Q 1. 부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 과학을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속한다.
② 부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포함한다.
③ 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적·경제적·법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.
④ 부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지닌다.
⑤ 부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.
Q 2. 토지의 자연적 특성 중 영속성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
㉠ 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다.
㉡ 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.
㉢ 부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가시 지역분석을 필요로 한다.
㉣ 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품간 완전한 대체관계가 제약된다.
㉤ 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치보존력을 우수하게 한다.
① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㅁ
③ ㄱ, ㄴ, ㅁ
④ ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
Q 3. 부동산 활동에 따른 토지의 분류 중 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지는?
① 포락지(浦落地)
② 법지(法地)
③ 빈지(濱地)
④ 맹지(盲地)
⑤ 소지(素地)
Q 4. 부동산수요 증가에 영향을 주는 요인을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
㉠ 수요자의 실질소득 증가
㉡ 거래세 인상
㉢ 대출금리 하락
㉣ 부동산 가격 상승 기대
㉤ 인구 감소
① ㄱ, ㄷ
② ㄷ, ㄹ
③ ㄱ, ㄴ, ㄹ
④ ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ
Q 5. 부동산 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
① 아파트와 단독주택의 관계가 대체재라고 가정할 때 아파트의 가격이 상승하면, 단독주택의 수요가 증가하고 단독주택의 가격은 상승한다.
② 건축기자재 가격이 상승하더라도 주택가격이 변하지 않는다면 주택공급은 감소할 것이다.
③ 주택가격이 상승하면 주거용지의 공급이 감소한다.
④ 완전경쟁시장에서 부동산공급량은 한계비용곡선이 가격곡선과 일치하는 지점에서 결정된다.
⑤ 부동산의 물리적인 공급은 단기적으로 비탄력적이라 할 수 있다.
Q 6. 레일리(W.Reilly)의 소매인력법칙을 적용할 경우, 다음과 같은 상황에서 ( )에 들어갈 숫자로 옳은 것은?
○ 인구가 1만 명인 A시와 5천 명인 B시가 있다. A시와 B시 사이에 인구 9천 명의 신도시 C가 들어섰다. 신도시 C로부터 A시, B시까지의 직선거리는 각각 1km, 2km이다.
○ 신도시 C의 인구 중 비구매자는 없고 A시, B시에서만 구매활동을 한다고 가정할 때, 신도시 C의 인구 중 A시로의 유인 규모는 (ㄱ)명이고, B시로의 유인 규모는 (ㄴ)명이다.
① ㄱ: 6,000, ㄴ: 3,000
② ㄱ: 6,500, ㄴ: 2,500
③ ㄱ: 7,000, ㄴ: 2,000
④ ㄱ: 8,000, ㄴ: 1,000
⑤ ㄱ: 7,500, ㄴ: 1,500
Q 7. A지역의 오피스텔 시장공급량(Qs)이 3P이고, A지역의 오피스텔 시장수요함수가 Qd1 = 1,200-P 에서 Qd2 = 1,600-P로 변화하였다. 이 때 A지역 오피스텔 시장의 균형가격의 변화는?(단, P는 가격, Qd1과 Qd2는 수요량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
① 50 하락
② 50 상승
③ 100 하락
④ 100 상승
⑤ 변화 없음
Q 8. 주택구입에 대한 거래세 인상에 따른 경제적 후생의 변화로 틀린 것은?(단, 우상향하는 공급곡선과 우하향하는 수요곡선을 가정하며, 다른 조건은 일정함)
① 수요곡선이 공급곡선에 비해 더 탄력적이면 수요자에 비해 공급자의 부담이 더 커진다.
② 공급곡선이 수요곡선에 비해 더 탄력적이면 공급자에 비해 수요자의 부담이 더 커진다.
③ 수요자가 실질적으로 지불하는 금액이 상승하므로 소비자잉여는 감소한다.
④ 공급자가 받는 가격이 하락하므로 생산자잉여는 감소한다.
⑤ 거래세 인상에 의한 세수입 증가분은 정부에 귀속되므로 경제적 순손실은 발생하지 않는다.
Q 9. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다.
② 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다.
③ 자금조달방법 중 부동산 신디케이트(syndicate)는 지분금융(equity financing)에 해당한다.
④ 부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.
⑤ 프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
Q 10. 우리나라의 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로 한다.
② 위탁관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상이며 영업인가 후 6개월 이내에 30억원을 모집하여야 한다.
③ 자기관리 부동산투자회사와 기업구조조정 부동산투자회사는 모두 실체형 회사의 형태로 운영된다.
④ 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다.
⑤ 부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 없다.
Q 11. 주택담보대출을 희망하는 A의 소유 주택 시장가치가 3억원이고 연소득이 5,000만원이며 다른 부채가 없다면, A가 받을 수 있는 최대 대출가능 금액은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 연간저당상수: 0.1
○ 대출승인 기준
- 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 60%
- 총부채상환비율(DTI): 40%
※ 두 가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함
① 1억원
② 1억 5,000만원
③ 1억 8,000만원
④ 2억원
⑤ 2억 2,000만원
Q 12. 주택구입을 위해 은행으로부터 2억원을 대출 받았다. 대출조건이 다음과 같을 때, 2회차에 상환해야 할 원리금은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 대출금리: 고정금리, 연 5%
○ 대출기간: 20년
○ 원리금 상환조건: 원금균등상환 방식으로 연 단위로 매 기말 상환
① 1,800만원
② 1,850만원
③ 1,900만원
④ 1,950만원
⑤ 2,000만원
Q 13. 부동산 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산시장은 일반 경기변동과 같은 회복·상향·후퇴·하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면이 있다.
② 부동산 경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 거래량 등으로 확인할 수 있다.
③ 일반 경기변동에 비해 정점과 저점 간의 진폭이 작다.
④ 순환적 변동, 계절적 변동, 무작위적(불규칙, 우발적) 변동 등의 모습이 나타난다.
⑤ 상향국면에서, 직전 회복국면의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 되는 경향이 있다.
Q 14. X지역의 오피스텔 임대료가 10% 상승하고 오피스텔 임차수요가 15% 감소하자, 이 지역의 소형아파트 임차수요가 5% 증가하였다. X지역의 “소형아파트 임차수요의 교차탄력성”(A) 및 “소형아파트와 오피스텔의 관계”(B)로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
① A: 2.0, B: 보완재
② A: 2.0, B: 대체재
③ A: 0.5, B: 보완재
④ A: 0.5, B: 대체재
⑤ A: 0.3, B: 정상재
Q 15. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산시장에서는 어떤 특정한 지역에 국한되는 시장의 지역성 혹은 지역시장성이 존재한다.
② 부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산 가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.
③ 할당효율적시장에서는 부동산 거래의 은밀성으로 인해 부동산가격의 과소평가 또는 과대평가 등 왜곡가능성이 높아진다.
④ 부동산 거래비용의 증가는 부동산 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있어 불완전경쟁시장의 요인이 될 수 있다.
⑤ 개별성의 특성은 부동산상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산시장을 복잡하고 다양하게 한다.
Q 16. 도시공간구조이론 및 지대론에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 해리스(C.Harris)와 울만(E.Ullman)의 다핵이론에서는 상호편익을 가져다주는 활동(들)의 집적지향성(집적이익)을 다핵입지 발생 요인 중 하나로 본다.
② 알론소(W.Alonso)의 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선이다.
③ 헤이그(R.Haig)의 마찰비용이론에서는 교통비와 지대를 마찰비용으로 본다.
④ 리카도(D.Ricardo)의 차액지대설에서는 지대 발생 원인을 농토의 비옥도에 따른 농작물 수확량의 차이로 파악한다.
⑤ 마샬(A.Marshall)은 일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 파레토지대로 정의하였다.
Q 17. 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산에 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 직접개입방식이다.
② 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산시장의 안정 등이 있다.
③ 개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다.
④ 공공토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.
⑤ 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있다.
Q 18. 토지이용규제에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 용도지역·지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적·행정적 수단 중 하나다.
② 토지이용규제를 통해, 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시킬 수 있다.
③ 지구단위계획을 통해, 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있다.
④ 용도지역·지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다.
⑤ 용도지역 중 자연환경보전지역은 도시지역 중에서 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역이다.
Q 19. 정부의 주택임대 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 규제임대료가 시장임대료보다 낮다고 가정함)
① 주택바우처(housing voucher)는 임대료 보조 정책의 하나다.
② 임대료 보조금 지급은 저소득층의 주거 여건 개선에 기여할 수 있다.
③ 임대료 규제는 장기적으로 민간 임대주택 공급을 위축시킬 우려가 있다.
④ 임대료 규제는 임대부동산을 질적으로 향상시키고 기존 세입자의 주거 이동을 촉진시킨다.
⑤ 장기전세주택이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.
Q 20. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다.
② 정(+)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY) 현상이 발생한다.
③ 인근지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주변 아파트 가격이 상승하는 경우, 정(+)의 외부효과가 나타난 것으로 볼 수 있다.
④ 부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생된 외부효과를 제거 또는 감소시키기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있다.
⑤ 여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.
Q 21. 부동산 투자의 기대수익률과 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)
① 부동산 투자안이 채택되기 위해서는 요구수익률이 기대수익률보다 커야 한다.
② 평균-분산 지배원리에 따르면, A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우, A투자안보다 B투자안의 기대수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호된다.
③ 투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만해진다.
④ 투자 위험(표준편차)과 기대수익률은 부(-)의 상관관계를 가진다.
⑤ 무위험(수익)률의 상승은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.
Q 22. 다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?(단,주어진 조건에 한함)
○ 총투자액: 10억원
○ 지분투자액: 6억원
○ 세전현금수지: 6,000만원/년
○ 부채서비스액: 4,000만원/년
○ (유효)총소득승수: 5
① (유효)총소득: 2억원/년
② 순소득승수: 10
③ 세전현금수지승수: 10
④ (종합)자본환원율: 8%
⑤ 부채감당률: 2.5
Q 23. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 할인현금수지(discounted cash flow)법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영하지 못 한다는 단점이 있다.
② 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
③ 순현재가치(NPV)가 0인 단일 투자안의 경우, 수익성지수(PI)는 1이 된다.
④ 투자안의 경제성분석에서 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
⑤ 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 비교·선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.
Q 24. 포트폴리오 이론에 따른 부동산 투자의 포트폴리오 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 가능하다.
② 투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험절감 효과가 나타나지 않는다.
③ 2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관계수는 양(+)의 값을 가지므로 위험분산 효과가 작아진다.
④ 효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.
⑤ 포트폴리오에 편입되는 투자자산 수를 늘림으로써 체계적 위험을 줄여나갈 수 있으며, 그 결과로 총 위험은 줄어들게 된다.
Q 25. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 연금의 미래가치계수를 계산하는 공식에서는 이자계산 방법으로 복리방식을 채택한다.
② 원리금균등상환 방식으로 주택저당대출을 받은 경우, 저당대출의 매기 원리금상환액을 계산하려면, 저당상수를 활용할 수 있다.
③ 5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매 월말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 연금의 현재가치계수(월 기준)를 곱하여 구한다.
④ 매 월말 50만원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면, 저당상수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다.
⑤ 상환비율과 잔금비율을 합하면 1이 된다.
Q 26. 부동산 투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명한 것으로 틀린 것은?
① 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다.
② 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다.
③ 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.
④ 담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.
⑤ 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.
Q 27. 대출 상환 방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)
㉠ 상환 첫 회의 원리금 상환액은 원리금균등상환 방식이 원금균등상환 방식보다 크다.
㉡ 체증(점증)상환 방식의 경우, 미래 소득이 감소될 것으로 예상되는 은퇴예정자에게 적합하다.
㉢ 원금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다.
㉣ 원리금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원금액이 점차적으로 늘어난다.
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄱ, ㄹ
④ ㄴ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ
Q 28. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 법률적 측면의 부동산관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위하여 법률상의 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것이다.
② 시설관리(facility management)는 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 따르는 소극적 관리에 해당한다.
③ 자기(직접)관리방식은 전문(위탁)관리방식에 비해 기밀유지에 유리하고 의사결정이 신속한 경향이 있다.
④ 임차 부동산에서 발생하는 총수입(매상고)의 일정 비율을 임대료로 지불한다면, 이는 임대차의 유형 중 비율임대차에 해당한다.
⑤ 경제적 측면의 부동산관리는 대상 부동산의 물리적·기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.
Q 29. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 셀링포인트(selling point)는, 상품으로서 부동산이 지니는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징을 말한다.
② 고객점유 마케팅 전략이란 공급자 중심의 마케팅 전략으로 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 전략을 말한다.
③ 관계마케팅 전략에서는 공급자와 소비자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지하려 한다.
④ STP전략은 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.
⑤ AIDA는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire),행동(action)의 단계가 있다.
Q 30. 건물의 내용연수와 생애주기 및 관리방식에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후는 기능적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.
② 인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 당해지역 건축물의 시장성 감퇴는 경제적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.
③ 건물의 생애주기 단계 중 안정단계에서 건물의 양호한 관리가 이루어진다면 안정단계의 국면이 연장될 수 있다.
④ 건물의 생애주기 단계 중 노후단계는 일반적으로 건물의 구조, 설비, 외관 등이 악화되는 단계이다.
⑤ 건물의 관리에 있어서 재무·회계관리, 시설이용·임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접관리할 경우, 이는 전문(위탁)관리방식에 해당한다.
Q 31. 민간의 부동산개발 방식에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 자체개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.
② 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환방식에 해당된다.
③ 토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.
④ 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄구성방식에 해당된다.
⑤ 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산)형 사업방식에 해당된다.
Q 32. 부동산개발이 다음과 같은 5단계만 진행된다고 가정할 때, 일반적인 진행 순서로 적절한 것은?
㉠ 사업부지 확보
㉡ 예비적 타당성 분석
㉢ 사업구상(아이디어)
㉣ 사업 타당성 분석
㉤ 건설
① 1단계ㄷ → 2단계ㄴ → 3단계ㄱ → 4단계ㄹ → 5단계ㅁ
② 1단계ㄷ → 2단계ㄱ → 3단계ㄴ → 4단계ㅁ → 5단계ㄹ
③ 1단계ㄴ → 2단계ㄷ → 3단계ㄹ → 4단계ㄱ → 5단계ㅁ
④ 1단계ㄴ → 2단계ㄹ → 3단계ㄱ → 4단계ㄷ → 5단계ㅁ
⑤ 1단계ㄴ → 2단계ㄱ → 3단계ㄹ → 4단계ㄷ → 5단계ㅁ
Q 33. 다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?
○ 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다.
○ 도로, 터널 등 시설이용자로부터 이용료를 징수할 수 있는 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용되고 있다.
① BOT(build-operate-transfer) 방식
② BTO(build-transfer-operate) 방식
③ BLT(build-lease-transfer) 방식
④ BTL(build-transfer-lease) 방식
⑤ BOO(build-own-operate) 방식
Q 34. 토지 취득방식에 따라 개발방식을 분류할 때, 다음에서 설명하는 개발방식은?
○ 택지가 개발되기 전 토지의 위치·지목·면적·등급·이용도 및 기타 사항을 고려하여, 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다.
○ 도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용한다.
○ 이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시평가식이나 면적식을 적용할 수 있다.
① 환지방식
② 단순개발방식
③ 매수방식
④ 혼합방식
⑤ 수용방식
Q 35. 제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가기준법으로 평가한 토지 평가액(원/m²)은?
○ 기준시점: 2015.10.24
○ 소재지 등: A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200m²
○ 비교표준지: A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1 공시지가 2,000,000원/m²
○ 지가변동률(2015.1.1∼2015.10.24): A시 B구 주거지역 5% 상승
○ 지역요인: 대상 토지가 비교표준지의 인근지역에 위치하여 동일
○ 개별요인: 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것)
○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음
① 1,995,000원/m²
② 2,100,000원/m²
③ 2,280,000원/m²
④ 2,394,000원/m²
⑤ 2,520,000원/m²
Q 36. 감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항이 아닌 것은?
① 시장가치기준 원칙
② 현황기준 원칙
③ 개별물건기준 원칙
④ 원가방식, 비교방식, 수익방식
⑤ 최유효이용 원칙
Q 37. 감정평가에 관한 규칙상 감정평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 건물의 주된 평가방법은 원가법이다.
② 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 적용한다.
③ 임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.
④ 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용한다.
⑤ 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가방법은 다르다.
Q 38. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 공시가격에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이다.
② 토지를 평가하는 공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 한다.
③ 개별공시지가를 결정하기 위해 토지가격비준표가 활용된다.
④ 표준주택은 단독주택과 공동주택 중에서 각각 대표성있는 주택을 선정한다.
⑤ 표준지공시지가와 표준주택가격 모두 이의신청 절차가 있다.
Q 39. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어 갈 내용으로 옳은 것은?
○ 원가법은 대상물건의 재조달원가에 (ㄱ)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.
○ 거래사례비교법을 적용할 때 (ㄴ), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거친다.
○ 수익환원법에서는 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 (ㄷ)하여 가액을 산정한다.
① ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인
② ㄱ: 감가수정, ㄴ: 지역요인비교, ㄷ: 할인
③ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 감가수정, ㄷ: 할인
④ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 개별요인비교, ㄷ: 공제
⑤ ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 공제
Q 40. 부동산 가격원칙(혹은 평가원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
② 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.
③ 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다.
④ 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다.
⑤ 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
정답
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1) 5 2) 2 3) 1 4) 4 5) 3 6) 4 7) 4 8) 5 9) 2 10) 1 |
11) 3 12) 4 13) 3 14) 4 15) 3 16) 5 17) 1 18) 5 19) 4 20) 2 |
21) 2 22) 4 23) 1 24) 4 25) 3 26) 2 27) 5 28) 5 29) 2 30) 5 |
31) 3 32) 1 33) 2 34) 1 35) 4 36) 5 37) 3 38) 4 39) 1 40) 2 |
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