 준공 - 귀속 - 임차
#BOT - 준공 - 운영 - 이전(귀속)
#BLT - 준공 - 임차 - 이전
#BOO - 준공 - 소유권 - 운영
#입지계수 : LQ > 1 (수출), LQ < 1(수입)
#영업의 현금수지 계산
| 단위당 예상임료 * 임대단위 ------------------- 가능총소득 -공실 +기타소득 ------------------- 유효총소득 - 영업경비 ( 수리비, 재산새, 보험금) ------------------- 순영업소득 - 부채서비스액 (원금상환액 + 이자) ------------------- 세전현금수지 - 영업소득세 ------------------- 세후현금수지 |
#영업소득세 순영업소득 +대체충당금 -이자지급분 -감가상각비 ------------------- 과세소득 * 세율 ------------------- 영업소득세 |
#수익환원법 = 순수익/환원이율 = 총수익 - 총비용 / 환원이율
#환원이율(시조투엘브)
▶ 시장추출법(시장비교방식)
▶ 조성법(요소구성법)
▶ 투자결합법
▶ 저당지분방식(엘우드)
▶ 부채감당법 = 종합환원이율 = 부채감당률 * 대부비율 * 저당상수
#수익분석법 : 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
#어림셈법
| 승수법 | 수익률법 |
| 총소득승수 = 총투자액 / 총소득 | |
| 순소득승수 = 총투자액 /순영업소득 | 종합자본환원율 = 순영업소득 / 총투자액 |
| 세전현금수지 = 지분투자액 / 세전현금수지 | 지분배당률 = 세전현금수지 / 지분투자액 |
| 세후현금수지 = 지분투자액 / 세후현금수지 | 세후수익률 = 세후현금수지 / 지분투자액 |
#대부비율 = 부채잔금 OR 융자액 / 부동산가치 OR 총투자액
#부채비율 = 타인자본 / 자기자본
#총부채상환비율 = 연간부채상환액 / 연간소득액
#부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액
#채무불이행 = 영업경비 + 부채서비스액 / 유효총소득
#총자산회전율 = 총소득 / 부동산가치
#영업경비비율 = 영업경비 / (유효)총소득
#최유효이용내부요인 : 균형, 기여, 수익배분, 수익체증
#최유효이용 외부요인 : 경쟁, 적합, 외부성
#시간가치고려 : 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수, 현가회수기간법
#시간가치고려안함 : 승수법, 수익률, 비율분석법, 단순회수기간법, 평균회계이익률법
#순현가법 : 현금유입액 - 유출액 >= 0 (투자)
#내부수익률 : 현금유입과 현금유출 같게 : 수익성지수 >=1 (투자)
#평균회계이익률 : 세후평균순수익 / 평균투자액 >= 목표평균회계이익률 (투자)
#요구수익률 = 최소수익률
#기대수익률 = 내부수익률
#화폐의시간가치 계산
미래 : 일시불 내가, 연금의 내가(월10만원씩 10년납부) <-> 감채기금계수 (1억을 만들기 위해 얼마씩)
현재 : 일시불 현가, 연금의 현가, 저당상수
#적산법 = 기초가액 * 기대이율 + 필요제경비
#기대이율 = 순수익 / 투자비용 = 임대차료 - 필요제경비 / 기초가액
#거래사례비교법 = 사례가액 * 시정보정치 * 시점수정치 * 지역요익비교치 * 개별요인비교치 * 면적
#임대사례비교법 = 임대사례의 임대료 × 사정 보정치 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치
#공시지가 감정평가 : 비교표준지선정 > 시점수정 > 지역요인비교 > 개별요인비교 > 그밖의 요인보정
#원가법 : 대상물건의 재조달원가에 감가수정하여 대상물건의 가액을 산정
▶재조달원가 = 표준적도급건설비용 - 통상부대비용(소요자금, 이자, 감독비, 조세공과금 등)
#감가수정 : 감정평가, 재조달원가기초, 경제적내용연수, 정액,정률,상환
#감가상각 : 기업회계, 세무회계, 취득원가 기초, 법정내용연수기초
#감정평가3방식
▶ 비용성- 원가방식 - 원가법, 적산법
▶시장성 - 비교방식 - 거래사계비교법, 임대사례비교법
▶수익성 - 수익방식 - 수익환원법, 수익분석법
공인중개사 두문자 암기
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