민사특별법, 주택임대차보호법

PART 4 민사특별법
01 주택임대차보호법

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.> ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.> ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.> ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.> 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 제12조(미등기 전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.

 

1. 목적

제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

① 주거용 건물의 임대차에 관하여는 민법의 임대차에 관한 규정에 우선하여 주택임대차보호법이 적용된다(특별법 우선).

② 이 법은 편면적 강행규정으로서 이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(제10조)

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2. 적용범위

제2조(적용 범위)이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다(제2조) ​ 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.> ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.> ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.> ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

 

시행령 제2조(대항력이 인정되는 법인) 「주택임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제2항 후단에서 “대항력이 인정되는 법인”이란 다음 각 호의 법인을 말한다. <개정 2009. 9. 21., 2020. 9. 29.> 1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “공사”라 한다) 2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

 

(1) 주임법이 적용되는 경우 : 주택 임대차

인	원칙	자연인
	예외	법인	한국토지주택공사, 지방공사
			중소기업
물	주거용 건물

① 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라야 한다.

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☆ 가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

나. 건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑·을의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한​ 주거용 건물로 인정한 사례.

☆ ​구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울려 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 본법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더욱이 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차 계약 체결 당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다.

② 미등기 또는 무허가 건물에 관계없이 주거용으로 임대차 계약을 체결하고 사용하면 적용대상이다.

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☆ [1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부(적극)

[3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

③ 주거용 면적 > 비주거용 면적 : 주거용 건물

주거용 면적 < 비주거용 면적 : 비주거용 건물 다만, 주거용도 상당한 면적이고 임차인의 유일한 주거인 경우에는 주거용 건물로 본다.

 

☆ 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다.

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④ 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다(제12조).

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⑤ 점포 및 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우에도 적용한다.

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☆ 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로( 제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

⑥ 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다.

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☆ 가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다. ​

나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다. ​

​⑦ 주택의 대지에 관하여도 적용된다. 따라서 대지의 환가대금에서도 우선변제받을 수 있다.

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☆ 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의 2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다. 그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다.

⑧ 외국인 등에 대해서도 외국인 등록·신고등을 하면 적용받을 수 있다.

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☆ [1] 외국인 또는 외국국적 동포가 구 출입국관리법이나 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 따라 외국인등록이나 체류지 변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고를 한 경우, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득 요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정되는지 여부(적극)

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력 취득의 요건인 주민등록에 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함되는지 여부(적극) 및 이러한 법리가 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 재외국민이 임차인인 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)

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(2) 주임법이 적용되지 않는 경우

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① 일시사용을 위한 임대차(예: 숙박)에는 적용되지 않는다(제11조).

② 주거목적을 갖지 아니한 임대차(기존 채권의 회수 목적인 경우)

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☆ 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용수익 하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다

③ 법인 : 원칙적으로 적용 안됨. 다만, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 중소기업에 해당하는 법인의 경우에는 예외적으로 적용한다.

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⇒ 주택도시 기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 임차인(법인:공사)에게 대항력이 생긴다.

마찬가지로, 「중소기업 기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 임차인(법인)에게 대항력이 생긴다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

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3. 대항력

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(1) 대항력의 취득요건 : 주택의 인도 + 주민등록

제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다 ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다 ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다

① 주택의 인도 : 점유(직접점유, 간접점유)

​임차인이 주택에 거주하여 점유를 이전받아 사실상 지배를 하여야 한다. 점유는 임차인의 직접점유뿐만 아니라 임차권을 적법하게 전대·양도한 경우 전차인·양수인의 점유를 매개로 한 간접점유도 인정된다. 다만, 전대의 경우 임차인은 주민등록대상이 아니므로 전차인이 주택의 인도와 주민등록을 한 경우에 임차인에게 대항력이 생긴다.

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☆ 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없고, 따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유 매개 관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제삼자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다

☆ 가. 대항력을 갖춘 주택 임차인이 그 임차권을 적법하게 양도 또는 임대한 경우 임차인이 갖는 위 임차권의 대항력의 존속 여부(적극)

나. 주택 임차인이 그 임차권의 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득한 자에 대하여 위 주택의 전차인이 위 임차인의 임대 보증금 반환청구권에 기한 동시이행 항변권을 원용할 수 있는지 여부(적극)

 

☆ [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항 및 같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부(한정 적극)

[3] 임대인의 동의 없이 제삼자에게 임차물을 사용·수익 하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이 민법 제629조에 의해 임대차 계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) 및 그 경우 제삼자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(적극)

[4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로 구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가) 목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부(소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부(소극)

② 주민등록

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㈀ 주민등록은 임대차의 공시방법이다

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☆ 주택임대차 보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

☆ [1] 주택임대차 보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

[2] 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.

☆ [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. ​

[2] 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제삼자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

☆ ​주민등록이 주택 임차인의 의사에 의하지 않고 제삼자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 주택 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 주택 임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다​

㈁ 다가구 : 지번, 다세대주택 : 동호수 기재해야 유효

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☆ 이른바 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법 시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다고 할 것이고, 설사 위 임차인이 위 건물의 소유자나 거주자 등이 부르는 대로 지층 1호를 1층 1호로 잘못 알고, 이에 따라 전입신고를 '연립 - 101'로 하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.

☆ 임차인들이 다세대주택의 동·호수 표시 없이 그 부지 중 일부 지번으로만 주민등록을 한 경우, 그 주민등록으로써는 일반의 사회통념상 그 임차인들이 그 다세대주택의 특정 동·호수에 주소를 가진 것으로 제삼자가 인식할 수는 없는 것이므로, 임차인들은 그 임차 주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다

☆ 처음에 다가구용 단독주택으로 소유권 보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다.

㈂ 공무원의 착오

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☆ 임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우 임대차의 대항력이 생기는지 여부(적극)

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☆ [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 보아야 하므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정하여야 한다.

[2] 주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 주민등록에 따라 공법관계상의 여러 가지 법률상 효과가 나타나게 되는 것으로서, 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다. 따라서 주민등록 신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 신고서의 내용을 수정하여 위와 같이 수정된 전입신고서가 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 주민등록 신고가 이루어진 것으로 보는 것이 타당하다.​

[3] 정확한 지번과 동, 호수로 주민등록 전입신고서를 작성·제출하였는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구하여, 잘못된 지번으로 수정하고 동, 호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서를 다시 작성·제출하여 그대로 주민등록이 된 사안에서, 그 주민등록이 임대차의 공시방법으로서 유효하지 않고 이것이 담당공무원의 요구에 기인한 것이라 하더라도 마찬가지다

㈃ 주민등록 직권말소

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☆ [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.

[2] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.

[3] 주택 임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택 임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제삼자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.

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☆ 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 할 것이고 , 위와 같이 주민등록이 대항력의 존속 요건이라고 보는 이상, 주택 임차인의 의사에 의하지 아니하고 구 주민등록법(2007. 5. 11. 법률 제8422호로 전문 개정되기 전의 것) 및 동법 시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 구 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택 임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 구 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제삼자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다 할 것이다

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(2) 대항력의 발생 시기 : 인도 + 주민등록 그다음 날

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① 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 0시부터 대항력을 취득한다.

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☆ 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '익일부터' 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 영시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.

​② 저당권은 등기가 경료된 순간부터 공시의 효과가 있다. 따라서 전입신고와 저당권 등기가 같은 날에 이루어진 경우 임차인의 대항력은 전입신고를 한 익일부터 생기므로 저당권 등기를 마친 자가 우선한다(임차인은 대항력 없음). 만일 전입신고 다음날에 저당권 등기가 이루어진 경우라면 임차인에게 대항력이 있다.

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③ 주택에 관하여 소유권 이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 거주하던 소유자 갑이 주택을 을에게 매도함과 동시에 을로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 임대차 계약을 체결한 경우, 종전 소유자인 갑의 주민등록은 제삼자가 보기에 주택에 관한 소유권 이전등기가 을 명의로 이전되어야 비로소 을의 임차인으로 인식(공시)될 수 있다. 따라서 을 명의의 소유권 이전등기 다음날부터 임차인으로서의 대항력을 갖는다

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☆ [1] 경매 목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. ​

[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제삼자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제삼자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제삼자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다. ​

[3] 갑이 주택에 관하여 소유권 이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차 계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권 이전등기가 경료된 경우, 제삼자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권 이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권 이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권 이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차 보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권 이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

④ 소유자 갑과 임차인 을이 임대차 계약을 체결한 후 갑의 동의를 받아 을과 병이 전대차 계약을 체결한 경우, 전차인 병이 주민등록을 마친 때에 임차인 을이 대항력을 취득한다. 이 상태에서 갑이 을에게 소유권을 이전하는 경우, 을이 소유권을 취득하는 즉시 병에게 대항력이 생긴다. ⇒ 병은 을이 소유권을 취득하기 이전에도 소유자가 아닌 임차인이었음을 알 수 있다(주민등록을 통해 공시).

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⑤ 저당권이 설정되어 있는 A주택에 대해 소유자 갑과 임차인 을이 임대차 계약을 체결한 후 저당권자의 경매신청에 의해 경매가 진행되어 병이 A주택을 낙찰받아 경락대금을 납부하기 전에 경락인 병과 임차인 을이 임대차 계약을 체결한 경우, 병이 소유권을 취득하는 즉시 을에게 대항력이 생긴다. ⇒ 제삼자가 보기에 을은 병이 낙찰받기 전에도 임차인임을 알 수 있었다(주민등록을 통해 공시).

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☆경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차 계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인의 주민등록은 낙찰인의 소유권 취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차 관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다

⑥ 주민등록은 대항력의 존속 요건이다.

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☆ 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서는 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다

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(3) 대항력의 내용 : 임대차 기간의 존속 + 보증금의 반환 주장

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◆ 매매의 경우 : 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있다(양수인은 양도인의 지위를 승계한다)

◆ 경매의 경우 : 대항력을 갖춘 날짜가 말소기준 권리 날짜보다 빠른 경우 임차인은 임차주택의 경락인에게 대항할 수 있다(말소기준 권리 날짜보다 늦게 대항력을 갖춘 경우 임차인은 임차주택의 경락인에게 대항할 수 없다)

제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. ⇒ 매도인의 담보책임 ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. ⇒ 동시이행항변권 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

① 임차주택의 양수인(讓受人)(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

② 임차권은 선순위 저당권이 경매를 실행한 경우 그 경락으로 소멸하며, 임차인은 경매로 주택을 취득한 매수인에게 대항할 수 없다

③ 대항력 있는 임차인의 후순위 저당권이 경매를 실행한 경우 임차인은 경매로 주택을 취득한 매수인에게 대항할 수 있다.

④ 임차인이 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

⑤ 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고 , 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다. ⇒ 적법한 임대권한이 없는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.

주택의 양수인에게 보증금이 승계되는 경우 (임차인에게 대항력이 있는 경우)	1. 임차인의 주민등록이 최선순위 저당권보다 먼저인 때
	2. 최선순위저당권이 다른 사유로 소멸한 경우 : 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우
	3. 최선순위전세권과 대항력있는 임차권을 함께 겸한 경우 : 전세권자로서 배당에 참가하여 배당요구를 하여 전세금의 일부만 우선변제를 받은 경우 전세권자로서의 지위는 소멸하나 주택임차인으로서의 배당요구를 한 것이 아니므로 변제받지 못한 나머지 보증금에 대하여 주임법상 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있다. 반면에, 임차인이 주임법상 대항요건을 상실하게 되면 주임법상 대항력과 우선변제권은 소멸하고 전세권자로서의 지위는 남게된다
	4. 주택의 매수인과 임차인이 건물을 임차하여 대항요건을 마친 후 건물매매계약이 해제된 경우
	5. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권에 가압류 후 임대주택을 양도한 경우
	6. 대항력을 갖춘 임차인의 보증금반환채권에 압류 또는 전부명령 이후에 임대주택을 양도한 경우
주택의 양수인에게 보증금이 승계되지 않는 경우(임차인에게 대항력이 없는 경우)	1. 주택이 아닌 대지의 매수인 ⇒ 대지의 경락대금에서 배당받는 것은 가능하다
	2. 저당권이나 가압류보다 나중에 주민등록을 마친 경우
	3. 중간에 낀 임차인(1순위 저당권, 임차권, 2순위 저당권 순)
	4. 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않아 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기한 경우
	5. 임차인이 법인인 경우

☆ [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.

[2] 주택의 임차인이 제삼자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환 채무는 소멸한다.

☆[1] 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.​

[2] 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다.

☆ [1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차 보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

☆ [1] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권 계약으로서, 주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권 계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.

[1] 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.

☆[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다.

[2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익 할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제삼자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

☆[1] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에서 정한 중개행위에 해당하는지 판단하는 기준 및 임대차 계약을 알선한 중개업자가 계약 체결 후에도 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 경우, 그러한 중개업자의 행위가 ‘중개행위’의 범주에 포함되는지 여부(적극)

[2] 갑이 아파트를 매수한 상태에서 공인중개사인 을이 갑과 병 사이의 임대차 계약을 중개하면서 소유권 이전과 동시에 전세권 설정을 하기로 특약을 하였으나, 병이 을의 권고에 따라 전세권 설정등기 대신 전입신고와 확정일자 취득을 마쳤는데, 같은 날 갑이 자신의 명의로 소유권 이전등기를 마침과 동시에 정 새마을금고 앞으로 근저당권 설정등기를 마쳐, 그 후 진행된 임의경매절차에서 병이 임대차보증금의 일부만 배당받은 사안에서, 을에게 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항에서 정한 손해배상책임이 있다고 한 사례

☆ 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다.

☆ 가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.

나. 갑이 임의경매절차에서 최고가 매수 신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차 계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권 설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가 매수 신고인이라는 것 외에는 임대차 계약 당시 적법한 임대 권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가 매수 신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다

☆매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대 권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이, 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있는지 여부(적극)

☆ [다수의견] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용 대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 면책적 채무인수(免責的 債務引受)란 채무의 동일성을 유지하면서 이를 종래의 채무자로부터 제삼자인 인수인에게 이전하는 것을 목적으로 하는 계약으로서, 종래의 채무자는 채무관계에서 탈퇴하여 면책되는 효과가 발생되는 채무인수를 말한다 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금 반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금 반환채무의 지급 금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차 보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행 가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행 절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.

☆ 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권에 대한 압류 및 전부명령이 확정되어 임차인의 임대차보증금반환채권이 집행채권자에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대하여 부담하고 있던 채무를 집행채권자에 대하여 부담하게 될 뿐 그가 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것이며, 위와 같이 소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법 제3조 제2항에 따라 전부채권자에 대한 보증금지급의무를 면하게 되므로, 결국 임대인은 전부금지급의무를 부담하지 않는다.

☆ 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다.

☆ 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금 반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나, 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금 반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금 반환채무는 소멸하지 아니한다.

 

 

우선변제권

제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.> ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. ④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 1. 6., 2016. 5. 29.> 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사 8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관 ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.> ​ 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. ​ 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다. ② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다. ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 제1항ㆍ제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다. ⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다. ​ 제13조(「소액사건심판법」의 준용) 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다.

 

1. 우선변제권 발생요건

제3조의2(보증금의 회수) ② 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다(제3조의2 제2항)

(1) 대항력 : 주택의 인도 + 주민등록 ⇒ 그다음 날

 

(2) 확정일자 : 인도 + 주민등록 + 확정일자

제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다. ② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.

 

시행령 제4조(확정일자부 기재사항 등) ① 법 제3조의6제1항에 따른 확정일자부여기관(지방법원 및 그 지원과 등기소는 제외하며, 이하 “확정일자부여기관”이라 한다)이 같은 조 제2항에 따라 작성하는 확정일자부에 기재하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다. 1. 확정일자번호 2. 확정일자 부여일 3. 임대인ㆍ임차인의 인적사항 가. 자연인인 경우 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호) 나. 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우 법인명ㆍ단체명, 법인등록번호ㆍ부동산등기용등록번호, 본점ㆍ주사무소 소재지 4. 주택 소재지 5. 임대차 목적물 6. 임대차 기간 7. 차임ㆍ보증금 8. 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리) ② 확정일자는 확정일자번호, 확정일자 부여일 및 확정일자부여기관을 주택임대차계약증서에 표시하는 방법으로 부여한다. ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 확정일자부 작성방법 및 확정일자 부여 시 확인사항 등 확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항은 법무부령으로 정한다. ​

 

주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙 ​ ​제1조(목적) 이 규칙은 지방법원 및 그 지원과 등기소가「주택임대차 보호법」(이하 “법”이라 한다)이 정하고 있는 확정일자 부여 등의 업무를 처리함에 있어 법 제3조의6제6항에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 세부적인 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(용어의 정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “전자화문서”란 종이문서와 그 밖에 전자적 형태로 작성되지 아니한 문서를 정보시스템이 처리할 수 있는 형태로 변환한 주택임대차계약증서를 말한다. 2. “전자확정일자”란 대법원 인터넷등기소(이하 “인터넷등기소”라 한다)를 이용하여 전자화문서에 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 부여한 확정일자를 말한다. 제3조(확정일자부여기관 등) ① 지방법원 및 그 지원과 등기소(이하 “확정일자부여기관”이라 한다)는 법 제3조의6에 따른 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 그 정보제공의 업무를 처리한다. ② 확정일자부여기관은 제1항의 업무를 수행하기 위하여「개인정보 보호법」제2조제1호의 개인정보를 처리할 수 있다. 제4조(전산정보처리조직에 의한 지원) 법원행정처 등기정보중앙관리소는 전산정보처리조직에 의하여 주택임대차계약증서 및 전자화문서의 확정일자 보관ㆍ관리, 확정일자 정보의 효율적인 활용, 그 밖에 확정일자 사무와 관련된 업무처리를 지원한다. 제5조(담당공무원) ① 확정일자의 부여 및 그 정보제공에 관한 업무는「부동산등기법」제11조제1항에 따라 지정된 등기관이 담당하되, 등기관이 없는 지방법원이나 지원의 경우에는 지방법원장 또는 지원장이 지정하는 법원주사보 이상의 법원공무원이 담당한다. 다만, 전자확정일자의 부여 업무는 대법원예규로 정하는 등기소의 등기관이 담당한다. ② 확정일자 부여의 신청이 대법원예규로 정하는 요건을 갖추지 못한 경우 담당공무원은 이유를 고지하고 즉시 반려하여야 한다. 제6조(확정일자 부여의 신청인 등) ① 주택임대차계약증서를 소지한 자는 확정일자부여기관을 방문하여 확정일자 부여를 신청할 수 있다. ② 다음 각 호의 자는 인터넷등기소에서 전자확정일자 부여를 신청할 수 있다. <개정 2016. 6. 27.> 1. 해당 주택의 임대인ㆍ임차인 2. 변호사 또는 법무사[법무법인, 법무법인(유한), 법무조합, 법무사법인, 법무사법인(유한)을 포함한다. 이하 “자격자대리인”이라 한다] 3. 해당 주택의 주택임대차계약증서를 작성한 개업공인중개사 ③ 제2항제2호의 자격자대리인은「부동산등기규칙」제68조에 따른 사용자(이용)등록정보의 등록을 마쳐야 하고, 제2항제3호의 개업공인중개사는「공인중개사법」제9조에 따른 중개사무소 개설등록정보를 제공하여야 한다. ④ 제2항의 신청인은 다음 각 호의 정보를 제공하여야 한다. <개정 2020. 11. 26.> 1. 개인: 「전자서명법」 제2조제6호에 따른 인증서(서명자의 실지명의를 확인할 수 있는 것을 말한다) 2. 법인 : 「상업등기법」의 전자증명서 제7조(확정일자 부여방법 등) ① 확정일자는 주택임대차계약증서 또는 전자화문서에 확정일자부여일, 확정일자번호, 확정일자부여기관을 표시하는 방법으로 부여한다. ② 담당공무원은 확정일자가 부여된 주택임대차계약증서를 전자적 이미지 정보로 변환한 문서나 전자화문서를 전산정보처리조직에 저장하여야 한다. 제8조(전자확정일자 부여에 관한 특례) ① 전자확정일자 부여의 신청이 평일 근무시간 내에 접수된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 당일 확정일자를 부여하여야 한다. 다만, 평일 16시 이후에 확정일자 부여의 신청이 접수된 경우에는 다음 근무일에 이를 부여할 수 있다. ② 확정일자부여기관은 평일 16시 이후에 전자확정일자 부여의 신청이 있는 경우 신청인에게 대법원예규로 정하는 방법에 따라 확정일자가 당일 부여되지 않을 수 있음을 고지하여야 한다. ③ 전자확정일자 부여의 신청이 평일 18시 이후에 접수되거나, 토요일 또는 공휴일에 접수된 경우에는 다음 근무일에 확정일자를 부여한다. 제9조(확정일자부의 작성) ① 확정일자부여기관은 전산정보처리조직을 이용하여 다음 각 호의 확정일자정보를 기록한 확정일자부(이하 “전자확정일자부”라 한다)를 작성하여야 한다. 1. 확정일자번호 2. 확정일자 부여일 3. 임대인ㆍ임차인의 인적 정보 가. 자연인인 경우 성명, 주민등록번호(외국인인 경우 외국인등록번호), 주소 나. 법인ㆍ법인 아닌 단체인 경우 법인명ㆍ단체명, 법인등록번호ㆍ부동산등기용등록번호, 본점 소재지ㆍ주사무소 소재지 4. 주택의 소재지 5. 임대차목적물 6. 임대차기간 7. 차임ㆍ보증금 8. 신청인의 성명, 생년월일 ② 제1항의 확정일자정보는 20년간 보존한다. ③ 보존기간이 만료된 제1항의 정보는 법원행정처장의 인가를 받아 보존기간이 만료되는 해의 다음 해 3월말까지 삭제한다.

① 확정일자 : 임대차의 보증금액을 사후에 변경을 방지하고자 임대차계약서상의 보증금과 날짜를 확인하여 동사무소에서 번호를 부여하는 것을 말한다. 이 확정일자를 기준으로 저당권과의 배당순위를 결정하게 된다.

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② 확정일자 부여 기관 : 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자 부여 기관”이라 한다)이 부여한다(제3조의 6 제1항). 확정일자 부여 기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리 정보조직을 이용할 수 있다.(제3조의 6 제2항)

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③ 확장일자 부여 : 확정일자는 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 확정일자 부여 기관을 주택임대차 계약증서에 표시하는 방법으로 한다(규칙 제7조)

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☆ 확정일자를 받은 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 지번, 구조, 용도만 기재하고 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락한 경우, 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항 소정의 확정일자의 요건을 갖추었다고 볼 수 있는지 여부(적극)

 

 

(3) 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보의 제공

제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. ​​이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 제1항ㆍ제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다. ⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다.

 

시행령 제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위) 법 제3조의6제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다. ​ 1. 해당 주택의 임대인ㆍ임차인 2. 해당 주택의 소유자 3. 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자 4. 법 제3조의2제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 5. 법 제6조의3제1항제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자 6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 법무부령으로 정하는 자​ ​ 제6조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) ① 제5조제1호 또는 제5호에 해당하는 자는 법 제3조의6제3항에 따라 확정일자부여기관에 해당 임대차계약(제5조제5호에 해당하는 자의 경우에는 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약을 말한다)에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다. <개정 2020. 9. 29.> 1. 임대차목적물 2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제5조제5호에 해당하는 자는 임대인ㆍ임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정한다) 3. 확정일자 부여일 4. 차임ㆍ보증금 5. 임대차기간 ② 제5조제2호부터 제4호까지 또는 제6호의 어느 하나에 해당하는 자이거나 임대차계약을 체결하려는 자는 법 제3조의6제3항 또는 제4항에 따라 확정일자부여기관에 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다. <개정 2020. 9. 29.> 1. 임대차목적물 2. 확정일자 부여일 3. 차임ㆍ보증금 4. 임대차기간 ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 정보제공 요청에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다. ​ 제7조(수수료) ① 법 제3조의6제5항에 따라 확정일자부여기관에 내야 하는 수수료는 확정일자 부여에 관한 수수료와 정보제공에 관한 수수료로 구분하며, 그 구체적인 금액은 법무부령으로 정한다. ② 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 법무부령으로 정하는 사람에 대해서는 제1항에 따른 수수료를 면제할 수 있다.

 

주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙 ​ 제10조(이해관계 있는 자의 범위) 법 제3조의6제3항의 이해관계 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)의 범위는 아래와 같다. 1. 해당 주택의 임대인ㆍ임차인 2. 해당 주택의 소유자 3. 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 대법원예규로 정하는 자 4. 법 제3조의2제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 5. 위 각 호에 준하는 사유가 있는 경우로서 대법원예규로 정하는 자 ​ 제11조(확정일자 정보제공의 요청방법) ① 임대차계약을 체결하려는 자로서 임대인의 동의를 받은 자 또는 이해관계인이 확정일자부여기관에 확정일자정보의 제공을 요청하는 때에는 대법원예규로 정하는 소명자료를 제출하여야 한다. ② 이해관계인 중 대법원예규로 정하는 자는 인터넷등기소를 이용하여 확정일자정보의 제공을 요청할 수 있다. ③ 제2항에 따른 절차 및 방법 등 필요한 사항은 대법원예규로 정한다. 제12조(요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) ① 임대차계약의 당사자는 해당 임대차계약에 관하여 아래 각 호의 사항을 전자적인 방법으로 열람하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부받을 수 있다. 1. 임대차목적물 2. 임대인ㆍ임차인의 인적 정보 3. 확정일자 부여일 4. 차임ㆍ보증금 5. 임대차기간 6. 전산정보처리조직에 저장한 주택임대차계약증서 또는 전자화문서 ② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인은 아래 각 호의 사항을 전자적인 방법으로 열람하거나 그 내용을 기록한 서면을 교부받을 수 있다. 임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 얻어 요청하는 경우에도 같다. 1. 임대차목적물 2. 확정일자 부여일 3. 차임ㆍ보증금 4. 임대차기간 제13조(수수료) ① 확정일자의 부여 및 정보제공 수수료는 아래와 같다. <개정 2017. 5. 25.> 1. 부여 수수료 1건마다 600원(주택임대차계약증서가 4장을 초과할 경우 초과 4장마다 100원) 2. 정보제공 수수료 1건마다 600원(출력물이 10장을 초과할 경우 초과 1장마다 50원) 다만, 수수료를 계산할 때 100원 단위 미만 금액은 계산하지 아니하고, 열람과 동시에 출력 서면을 제공하는 경우에는 별도의 열람 수수료를 계산하지 아니한다. 3. 인터넷등기소를 이용하여 전자확정일자 부여의 신청 또는 정보의 제공을 요청한 경우 수수료는 각 500원으로 하고, 제1호와 제2호의 초과수수료 규정은 적용하지 아니한다. 다만, 인터넷등기소를 이용하여 등기기록을 열람하면서 이와 결합하여 확정일자 정보의 제공을 요청하는 경우에는 대법원예규에서 정하는 바에 따라 정보제공 수수료를 감면할 수 있다. ② 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항의 수수료를 면제한다. 다만, 인터넷등기소를 이용하여 전자확정일자 부여의 신청 또는 정보의 제공을 요청하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 「국민기초생활 보장법」제2조제2호에 따른 수급자 2. 「독립유공자예우에 관한 법률」제6조에 따라 등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다) 3. 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」제6조에 따라 등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다) 4. 「고엽제후유의증 등 환자지원 및 단체설립에 관한 법률」제4조에 따라 등록된 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세환자 5. 「참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률」제5조에 따라 등록된 참전유공자 6. 「5ㆍ18민주유공자예우에 관한 법률」제7조에 따라 등록 결정된 5ㆍ18민주유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다) 7. 「특수임무유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률」제6조에 따라 등록된 특수임무유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다) 8. 「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」제5조에 따라 인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당된다) 9. 「한부모가족지원법」제5조에 따른 보호대상자 10. 그 밖에 위 각 호에 준하는 경우로서 대법원 예규로 정하는 자 제14조(대법원예규 위임) 확정일자 부여 등의 절차와 관련하여 필요한 사항 중 이 규칙에서 정하고 있지 아니한 사항은 대법원예규로 정할 수 있다.

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2. 우선변제권의 발생 시기 : 인도+주민등록+확정일자를 모두 갖춘 다음날 0시

구분	주민등록	확정일자	대항력 발생	우선변제권 발생
임차인 갑	2월5일	2월3일	2월6일0시	2월6일0시
임차인 을	2월5일	2월5일	2월6일0시	2월6일0시
임차인 병	2월5일	2월7일	2월6일0시	2월7일

① 주택의 인도와 주민등록을 한 당일 임대차 계약서에 확정일자를 받은 경우 대항력과 마찬가지로 주민등록을 한 다음날 0시에 우선변제권이 발생한다.

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☆ 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차 계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

② 주택의 인도와 주민등록(2월 5일)을 한 다음날(2월 6일) 확정일자를 받은 경우 대항력은 2월 6일 0시에 발생하며, 우선변제권은 2월 6일에 발생한다.

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3. 경매·공매와 우선변제권의 행사

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(1) 임차인의 강제경매 신청요건 완화, 소액사건 심판법 준용

제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. 제13조(「소액사건심판법」의 준용) 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다.

 

(2) 보증금 배당과 주택의 인도

제3조의2(보증금의 회수)② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

① 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제권 행사에 따른 보증금을 받을 수 없다(제3조의 2 제3항).

② 임차인은 주택을 명도 하지 않고도 경매를 신청할 수는 있지만, 우선변제권을 행사하여 보증금을 배당받기 위하여는 먼저 경락인에게 임차주택을 인도하여야 한다.

​③ 임차인이 보증금을 반환받기 위한 주택명도 의무가 선이행의무는 아니고, 임차목적물 반환과 보증금 반환은 동시이행 관계에 있다.

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(3) 우선변제권 행사요건

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① 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추고 있어야 한다.

② 당해 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되어야 한다.

③ 임차인이 경매법원에 배당요구를 하여야 한다. 이때 임차인은 임대차 계약이 종료되기 전에도 배당 요구할 수 있다

④ 주택임대차에 있어서 임차인이 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락 기일까지 계속 존속하고 있어야 한다

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☆ 주택임대차보호법상 우선변제의 요건인 주택의 인도와 주민등록의 존속기간의 종기(=민사집행법상 배당요구의 종기)

 

☆ 경락허가 결정이 취소되어 신경매를 하거나 경락허가결정 확정 후 최고가 매수인의 경락대금 미납으로 재경매를 한 경우, 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 존속되어야 할 종기로서의 경락 기일(=최종 경락 기일)

 

(4) 우선변제권의 행사 순위 : 대항력(기본요건) + 확정일자(순서대로)

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① 우선변제권을 가진 확정일자부 임차권의 경우 확정일자를 기준으로 저당권과의 배당순위를 결정한다.

② 임차인은 후순위권리자나 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다

구분	인도와 주민등록(전입신고)	대항력 발생 : 익일0시	확정일자	우선변제권 발생 : 대항력 발생과 확정일자 중 늦은 날	저당권 설정	우선변제권 행사순위
임차인 갑	6월1일	6월2일0시	6월1일	6월2일0시	6월1일	저당권이 임차권보다 우선한다
임차인 을	6월1일	6월2일0시	3월1일	6월2일0시	6월1일	저당권이 임차권보다 우선한다
임차인 병	3월1일	3월2일0시	6월1일	6월1일	6월1일	동순위 : 안분배당

☆주택임대차보호법 제3조의 2 제1항의 규정 취지 및 같은 규정에 의하여 우선변제권을 갖는 임차보증금 채권자와 선순위의 가압류 채권자와의 배당관계(＝평등 배당)

 

③ 미등기 주택의 임차인은 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 건물만의 임차인이라도 건물과 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제받을 수 있고, 임차주택과 별도로 대지만이 경매되는 경우에도 그 대지의 환가대금으로부터 우선변제받을 수 있다.

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☆[1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

[2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부(적극)

[3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극)

 

☆ [1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 임대인과 임대차 계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극)

[2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차 계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점(=대항력과 확정일자를 갖춘 때)

④ 대지에 관한 저당권이 설정된 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선변제받을 수 없다.

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☆ 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위 변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.

⑤ 우선변제권을 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸한 경우 : 최우선 변제금 우선 배당 후 배당받지 못한 금액은 우선순위에 따라 배당

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☆ 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항은 대항요건(주택 인도와 주민등록 전입신고)과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호 간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금 채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.

⑥ 임차인이 대항력과 우선변제권을 겸한 경우 : 대항력과 우선변제권 중 선택적으로 행사할 수 있다. 즉, 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수도 있고 환가대금에서 우선변제받을 수도 있다

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☆ 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간 만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다

 

⑦ 임차인이 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 경우

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[1] 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권 계약으로서, 주택 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권 계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.

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[2] 주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택 임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점, 주택임대차보호법 제3조의 3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의 4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점, 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의 3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

 

☆ 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고, 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택 임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차 보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차 보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.

 

☆ 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차 보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸된 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 한다.

 

⑧ 임대차 계약이 갱신된 경우

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☆ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권 설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금 중 증액 부분에 관하여도 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극)

☆ [1] 주택 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 임대인과 임대차 계약을 체결한 경우에도 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극)​

[2] 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 일부 대지만 경매되는 경우 임차인이 대지 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) 및 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차 계약이 갱신된 경우 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있는 기준 시점(=대항력과 확정일자를 갖춘 때)

 

(5) 경매로 인한 임차권의 소멸

제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

①​ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 경락으로 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 배당으로 우선변제권은 소멸하고 대항력은 소멸하지 않는다.

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☆[1] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 임대인을 상대로 보증금 반환청구소송을 제기하여 승소 판결을 받고 그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였으나 그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부(소극)

[2] 주택임대차보호법 제3조의 5 단서에서 말하는 경락에 의하여 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라, 우선변제권도 포함되는지 여부(소극)

 

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4. 우선변제권의 승계

제3조의2(보증금의 회수) ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. 1. 「은행법」에 따른 은행 2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행 6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서 7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사 8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사 9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사 10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관 ⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. ​<신설 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우 2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우 3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 ⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다

 

 

 

소액임차인 최우선변제권

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제3조의 2(보증금의 회수) ④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다. ⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의 신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. ​ 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의 2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다. ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. ​ 제8조의 2(주택임대차위원회) ① 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위하여 법무부에 주택임대차위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다. ② 위원회는 위원장 1명을 포함한 9명 이상 15명 이하의 위원으로 성별을 고려하여 구성한다. ③ 위원회의 위원장은 법무부차관이 된다. ④ 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 임명하거나 위촉하되, 제1호부터 제5호까지에 해당하는 위원을 각각 1명 이상 임명하거나 위촉하여야 하고, 위원 중 2분의 1 이상은 제1호ㆍ제2호 또는 제6호에 해당하는 사람을 위촉하여야 한다. 1. 법학ㆍ경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 주택임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람 2. 변호사ㆍ감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 주택임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람 3. 기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원 4. 법무부에서 주택임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원(이에 상당하는 특정직 공무원을 포함한다) 5. 국토교통부에서 주택사업 또는 주거복지 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원 6. 그밖에 주택임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람 ⑤ 그밖에 위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

1. 최우선변제권 취득요건

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다. ② 제1항의 경우에는 제3조의 2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

① 최우선변제권 : 임차인은 주택에 대한 경매개시 결정 등기 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다​ 우선하여 변제받을 권리가 있다(제8조 제1항).

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※ 우선변제권 : 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다​ 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(제3조의 2 제2항)

 

② 소액임차인 최우선변제권은 임차인의 확정일자부 우선변제권과는 다르다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있기 때문에 후순위보다 보증금의 우선변제를 받을 수 있는 확정일자와는 무관하다. 따라서 경매개시 등기 전에 대항요건만 갖추면 된다.

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③ 대항요건은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 구비하여야 하며, 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다. 또한 배당요구의 종기(배당이 끝날 때)까지 계속 구비하고 있어야 한다.

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④ 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위하여는 당해 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되어야 한다. 주택이 경매되는 것이 아니라 매매되는 경우에는 그 매각대금에 대하여 최우선변제권을 행사할 수 없다.

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2. 소액보증금의 범위와 최우선 변제금

제8조(보증금 중 일정액의 보호)③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의 2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>

 

시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 1. 서울특별시: 3천700만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원 4. 그 밖의 지역: 1천700만원 ② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다. ③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다. ④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. ​ 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18.> 1. 서울특별시: 1억1천만원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원 4. 그 밖의 지역: 5천만원

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(1) 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준(소액임차인의 요건)

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① 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다(아래 표 참조). 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

구분	지역구분	소액임차인의 범위	최우선변제금
2010.7.26~2013.12.31	서울특별시	7,500만원 이하	2,500만원까지
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역, 인천	6,500만원 이하	2,200만원까지
	광역시(군·인천 제외), 용인, 안산, 김포, 광주	5,500만원 이하	1,900만원까지
	그 밖의 지역, 광역시의 군지역	4,000만원 이하	1,400만원까지
2014.1.1~	서울특별시	9,500만원 이하	3,200만원까지
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역, 인천	8,000만원 이하	2,700만원까지
	광역시(군·인천 제외), 용인, 안산, 김포, 광주	6,000만원 이하	2,000만원까지
	그 밖의 지역, 광역시의 군지역	4,500만원 이하	1,500만원까지
2016.3.31~	서울특별시	1억원 이하	3,400만원까지
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역, 인천	8,000만원 이하	2,700만원까지
	광역시(군·인천 제외), 용인, 안산, 김포, 광주, 세종특별자치시	6,000만원 이하	2,000만원까지
	그 밖의 지역, 광역시의 군지역	5,000만원 이하	1,700만원까지
2018.9.18~	서울특별시	1억1천만원 이하	3,700만원까지
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역, 인천, 용인, 화성, 세종	1억원 이하	3,400만원까지
	광역시(군·인천 제외), 안산, 김포, 광주, 파주시	6,000만원 이하	2,000만원까지
	그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원까지

※ 최우선 변제금 = (소액임차인의 범위) × 1/3 (백만 원 단위 절상)

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② 임차인의 선순위에 저당권(담보물권)이 있는 경우, 저당권 설정일을 기준으로 임차인이 소액임차인에 해당하지는 여부를 결정한다. 이는 담보 물권자를 보호하기 위한 것으로서 담보물권이 설정된 시기에 해당하는 소액임차인만 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있다.

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※ 소액임차인 여부의 판단시점은 임차인의 임대차계약서 체결일이나 전입일자가 아니라 등기부등본상의 근저당권, 가등기 담보권 설정일이다. 그러나 가압류 채권이나 압류채권은 포함되지 않는다. 만일 이들이 없을 경우에는 경매개시 결정 등기가 기준이 된다. 확정일자부 임차인은 부동산 담보권자와 유사한 지위에 있다는 판례를 근거로 확정일자부 임차권은 담보권의 범주에 넣어서 판단한다(서울지법 실무)

부 칙 <법률 제3682호, 1983. 12. 30.> ①(시행일) 이 법은 1984년 1월 1일부터 시행한다. ②(경과조치의 원칙) 이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법 시행 전에 생긴 사항에 대하여도 이를 적용한다. 그러나 종전의 규정에 의하여 생긴 효력에는 영향을 미치지 아니한다. ③(차임등의 증액청구에 관한 경과조치) 제7조 단서의 개정규정은 이 법 시행 전에 차임 등의 증액 청구가 있은 경우에는 이를 적용하지 아니한다. ④(소액보증금의 보호에 관한 경과조치) 제8조의 개정규정은 이 법 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 이를 적용하지 아니한다. ​ 부 칙 <법률 제4188호, 1989. 12. 30.> ①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. ②(존속중인 임대차에 관한 경과조치) 이 법은 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법 시행 당시에 존속 중인 임대차에 대하여도 이를 적용한다. ③(담보물권자에 대한 경과조치) 이 법 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다. ④(임대차기간에 대한 경과조치) 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차의 기간에 대하여는 종전의 규정에 의한다. ⑤(소액보증금에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 제8조의 규정에 의한 소액보증금에 해당하는 경우에는 종전의 규정에 의한다. ​ 부 칙 <대통령령 제12283호, 1987. 12. 1.> ①(시행일) 이 영은 공포한 날로부터 시행한다. ②(소액보증금의 범위 변경에 따른 경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다.

☆ [1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위 변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다

☆ 가. 구 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조 및 같은 법 시행령(1990.2.19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항의 각 규정은 우선변제권이 인정되는 소액보증금의 기준을 정한 것이지 우선변제권의 효력이 미치는 범위를 정한 것은 아니라고 해석되므로 구 주택임대차보호법 하에 있어서 서울특별시 및 직할시의 경우 임대보증금이 금 5,000,000원을 넘는 경우에는 그 전체에 대하여 우선변제권이 인정되지 아니한다.

나. 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 현행법 시행 전에 부동산에 대하여 근저당권을 취득한 자에 대한 관계에 있어서는 구 주택임대차보호법에 의하여 소액임차인에 해당하는지 여부를 가려야 한다.

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③ 임차인이 여럿인 경우

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-하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 한다.

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-하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정 공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

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④ 처음 임대차 계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만 이후 보증금을 감액하여 소액임차인에 대항하게 된 경우

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☆ 실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익 하려는 것인 이상, 처음 임대차 계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차 계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차 계약이 통정 허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

⑤ 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우

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☆ 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로( 제1조), 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것은 허용되지 않는다고 할 것인바, 주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할 관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하며, 건물 등기부상 ‘건물내역’을 제한하고 있지도 않으므로, 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게는 최우선변제권이 없다.

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(2) 최우선 변제금의 성격

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① 대항력 + 소액 또는 대항력 + 확정일자 임차인의 우선변제권은 법정 담보물권에 해당한다

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☆ 주택임대차보호법 제8조에 규정된 소액보증금 반환청구권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 이른바법정 담보물권으로서, 주택 임차인이 대지와 건물 모두로부터 배당을 받는 경우에는 마치 그 대지와 건물 전부에 대한​ 공동 저당권자와 유사한 지위에 서게 되므로 대지와 건물이 동시에 매각되어 주택 임차인에게 그 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 민법 제368조 제1항을 유추 적용하여 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하여야 한다.

② 소액임차인의 보증금 중 일정액은 다른 담보물권보다 항상 우선하여 보장되며, 국세·지방세 등의 모든 국세채권보다 우선한다. 다만, 근로자의 최종 3개월분 임금채권과는 동순위로 배당받는다.

 

[배당순위]

배당할 금액 : 매각대금 + 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 매각대금이자 + 몰수된 입찰보증금 - 경매집행비용

배당 순위	채권의 종류	비고
0순위	경매집행비용	​
1순위	제3취득자와 임차인 등의 필요비, 유익비상환청구권	저당물의 제3취득자 : 담보물권이 설정된 물건에 관하여 소유권 또는 용익물권(지상권, 전세권, 등기된 임차권)을 취득한 제3자
2순위	주택과 상가 임차인 최우선변제금, 근로자 임금채권(근로복지공단 압류)	①최우선변제금 : 배당할 금액의 1/2을 넘지 못한다. ②근로자의 임금채권 : 최종3개월분의 임금, 최종3년간의 퇴직금, 재해보상금으로 배당제한(배당할 금액의 1/2 등)이 없다.
3순위	국세와 지방세 중 당해세	당해세 : 매각부동산 자체에 대하여 부과된 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세 등)와 지방세(재산세, 자동차세, 지역자원시설세, 지방교육세 등) 그리고 그 가산금을 말한다
4순위	조세채권(저당권부보다 법정기일이 빠른 경우) : 공과금에 우선	<조세채권과 근저당권/전세권/확정일자부 임차인 간 배당우선순위 기준 : 아래 시간순위에 따른 권리> 조세 : 법정기일 담보물권 : 설정등기일 확정일자부임차인 : 우선변제권 효력발생일
5순위	공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 빠른 경우) : 조세채권에 후순위	4대 보험료 등
6순위	저당권부 채권(근저당권,전세권,담보가등기 등 담보물권)과 확정일자부 임차인 채권, 등기된 임차권	저당권부 채권 간 : 선순위(저당권 설정등기 선후에 따른다. 확정일자부 임차인 채권은 대항력+확정일자 기준) 채권자가 채권 전체를 우선변제 받을 권리가 있다. 후순위 저당권자의 신청으로 부동산이 경매되는 경우 선수위 저당권자는 이를 거부하고 존속할 수 없으며 저당권은 항상 소멸하고 순위에 따라 배당받는다(선순위 확정일자부 임차인채권은 임차인은 선택에 따라 소멸할수도 있고 낙찰자에게 인수될 수도 있다)
7순위	일반임권채권(최우선변제금 제외한 금액)	최종3개월분을 제외한 임권채권, 최종3년간을 제외한 퇴직급여 등
8순위	조세채권(저당권부 채권보다 법정기일이 늦은 경우)	​
9순위	공과금(저당권부 채권보다 납부기한이 늦은 경우)	​
10순위	일반채권	동순위로 안분배당
	유치권자의 채권	유치권은 배당으로 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다.

 

③ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. ⇒ 대지와 건물이 동시에 매각되어 배당하는 때에는 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담액을 정한다

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☆[1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정 담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.

[2] 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할 관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

[3] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의 2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

④ 대지에 관한 저당권이 설정된 후에 비로소 건물이 신축된 경우 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다

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☆ 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

☆ 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차 계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용수익 하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다

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3. 주택임대차위원회

제8조의 2(주택임대차위원회) ① 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 심의하기 위하여 법무부에 주택임대차위원회(이하 “위원회”라 한다)를 둔다. ② 위원회는 위원장 1명을 포함한 9명 이상 15명 이하의 위원으로 성별을 고려하여 구성한다. <개정 2020. 7. 31.> ③ 위원회의 위원장은 법무부차관이 된다. ④ 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 임명하거나 위촉하되, 제1호부터 제5호까지에 해당하는 위원을 각각 1명 이상 임명하거나 위촉하여야 하고, 위원 중 2분의 1 이상은 제1호ㆍ제2호 또는 제6호에 해당하는 사람을 위촉하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2020. 7. 31.> 1. 법학ㆍ경제학 또는 부동산학 등을 전공하고 주택임대차 관련 전문지식을 갖춘 사람으로서 공인된 연구기관에서 조교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 5년 이상 재직한 사람 2. 변호사ㆍ감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사 또는 공인중개사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 주택임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람 3. 기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원 4. 법무부에서 주택임대차 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원(이에 상당하는 특정직 공무원을 포함한다) 5. 국토교통부에서 주택사업 또는 주거복지 관련 업무를 담당하는 고위공무원단에 속하는 공무원 6. 그밖에 주택임대차 관련 학식과 경험이 풍부한 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람 ⑤ 그밖에 위원회의 구성 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

시행령 제12조(주택임대차위원회의 구성) 법 제8조의2제4항제6호에서 “대통령령으로 정하는 사람”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람을 말한다. <개정 2017. 5. 29.> 1. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)에서 주택정책 또는 부동산 관련 업무를 담당하는 주무부서의 실ㆍ국장 2. 법무사로서 5년 이상 해당 분야에서 종사하고 주택임대차 관련 업무 경험이 풍부한 사람 ​ 제14조(위원장의 직무) ① 위원장은 위원회를 대표하고, 위원회의 업무를 총괄한다. ② 위원장이 부득이한 사유로 인하여 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원장이 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행한다. ​ 제15조(간사) ① 위원회에 간사 1명을 두되, 간사는 주택임대차 관련 업무에 종사하는 법무부 소속의 고위공무원단에 속하는 일반직 공무원(이에 상당하는 특정직ㆍ별정직 공무원을 포함한다) 중에서 위원회의 위원장이 지명한다. ② 간사는 위원회의 운영을 지원하고, 위원회의 회의에 관한 기록과 그 밖에 서류의 작성과 보관에 관한 사무를 처리한다. ③ 간사는 위원회에 참석하여 심의사항을 설명하거나 그 밖에 필요한 발언을 할 수 있다. ​ 제16조(위원회의 회의) ① 위원회의 회의는 매년 1회 개최되는 정기회의와 위원장이 필요하다고 인정하거나 위원 3분의 1 이상이 요구할 경우에 개최되는 임시회의로 구분하여 운영한다. ② 위원장은 위원회의 회의를 소집하고, 그 의장이 된다. ③ 위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ④ 위원회의 회의는 비공개로 한다. ⑤ 위원장은 위원이 아닌 자를 회의에 참석하게 하여 의견을 듣거나 관계 기관ㆍ단체 등에게 필요한 자료, 의견 제출 등 협조를 요청할 수 있다. ​ 제17조(실무위원회) ① 위원회에서 심의할 안건의 협의를 효율적으로 지원하기 위하여 위원회에 실무위원회를 둔다. ② 실무위원회는 다음 각 호의 사항을 협의ㆍ조정한다. 1. 심의안건 및 이와 관련하여 위원회가 위임한 사항 2. 그 밖에 위원장 및 위원이 실무협의를 요구하는 사항 ③ 실무위원회의 위원장은 위원회의 간사가 되고, 실무위원회의 위원은 다음 각 호의 사람 중에서 그 소속기관의 장이 지명하는 사람으로 한다. <개정 2013. 3. 23.> 1. 기획재정부에서 물가 관련 업무를 담당하는 5급 이상의 국가공무원 2. 법무부에서 주택임대차 관련 업무를 담당하는 5급 이상의 국가공무원 3. 국토교통부에서 주택사업 또는 주거복지 관련 업무를 담당하는 5급 이상의 국가공무원 4. 시ㆍ도에서 주택정책 또는 부동산 관련 업무를 담당하는 5급 이상의 지방공무원 ​ 제18조(전문위원) ① 위원회의 심의사항에 관한 전문적인 조사ㆍ연구업무를 수행하기 위하여 5명 이내의 전문위원을 둘 수 있다. ② 전문위원은 법학, 경제학 또는 부동산학 등에 학식과 경험을 갖춘 사람 중에서 법무부장관이 위촉하고, 임기는 2년으로 한다. ​ 제19조(수당) 위원회 또는 실무위원회 위원에 대해서는 예산의 범위에서 수당을 지급할 수 있다. 다만, 공무원인 위원이 그 소관 업무와 직접적으로 관련되어 위원회에 출석하는 경우에는 그러하지 아니하다. ​ 제20조(운영세칙) 이 영에서 규정한 사항 외에 위원회의 운영에 필요한 사항은 법무부장관이 정한다.

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임차권등기명령

제3조의 3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원 지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그밖에 대법원 규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조 제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조 제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조 제2항 중 제288조 제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소 신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의 2 제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관 등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관 등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.> ​ 제3조의 4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의 3 제5항 및 제6항을 준용한다. ② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조 제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조 제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2020. 2. 4.> 1. 주민등록을 마친 날 2. 임차주택을 점유(占有)한 날 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날

 

1. 도입 배경

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임대차 종료 후 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가거나 주민등록을 전출하면 대항요건을 상실하게 된다. 이에 대한 대안으로 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권을 등기를 하고 나면 이사를 가거나 주민등록을 전출하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하는 규정을 마련한 것이다.

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2. 임차권등기명령 신청요건

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① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원 지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다(제3조의 3 제1항).

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② 임차인의 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다

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3. 임차권등기의 효력

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① 효력 : 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다(제3조의 3 제5항)

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② 소액임차인과의 관계 : 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받을 권리가 없다.

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③ 비용 부담 : 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

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④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다.

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⑤ 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다.

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⑥ 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소 의무는 동시이행 관계가 아니다. ⇒ 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임대차 목적물 반환의무는 동시이행 관계에 있다. 그런데 임차권등기를 한 임차인은 목적물을 이미 반환했다!

⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정한다.

임차권등기명령 절차에 관한 규칙[시행 2020. 5. 1.] ​ 제1조(목적) 이 규칙은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 임차권등기명령절차의 시행에 관하여 대법원규칙에 위임한 사항 및 기타 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제2조(임차권등기명령신청서의 기재사항등) ①임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 한다. 1. 사건의 표시 2. 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점ㆍ사업장소재지) 3. 대리인에 의하여 신청할 때에는 그 성명과 주소 4. 임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부한다) 5. 반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(주택임대차보호법 제12조 또는 상가건물임대차보호법 제17조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금) 6. 신청의 취지와 이유 7. 첨부서류의 표시 8. 연월일 9. 법원의 표시 ②신청이유에는 임대차계약의 체결 사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」 제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날(제3조제2항 또는 제3항의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 지방자치단체장 또는 해당 법인이 선정한 입주자 또는 직원이 그 주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 말한다. 이하 같다)을, 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날과 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 각 기재하여야 한다. ③임차권등기명령신청서에는 2,000원의 인지를 붙여야 한다. 제3조(임차권등기명령신청서의 첨부서류) 임차권등기명령신청서에는 다음 각호의 서류를 첨부하여야 한다. 1. 임대인의 소유로 등기된 주택 또는 건물에 대하여는 등기사항증명서 2. 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택 또는 건물에 대하여는 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면 3. 주택임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약증서, 상가건물임차권등기명령신청의 경우에는 임대차계약서 4. 임차인이 신청 당시에 이미 「주택임대차보호법」제3조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류, 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서, 「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류, 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 임차건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서 5. 주택임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류, 상가건물임차권등기명령신청의 경우 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 아니하는 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 제4조(임차권등기명령의 효력발생시기등) 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생한다. 제5조(임차권등기의 촉탁) 법원사무관등은 임차권등기명령의 효력이 발생하면 지체없이 촉탁서에 재판서등본을 첨부하여 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하여야 한다. 제6조(임차권등기의 기록사항) 등기관은 제5조의 규정에 의한 법원사무관등의 촉탁에 의하여 임차권등기를 하는 경우에 주택임차권등기는 임대차계약을 체결한 날 및 임차보증금액, 임대차의 목적인 주택의 범위(임대차의 목적이 주택의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면의 번호를 함께 기록한다), 임차주택을 점유하기 시작한 날, 주민등록을 마친 날, 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기록하고, 등기의 목적을 주택임차권이라고 기록하며, 상가건물임차권등기는 임대차계약을 체결한 날, 임대차의 목적인 건물의 범위(임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면의 번호를 함께 기록한다), 임차보증금액, 임차건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날, 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기록하고, 등기의 목적을 상가건물임차권이라고 기록하여야 한다. 이 경우 차임의 약정이 있는 때에는 이를 기록하여야 한다. 제7조(등기완료통지서의 송부) 등기관은 제5조의 규정에 의한 법원사무관등의 촉탁에 의하여 임차권등기의 기입을 마친 후에 등기완료통지서을 작성하여 촉탁법원에 송부하여야 한다. 제8조(민사소송법의 준용) 주택임대차보호법 제3조의3제4항 및 상가건물임대차보호법 제6조제4항의 규정에 의한 항고에 대하여는 민사소송법 제3편제3장의 항고에 관한 규정을 준용한다. 제9조(임차권등기명령의 대위신청) ① 「민법」 제404조의 대위신청에 의한 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 하는 경우에는 「부동산등기법」 중 채권자대위에 의한 등기절차에 관한 규정을 준용한다. ② 「주택임대차보호법」 제3조의3제9항 또는 「상가건물 임대차보호법」 제6조제9항의 대위신청에 의한 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 하는 경우에는 「부동산등기법」 중 「민법」 제404조 외의 법령에 따른 대위등기절차에 관한 규정을 준용한다. 이 경우 임차권등기의 대위원인으로 보증금반환채권의 양수 일자와 그 취지를 적는다.

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4. 민법에 따른 임대차등기와의 차이

민법 제621조(임대차의 등기) ①부동산 임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의 3 제5항 및 제6항을 준용한다.

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⇒ 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 주택임대차보호법 제3조의 3 제1항에 따라 임차주택의 소재지를 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 다만, 임차인은 임대차가 끝나지 않은 상태에서도 민법 제621조에 따라 (임대인의 동의를 받아) 임대인과 공동으로 임차권을 등기할 수 있다. 민법 제621조에 따라 주택의 임대차를 등기한 경우, 그 등기의 효력은 주택임대차보호법 제3조의 3 제1항의 임차권등기명령에 의한 등기와 같다.

 

규정	등기신청 시기	등기 신청인
주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령)	임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우, 임차인이 법원에 단독신청	등기관이 임차 주택(상가건물)의 소재지를 관할하는지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원법원의 명령(촉탁)​에 따라 임차권를 등기한다.
민법 제621조 (임대차의 등기​)	임대차 기간 중이라도 서로 합의하여 공동신청	임차권설정자(임대인)가 등기의무자가 되고 임차권자(임차인)가 등기권리자가 되어 공동신청한다.

② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조 제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조 제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.

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1. 주민등록을 마친 날

2. 임차주택을 점유(占有)한 날

3. 임대차 계약증서상의 확정일자를 받은 날

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5. 판례

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① 임대인의 임대차보증금의 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다

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☆ 주택임대차보호법 제3조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차 계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소 의무를 동시이행 관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.

② 임차권등기명령은 임차인의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능이 주목적이다. 따라서 임차권등기명령에 의해 임차권등기가 경매개시 결정 전에 등기된 경우, 임차인은 별도로 배당을 요구하지 않더라도 당연히 배당받을 채권자에 속한다.

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☆임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제 청구권으로서 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다

 

 

 

임대차 존속기간, 계약의 갱신, 법정 갱신, 계약갱신요구권, 차임의 증액

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제6조의 3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.> 제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.> 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 제9조(주택 임차권의 승계) ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다. ③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다. ④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다. 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 제10조의 2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다.

 

1. 임대차 기간(제4조)

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① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

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2. 묵시적 갱신 = 법정 갱신 (제6조, 제6조의 2)

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① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. ​임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항에 의해 법정 갱신(묵시적 갱신)된 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

④ 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제4항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

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3. 차임증감 청구권, 월차임 전환 시 산정률의 제한

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(1) 차임증감 청구권(제7조) : 임대차 기간 존속 중 당사자 일방이

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① 임대차 계약기간 중 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(감액은 제한 없음)

② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못한다.(감액은 제한 없음) 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

​

☆주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."라고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차 계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다

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(2) 월차임 전환 시 산정률의 제한(제7조의 2) : Min(연 10%, 기준금리+2%)

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보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 1할

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 2%를 더한 비율

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(3) 초과 차임에 대한 반환청구(제10조의 2)

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임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다.

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4. 계약갱신요구권(제6조의 3)

​① 제7조에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

​

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

​

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위(5% 이내)에서 증감할 수 있다.

​

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)를 준용한다.

- 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

- 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

​

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

​

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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5. 주택임차권의 승계

임차인 사망 당시	상속인이 없는 경우	동거하던 사실상 혼인관계에 있는 자
	상속인이 있는 경우	상속인이 임차인과 동거 x	동거하던 사실상 혼인관계에 있는 자 + 2촌 이내 친족(상속인)
		상속인이 임차인과 동거 o	상속인

① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자​가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

③ 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 임차인의 권리와 의무를 승계하지 않는다.

④ 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.

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