물권변동
1. 개요
⑴ 물권변동
① 정의 : 물권의 발생(취득), 변경, 소멸(상실)을 통틀어 이르는 말
② 원인 : 법률행위, 법률규정
⑵ 물권변동의 원칙
① 공시의 원칙
○ 공시(public notice) : 대외적으로 알리는 것
○ 공시의 원칙 : 거래 안전을 위해 물권변동이 발생한 경우 공시해야 한다는 원칙
○ 부동산 : 등기, 명인방법
○ 동산 : 점유, 인도, 특수동산의 등록(예 : 자동차, 배, 비행기)
○ (참고) 프랑스 : 의사주의, 계약만 하면 물권변동이 생김, 공시는 제3자 대항요건
○ (참고) 독일 : 형식주의, 계약+공시를 하여야 물권변동이 생김
○ (참고) 우리나라 : 의사주의를 채택했으나 형식주의로 전환
② 공신의 원칙
○ 정의 : 공시를 믿고 거래한 자를 보호해야 한다는 원칙
○ 부동산
○ 원칙 : 등기의 공신력을 인정하지 않음 : 선의의 제3자도 보호하지 않음
○ 예외 1. 통정허위표시가 있었던 경우 선의의 제3자를 보호 (法 108 ②)
○ 예외 2. 반사회적 법률행위인 경우 선의·악의를 불문하고 제3자를 보호 : 불법원인급여 반환 불가로 보호
○ 예외 3. 명의신탁은 불법행위이므로 선의·악의를 불문하고 제3자를 보호 (실명법 4 ③)
○ 동산 : 점유의 공신력을 인정함
○ 예 : 선의취득제도
2. 물권행위
⑴ 서설
① 물권행위(예 : 물건 이전) : 물권 변동 행위
② 채권행위(예 : 매매) : 채권 발생 행위
⑵ 물권행위의 독자성
① 독자성 긍정설 : 물권행위가 채권행위와 구별될 수 있다는 태도
○ 부동산 거래는 '등기'라는 행위가 요구되기 때문에 독자성이 확실히 보증
② 독자성 부정설 : 물권행위가 채권행위와 구별될 수 없는 경우도 있다는 태도
○ 동산을 주로 예로 듦
○ 예 : 편의점에서 물품 구입시 매매계약 체결과 대금 지불 및 물건 취득이 모두 구별되는가?
⑶ 물권행위의 유인설, 무인설
① 유인설 : 물권행위와 채권행위가 인과관계가 있다는 태도
② 무인설 : 물권행위와 채권행위가 인과관계가 없다는 태도
⑷ 민법의 태도
① 독자성 긍정설은 유인설, 무인설 모두 존재
② 독자성 부정설에서 물권행위와 채권행위는 구별할 수 없기 때문에 당연히 유인설만 존재
③ 학설 태도 : 독자성 긍정설, 무인설
④ 판례 태도 : 독자성 부정설, 유인설
3. 등기
⑴ 개요
① 정의 : 부동산의 공시 방법
② 보존등기 : 건물신축 시 최초로 등기를 설정하는 것
③ 이전등기 : 부동산 물권이동 시 등기를 설정하는 것, 보존등기 없는 신축건물의 이전등기는 불가능
④ 회복등기 : 불법말소된 등기를 복원하는 것
⑤ 등기는 효력발생요건 ○, 효력존속요건 ×
⑥ (참고) 전산시스템 도입 전 : 등기 기재시 효력발생, 도입 후 : 등기 접수시 효력발생
⑵ 등기청구권
① 등기청구권 : 매수인이 매도인에게 협력할 것을 청구하는 권리
② 구별개념
○ (참고) 등기신청권 : 등기청구권과 동일
○ (참고) 등기인수청구권 : 매도인이 매수인에게 협력할 것을 청구하는 권리
③ 소멸시효 : 10년
○ 예 : 매매, 점유취득시효
○ 점유를 하면 소멸시효에 걸리지 않음
○ 매매로 처분 시 매도인의 등기청구권의 소멸시효가 미진행
○ 매매로 처분 뒤 매수인이 등기청구권을 잃어도 매도인의 등기청구권의 소멸시효 미진행 : 점유의 승계
④ 효력
○ 등기청구권은 원칙적으로 채권적 청구권 : 예외적으로 물권적 청구권
○ 예외 1. 해제 및 취소 : 매도인 건물이 매수인 명의로 등기돼 있을 때, 진정명의회복과 관련
○ 예외 2. 정당한 등기가 불법말소된 경우
○ 등기청구권 양수인의 채권 양도의 통지만으로 등기청구권이 이전되지 않음 (∵ 소유자의 승낙이 없으므로)
⑤ 판례
○ 등장인물 : 소유자 甲, 등기청구권자 乙, 등기청구권의 양수인 丙
○ 상황 : 乙이 甲의 동의 없이 등기청구권을 丙에게 양도
○ 丙은 甲에게 이전등기 이행을 청구할 수 없음
○ 동의 : 乙의 통보로는 불충분, 甲의 승낙을 얻어야 함
⑶ 등기의 추정
① 정의 : 무효인 등기라도 등기인이 실질적인 소유자라고 추정하는 것
② 추정 1. 등기원인 적법
③ 추정 2. 등기절차 적법 : 대리권의 적법 등
④ 추정 3. 등기 원인이 된 권리의 적법 : 이 추정이 깨져도 등기원인 적법의 추정은 일단 유효
⑤ 추정 4. 저당권 설정 등기는 피담보 채권의 존재를 추정
⑥ 추정 5. 기타
○ 점유의 권리 추정은 동산만 해당
○ 이전등기의 추정력은 전 소유자에게도 미침
○ 점유개시시점의 추정은 없음
⑦ 이전등기의 추정 상실
○ 사유 1. 위조 입증
○ 사유 2. 사망자, 허무인의 이전등기
○ 예외 : 사망 전 이미 매매계약을 한 경우 유효
○ 저당권설정등기가 원인 없이 말소된 경우에도 등기의 추정은 상실되지 않음 (2009다68408)
⑧ 보존등기의 추정 상실
○ 사유 1. 신축 보존등기 명의자가 신축하지 않은 경우
○ 사유 2. 보존등기 전 소유자가 양도사실을 부인하는 경우
○ 사유 3. 토지를 사정받은 자 : 조상 토지를 국가로부터 회수하는 게 가능
○ 보존등기는 단독신청이므로 진실성이 약함 : 추정 상실이 쉬움
⑨ 판례 : 이해상반행위라 하더라도 이전등기는 적법한 것으로 추정 (2001다72029)
○ 예 : 미성년자가 자신의 건물을 친권자에게 증여하고 소유권이전등기를 한 경우
⑷ 가등기
① 정의 : 등기청구권의 보전을 위해 하는 절차
○ 가등기는 물권적 청구권을 보전하기 위함이 아님
○ 등기부 기입 방식 : 등기원인에 매매예약으로 기입
○ 종류 1. 순위 보전 가등기 : 매매는 완료했으나 탈세 등을 목적으로 본등기를 연기
○ 종류 2. 담보 가등기 : 저당권 담보를 매매의 형식으로 한 경우. 피담보채권 미변제 시에 한해 본등기를 함
○ (참고) 탈세에 악용되기도 함
② 본등기 전 효력
○ 잔금을 지급한 경우에 한해 과실수취권 인정
○ 매수인은 누구에게도 물권적 청구권을 행사할 수 없음
○ 매수인은 매도인을 대위하여 물권적 청구권을 행사할 수 있음
○ 매수인은 점유에 대한 본권이 있음
○ 매도인은 본권이 있는 매수인에게 물권적 청구권을 행사할 수 없음
③ 본등기 후 효력
○ 순위 보존 : 중간취득권리를 직권 말소 가능
○ (주석) 직권 말소를 한다는 것은 법원이 직권으로 등기를 말소한다는 것
○ 중간취득등기 : 가등기와 본등기 사이의 등기
○ 예 : 가등기 후 매매, 가압류, 처분금지 가처분
④ 가등기의 특징
○ 순위는 가등기 기준 : 순위의 소급효가 있음
○ 채권 소멸시효가 적용 : 10년
○ 새로 계약하면 가등기 갱신의 효과가 있음
○ 매매의 존재의 추정력이 없음 : 매도인, 매수인 모두에게 입증책임이 있음
○ (참고) 본등기는 추정력이 있음 : 매수인이 본등기의 하자에 대한 입증책임이 있음
○ (참고) 근저당은 채권 존재의 추정력이 있음 : 채무자에게 근저당의 하자에 대한 입증책임이 있음
○ 가등기 불법말소 시 회복등기 청구 가능 : 회복등기 청구는 그 당시의 소유자에게 함
○ 경매로 인해 소멸되지 않음
○ (참고) 경매 후에 순위 보전의 가등기가 소멸되지 않고 담보 가등기는 소멸됨
○ (참고) 가등기가 있는 경우 일단 순위 보전의 가등기로 추정됨
⑤ 본등기의 특징
○ 물권변동은 본등기 기준 : 가등시 시로 소급하지 않음
○ 본등기의 상대방 = 가등기의 상대방 : 등기청구권은 채권이므로
○ 채권 소멸시효가 적용
⑥ 가등기의 양도
○ 정의 : 가등기 당사자가 타인에게 양도하는 것
○ 형식 : 부기등기 형식
○ 중간생략등기와 달리 적법행위 : 투기 수단으로 악용 우려
⑸ 상황 1. 이중보존등기
① 이중보존등기 (중복보존등기) : 보존등기가 이중으로 설정돼 있는 것
② 실체법설 : 실체법에 부합한 등기가 원칙
③ 절차법설 : 선 보존등기가 유효한 경우
④ 법리
○ (참고) 실체법설은 정의를 구현하므로 이상적
○ 절차법설은 실무적으로 유용하므로 이중보존등기는 절차법설을 따름
○ 후등기가 실체에 부합해도 후등기 무효. 선등기 유효
⑹ 상황 2. 무효등기의 유용(전용)
① 정의 : 말소된 등기를 재활용하는 것
○ 목적 : 세금 절약
○ 예 : 가장매매의 전환, 무효 가등기의 전환 등
② 요건 1. 유용을 합의한 시점부터 유효
○ (주석) 무효행위의 추인과 유사한 듯
③ 요건 2. 이해관계가 있는 제3자가 없을 것 : 후순위 권리자 등
④ 요건 3. 표제부 유용 금지 : 멸실건물의 보존등기를 신축건물의 보존등기로 유용 금지
⑤ 예시 : 특별한 사정이 없으면 저당권 이전을 부기등기 하는 방법으로 무효인 저당권 등기를 다른 채권자를 위한 담보로 유용할 수 있음
⑺ 상황 3. 중간생략등기
① 정의 : 甲 → 乙 → 丙으로 거래가 이뤄질 때, 중간자가 개입하여 甲 → 丙의 형태로 거래하는 것
○ 목적 : 등기 세금의 탈피 목적
② (구별개념) 계약인수
○ 정의 : 채권, 채무의 단편적 이전이 아닌 계약당사자로서의 지위의 승계
○ (참고) 계약인수는 전원이 동의해야 함
○ 계약인수는 계약 당사자가 변함 : 중간자의 등기청구권 소멸
○ 중간생략등기는 계약 당사자가 변하지 않음
○ 중간자의 등기청구권 미소멸
○ 3자 합의가 있는 중간생략등기 또한 계약인수가 아님
③ 원칙 : 유효
○ 이유 : 실체에 부합하므로. 탈세가 원인이므로 반사회적 행위가 아님
○ 3자 합의가 없는 경우 : 단속규정 적용 (유효)
○ 단속규정 : 부동산 등기 특별조치법에서 규정
○ 丙은 甲에게 등기청구권을 대위하여 행사할 수 있음
○ 3자 합의가 있는 경우 : 단속규정 미적용 (유효)
○ 합의가 있다고 하더라도 乙의 등기청구권은 소멸하지 않음 (∵ 甲과 丙의 관계만 새로 생기는 것에 불과함)
○ 丙은 甲에게 등기청구권을 대위 또는 직접 행사할 수 있음 (∵ 甲과 丙 간 계약관계 성립)
○ 甲과 乙이 합의해제한 경우 甲은 丙의 소유권이전등기청구를 거절할 수 있음 (∵ 3자 합의에 이런 내용도 포함됨)
○ 3자 합의 후 甲과 乙 사이에 합의가 있는 경우 甲은 인상된 매매대금이 지급되지 않음을 이유로 丙에게 대항 가능
○ 乙이 등기청구권을 양도하는 경우 甲의 동의를 요함
④ 예외 : 무효
○ 토지거래허가구역 내 중간생략등기 : 투기 방지를 위해
⑻ 상황 4. 미등기 매수
① 미등기 매수인 : 소유권 ×, 등기청구권 ○, 소유물 반환청구권 ×, 점유물 반환청구권 ○
○ 등기청구권은 10년의 소멸시효
○ 미등기 매수인이 점유 시 시효에 걸리지 않음
○ 미등기 매수인이 매도를 하면 적극적 권리행사로 간주하여 시효에 걸리지 않음 (판례)
② 매도인 : 소유물 반환청구권 ○, 미등기 매수인에게 반환청구 불가
③ 중간생략등기에서 최초 매도인과 중간자 사이의 법리에 준용
⑼ 상황 5. 모두생략등기
① 정의 : 건물 신축 후 보존등기를 생략하고, 이전등기 대신 보존등기를 설정하는 것
② 목적 : 등기 설정에 따른 세금 탈피
③ 실체에 부합하므로 유효
⑽ 상황 6. 실체에 부합하는 등기
① 예 1. 미리 보존등기
○ 정의 : 건물 신축이 완료되기 전 보존등기를 설정하는 것
○ 건물 신축 완료 시 실체에 부합하므로 유효
② 예 2. 사자 등기가 상속인의 동의를 얻은 경우
③ 예 3. 전세권 시작 전 미리 설정등기
④ 예 4. 은닉행위
⑾ 상황 7. 등기의 불법말소
① 정의 : 등기의 정당한 원인이 없는 말소
② 등기가 불법말소되어도 물권이 소멸하지 않음
③ (참고) 등기는 효력발생요건이지 효력존속요건이 아님
⑿ 상황 8. 진정명의회복으로 인한 이전등기청구권
① 정의 : 방해제거청구권의 일환으로 말소등기 대신 이전등기를 하는 것
② 입증책임 : 진정한 소유자 (∵ 등기의 추정)
③ 효과 : 선의의 제3자 미보호 (∵ 등기의 공신력 부정)
4. 부동산 물권변동
⑴ 물권변동의 원인 : 법률행위, 법률규정
⑵ 법률행위에 의한 부동산 물권변동
① 원칙 : 등기를 요함
② 유형 : 물권의 이동
○ 예외 : 물권포기(물권의 소멸), 상속(물권의 이동)
③ 예 1. 계약
○ 매매·교환·증여
○ 매매 예약 완결권 행사
○ 환매권 행사
○ 전세권 설정계약
○ 저당권 설정계약
④ 예 2. 이행판결, 확인판결 : 등기를 해야 효력이 발생하는 판결
○ 공유물의 협의 분할
○ 매매로 인한 소유권이전등기청구소송의 승소판결
○ 법원의 조정 : 등기 경료 시 효력 발생
⑤ 예 3. 물권포기 : 법률행위이므로 등기를 요함
○ 소유권 포기 : 상대방 없는 단독행위
○ 공유지분 포기
⑵ 법률규정에 의한 부동산 물권변동
① 원칙 : 등기를 불요
○ 예외 : 점유취득시효
② 유형 : 물권의 발생, 소멸
○ 예외 : 상속(물권의 이동), 물권포기(물권의 소멸)
③ 예 1. 물권의 발생 : 원시취득
○ 수용·상속·경매·신축
○ 협의수용 : 협의일에 물권변동
○ 재결수용 : 수용개시일, 수용보상금 지급일, 또는 공탁일에 물권변동
○ 경매 : 매각대금 완납시부터 물권변동
○ 경매는 이전등기 경료시부터 물권변동되는 게 아님
○ 점유취득시효 : 등기 필요
○ 법정지상권, 분묘기지권, 법정갱신
○ 집합건물(예 : 아파트)에서 공용부분 취득
○ 시공사의 구분 소유권 취득 : 판례가 번복된 사례, 건물신축을 준용
④ 예 2. 물권의 변경
○ 상속 : 피상속인 사망시 상속인은 피상속인의 재산과 채무를 모두 상속
○ 취소, 포기, 해제, 해지 : 등기 없이도 물권 복귀
○ 취소, 포기, 해제, 해지 자체는 법률행위이지만 그로 인한 물권변동은 법률규정임
⑤ 예 3. 물권의 소멸
○ 멸실
○ 혼동
○ 소멸시효 : 용익물권은 소멸시효가 있음
○ 채무변제 : 채무와 관련된 저당권은 등기없이 소멸
⑥ 예 4. 형성판결 : 판결이 확정되면 등기 없이 물권변동
○ 공유물의 재판상 분할
5. 동산 물권변동
⑴ 권리자로부터의 인도 (188조 1항)
① 종류 1. 현실인도 : 일반적인 인도. 양수인 점유
② 종류 2. 간이인도 : 당사자는 이미 점유하고 의사표시로 소유권이 이전하는 것. 양수인 점유
○ 예 : 미리 체험해 보고 제품을 구입하는 것
③ 종류 3. 점유개정 : 물건을 팔고 빌려오는 것. 양도인 점유
④ 종류 4. 목적물 반환 청구권의 양도 : 제3자 점유
⑤ 인도받기 전 양수인에게 목적물 인도청구권 존재
⑵ 동산 선의취득 : 무권리자로부터의 인도 중 유효한 경우 (249조)
① 필요성 : 점유의 공신력을 인정하기 위함
② 등장인물
○ 원소유자 甲
○ 甲으로부터 물건을 맡은 乙
○ 양도인 乙로부터 물건을 구입한 양수인 丙
③ 요건 1. 양수인이 평온·공연·선의·무과실일 것
○ 양수인이 무권리자여도 됨
○ 무과실은 추정이 안 되므로 양수인이 스스로 증명해야 함
○ (참고) 점유의 추정에서도 무과실은 추정되지 않음
○ 선의·무과실은 물권행위가 완성되는 때를 기준으로 함
○ 즉, 물권적 합의와 인도 중에서 나중에 완성되는 시점
④ 요건 2. 물건일 것 : 화폐, 명인방법 수목, 등록을 하는 특수동산, 권리는 선의취득 불가
○ 분양권, 입주권은 권리이므로 선의취득 불가
⑤ 요건 3. 유효한 거래행위가 있을 것
○ 유효 ○ : 증여, 경매
○ 유효 × : 상속
⑥ 요건 4. 점유개정에 의한 선의취득은 인정하지 않음
⑦ 효과 1. 원소유자는 양수인에게 대항 못함
⑧ 효과 2. 원시취득
⑨ 도품과 유실물에 대한 특례
○ 도품 : 도난당한 물건
○ 유실품 : 잃어버린 물건
○ 요건 1. 양수인(丙)이 경내, 공개시장, 동종류 취급 상인(乙)으로부터 구입 시
○ 요건 2. 양수인이 선의·무과실일 것 : 양수인이 선의·무과실이 아니면 원소유자는 대가지급 없이 반환 청구 가능
○ 요건 3. 2년 내에 물건을 되찾아와야 함
○ 임차물, 횡령물은 해당하지 않음
○ 도품과 유실물에 대한 특례는 금전에 적용되지 않음
○ 이유 : 금전 중 어느 부분이 도품 또는 유실물에 해당하는지 알 수 없음
○ (주석) 어차피 원소유자는 제값을 치르고 반환 받으므로 금전과 동일한 가액을 주고 금전을 받는 것은 무의미
○ 효과 : 원소유자(甲)는 제값(丙이 乙에게 지급한 대금)을 치르고 丙으로부터 물건을 돌려받을 수 있음
⑶ 입목등기와 명인방법
① 입목등기를 갖춘 수목에 소유권 및 저당권 성립 가능
② 명인방법을 갖춘 수목에 소유권 성립 가능
③ 명인방법을 갖춘 수목에 저당권 성립 불가능
④ 명인방법, 입목등기를 이중으로 갖춘 경우 먼저 실시한 사람이 소유
⑤ 농작물은 매수인이 명인방법을 갖추거나 점유를 해야 소유
6. 물권의 소멸
⑴ 원인 1. 멸실
① 절대적 소멸
② 물권이 멸실한다고 하여 채권관계가 소멸하는 것은 아님
③ 멸실된 물권이 다시 생겨도 종전 물권이 다시 생기지 않음
④ 예 : 포락(토지가 물에 잠기는 것)
⑵ 원인 2. 물권의 포기
① 유일하게 등기를 필요로 함
② 물권 종류에 따른 물권의 포기
○ 점유권 포기 : 등기 및 의사표시가 없어도 됨. 본권의 포기와 동시에 진행되지 않아도 됨
○ 예 : 분묘기지권을 포기해도 점유권을 포기하지 않을 수 있음
○ 소유권 포기 : 상대방 없는 단독행위
○ 용익물권 포기 : 상대방 있는 단독행위
○ 공유지분 포기 : 등기 및 의사표시 필요
③ 물권이 제3자의 권리의 목적인 경우 제3자의 동의를 요함
예 : 지상권이 저당권의 목적이 된 경우 지상권자의 지상권 포기 시 저당권자의 동의가 필요
⑶ 원인 3. 소멸시효
① 채권 소멸시효 : 10년
② 점유권 소멸시효 ×
③ 소유권 소멸시효 ×
④ 담보물권(유치권, 질권, 저당권) 소멸시효 : 주된 권리인 채권의 존속기간을 따름
⑤ 용익물권(지상권, 지역권, 전세권) 소멸시효 : 20년
⑷ 원인 4. 물권의 혼동
① 정의 : 서로 양립할 수 없는 두 개의 권리가 동일인에게 귀속하는 것
② 경우 1. 점유권 + 다른 물권 : 물권의 혼동으로 물권 소멸이 일어나지 않음
③ 경우 2. 소유권 + 제한물권
○ 원칙 : 제한물권이 소멸
○ 예외 : 후순위 저당권자가 있는 경우 저당권이 소멸되지 않음
○ 최후순위 저당권자가 소유자가 된 경우 저당권이 소멸
○ 후순위 저당권자가 있어도 증여를 받으면 저당권은 미소멸
○ 후순위 저당권자가 있어도 상속을 받으면 저당권이 소멸 (∵ 채권과 채무가 동일인에게 귀속)
③ 경우 3. 소유권과 임차권의 혼동
○ 원칙 : 소유권과 임차권이 혼동될 때 임차권이 소멸
○ 예외 : 후순위 저당권자가 있을 때 임차권으로 대항하기 위해 임차권 존속
○ 임차인이 소유자가 되면 임차권에 따른 보증금반환청구권이 소멸
④ 경우 4. 지상권 + 저당권
○ 원칙 : 저당권자가 지상권자의 권리를 양수하면 저당권은 소멸
○ 예외 : 후순위 저당권자가 있을 때 저당권 존속
⑤ 경우 5. 기타
○ 소유권 + 광업권 : 혼동으로 권리가 소멸되지 않음
○ 임차권 + 지상권 : 혼동으로 권리가 소멸되지 않음
○ 지상권 + 양도담보 목적 소유권 이전등기 : 혼동으로 권리가 소멸되지 않음
○ 이유 : 양도담보 목적 소유권 이전등기는 소유권으로 취급하면 안됨
○ 가등기에 기한 본등기청구권 + 소유권 : 혼동으로 권리가 소멸되지 않음 (95다29888)
○ 이유 : 물권의 혼동은 채권의 소멸사유가 아님
○ (주석) 가등기에 기한 본등기청구권이 소유권 이전등기보다 더 좋은 조건을 포함할 수도 있음
⑥ 혼동의 효과
○ 물권이 소멸함
○ 혼동이 무효면 소멸된 물권은 당연히 부활함