물권의 변동

02 물권의 변동

 

물권의 변동(부동산)

제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. ​​그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. ​ 제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸) ①동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다. ②전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다. ③점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다. ​ 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

1. 물권의 변동

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(1) 의의

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물권의 취득, 변경, 소멸(득실 변경)을 의미한다. 즉, 소유권이 제한물권의 취득, 변경, 소멸을 말한다

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(2) 공시의 원칙과 공신의 원칙

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① 공시의 원칙 : 성립요건주의(형식주의).​ 당사자 간 합의와 별도로 공시방법(등기, 인도 등)까지 갖추어야 물권이 변동한다.

※ 대항요건주의(의사주의) : 당사자 간 합의만 있으면 물권이 변동한다. 등기와 같은 공시방법은 제삼자에 대한 대항요건에 불과하다

갑이 A토지에 대해 을과 매매계약을 체결하고 잔금을 모두 받았으나 소유권이전등기를 경료하지 않은 상태에서 정과 다시 매매계약을 체결한 경우 ㈀ A토지의 현재 소유자는 등기부상 소유자인 갑이다 ㈁ 을과 정 사이에서는 매매의 선후가 아니라 등기의 선후에 따라 소유권이 결정된다. 즉, 먼저 등기하는 자가 소유자다

㈀ 공시 : 물권의 변동을 외부에서 알 수 있도록 표시하는 것

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㈁ 공시방법

구분	소유권취득과 공시방법
부동산	매매합의 + 등기
동산	매매합의 + 인도
자동차, 선박	매매합의 + 등록
수목의 집단	매매합의 + 명인

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② 공신의 원칙 : 물권의 공시방법을 신뢰하고 거래한 제삼자에게 권리취득을 인정하는 것을 말한다.

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㈀ 우리나라에서 부동산 등기에는 공신력이 부정된다. 즉 공시(예:등기)를 믿고 거래를 하였더라도 소유권을 취득할 수 없는 경우가 생긴다.

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- 갑 소유 종중 토지를 종원 을이 원인 없이(불법적으로 서류를 조작하여) 소유권 이전등기를 경료하고 이를 모르는 제삼자 병에게 양도한 경우, 현재 등기명의인인 병은 등기의 공신력이 인정되지 않으므로 소유권을 취득할 수 없다. ⇒ 다만, 등기에는 추정력이 인정되므로 토지의 진정한 소유자인 갑은 을의 등기가 원인무효임을 입증하여 을의 등기와 병의 등기를 순차적으로 말소 청구하거나, 말소등기에 갈음하여 현재 등기명의인인 병으로부터 직접 갑에게 이전등기를 청구할 수 있다(진정명의 회복으로 이전등기). ⇒ 갑 소유 토지를 종중 대표자 을에게 탈세 목적 없이 명의신탁 해둔 경우, 이 자체가 불법인 것은 아니다(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조. 중중·배우자, 종교단체에 대한 특례). 갑이 유효한 명의신탁을 해지하면 소유권은 신탁자 갑에게 등기 없이 자동 복귀한다.

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- 제삼자 보호규정이 있는 경우에는 공신의 원칙이 인정된다.

 

민법 제108조(통정한 허위의 의사표시) ①상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. ②전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. ​ 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복 의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. ​ 가등기담보 등에 관한 법률 11조(채무자 등의 말소 청구권) 채무자 등은 청산금 채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권 이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다. ​ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(명의신탁 약정의 효력) ① 명의신탁 약정은 무효로 한다. ② 명의신탁 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제삼자에게 대항하지 못한다.

 

㈁ 동산의 경우 공신의 원칙이 적용된다. ⇒ 제249조 (선의취득) 평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.

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(3) 물권 행위

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① 물권변동을 목적으로 하는 법률행위로써, 직접 물권의 변동을 일으키므로 더 이상 이행의 문제를 남기지 않는다.

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② 물권 행위는 의무부담행위가 아니라 처분행위이므로 처분권한이 필요하다. 따라서 권한 없이 소유권을 이전하거나 전세권을 설정하거나 저당권을 설정하는 (물권) 행위는 무효이다.

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③ 물권 행위의 종류

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㈀ 계약 : 소유권 이전 합의, 전세권 설정 합의, 저당권 설정 합의, 지상권 설정 합의, 저당권 양도 합의, 전세권 양도 합의 등

㈁ 단독행위 : 소유권의 포기, 제한물권의 포기 등

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(4) 물권 행위의 유인성

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① 유인성, 무인성

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원인행위인 매매계약(채권 행위)이 무효 또는 취소되는 경우 그 이행으로 이미 행하여진 물권 행위의 효력이 영향을 받으면 유인성, 영향을 받지 않으면 무인성이라고 한다.

날짜	1/10	1/20	1/30
채권행위, 물권행위	매매계약 체결	매수자 : 대금지급 매도자 : 등기서류 일체와 열쇠 넘겨줌	소유권이전등기
	의무부담행위로서 채권행위에 해당	물권적 합의에 해당	실제 소유권이 이전됨 (민법제186조 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력있다)
		처분행위 중 물권행위 = 물권적 합의 + 등기
물권행위의 유인성	(채권행위 + 물권행위)를 하나의 행위로 본다. 즉 물권행위의 독자성을 부정한다. 채권행위가 무효가 되면 물권행위도 무효가 된다. ​ 물권행위에 대해 유인성을 따르지 않고 무인성을 따르게 되는 경우, 1/10 미성년자(또는 만취한 자 또는 강박·사기를 당한 자 등)이 채권행위(매매계약을 체결)를 하고 1/20 성년이 되어(또는 만취한 자가 술이 깨서 멀쩡하게) 물권행위(등기서류 넘겨주고 소유권이전등기)를 했다면 채권행위는 (취소에 의해) 무효가 되고 물권행위는 유효하게 되어 채권행위와 물권행위가 분리되는 문제가 발생한다. ⇒ (물권행위의 유인성)채권행위가 실효가 되면 물권행위도 실효가 된다. 즉 "물권은 변동된 적이 없다" ⇒ (물권행위의 유인성)매매계약으로 소유권이전등기가 경료된 후에 그 계약이 (취소나 해제 등으로) 실효가 되면 물권행위(소유권이전등기)도 당연히 실효되므로 이전된 등기를 말소할 필요없이 당연히 소유권은 자동으로 원래의 소유자에게 복귀한다. 즉 "소유권은 이전된 적 없다"

② 판례는 유인성을 취한다

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☆민법 548조 1항 본문에 의하면 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방을 계약이 없었던 것과 같은 상태에 복귀케 할 의무를 부담한다는 뜻을 규정하고 있는 바 계약에 따른 채무의 이행으로 이미 등기나 인도를 하고 있는 경우에 그 원인행위인 채권 계약이 해제됨으로써 원상회복된다고 할 때 그 이론 구성에 관하여 소위 채권적 효과설과 물권적 효과설이 대립되어 있으나 우리의 법제가 물권 행위의 독자성과 무인성을 인정하고 있지 않는 점과 민법 548조 1항 단서가 거래 안정을 위한 특별규정이란 점을 생각할 때 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다 할 것이다

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2. 부동산 물권의 변동

물권변동의 원인/유형	대표적인 예	부동산		동산
법률행위	매매	제186조 (부동산물권변동의 효력)	부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.	제188조~190조
법률규정	상속, 수용, 판결, 경매 등	제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)	상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.	​
	취득시효, 등기부취득시효	제245조 (점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)	①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유​하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다. ②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
	혼동으로 인한 물권의 소멸	제191조 (혼동으로 인한 물권의 소멸)	①동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.​ ②전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다. ③점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.

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(1) 제186조 법률행위에 의한 부동산물권의 변동

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① 제186조의 의의

- 부동산에서 물건의 '인도'는 효력요건이 아니다.

- 부동산에서 물권의 '등기'는 효력요건에 해당한다. 다만, 존속 요건은 아니다. ⇒ 불법적으로 말소되었다 하여 권리가 소멸되지 않는다.

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② 제186조가 적용되는 물권 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리 질권

제186조가 적용되지 않는 물권 : 점유권, 유치권

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③ 제186조가 적용되는 법률행위. 즉, 등기하여야 물권변동의 효력이 생긴다.

1. 법률행위로 인한 소유권의 취득 ㈀매매계약, 교환계약으로 인한 소유권의 취득 ⇒ 소유권이전등기 ㈁ 매매의 예약완결권의 행사로 인한 소유권의 취득 ⇒ 소유권이전등기 ㈂ 환매권의 행사로 인한 소유권의 취득 ⇒ 소유권이전등기 ㈃ 전세권설정계약으로 인한 전세권의 취득, 입목에 대한 저당권설정계약으로 인한 저당권의 취득 ⇒ 전세권설정등기, 저당권설정등기 ㈄ 저당권의 이전합의에 의한 저당권의 취득 ⇒저당권이전등기 ㈅ 물권의 포기 : 소유권의 포기, 전세권의 포기, 공유자의 지분포기는 의사표시로서 등기가 있어야 물권이 변동된다. ​ 2. 공유물의 '협의분할'로 인한 소유권의 취득 또는 공유물의 '조정'의 성립에 따른 소유권의 취득 ⇒ 소유권이전등기 ​ 3. 이행판결 : 매매를 원인으로 소유권이전등기의 이행을 명하는 판결(이행판결)만으로는 즉시 소유권이 매수자게게 이전하지 않으며 매수인 앞으로 '등기를 한 때'에 소유권을 취득한다. ※ 형성판결 - 등기하지 않아도 물권변동된다. ​ 4. 점유취득시효 완성에 따른 소유권의 취득 : 법률규정에 의한 물권의 취득이지만, 등기하여야 소유권을 취득하도록 규정되어 있다.

 

 

☆공유물 분할의 소송절차 또는 조정절차에서 공유자 사이에 공유토지에 관한 현물분할의 협의가 성립하여 그 합의사항을 조서에 기재함으로써 조정이 성립하였다고 하더라도, 그와 같은 사정만으로 재판에 의한 공유물 분할의 경우와 마찬가지로 그 즉시 공유관계가 소멸하고 각 공유자에게 그 협의에 따른 새로운 법률관계가 창설되는 것은 아니고, 공유자들이 협의한 바에 따라 토지의 분필 절차를 마친 후 각 단독소유로 하기로 한 부분에 관하여 다른 공유자의 공유지분을 이전받아 등기를 마침으로써 비로소 그 부분에 대한 대세적 권리로서의 소유권을 취득하게 된다고 보아야 한다.

 

(2) 제187조 법률 규정에 의한 부동산물권의 변동

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① 제187조의 의의

상속, 경매 등 법률 규정에 의한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 피상속자 갑이 사망한 경우 상속자 을은 등기 없이도 물권을 취득한다. 을이 상속받은 부동산을 상속 등기하지 않고 병에게 매도하기로 하는 경우 그 매매계약 자체가 무효로 되는 것은 아니고 을 명의의 상속등기를 거치지 아니하고 갑에서 직접 병으로 소유권 이전 등기하는 것은 무효에 해당한다. ⇒ 다만, 판례는 이 역시 실체에 부합하는 경우 유효한 등기로 인정하고 있다(모두 생략 등기, 중간 생략 등기. 무효 등기의 유용 등). 갑에서 을로 다시 을에서 병으로 소유권이 이전되는 경우나 갑에서 직접 병으로 소유권이 이전되는 경우나 결국은 최종적으로 병이 소유권자에 해당하기 때문이다. 물론 규정 위반에 따른 처벌규정은 별개다.

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② 제187조가 적용되는 경우. 즉, 등기하지 않아도 물권변동의 효력이 생긴다.

1. 상속(제1005조). 포괄유증, 회사의 합병 ⇒ 포괄승계에 의한 부동산물권의 취득 제1005조(상속과 포괄적 권리의무의 승계) 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다. 제1078조(포괄적 수증자의 권리의무) 포괄적 유증을 받은 자는 상속인과 동일한 권리의무가 있다. ​ 2. 공용징수(수용) : 공익사업을 위해 개인의 소유권을 취득하는 것으로서 협의수용이 경우 협의에 의해 정해지는 시점, 재결수용의 경우에는 보상금의 지급이라는 정지조건이 성취된 때, 물권을 취득한다. ​ 3. 형성판결 : 판결이 확정된 때에 물권을 취득한다. 예)공유물분할판결. 이행판결이나 확인판결의 경우에는 등기해야 물권을 취득한다. ​ 4. 경매, 공매 : 매각대금을 완납한 때에 물권을 취득한다. ​ 5. 건물신축으로 인한 소유권의 취득 6. 혼동에 의한 물권의 소멸(제191조), 피담보채권의 소멸로 인한 저당권의 소멸(제369조) 7. 존속기간 만료에 의한 용익물권의 소멸 ⇒ 지상권은 말소등기 없이도 소멸한다. 8. 법정지상권의 취득(제305조, 제366조), 전세권이 법정갱신(제312조 제4항), 분묘기지권이 시효취득 9. 매매계약의 해제(취소)로 인한 소유권의 자동복귀 10. 집합건물에서 전유부분의 소유자가 공용부분을 취득하는 경우 11. 집합건물에서 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖추구 구분행위를 하여 구분소유건을 취득하는 경우 12. 부동산멸실에 의한 물권의 소멸, 포락에 의한 토지소유권의 소멸 13. 분배농지상환완료

☆민법 제187조의 판결은 판결 자체에 의하여 부동산 물권 취득의 효력이 발생하는 경우(:형성 판결)를 말하는 것이고, 당사자 사이의 법률행위를 원인으로 하여 부동산 소유권이전등기 절차의 이행을 명하는 것(:이행 판결)과 같은 판결은 이에 포함되지 아니하므로, 인낙 조서가 확정판결과 동일한 효력이 있다고 하더라도 증여를 원인으로 한 소유권 이전등기절차의 이행청구에 대하여 인낙 한 것이라면 그 부동산의 취득에는 등기를 요한다.

☆건물 신축의 경우에 특단의 사정이 없는 한 그 자재 노임 등 소요비용을 제공한 자가 그 건물을 원시취득하는바, 주택조합은 그 소유 자금으로 조합원의 건물을 신축 분양하는 것이 아니라 공정에 따라 조합원으로부터 각자 부담할 건축자금을 제공받아 조합원의 자금으로 건축하는 것이므로 건축 절차의 편의상 조합 명의로 그 건축허가와 준공검사를 받았다고 하더라도 이때부터 위 건물의 소유권은 건축자금 제공자인 조합원들이 원시취득한 것으로 보아야 한다.

☆주택조합은 조합규약 등에 의하여 조합원용 주택을 배정받은 조합원으로 하여금 소유권을 취득하도록 할 의무를 부담하므로 원칙적으로 이를 조합원의 의사에 반하여 처분하거나 사용·수익 할 수 없고, 조합원용 주택이 신축되어 건축물대장이 작성된 후에는 부동산 등기법 제65조 제1호에 의하여 건축물대장에 최초 소유자로 등록된 조합원이 소유권 보존등기를 신청할 수 있으며 주택조합이 이를 막을 수 없다. 한편 취득세에 관하여 대법원은 지역조합, 직장조합, 재건축조합 등을 포함한 주택조합의 조합원용 주택이 신축되는 경우에 주택조합이 아니라 조합원이 취득세 납세의무자에 해당한다고 보아 왔고, 이러한 취지에 따라 1997. 8. 30. 개정된 구 지방세법 제105조 제10항은 ‘주택조합이 그 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다’고 함으로써 주택조합을 취득세 납세의무자인 ‘사실상 취득자’에서 제외하도록 명시적으로 규정하였다(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정된 지방세법 제7조 제8항도 같은 취지이다). 이러한 점들에다 재산세의 수익세적 성격을 보태어 보면, 주택조합은 특별한 사정이 없는 한 조합원용 주택에 관한 재산세 납세의무자인 ‘사실상 소유자’에 해당하지 아니한다.

☆민법 548조 1항 본문에 의하면 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방을 계약이 없었던 것과 같은 상태에 복귀케 할 의무를 부담한다는 뜻을 규정하고 있는 바 계약에 따른 채무의 이행으로 이미 등기나 인도를 하고 있는 경우에 그 원인행위인 채권 계약이 해제됨으로써 원상회복된다고 할 때 그 이론 구성에 관하여 소위 채권적 효과설과 물권적 효과설이 대립되어 있으나 우리의 법제가 물권 행위의 독자성과 무인성을 인정하고 있지 않는 점과 민법 548조 1항 단서가 거래 안정을 위한 특별규정이란 점을 생각할 때 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다 할 것이다.

☆[1] 1동의 건물에 대하여 구분소유 가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물 부분이 구조상으로나 이용상으로 독립성을 갖추어야 하며, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분 행위가 있어야 한다. 여기에서 구분 행위는 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서 그 시기나 방식에 특별한 제한은 없지만, 처분권자의 구분 의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 한다.

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[2] 집합건물 중에서 전유 부분 소유자들이 함께 사용하는 것이 일반적인 건물 부분의 경우에는 구분 소유권의 성립 여부가 전유 부분 소유자들의 권리관계나 거래의 안전에 미치는 영향을 고려하여 구분 의사의 표시 행위가 있었는지를 신중하게 판단하여야 한다. 다세대주택의 지하층은 구분소유자들이 공동으로 사용하는 경우가 적지 않은데, 다세대주택인 1동의 건물을 신축하면서 건축허가를 받지 않고 위법하게 지하층을 건축하였다면 처분권자의 구분 의사가 명확하게 표시되지 않은 이상 공용 부분으로 추정하는 것이 사회 관념이나 거래관행에 부합한다.

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(3) 물권의 소멸

물권의 소멸사유			물권의 소멸 여부
목적물의 멸실		물건의 멸실	그 물건을 객체로 하는 물권(소유권,저당권)도 소멸한다.
		토지의 포락	☆한번 포락되어 해면 아래에 잠김으로써 복구가 심히 곤란하여 토지로서의 효용을 상실하면 종전의 소유권이 영구히 소멸되고, 그 후 포락된 토지가 다시 성토되어도 종전의 소유자가 다시 소유권을 취득할 수는 없다.
소멸 시효		소유권	소멸시효에 걸리지 않는다.
		점유권·유치권	소멸시효에 걸리지 않는다. ⇒ 점유를 그 존속요건으로 한다
		담보물권	피담보채권이 존손하는 한 담보물권만 독립하여 소멸시효에 걸리는 않는다. 피담보채권은 소멸시효에 걸린다 ⇒ 피담보채권이 소멸하면 담보권은 소멸한다.				제162조(채권, 재산권의 소멸시효) ①채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다. ②채권 및 소유권 이외의 재산권은 20년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
		용익물권	지상권, 지역권 : 20년간 사용·수익을 방치하면 소멸시에 의해 소멸한다. 전세권 : 용익권 + 담보권 성격. 따라서 소멸시효에 걸리지 않는다.
물권의 포기		소유권의 포기	법률행위로서 공시방법을 갖추어야 효력이 있다.			부동산	말소등기
						동산	점유상실
		지상권 저당권 전세권 저당권	저당권자의 동의가 필요하다.		제371조(지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권)​ ①본장의 규정은 지상권 또는 전세권을 저당권의 목적으로 한 경우에 준용한다. ②지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다.
혼동◆		소유권괴 제한물권의 혼동	원칙	제한물권은 혼동으로 소멸한다		제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸) ①동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다.
			예외	제한물권은 혼동으로 소멸하지 않는다.
		제한물권과 제한물권의 혼동	소유권과 제한물권의 혼동 규정을 준용			②전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다.
		점유권	점유권은 성질상 다른 권리와 함께 병존하므로 혼동으로 소멸하지 않는다.			③점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.
		광업권	광업권과 소유권은 양립가능하므로, 광업권을 가진 자가 토지소유건을 취득하더라도 광업권은 혼동으로 소멸하지 않는다.

 

◆ 혼동으로 인한 물권의 소멸

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혼동 : 서로 양립할 수 없는 두 개의 법률상의 지위가 동일인에게 귀속하는 것을 말한다. 이때 두 개의 지위를 모두 존속시키는 것은 무의미하므로 어느 한 지위를 다른 지위에 흡수시켜 소멸하게 하는 것이다.

- 혼동은 채권과 물권의 공통된 소멸사유에 해당한다.

- 혼동에 의한 물권의 소멸은 법률의 규정에 의한 것으로 등기를 요하지 않는다.

혼동의 유형		사례 - 혼동으로 인한 물권의 소멸 여부
소유권과 제한물권의 혼동	제한물권은 소멸한다.	① 갑소유 토지에 지상권자가 그 토지를 상속받거나 토지를 매매하여 소유권을 취득하게 되면 소유권과 지상권이 동일인에 귀속하게 되어 소유권만 남겨두고 지상권은 혼동으로 소멸한다. ② 갑소유 건물에 임차인 을이 건물을 매매하여 소유권을 취득한 경우 임차권과 임대인의 지위가 동일인에게 귀속하므로 임차인 을의 보증금반환청구권은 소멸한다.
	혼동으로 소멸하는 제한물권이 제3자의 권리의 목적인 때나 후순위로 권리자가 존재할 때는 제한물권은 혼동으로 소멸하지 않는다.	① 갑소유 토지에 지상권자 을, 그 지상권을 목적으로 하는 병의 저당권이 존재하는 상태에서 지상권자 을이 토지소유권을 매매로 취득하게 되는 경우 지상권이 제3자인 저당권자(병)의 목적이 되어 있으므로 지상권은 혼동에 의하여 소멸하지 아니한다. ② 갑소유 토지에 지상권자 을, 그 지상권을 목적으로 하는 병의 저당권이 존재하는 상태에서 지상권자 을이 양도담보권의 설정으로 토지소유권을 취득하게 되는 경우 이는 형식상 소유권을 취득하는 것이므로 지상권은 혼동에 의하여 소멸하지 아니한다. ③ 갑소유 건물에 1번 저당권자 을, 2번 저당권자 병이 후순위로 존재하는 상태에서 ㈀ 1번 저당권자 을이 건물을 매매로 인수하여 건물 소유권을 취득하는 경우 1번 저당권은 소멸하지 않는다. ⇒ 1번 저당권이 소멸하게 되면 2번 저당권자가 부당한 이득을 얻게 된다. ㈁ 2번 저당권자 병이 건물을 매매로 인수하여 건물 소유권을 취득하는 경우 2번 저당권은 소멸한다. ⇒ 2번 저당권자는 후순위저당권자가 없어 소멸되어도 손해볼게 없다. ㈂ 1번 저당권자 을이 상속으로 건물 소유권을 취득하는 경우 1번 저당권은 소멸한다. ⇒ 매매(특정승계)와 달리 상속(포괄승계)으로 소유권을 취득하는 경우, 피상속인의 채무도 함께 승계받는다. 즉 을은 갑의 사망으로 상속 시 1번 저당권의 채무도 승계받아 결국 채무와 채권이 동일인에게 귀속되어 채권이 소멸하게 되고 , 그 결과 부종성의 원리(피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸한다)에 따라 후순위자가 존재하느냐와 관계없이 1번 저당권도 소멸한다.
제한물권과 제한물권의 혼동	위와 같다	갑소유 토지에 지상권자 을, 그 지상권을 목적으로 하는 병의 저당권이 존재하는 상태에서 ㈀ 지상권자 을이 저당권자 병에게 지상권을 양도한 경우, 지상권과 저당권이 동일인 병에게 귀속되면 저당권이 혼동으로 소멸한다. ㈁ 만일 후순위저당권자 정이 존재한다면 병의 저당권은 소멸하지 않는다.

☆부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권 소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다.

☆어떠한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우 그 제한물권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 본인 또는 제삼자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에는 민법 제191조 제1항 단서의 해석에 의하여 혼동으로 소멸하지 않는다.

☆근저당권자가 소유권을 취득하면 그 근저당권은 혼동에 의하여 소멸하지만 그 뒤 그 소유권 취득이 무효인 것이 밝혀지면 소멸하였던 근저당권은 당연히 부활한다

☆원고가 피고 갑, 을로부터 금원을 차용함에 있어 그 담보조로 원고 소유 부동산에 관하여 지상권 설정등기를 경료한 후 다시 위 피고들을 포함한 6인으로부터 금원을 차용하면서 양도담보를 내용으로 하는 제소전 화해조서의 집행에 의하여 같은 부동산에 관하여 피고 갑, 을을 포함한 6인 공동명의의 소유권 이전등기가 경료되었다고 하더라도 원고와 위 피고들 사이에 있어서는 그 소유권은 의연히 원고에게 남아있는 것이므로 동 피고들 명의의 지상권 지분이 혼동으로 소멸되는 것은 아니다.

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3. 부동산 등기

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(1) 등기청구권, 등기신청권

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① 등기청구권 : 실체법상의 권리. 사법상 권리 ⇒ 공동신청의 경우에만 문제 된다. 즉, 공동신청자인 상대방에게 청구하는 권리이다.

② 등기신청권 : 절차법상의 권리, 공법상 권리 ⇒ 단독 신청, 공동신청을 불문한다. 즉, 등기소에 등기를 신청할 수 있는 권리이다.

③ 등기청구권이 채권적 청구권인 경우와 물권적 청구권인 경우의 구분

④ 부동산 매수인이 잔금은 지급하였으나 소유권 이전등기를 경료하기 전 - 미등기 매수인의 지위

매수인의 소유권은 부정된다	형식주의를 채택하고 있는 우리나라에서는 제186조에 따라 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하지 않으면 소유권을 취득할 수 없다. 따라서 매수인은 소유권에 기한 물권적청구권을 행사할 수 없다.
매수인의 '사실상 소유권'도 부정된다.	'사실상 소유'하고 있는 것으로 본다.
매수인은 매매로 인한 소유권이전등기청구권을 가진다.	채권적청구권으로서, 10년의 소멸시효에 걸린다. 다만, 점유하는 경우에는 소멸시효에 걸리지 않는다.
잔금을 완납한 매수인은 부동산에서 얻은 과실의 수취권을 가진다.	​
매수인은 소유권에 기한 물권적청구권을 행사할 수 없다.	매수인은 아직 소유권자가 아니다.
매도인의 채권자가 매도인의 부동산에 강제집행을 하는 경우 매수인은 강제집행에 대해 이의제기할 수 없다.
매수인이 매매계약의 이행으로서 토지를 인도받은 때에는 토지를 점유, 사용할 권리를 가진다.	매도인은 매수인에게 부동산의 반환을 청구할 수 없다.
미등기 매수인이 다시 제3자에게 전매하여 제3자가 목적물의 인도를 받아 점유하고 있는 경우 제3자에게도 매매계약의 효력으로 토지를 점유, 사용할 권리를 가진다.	매도인은 제3자인 점유자에게 소유권에 기한 반환청구권을 행사할 수 없다.

☆ 일반적으로 사실상 소유 또는 실질적 소유라는 개념은 매매 등 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 성립되어 소유권 취득의 실질적 요건은 모두 갖추고 있으나 그 형식적 요건인 자기 명의의 등기를 갖추고 있지 아니한 경우를 의미한다.

☆[1] 미등기 무허가 건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권 이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수 없다.

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[2] 점유이전 금지 가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서, 그럼에도 불구하고 점유가 이전되었을 때에는 가처분 채무자는 가처분 채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자 항정의 효력이 인정될 뿐이므로, 가처분 이후에 매매나 임대차 등에 기하여 가처분 채무자로부터 점유를 이전받은 제삼자에 대하여 가처분 채권자가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 가처분 채권자로서는 본안 판결의 집행단계에서 승계 집행문을 부여받아서 그 제삼자의 점유를 배제할 수 있을 뿐이다.

☆토지의 매수인이 아직 소유권 이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 그 토지를 인도받은 때에는 매매계약의 효력으로서 이를 점유 사용할 권리가 생기게 된 것으로 보아야 하고 또 매수인이 그 토지 위에 건축한 건물을 취득한 자는 그 토지에 대한 매수인의 위와 같은 점유 사용권까지 아울러 취득한 것으로 봄이 상당하므로 매도인은 매매계약의 이행으로서 인도한 토지 위에 매수인이 건축한 건물을 취득한 자에 대하여 토지소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 없다.

☆[1] 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유 부분에 대한 소유권 이전등기만 수분양자를 거쳐 양수인 앞으로 경료되고, 대지지분에 대한 소유권 이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유 부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유 부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권 이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서​ 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다.

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[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규정 내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분·합필 및 환지 절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유 부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유 부분에 대하여만 소유권 이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유·사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유 부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제삼자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다.

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(2) 중복보존등기

소유권 보존등기가 두 개 존재하는 경우에

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① 「표제부」에 따라 판단한다. 즉 부동산의 표시 부분의 일치에 따라 판단한다. ⇒ 표제부가 일치하는 등기부가 유효하다.

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② 두 등기부의 표제부가 둘 다 일치하거나 둘 다 일치하지 않는 경우에는 「사항란」 중 「갑구」 최초 소유권 등기명의인(즉 보존등기명의인)에 따라 판단한다.

㈀ 동일한 경우 : 무조건 선등기가 유효하다.

㈁ 상이한 경우 : 원칙적으로 선등기(소유권 보존등기)가 유효하다. 예외적으로 선등기가 원인무효라면 후 등기가 유효하다.

갑이 A건물을 신축(원시취득)하였으나 보존등기를 경료하지 않고 을에게 A건물을 매매하였다 - 을이 소유권보존등기를 경료하였다(모두생략등기 : 최초 원시취득 등기를 생략). - 갑이 다시 소유권보존등기를 경료하였다(이중보존등기)	㈀ 을의 모두생략등기는 유효하다. ㈁ 갑의 소유권보존등기는 무효이다(소유권보존등기명의인이 상이한 경우 등기의 선후에 따라 원칙적으로 을의 보존등기가 유효하다.) ㈂ 선등기인 을의 등기가 무효로 되지 않는 이상 원시취득자라 하더라도 갑의 보존등기는 무효이다.
갑이 A건물을 신축(원시취득)하였으나 보존등기를 경료하지 않고 을에게 A건물을 매매하였다 - 갑이 건물에 대한 보존등기를 경료하였다 - 을이 다시 건물에 대한 보존등기를 경료하였다(이중보존등기)	㈀ 갑의 보존등기가 유효하다(소유권보존등기명의인이 상이한 경우 등기의 선후에 따라 원칙적으로 갑의 보존등기가 유효하다.) ㈁ 선등기인 갑의 등기가 무효로 되지 않는 이상 을이 실체적 소유자라 하더라도 을 명의의 보존등기는 무효이다. ㈂ 갑 소유권보존등기 → 을 소유권이전등기 순으로 등기한다
갑이 A건물을 신축(원시취득)하고 보존등기를 경료하였다. - 을이 다시 건물에 대한 보존등기를 경료하였다. - 갑이 건물을 병에게 매도하였다. - 을이 20년 시효취득을 완성하였다.	㈀ 갑의 보존등기가 유효하다(소유권보존등기명의인이 상이한 경우 등기의 선후에 따라 원칙적으로 갑의 보존등기가 유효하다.) ㈁ 선등기인 갑의 등기가 무효로 되지 않는 이상 을이 시효취득자라 하더라도 을 명의의 보존등기는 무효이다 ㈂ A건물의 현재 소유자는 현재 등기명의인인 병이다. ㈃ 을은 병에게 시효취득을 이유로 소유권이전등기 청구할 수 있다. ㈄ 병은 을의 시효취득으로 인한 소유권이전등기 의무자이나 무효인 을의 보존등기에 대해서 소유권에 기한 등기말소를 청구할 수 있다.

☆동일 부동산에 관하여 동일인 명의로 중복보존등기가 경료된 경우 부동산 등기법이 1 물 1 용지 주의를 채택하고 있는 이상 뒤에 경료된 등기는 무효이고 이 무효인 등기에 터 잡아 타인명의로 소유권 이전등기가 경료되었다고 하더라도 실체 관계에 부합하는 여부를 가릴 것 없이 이 등기 역시 무효이므로 그 후 등기 카드화 작업으로 후 등기부가 폐쇄되고 타인명의의 소유권 이전등기 부분만이 새로운 등기부에 이기되었더라도 이러한 사실만으로 무효인 등기가 유효인 등기로 전환될 수 없다.

☆[2] 동일 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권 보존등기가 경료된 경우에는, 먼저 이루어진 소유권 보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한, 뒤에 된 소유권 보존등기는 실체 권리관계에 부합되는지의 여부를 따질 필요도 없이 무효이다.

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[3] 민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다고 규정하고 있는바, 위 법 조항의 '등기'는 부동산 등기법 제15조가 규정한 1 부동산 1 용지 주의에 위배되지 아니한 등기를 말하므로, 어느 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 소유권 보존등기가 2중으로 경료된 경우 먼저 이루어진 소유권 보존등기가 원인무효가 아니어서 뒤에 된 소유권보존등기가 무효로 되는 때에는, 뒤에 된 소유권 보존등기나 이에 터 잡은 소유권 이전등기를 근거로 하여서는 등기부 취득시효의 완성을 주장할 수 없다.

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(3) 소유권 이전등기가 중복된 경우

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☆[다수의견] 동일 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 중복된 소유권 보존등기가 경료된 경우에는 먼저 된 소유권보존등기가 원인무효가 되지 아니하는 한 나중 된 소유권 보존등기는 1 부동산 1 용지 주의를 채택하고 있는 현행 부동산 등기법 아래에서는 무효라고 해석함이 상당하고, 동일 부동산에 관하여 중복된 소유권 보존등기에 터 잡아 등기명의인을 달리하는 각 소유권 이전등기가 경료된 경우에 등기의 효력은 소유권 이전등기의 선후에 의하여 판단할 것이 아니고 각 소유권이전등기의 바탕이 된 소유권 보존등기의 선후를 기준으로 판단하여야 하며, 그 이전등기가 멸실 회복으로 인한 이전등기라 하여 달리 볼 것은 아니고, 한편 동일 부동산에 관하여 하나의 소유권 보존등기가 경료된 후 이를 바탕으로 순차로 소유권 이전등기가 경료되었다가 그 등기부가 멸실된 후 등기명의인을 달리하는 소유권이전등기의 각 회복등기가 중복하여 이루어진 경우에는 중복등기의 문제는 생겨나지 않고 멸실 전 먼저 된 소유권이전등기가 잘못 회복등재된 것이므로 그 회복등기 때문에 나중 된 소유권이전등기의 회복등기가 무효로 되지 아니하는 것이지만, 동일 부동산에 관하여 등기명의인을 달리하여 멸실회복에 의한 각 소유권이전등기가 중복 등재되고 각 그 바탕이 된 소유권 보존등기가 동일등기인지 중복등기인지, 중복등기라면 각 소유권보존등기가 언제 이루어졌는지가 불명인 경우에는 위 법리로는 중복등기의 해소가 불가능하므로 이러한 경우에는 적법하게 경료된 것으로 추정되는 각 회복등기 상호 간에는 각 회복등기일자의 선후를 기준으로 우열을 가려야 한다.

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(4) 모두 생략 등기, 중간 생략 등기

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① 모두 생략 등기 : 갑이 원시취득한 부동산을 자신 명의로 소유권 보존 등기하지 않고 을에게 매매하고 을 명의로 소유권 보존등기를 하는 경우를 말한다.

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☆미등기 건물을 등기할 때에는 소유권을 원시취득한 자 앞으로 소유권 보존등기를 한 다음 이를 양수한 자 앞으로 이전등기를 함이 원칙이라 할 것이나, 원시 취득자와 승계 취득자 사이의 합치된 의사에 따라 그 주차장에 관하여 승계취득자 앞으로 직접 소유권 보존등기를 경료하게 되었다면, 그 소유권 보존등기는 실체적 권리관계에 부합되어 적법한 등기로서의 효력을 가진다.

② 중간 생략 등기 : 미등기 전매행위. 갑-을-병 간 순차적인 부동산 매매계약이 진행되었는데 중간자인 을이 탈세를 목적으로 자신 명의로 소유권 이전등기를 하지 않은 상태에서 갑으로부터 직접 병으로 소유권 이전등기를 하는 경우를 말한다. ⇒ 중간 생략 등기 행위는 부동산 등기 특별조치법 규정(제8조~제12조)에 의하여 처벌하고 있으나 판례는 다만, 그것이 당사자 간 중간 생략 등기 합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니라고 판시하고 있다.

3자간 합의가 있는 경우

㈀ 최종매수인은 최초매인으로부터 직접 또는 중간자를 대위하여 소유권이전등기를 청구할 수 있다. ㈁ 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치가 필요하다. ㈂ 중간생략등기의 합의가 있었다 하더라도 중간매수인의 소유권이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권이전등기의무가 소멸되는 것은 아니다. ㈃ 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다 ㈄ 중간생략등기의 합의는 각 매매계약이 유효하게 성립한 것을 전제로 최초매도인에서 최종매수인으로 등기절차에 협력해주겠다는 합의일 뿐이므로 최초매도인과 중간자 사이의 계약이 해제, 취소된 경우 최초매도인은 이를 이유로 최종매수자의 등기의무이행청구를 거절할 수 있다. ㈅ 토지거래허가구역 내에서 중간생략등기는 무조건 무효이다.

3자간 합의가 없는 경우

㈀ 최초매도인이 중간생략등기에 관하여 동의하지 않고 있는 경우 최종매수인은 최초매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없고 최초매도인에서 중간자로, 중간자에서 최종매수인으로 순차적으로 소유권을 이전하여야 한다. ㈁ 3자간 합의가 없이 이루어진 중간생략등기일지라도 그 등기가 실체관계와 부합하는 등기라면 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기가 무효라고 할 수는 없다. ㈂ 최종 양수인이 중간자로부터 소유권이전등기 청구권을 양도받았다고 하더라도 최초 양도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기 절차 이행을 청구할 수 없다.

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☆[1] 부동산 등기는 현재의 진실한 권리 상태를 공시하면 그에 이른 과정이나 태양을 그대로 반영하지 아니하였어도 유효한 것으로서, 등기 명의자가 전 소유자로부터 부동산을 취득함에 있어 등기부상 기재된 등기원인에 의하지 아니하고 다른 원인으로 적법하게 취득하였다고 하면서 등기원인 행위의 태양이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이러한 주장만 가지고 그 등기의 추정력이 깨어진다고 할 수는 없다.

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[2] 최종 양수인이 중간 생략 등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간 생략 등기를 청구하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치가 필요하지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간 생략 등기가 이루어진 이상 중간 생략 등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간 생략 등기가 무효라고 할 수는 없다.

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[3] 부동산의 공유자 중 한 사람은 공유물에 대한 보존 행위로써 그 공유물에 관한 원인무효의 등기 전부의 말소를 구할 수 있고, 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권 이전등기청구권과 무효 등기의 말소 청구권은 어느 것이나 진정한 소유자의 등기명의를 회복하기 위한 것으로서 실질적으로 그 목적이 동일하고 두 청구권 모두 소유권에 기한 방해배제 청구권으로서 그 법적 근거와 성질이 동일하므로, 공유자 중 한 사람은 공유물에 경료된 원인무효의 등기에 관하여 각 공유자에게 해당 지분별로 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권 이전등기를 이행할 것을 단독으로 청구할 수 있다.

☆중간 생략 등기의 합의가 있었다 하더라도 이러한 합의는 중간 등기를 생략하여도 당사자 사이에 이의가 없겠고 또 그 등기의 효력에 영향을 미치지 않겠다는 의미가 있을 뿐이지 그러한 합의가 있었다 하여 ​중간 매수인의 소유권 이전등기청구권이 소멸된다거나 첫 매도인의 그 매수인에 대한 소유권 이전등기의무가 소멸되는 것은 아니라 할 것이다.

☆[1] 중간 생략 등기의 합의가 있으면 최초의 매도인이 중간 매수인에 대하여 갖고 있는 매매대금 청구권의 행사가 제한되는지 여부(소극)

[2] 최초 매도인과 중간 매수인, 중간 매수인과 최종 매수인 사이에 순차로 매매계약이 체결되고 이들 간에 중간 생략 등기의 합의가 있은 후에 최초 매도인과 중간 매수인 간에 매매대금을 인상하는 약정이 체결된 경우, 최초 매도인은 인상된 매매대금이 지급되지 않았음을 이유로 최종 매수인 명의로의 소유권 이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다

☆부동산이 전전 양도된 경우에 중간 생략 등기의 합의가 없는 한 그 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 직접 자기 명의로의 소유권 이전등기를 청구할 수 없고, 부동산의 양도계약이 순차 이루어져 최종 양수인이 중간 생략 등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 그 소유권이전등기 청구권을 행사하기 위하여는 관계 당사자 전원의 의사합치, 즉 중간 생략 등기에 대한 최초 양도인과 중간자의 동의가 있는 외에 최초 양도인과 최종 양수인 사이에도 그 중간 등기 생략의 합의가 있었음이 요구되므로, 비록 최종 양수인이 중간자로부터 소유권 이전등기 청구권을 양도받았다고 하더라도 최초 양도인이 그 양도에 대하여 동의하지 않고 있다면 최종 양수인은 최초 양도인에 대하여 채권양도를 원인으로 하여 소유권이전등기 절차 이행을 청구할 수 없다.

토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하며, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인이 최종 매수인 앞으로 직접 소유권 이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권 이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 최초의 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다.

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(5) 무효 등기의 유용

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① 등기와 실체 관계가 부합하지 않아서 등기가 무효로 된 후 다시 무효 등기에 부합하는 실체 관계가 생긴 경우에 기존의 무효 등기를 그대로 재활용하는 것을 말한다.

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② 갑 소유 건물에 을 명의 저당권이 설정된 상태에서 채무변제로 저당권이 소멸하여 무효로 된 뒤에 다시 갑, 을 간 합의로 무효인 저당권을 유용하기로 합의한 경우

㈀ 무효 등기의 유용은 합의한 그때부터 유효하다 ⇒ 소급효가 없다.

㈁ 실질관계의 소멸로 무효인 등기를 유용하기 위하여는 그 유용의 합의 이전에 등기상 이해관계를 가진 제3가 없어야 한다. ⇒ 을 명의 저당권의 후순위에 병명의 전세권이 존재하는 경우, 채무자 을의 채무변제로 을의 저당권이 소멸된 후 다시 기존의 저당권을 유용할 수 없다.

㈂ 표제부 등기의 유용은 불가능하다.

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☆당사자가 실체적 권리의 소멸로 인하여 무효로 된 가등기를 이용하여 거래를 하기로 하였다면 그 구등기에 부합하는 가등기 설정계약의 합의가 있어 구등기를 유용하기로 하고 거래를 계속하기로 한 취의라고 해석함이 타당하여 위 등기 유용 합의 이전에 등기상 이해 관계있는 제삼자가 나타나지 않는 한 위 가등기는 원래의 담보채무 소멸 후에도 유효하게 존속한다.

☆무효인 법률행위는 당사자가 무효임을 알고 추인할 경우 새로운 법률행위를 한 것으로 간주할 뿐이고 소급효가 없는 것이므로 무효인 가등기를 유효한 등기로 전용키로 한 약정은 그때부터 유효하고 이로써 위 가등기가 소급하여 유효한 등기로 전환될 수 없다.​

☆실질관계의 소멸로 무효로 된 등기의 유용은 그 등기를 유용하기로 하는 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계가 있는 제삼자가 생기지 않은 경우에는 허용된다.

☆멸실된 건물과 신축된 건물이 위치나 기타 여러 가지 면에서 서로 같다고 하더라도 그 두 건물이 동일한 건물이라고는 할 수 없으므로 신축건물의 물권변동에 관한 등기를 멸실 건물의 등기부에 등재하여도 그 등기는 무효이고 가사 신축건물의 소유자가 멸실 건물의 등기를 신축건물의 등기로 전용할 의사로써 멸실건물의 등기부상 표시를 신축건물의 내용으로 표시 변경 등기를 하였다고 하더라도 그 등기가 무효임에는 변함이 없다.

☆기존 건물이 멸실된 후 그곳에 새로이 건축한 건물의 물권변동에 관한 등기를 멸실된 건물의 등기부에 하여도 이는 진실에 부합하지 아니하는 것이고 비록 당사자가 멸실 건물의 등기로서 신축된 건물의 등기에 갈음할 의사를 가졌다 하여도 그 등기는 무효이니 이미 멸실된 건물에 대한 근저당권 설정등기에 신축된 건물에 대한 근저당권이 설정되었다고는 할 수 없으며 그 등기에 기하여 진행된 경매에서 신축된 건물을 경락받았다 하더라도 그로써 소유권 취득을 내세울 수는 없다.

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(6) 가등기

 

 

 

물권의 변동(동산)

제188조(동산물권양도의 효력, 간이인도) ①동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생긴다. ②양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생긴다. 제189조(점유개정) 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에 당사자의 계약으로 양도인이 그 동산의 점유를 계속하는 때에는 양수인이 인도받은 것으로 본다. 제190조(목적물반환청구권의 양도) 제삼자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제삼자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 본다. ​ 제246조(점유로 인한 동산소유권의 취득기간) ①10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 ​점유​한 자는 그 소유권을 취득한다. ②전항의 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다. 제249조(선의취득) 평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.

 

1. 동산 물권의 변동

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(1) 의의

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민법은 동산의 물권변동에 관해서도 형식주의(성립요건주의)를 채택하고 있다. 즉, 물권 행위와 공시방법으로 인도가 있어야 물산 물권의 변동이 일어난다(제188조 제1항).

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(2) 인도의 종류

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인도란 점유의 이전을 말한다.

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① 현실인도 : 동산인 물건이 양도인의 지배권으로부터 양수인의 지배권으로 현실적으로 이전함을 말한다

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② 간이 인도 : 양수인이 빌려서 사용하던 동산을 매수하는 경우에 해당한다. 양수인이 이미 동산을 직접 점유하고 양도인은 간접 점유를 하고 있는 경우에 양도인과 양수인 간에 소유권 이전에 관한 합의(의사표시)가 있으면 소유권은 양수인에게 이전된다(제188조 제2항).

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③ 점유 개정 : 양도인이 동산을 팔고 나서 계속 빌려서 사용하는 경우에 해당한다. 갑이 을에게 자전거를 매도하면서 점유는 을로부터 빌려 이전처럼 계속 사용하는 경우에 갑과 을 사이에 점유 매개 관계가 설정되어 양수인인 을이 간접 점유자가 되고 양도인 갑의 점유는 직접 점유자이면서 타주 점유가 된다(제189조).

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※동산의 소유자가 동산을 이중으로 양도하고 각 점유 개정의 방법으로 양도인이 점유를 계속하고 있는 경우, 양수인들 사이에 있어서는 먼저 현실의 인도를 받아 점유를 해온 자가 소유권을 취득한다. ⇒ 부동산의 소유자가 부동산을 이중으로 양도하고 아직 등기를 넘겨주지 않은 경우, 양수인들 사이에 있어서는 먼저 등기를 이전받은 자가 소유권을 취득한다.

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④ 목적물 반환청구권의 양도 : 제삼자에게 빌려준 것을 매매하는 경우에 해당한다. 제삼자가 점유하고 있는 동산에 관한 물권을 양도하는 경우에는 양도인이 그 제삼자에 대한 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 동산을 인도한 것으로 본다(제190조).

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(3) 선의취득

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동산의 점유자가 무권리자인 경우에도 상대방이 무권리자를 진정한 권리자인 것으로 믿고 거래한 경우 상대방이 동산에 대한 소유권을 취득하는 것을 말한다.

※동산의 선의취득 : 동산을 양수한 자가 평온, 공연하게, 선의이며 과실없이 점유하는 경우 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다. ※동산의 점유 시효취득 : 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득한다.(선의·무과실 : 5년)

① 선의취득의 요건

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㈀ 객체 : 점유로 공시되는 동산만 가능하다.

- 부동산, 선박이나 자동차와 같이 등기나 등록에 의하여 공시되는 동산은 선의취득 대상이 될 수 없다.

- 등기된 입목, 명인방법에 의해 공시되는 수목의 집단은 선의취득 대상이 될 수 없다.

- 아파트 입주권, 분양권은 선의취득 대상이 될 수 없다.

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㈁ 양도인은 동산의 점유자이지만 무권리자여야 한다. 양도인의 점유가 간접 점유인지 자주점유인지는 문제 되지 않는다.

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㈂ 유효한 거래행위가 있어야 한다.

- 거래행위에 제한 능력자, 착오, 사기, 강박처럼 하자가 있는 경우와 무권대리인의 처분행위처럼 거래행위가 무효인 경우에는 선의취득이 인정되지 않는다.

- 거래행위에는 경매를 포함한다.

- 상속 등과 같은 포괄승계로 인한 취득이나 사실행위로 인한 원시취득(가령 타인의 임야를 자기 소유로 오인하고 벌목하는 경우)의 경우에는 선의취득이 인정되지 않는다.

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☆집행 채무자의 소유가 아닌 경우에도 강제집행절차에서 그 유체동산을 경락받아 경락대금을 납부하고 이를 인도받은 경락인은 특별한 사정이 없는 한 그 소유권을 선의 취득한다 할 것인바, 일반 채권자가 채무자가 제삼자에게 양도담보로 제공한 동산에 대하여 강제집행을 신청하여 배당을 받은 경우, 경락으로 인하여 경락인이 그 소유권을 선의취득의 방법으로 취득하고 이에 따라 양도 담보권자는 그 소유권을 상실하게 되는 결과 일반 채권자는 채무자 아닌 제3자 소유의 동산에 대한 경락대금을 배당받음으로써 법률상 원인 없이 이득을 얻고 그로 인하여 양도담보권자는 손해를 입었으므로, 양도 담보권자에 대하여 이를 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.

☆채무자 이외의 자의 소유에 속하는 동산을 경매한 경매절차에서 그 동산을 경락받아 경락대금을 납부하고 이를 인도받은 경락인이 동산의 소유권을 선의 취득한 경우 그 동산의 매득 금은 채무자의 것이 아니어서 채권자가 이를 배당을 받았다고 하더라도 채권은 소멸하지 않고 계속 존속하므로, 배당을 받은 채권자는 이로 인하여 법률상 원인 없는 이득을 얻고 소유자는 경매에 의하여 소유권을 상실하는 손해를 입게 되었다고 할 것이니 그 동산의 소유자는 배당을 받은 채권자에 대하여 부당이득으로서 배당받은 금원의 반환을 청구할 수 있고, 이러한 이치는 제삼자 소유의 기계·기구가 그의 동의 없이 공장 저당법 제4조, 제5조의 규정에 의한 저당권의 목적이 되어 같은 법 제7조의 목록에 기재되는 바람에 공장에 속하는 토지 또는 건물과 함께 일괄 경매되어 경락되고 채권자가 그 기계·기구의 경락대금을 배당받은 경우에도 경락인이 그 기계·기구의 소유권을 선의 취득하였다면 마찬가지라고 보아야 한다.

㈃ 양수인이 점유를 취득하여야 한다.

-양수인이 점유를 취득하는 방법은 현실인도, 간이 인도, 목적물 반환청구권의 양도에 의한 방법으로 한다. ※ 점유 개정에 의한 선의취득은 인정되지 않는다.⇒ 점유 개정에 의한 취득의 경우 양수인에게 점유가 이전되지 않는다.

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㈄ 점유의 취득이 평온, 공연, 선의, 무과실이어야 한다.

- 양수인의 동산 점유 시 평온, 공연, 선의는 제197조(점유의 태양) 제1항에 의하여 추정된다.

- 양수인의 무과실은 추정되지 않는다.

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☆동산 질권을 선의 취득하기 위하여는 질권자가 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 질권의 목적 동산을 취득하여야 하고, 그 취득자의 선의, 무과실은 동산 질권자가 입증하여야 한다.

② 선의취득의 효과

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㈀ 확정적 원시취득

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☆민법 제249조의 동산 선의취득제도는 동산을 점유하는 자의 권리 외관을 중시하여 이를 신뢰한 자의 소유권 취득을 인정하고 진정한 소유자의 추급을 방지함으로써 거래의 안전을 확보하기 위하여 법이 마련한 제도이므로, 위 법조 소정의 요건이 구비되어 동산을 선의 취득한 자는 권리를 취득하는 반면 종전 소유자는 소유권을 상실하게 되는 법률 효과가 법률의 규정에 의하여 발생되므로, 선의 취득자가 임의로 이와 같은 선의취득 효과를 거부하고 종전 소유자에게 동산을 반환받아 갈 것을 요구할 수 없다.

㈁ 선의 취득자는 원소유자에게 부당이득 반환의무가 없다.

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