제1편 부동산학 총론
1. 부동산학(Real Estate)
(1)부동산활동의 능률화 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학(김영진 교수)
성격：사회과학, 응용과학, 종합과학, 경험과학, 규범과학, 실천과학
(2) 부동산학의 접근방법
종합식 접근방법：부동산법론, 부동산경제론, 부동산기술론 ⇒ 시스템(system)적 사고방식
(3) 부동산학의 연구분야(안정근 교수)
① 결정분야：투자, 금융, 개발 ⇨ 부동산정책
②결정지원분야：마케팅, 관리, 상담, 평가 ⇨ 중개, 권리분석, 입지선정 등
③기초분야：부동산특성, 부동산법, 부동산시장, 부동산세금, 기초금융수학
(4) 부동산학의 지도이념
① 합법성의 원리, 효율성의 원리, 형평성의 원리
② 미국리얼터협회(NAR)의 윤리강령서문
“토지란 모든 것의 아래에 있는 것이다. …우리는 국가와 국민들의 이익이 토지의 최고최선의 이용을 요구하며, 토지소유권의 가장 폭넓은 배분을 요구하고 있다.…”
(5) 부동산학의 일반원칙
① 능률성, 안전성, 경제성, 공정성
└ 이전, 보족, 분담, 연결, 표준, 분발의 원리
② 부동산활동의 특별원칙
┌ 권리분석의 특별원칙：능률성, 안전성, 증거주의, 탐문주의
│
└ 감정평가의 특별원칙：능률성, 안전성, 전달성
□ 1부동산학의 학문적 성격으로 종합과학, 규범과학, 사회과학, 순수과학, 경험과학 등을 들 수 있다.
□ 2부동산학의 이념은 경제적 원리로서 ‘형평성’을, 법적 원리로서 ‘효율성’을 의미한다.
□ 3종합식 접근방법과 가장 밀접한 관계가 있는 부동산문제의 특성은 해결수단의 다양성이다.
2. 부동산(real estate)의 개념
①법률적 개념
┌ 협의의 부동산：토지 및 정착물(민법 제99조①)
│
└ 광의의 부동산：협의＋준부동산
② 경제적 개념＝자연적 자원＋인위적 자원(Improvement)
③부동산학개념＝복합개념의부동산：기술적＋경제적＋법률적 측면
복합부동산(개량부동산)：토지 + 건물
3. 토지개량물(land improvement)
① 종류
┌ 토지상의 개량물(Improvement on land)：건물, 구축물 등
│
└토지에 대한 개량물(Improvement to land)：도로, 상하수도, 전선 등
②토지개량물은 토지상에 자본․노동과 같은 인공적인 힘이 부과된 것을 의미하며, 토지를 훼손하는 부가물은 토지개량물의 범주에 들어가지 않는다. (○, ×)
4. 정착물의 구별기준
①물건의 부착방법：손상이 없이 제거〔동산〕, 손상을 주고 제거[정착물]
② 물건의 성격
┌ 특별히 구축되거나 고안된 것
│
└ 주물과 종물의 관계：주물이 정착물이면 종물도 정착물이다.
③물건의 설치의도：소유자의 설치의도가 명확하지 않더라도 합리적 추정이 가능한 정도
④ 거래당사자 간의 관계
┌ 임대인의 정착물：정착물 ○
│
└ 임차인의 정착물：정착물 ×
└ 거래정착물, 농업정착물, 가사정착물
5. 토지의 용어
① 택지(宅地)：건축용지 → 주거용, 상업용, 공업용
②┌ 나지(裸地)：공법상 규제 ○, 사법상 규제 ○
│
└ 갱지(更地)：공법상 규제 ○, 사법상 규제 ×
③┌ 필지(筆地)：법률적 개념 / 권리를 구분 / 등록단위
│
└ 획지(劃地)：경제적 개념 / 가격수준을 구분 / 면적단위
④┌ 후보지(候補地)：대분류 상호간 용도변화
│
└ 이행지(移行地)：소분류 상호간 용도변화
지역요인 및 동일수급권의 파악：용도전환 후․이행 후 요인을 중시
□ 1복합부동산이란 토지와 건물이 결합된 상태의 부동산을 말하며, 일반적으로 개별평가가 이루어진다.
□ 2Real Estate란 물리적인 부동산과 그것의 소유권으로부터 연유되는 모든 권리를 포함하는 개념이다.
□ 3나지(裸地)는 토지 위에 건물이 없고 사적 부담과 공법상 규제가 없는 토지를 말하며, 건부지는 통상 나지의 평가액을 한도로 하여 감정평가가 이루어진다.
□ 4필지는 법률적 등록단위로서 특히 권리변동관계의 기준적 단위개념이며, 부동산 거래활동의 경우 획지가 필지보다 더 중요시된다.
□ 5농지지역에서 주거지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 택지후보지라고 하며, 이는 복성식평가법으로 구할 수 없다.
6. 국가경제에 있어서 부동산의 중요성
(1) 국부원, 고용원, 투자원, 소비원
(2) 슈바베지수
① 가구의 생계비 중에서 주거비가 차지하는 비율
② 저소득층일수록 슈바베지수가 높고, 주택부담능력은 떨어진다.
③주거비 상승률이 소득증가율을 초과하면 가구의 주택부담능력은 악화된다.
④일반적으로 전체가구소득에서 주거비가 차지하는 비율이 25%를 상회하거나, 사려는 주택가격이 연간 가격소득의 2.5배를 넘게 되면 주택부담능력은 위험수위로 간주
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※ 부동산특성의 분류 ㉠ 이분법：자연적 특성, 인문적 특성 ㉡ 삼분법：물리적 특성(자연적 특성), 경제적 특성, 제도적 특성 |
7. 부동산의 특성(우리나라)
(1) 자연적 특성
① 지리적 위치의 고정성(부동성, 비이동성)
② 영속성(불괴성, 불변성)
③ 부증성(비생산성, 면적유한성, 수량고정성)
④ 개별성(이질성, 독특성, 비대체성)
⑤ 인접성(연결성)
(2) 인문적 특성
① 용도의 다양성(다용도성, 변용성, 상호의존성)
② 병합 · 분할의 가능성(분합성)
③ 사회적․경제적․행정적 위치의 가변성
8. 건물의 특성
① 이동가능성
② 비영속성
③ 생산가능성
④ 동질성
⑤ 종속성
□ 1부동성으로 인해 부동산활동 및 현상을 국지화하고, 중개제도가 필요하게 되며, 지역분석 및 개별분석의 필요성의 근거가 된다.
□ 2영속성으로 인해 부동산은 소유이익과 이용이익으로 분리하며, 공간활동의 이론적 근거가 되며, 수익성 토지를 직선법으로 평가할 수 있는 근거를 제공한다.
□ 3택지의 공급을 제한시키는 가장 기본적인 특성은 부증성이며, 이로 인해 토지의 가격은 전적으로 복성가격을 구할 수 없다.
□ 4개별성은 부동산현상을 동질화하는 특징으로서 부동산의 비교를 어렵게 하고, 수익이나 가격을 개별로 형성되게 한다.
□ 5인접성으로 인해 외부성이 나타나게 되며, 개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 되며, 토지에는 생산비 법칙이 해당되지 않는다.
9. 부동산의 특성(미국)
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물리적 특성 |
일반적 특성 |
① 부동성 ② 불괴성 ③ 이질성 ④ 비생산성 |
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개별적 특성 |
지형, 토양, 크기와 모양 |
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경제적 특성 |
① 분할가능성 ② 변용성 ③ 위치성 ④ 내구성 |
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제도적 특성 |
① 부동산법 ② 공공규제 ③ 협회와 조직 ④ 사회관습 |
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10. 경제적 특성
(1) 분할가능성
①부동산소유권은 여러 가지 법적 ‘권리의 묶음’ → 경제적 가치가 있는 한 분할 가능
② 소유권분할의 경제적 가치
㉠ 파인애플기법(하와이기법, Zeckendorf기법)
㉡ 공중임대차：지지권, 열주획지와 원주획지
(2) 변용성(상호의존성)
(3)위치성：절대적 위치(변하지 않음), 상대적 위치(경제적 위치：변함)
(4) 내구성
①┌ 내구재：효용이 장기간 제공되는 재화 → 감정평가에서 중요
│
└ 단용재(비내구재)：한번 사용하면 효용이 없어지는 재화 → 경제학에서 중요
② 가치와 가격
③ 내구성과 주택금융
④잘못 설치된 부동산은 오랜 기간동안 사회적 비용 부담하게 함 → 비가역성
□ 1일반적인 물리적 특성은 부동성, 불괴성, 이질성, 위치성 등이 있으며, 경제적 특성은 분할가능성, 변용성, 내구성, 비생산성이 있다.
□ 2공중임대차에는 당연히 기둥을 세울 수 있는 권리가 있으며 이 같은 임차인의 권리를 지지권(支持權)이라 한다.
□ 3부동산소유권으로부터 새로운 경제적 가치가 있는 권리를 창출하여 분할하는 것을 제켄도로프기법 또는 하와이기법이라고 한다.
11. 부동산의 속성(존재가치)
(1) 자연성
① 사회성․공공성 강조
② ‘공개념’의 근거
(2) 위치성 → 접근성
① 지역․개별요인
② 노선가 결정요인
③ 지가이론
대상물이 생활에 필요한 경우라도 접근성이 지나치면 오히려 불리
강한 흡인력, 독점력 있는 부동산：접근성 별로 중시되지 않음
(3) 공간성
① 부동산가격은 3차원 공간(지표․지하․공중공간) 가격의 총화
※ 입체공간＝지하공간＋공중공간
② 지표권：물에 관한 권리(유역주의, 선용주의)
③ 지하권：광업권의 객체가 되는 광물에 대해서는 소유권의 효력×
※ 한계심도：토지이용에 지장이 없는 깊이 → 지하보상 관련
④ 공중권：사적 공중권(일조권), 공적 공중권(항공권)
(4) 환경성(인근지역의 변화단계)
■ 부동산의 연령성
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인근지역의 연령 |
빌딩의 연령 |
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성장기 → 성숙기 → 쇠퇴기 → 천이기 → 악화기 |
전개발단계 → 신축단계 → 안정단계 → 노후단계 → 완전폐물단계 |
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성장기：지가상승 가장 빠르다. |
신축단계：유용성 가장 높다. |
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성숙기：지가수준 가장 높다. |
안정단계：가장 장기간, 개조․수선단계 |
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쇠퇴기：재개발 단계, filtering시작 |
노후단계：빌딩교체계획 수립 |
(5) 자산：영속성으로 인한 가치보존수단, 인플레이션에 강하다.
□ 1토지소유권은 토지의 구성부분과 토지로부터 독립성이 없는 부합물에도 그 효력이 미치며, 지하에 있는 미채굴된 광물은 토지소유권의 효력이 미치지 않는다.
□ 2부동산소유권에 관한 정부의 공적 제한으로 경찰권, 수용권, 귀속권, 제한특약이 있다.
□ 3부동산의 3차원 공간개념과 관련하여 한계심도는 지표권에서 사용하는 용어로서, 한계심도 아래에서의 토지의 지하사용은 손실보상을 하여야 한다.
□ 4부동산거래활동의 대상은 3차원 공간이며, 부동산의 입체공간의 확대로 직주분리현상을 유발한다.
□ 5지역의 수명성은 자연적 자원에 의한 것이며, 성장기에는 지가상승률이 최고가 된다.
제2편 부동산경제론
12. 부동산의 수요곡선
(1) 수요곡선의 모양
①원칙：가격과 수요량은 반비례(P↑Q↓, P↓Q↑) ⇒ 우하향 수요곡선
② 예외：가수요, Veblen효과(과시성 소비)
(2) 부동산가격과 수요량의 관계가 반비례하는 것은 소득효과와 대체효과로 설명
한 상품의 가격이 상승 → ┌ 대체상품 가격의 상대적 하락을 의미 ┐
└ 소비자의 실질소득의 상대적 하락 ┘
→ 수요량이 감소
13. 수요결정요인 ⇒ 수요의 변화․수요량의 변화
그 재화가격의 변화 / 타 재화가격, 소득수준, 기호, 소비자의 예상 등
↓ ↓
수요량의 변화 수요의 변화
(수요곡선상의 이동)(수요곡선 자체의 이동)
□ 1부동산수요의 발생요인으로 가처분소득의 증가, 주의식의 변화, 가격상승에 대한 기대감 고조, 대체재가격의 상승 등을 들 수 있다.
□ 2수요곡선이 우하향하는 것은 임대료가 상승하게 되면 대체효과와 소득효과에 의해서 수요량은 그만큼 늘어난다.
□ 3특정부동산에 대한 수요곡선 자체를 이동시키는 요인으로 부동산가격의 변화, 인구의 변화, 기호의 변화, 세금의 변화, 기술수준의 변화 등을 들 수 있다.
□ 4다른 조건이 일정한 경우 부동산가격이 상승하면 수요곡선이 이동하며, 수요곡선 자체가 변화하는 것은 ‘수요량의 변화’ 때문이다.
□ 5주택가격이 상승하면 주택저량에 대한 수요량이 오히려 증가하는 이유는 기대감에 의해 수요곡선상에서의 이동이 나타났기 때문이다.
□ 6주택에 대한 대체재 가격의 상승과 보완재 가격의 하락은 수요곡선을 좌측으로 이동시킨다.
14. 수요의 가격탄력성
(1) 가격(임대료)의 변화에 대한 수요량의 변화
(2) 탄력성 결정요인
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대체재 |
기간 |
재화 성격 |
부동산 |
주택 공급 |
법적 규제 |
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탄력적 |
유 |
장기 |
사치품 |
주거용 |
기존주택 |
완화 |
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비탄력적 |
무 |
단기 |
필수품 |
상업용․ 공업용 |
신규주택 |
강화 |
(3) 탄력성과 기업총수입과의 관계
① 탄력적(ε>1)：저가정책 → 총수입 증가
② 비탄력적(ε<1)：고가정책 → 총수입 증가
③ 단위탄력적(ε＝1) → 총수입 극대․불변
□ 1가격수준이 낮을수록, 장기보다 단기일수록, 대체재의 수가 적을수록 수요의 가격탄력성은 작아진다.
□ 2수요의 가격탄력성이 1보다 클 경우 가격을 인하하면 총임대수입은 감소한다.
□ 3아파트를 건설하여 분양하는 사업자가 매출액을 증대시키려면 수요의 탄력성이 0.8인 경우에는 분양가를 올려야 한다.
15. 부동산 공급곡선
(1) 공급곡선의 모양：우상향 (예외：토지의 공급곡선은 수직)
(2) 부동산의 생산비곡선
① 균형조건：가격(임대료)＝평균비용＝한계비용
→ 다른 조건이 일정할 경우 완전경쟁시장의 부동산공급량은 한계비용곡선과 평균비용곡선이 가격곡선과 일치하는 선에서 결정
② 가격은 수평：개별기업은 임대료(가격)순응자라는 것을 의미
③ 평균비용곡선：규모의 경제, 규모의 불경제
④개별기업의 공급곡선(한계비용곡선)을 수평으로 합한 것 → 총합공급곡선
(3)단기공급곡선(비탄력적, 경사도 급함), 장기공급곡선(탄력적, 경사도 완만)
└ 이유：수요가 급증해도 공급이 못 따라가기 때문
16. 공급결정요인 ⇒ 공급의 변화․공급량의 변화
그 재화가격의 변화 / 타 재화가격, 기술수준, 생산요소가격, 공급자의 예상 등
↓ ↓
공급량의 변화 공급의 변화
(공급곡선상의 이동)(공급곡선 자체의 이동)
□ 1주택의 공급곡선은 우상향하는 모양을 가지며, 생산요소의 가격이 하락하거나 건축기술이 발달하면 ‘공급의 변화’로서 주택공급곡선을 좌측으로 이동시킨다.
□ 2단기보다 장기일수록 공급의 가격탄력성은 커지지만, 수요의 가격탄력성은 작아진다.
□ 3주택의 단기공급곡선은 수직으로 표시되나 장기공급곡선은 우상향하는 모양을 띤다.
□ 4평균비용곡선은 ‘규모의 경제’ 또는 ‘규모의 불경제’를 나타내며, 시장전체의 총합공급곡선은 개별공급자의 평균비용곡선을 수평으로 전부 합한 것이다.
□ 5단기공급곡선은 장기공급곡선보다 경사가 가파르고 비탄력적이다. 그 이유는 단기적으로 가격이 상승한다고 하더라도 공급량이 크게 늘어날 수 없기 때문이다.
17. 균형가격의 결정
□ 1수요곡선이 변하지 않는 상태에서의 공급의 증가는 균형임대료를 상승시키며 균형량을 감소시킨다.
□ 2 수요감소가 공급감소보다 크다면 임대료는 하락하고 균형량은 감소한다.
18. 완전경쟁시장
(1) 가장 효율적 자원배분 → 타 시장 효율성 평가의 기준
(2) 요건
① 상품의 동질성
② 자유로운 진입과 퇴거
③ 다수의 수요자와 공급자
④ 완전한 정보
(3) 완전경쟁시장은 강성 효율적 시장, 할당 효율적 시장을 의미
19. 부동산시장의 특성
① 불완전경쟁시장
② 국지적 시장(부분시장)
③ 수요․공급 조절의 곤란성
④ 비공개성(은밀성)
⑤ 비표준화성(비동질성)
⑥ 비조직성
⑦ 공․사법상 규제
⑧ 자금의 유용성과 밀접한 관련
⑨ 외부효과성
⑩ 매매기간의 장기성
□ 1완전경쟁시장은 강성 효율적 시장을 의미하며, 완전경쟁시장에서는 초과이윤과 정상이윤이 존재하지 않는다.
□ 2부동산시장의 기능은 시장의 국지성, 자원배분, 정보제공, 교환, 수급창조 등이 있다.
□ 3부동산은 부증성의 특성으로 인해 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 나타나기 쉽고 동시에 고도로 국지화되는 경향을 가진다.
20. 효율적 시장
(1) 새로운 정보가 지체 없이 가치에 반영되는 시장
(2) 종류
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구 분 |
정보의 반영 |
분석방법 |
초과이윤 |
정상이윤 |
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약성 효율적 시장 |
과거정보 |
기술적 분석 |
× |
○ |
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준강성 효율적 시장 |
과거+현재 |
기본적 분석 |
× |
○ |
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강성 효율적 시장 |
과거+현재+미래 |
× |
× |
○ |
(3) 부동산시장, 주식시장은 준강성까지의 효율적 시장을 의미
□ 1부동산의 가치는 장래 수익변동이 예견될 경우에 변화하는 것이 아니라 장차 그와 같은 일이 발생했을 때 변화한다는 것을 의미한다.
□ 2일반적으로 주식시장이나 부동산시장에는 강성까지의 효율적 시장이 존재한다.
□ 3완전경쟁시장은 강성 효율적 시장으로서 정상이윤을 발생하게 하는 정보비용은 존재할 수 있다.
21. 할당 효율적 시장
(1)위험을 감안할 수익률이 균형을 이루고 있는 시장 ⇒ 초과이윤이 존재하지 않는 시장
(2) 완전경쟁시장 → 할당 효율적
(3) 불완전시장 → 할당 효율적일 수도 있고, 아닐 수도 있다.
(4)부동산투기가 성립하는 것은 시장이 불완전한 것이 아니라 할당효율적이지 못하기 때문
(5) 부동산의 가치와 정보비용
① 정보가치 = 확실성 하의 부동산가치 - 불확실성 하의 부동산가치
②정보가치보다 싼값으로 우수한 정보를 입수할 경우 ‘시장을 패배시킨다’라고 함
□ 1할당 효율적 시장이라는 개념은 완전경쟁시장을 의미하는 것이다. 그러므로 불완전경쟁시장은 할당 효율적일 수가 없다.
□ 2부동산시장에서 특정 투자자가 초과이윤을 획득할 수 있는 것은 시장이 불완전하고 독점적이기 때문이다.
□ 3부동산투기가 성립되는 것은 시장이 불완전한 것이 아니라, 할당 효율적이지 못하기 때문이다.
22. 부동산경기변동
(1) 특징
① 일반경기보다 주기가 길다, 진폭이 크다, 개별적․지역적 현상이다.
②┌ 부동산 부분경기：상업용, 공업용(일반경기와 일치), 주거용(역순
│ 환적)
└ 부동산 전체경기：일반경기에 비해 후순환적
(2) 종류
① 하향시장
┌ 불황에 약한 부동산 타격
├ 매수자 중시(買方重視化)
└ 과거 사례가격：새로운 거래가격의 상한선
② 상향시장
┌ 매도자 중시(賣方重視化)
└ 과거 사례가격：새로운 거래가격의 하한선
③ 안정시장
┌ 부동산가격 안정, 가벼운 상승 지속
├ 불황에 강한 부동산(위치가 좋고 규모가 작은 주택, 도심지 점포)
└ 과거 사례가격：새로운 거래가격의 기준가격
23. 거미집 이론
①농산물․부동산의 경우：주기적으로 초과수요․초과공급을 반복하는 현상
② 가정：(수요) 금기가격의 함수, (공급) 전기가격의 함수
③ 거미집이론은 공급자가 현재의 시장임대료에만 반응한다고 가정
④ 주거용보다 상업용․공업용부동산에 더 강하게 나타남
⑤안정조건(수렴형)：수요탄력성 > 공급탄력성
수요기울기 < 공급기울기
□ 1 부동산경기가 일반경기에 비해 타성기간이 길게 나타나는 현상은 부동산경기가 일반경기의 변동에 대응하여 민감하게 작용하기 때문이다.
□ 2 안정시장은 부동산경기에만 나타나는 특유한 현상으로 모든 경기변동의 국면에 존재하는 시장이며, 하향시장에서는 금리는 높고 거래량은 줄어들고 매도자시장이 중심이 된다.
□ 3거미집이론에 의하면 수요곡선의 탄력성이 크거나, 공급곡선의 기울기가 수요곡선보다 가파를 경우 안정균형을 가져다준다.
24. 화폐의 시간적 가치(복리계산의 제계수)
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미래가치 |
일시불의 내가계수 |
연금의 내가계수 |
감채기금계수 |
|
(1 + i)ⁿ |
|||
|
현재가치 |
일시불의 현가계수 |
연금의 현가계수 |
저당상수 |
역수관계
┌ 일시불의 내가계수 ⇔ 일시불의 현가계수
├ 연금의 내가계수 ⇔ 감채기금계수
└ 연금의 현가계수 ⇔ 저당상수
25. 부동산투자의 위험분석
(1) 위험과 수익의 측정(평균-분산결정법)
① 수익의 측정(기대치), 위험의 측정(표준편차)
②위험이 같으면 기대치가 큰 곳에, 기대치가 같으면 위험이 작은 곳에 투자
(2) 위험의 처리방법
① 위험한 투자를 제외시키는 방법：무위험률밖에 얻지 못함
② 보수적 예측방법：기대수익률이 최저
③ 위험조정할인율의 사용：요구수익률을 조정
(3) 민감도분석(감응도분석)
①위험관리기법：위험의 내용이 산출결과(순현가)에 미치는 영향을 파악하는 방법
②민감도가 큰 투자일수록 순현재가치의 변동이 심하고 더 위험한 투자로 평가
26. 수익률
(1) 기대수익률(사전수익률, 내부수익률)
(2) 요구수익률(사전수익률, 외부수익률, 투자의 기회비용)
① 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 충족되어야 할 최소한의 수익률
② 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 ( + 예상 inflation율)
③┌ 위험과 수익의 관계：비례관계(위험이 클수록 수익은 커짐)
└ 위험과 가치의 관계：반비례관계(위험이 클수록 가치는 작아짐)
④ 요구수익률은 할인율로 사용 → 투자가치(현재가치)
=
(3) 실현수익률(사후수익률, 실제수익률)
27. 부동산 투자결정을 하는 경우
① 순현가(NPV) ≥ 0
② 내부수익률 ≥ 요구수익률
③ 기대수익률 ≥ 요구수익률
④ 투자가치 ≥ 시장가치
⑤ 수익성지수(편익비용률) ≥ 1
28. 포트폴리오 이론 (Portfolio theory)
(1) 개념：분산투자를 함으로써 위험부담을 회피하는 방법 (자산배합)
(2) 포트폴리오는 비체계적 위험(피할 수 있는 위험)을 제거하기 위함
┌ 체계적 위험(피할 수 없는 위험)：시장위험 ⇒ 수익과 체계적 위험
│ 은 비례관계
└ 비체계적 위험(피할 수 있는 위험)：개별자산 ⇒ 포트폴리오 이론
(3) 최적 포트폴리오의 선택
┌ 최적 포트폴리오：효율적 전선에서 투자자의 무차별곡선이 접하는
│ 지점
└ 효율적 전선：같은 위험에서 최고 수익률을 나타내는 점을 연결한 선(우상향 모양)
□ 1현재가치를 계산하는 공식은 일시불의 현가계수, 연금의 현가계수, 감채기금계수이다.
□ 2연금의 내가계수의 역수는 감채기금계수이고, 저당상수의 역수는 연금의 현가계수이다.
□ 3수익성을 나타내는 지표로는 소득은 표준편차를, 위험을 나타내는 지표로는 기대치를 사용한다.
□ 4투자수익을 가능한 낮게 예측하고 이를 기준으로 투자결정을 하는 것은 ‘위험한 투자를 제외시키는 방법’에 속한다.
□ 5위험과 수익은 서로 비례관계에 있다는 것은 시장의 체계적 위험과 수익이 비례관계에 있다는 것이다.
□ 6요구수익률은 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용이 들어 있으며, 이를 사전수익률 또는 내부수익률이라 한다.
□ 7시장가치가 투자가치보다 작을 경우 또는 수익성지수가 1보다 크면 투자결정을 한다.
□ 8최선의 포트폴리오를 선택한다는 것은 체계적 위험을 제거하여 안정된 투자수익을 확보할 수 있다.
□ 9상환조견표에서 나타나는 성질로서 대략 만기의 70% 정도가 지나야 원금의 반이 상환되며, 원금상환곡선의 기울기는 기간이 지남에 따라서 커진다.
29. 현금수지의 측정방법
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▣ 영업수지의 계산 ▣ 지분복귀액의 계산 가능조소득(잠재총수익) － 공실 및 불량부채에 대한 충당금 유효조소득(유효총수익) 매도가격 － 영업경비 － 매도경비 순영업소득(순수익) 순매도액 － 저당지불액 － 미상환 저당잔금 세전현금수지 세전지분복귀액 － 영업소득세 － 자본이득세 세후현금수지 세후지분복귀액 |
30. 할인현금수지분석법
(1) 순현재가치법(NPV법)
① 순현가：현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합의 차이
② 순현가 ≥ 0이면 투자, NPV ＜ 0이면 기각
(2) 내부수익률법(IRR법)
① 내부수익률：현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 만드는 할인율
② 내부수익률 ≥ 요구수익률이면 투자
31. 어림셈법
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승 수 법 |
수 익 률 법 |
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① 조소득승수 = |
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② 순소득승수 = |
① 종합환원율 = |
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③ 세전현금수지승수 = |
② 지분배당률 = |
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④ 세후현금수지승수 = |
③ 세후수익률 = |
어림셈법의 한계
미래의 현금수지를 할인하지 않으므로 방법에 따라 투자대안의 평가가 다르게 나타날 수 있음
32. 비율분석법
① 대부비율 =
② 부채감당률 =
③ 채무불이행률 =
④ 총자산회전율 =
⑤ 영업경비비율 =
비율분석법의 한계
①비율을 구성하고 있는 요소들에 대한 추계의 오류로 비율자체가 왜곡 가능
② 동일 투자안이라도 사용하는 비율에 따라 투자판단이 다를 수 있음
□ 1부채감당률이 1보다 클수록 대출자나 차입자는 모두 위험한 입장에 처하게 된다.
□ 2저당지분환원법과 할인현금수지분석법에서는 주로 세전현금수지를 사용한다.
□ 3조소득승수는 총투자액에 대한 순영업소득의 비율로서 자본회수기간이라고도 한다.
□ 4유효조소득에서 영업경비를 빼면 순영업소득이 되며, 세전현금수지는 순영업소득에서 부채서비스액을 뺀 것이다.
공인중개사 두문자 암기
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