취득세 요약 정리

취득세

1. 정의

취득세란 지방세법에서 열거하고 있는 일정한 자산의 취득에 대하여 그 취득자(개인 또는 법인 구분 없음)에게 특별시·광역시·도가 부과하는 지방세로서, 부동산 등의 소유권이 이전되는 유통과정에서 담세권이 노출되는 자에게 조세를 부담시키는 데 그 목적을 두고 있는 조세이다. 간단하게 말해서 사실상 소유권을 취득한 자에게 광역자치단체에서 부과하는 세금을 말한다.

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2. 특징

(1) 납세자가 이를 부담할 능력(취득)이 있다고 보아 과세하는 세금(응능세)이다.

(2) 물세이다. 납세의무자의 인적사항을 고려하지 않고 물건에 따라 개별로 과세한다.

(3) 취득이라는 법률행위에 대하여 과세하는 행위세에 해당한다

(4) 부동산의 거래단계 중 취득단계에서 부과하는 유통세(거래세)에 해당한다.

(5) 일시적, 일회적, 우발적 과세이다.

(6) 실질부담 원칙을 따른다. 등록,등기,허가에 관계없이 사실상의 취득을 취득으로 보아 과세한다.

(7) 지방세이며 광역자치단체세이며 보통세(↔목적세)이다.

(8) 신고납부세목에 해당한다.

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3. 과세 대상

취득세의 과세대상은 아래 열거된 자산에 대해서만 과세를 한다.

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(1) 부동산 : 토지(사실상의 토지 포함),건축물(건축법상 건축물, 시설물(구축물:건축물과 별개, 특수부대시설:건축물에딸린 시설물))

(2) 준부동산 : 차량, 선박, 항공기, 입목, 기계장비

(3) 각종 권리 : 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설이용회원권, 요트회원권

 

 

4. 과세권자와 납세의무자

과세권자		납세지 관할 도·특별시·광역시 또는 특별자치시·특별자치도
납세의무자	윈칙	등기·등록을 이행하기 않은 경우에도 사실상의 취득자(등기·등록하면 무조건 취득세 부과)
	주체구조부 취득자	건축물에 부대설비를 주체구조부 취득자 이외의 자가 가설한 경우 ⇒ 주체구조부 취즉자
	조합주택용 부동산	주택조합·주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택) ⇒ 그 조합원. 단, 비조합원용(즉, 일반분양분) 부동산은 제외(즉, 조합이 취득한 것으로 본다)
	상속취득	상속받는 과세물건(지분취득시 그 지분) ⇒ 상속인 각자
	과점주주	비상장법인의 발행주식 등의 100분의 50을 초과하는 자. 단, 법인설립시 제외 (과세표준: 비상장법인의 부동산등 취득가액 × 과세지분율,  세율: 특례세율 2%) - 최초 과점주주 : 지분 모두 - 기존 과점주주 : 증가 이전의 최고지분율 증가율 - 재차 과점주주 : 그 전 과점주주의 최고지분율 증가분 ※ 신탁법 상 신탁자산으로서 수탁자 명의로 등기·등록이 되어 있는 부동산 등 ⇒ 과점주주의 과세대상 재산에 포함
	납세지	취득물건의 소재지
	「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조에 따른 대(垈) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지공사가 준공된 토지의 지목을 건축물과 그 건축물에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지로 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다.
	「신탁법」 제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다. 다만, 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

기본통칙	【대위등기 납세의무자 등】 1. "갑 소유의 미등기건물에 대하여 "을"이 채권확보를 위하여 법원의 판결에 의한 소유권보존등기를 "갑"의 명의로 등기할 경우의 취득세 납부의무는 "갑"에게 있다. 2. 법원의 가압류결정에 의한 가압류등기의 촉탁에 의하여 그 전제로 소유권보존등기가 선행된 경우 취득세 미납부에 대한 가산세납세의무자는 소유권보존등기자이다 ​ [납세의무] 양도담보계약해제, 명의신탁해지(즉 형식상 취득)로 취득하는 경우에는 그 취득의 방법·절차에 불구하고 그 권리의 인수자가 취득하는 경우로 보아 취득세의 납세의무가 있다.

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5. 취득의 개념

원칙	① 의의 : 원시취득·승계취득 유상·무상의 모든 취득​을 말한다. ※수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외 ② 사실상 취득 : 등기·등록 등을 하지 않았더라도 사실상 취득 한 경우, 취득으로 본다. ③ 현황부과 : 부동산은 공부상의 등재사항에도 불구하고 사실상으로 취득한 때의 당해 물건의 현황에 의하여 부과한다.
예외	차량·기계장비·항공기·주문에 의하여 건조하는 선박 : 승계취득에 한하여 취득으로 본다. ※건설사의 건축물 준공에 따른 소유권보존등기(원시취득)는 취득에 해당하고, 수분양자로의 소유권이전등기도 취득에 해당한다
간주취득	① 토지의 지목을 사실상 변경하여 그 가액이 증가한 경우, 취득으로 본다. ② 선박·차량·기계장비의 종류를 사실상 변경하여 그 가액이 증가한 경우, 취득으로 본다. ③ 건축물의 건축(신축·재축 제외) 또는 개수하여 그 가액이 증가​한 경우, 취득으로 본다. ④ 비상장법인의 과점주주가 된 때 : 법인의 취득세 과세물건을 취득한 것으로 본다.
증여간주	배우자 또는 직계비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상​으로 취득한 것으로 본다. ① 공매를 통하여 부동산등을 취득한 경우 ② 파산신고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우 ③ 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환(매매x 대물변제x)한 경우 ④ 헤당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실을 증명한 경우 - 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 - 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 - 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속  또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우 - 위에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
유상취득	증여자의 채무를 인수하는 부담주 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계비속으로부터의 부담부 증여의 경우에는 배우자 또는 직계비속간 취득의 증여의제규정을 적용한다.

 

기본통칙	【취득의 의미】 지방세법 제6조제1호에서 「취득」이라 함은 취득자가 소유권이전등기·등록 등 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위(잔금지급, 연부금완납 등) 그 자체를 말하는 것이다.

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◆ 부담부 증여

구분		유무상의 구분	취득세율	취득세 외 납세의무
원칙	수증자의 채무인수액	유상	4% (주택의 경우 1%, 2%, 3%)	양도자 : 양도소득세
	나머지 부분	무상	세율 : 3.5%	수증자 : 증여세
예외	배우자·직계존비속	증여(무상)로 의제	세율 : 3.5%	수증자 : 증여세

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6. 비과세

과세권자

① 직접취득 : 과세권자(국가 또는 지자체)나 외국정부·주한국제기구의 취득 ② 간접취득 : 과세권자에 귀속되거나 기부채납조건의 부동산 및 사회기반시설. 다만, 국가 등에 귀속등의 조건을 이행하지 지 아니하고 타인에게 매각·증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우 또는 국가등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우에는 제외.

형식적 소유권 취득

① 신탁법상 신탁재산의 취득(신탁등기한 경우만 해당)으로서  위탁자→수탁자,  수탁자→위탁자, 신탁자→신수탁자 간 취득(=신탁계약 당사간의 취득).  단, 주택조합·주택재건축조합과 조합원간의 부동산 취득(⇒조합원이 취득세 납부) 및 주택조합·주택재건축조합의 비조합원용 부동산의 취득(⇒일반분양분 : 조합이 취득세 납부)은 제외. ※ 위탁자 간 지위의 이전 : 새로운 위탁자가 취득. ② 관련법률에 의한 수용에 관한 환매권의 행사로 인한 부동산의 취득(개인간 환매권 행사는 과세대상임, 이 경우 형식상 취득으로서 표준세율에서 2%를 뺀 특례세율 적용 ) ③ 임시흥행장 등 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시용 건축물(=가건물)의 취득​​ ※사치성재산 등의 중과대상 또는 수익재산에 해당하는 경우에는 비과세에 제외 1년 초과 x 임시건축물 : 비과세, 1년 초과 x 별장으로 사용하는 임시건축물 : 중과세 ④ 주택법에 따른 공동주택으로서 개수로인한 취득 당시 주택의 시가표준액이 9억원 이하인 주택과 관련된 개수(건축법상 대수선은 제외)로 인한 취득

 

기본통칙	【소유권취득에 대한 비과세 등】 「지방세법」 제9조제3항의 규정에 의한 「신탁」은  「신탁법」에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것을 말하므로, 명의신탁해지를 원인으로 하는 취득은 과세대상이다.

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7. 취득시기

(1) 승계취득

유상	원칙	국가·지자체·지자체조합, 외국으로부터의 수입, 공매, 판결문, 법인장부 ⇒ 사실상 잔금지급일
		부동산거래신고·검증된 취득 및 개인간 매매 등 기타 유상승계 취득시 ⇒ 계약상 잔금지급일. 단, 계약상 잔금지급일 명시 x ⇒ 계약일 + 60일​
​	예외	① 잔금지급 전에 등기·등록 등을 먼저 한 경우 ⇒ 등기·등록일 ② 연부취득 ⇒ 사실상의 연부금지급일. 단, 등기·등록 등을 먼저 한 경우 ⇒ 등기·등록일
무상	계약일. 단, 상속의 경우 ⇒ 상속개시일. 다만, 등기·등록 등을 먼저 한 경우 ⇒ 등기·등록일
민법에 따른 이혼의 재산분할로 인한 취득		등기·등록일

※ 매매 또는 증여 계약 후 해당 취득물건을 등기·등록하지 않고 다음의 어느 하나에 해당하는 서류(⇒법정서류를 말한다. 검인계약서 x)에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득으로 보지 아니한다.

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- 화해조서·인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에 한한다)

- 공저증서 등(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것에 한한다)

- 행정자치부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일로부터 60일 이내에 제출된 것에 한한다)

- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 시장·군수·구청장이 교부한 거래계약 해제를 확인할 수 있는 서류 등(취득일로부터 60일 이내에 부동산거래계약 해제등 신고서를 등록관청에 제출한 경우에 한한다) ⇒ 증여계약의 해제시에는 제외(증여계약은 신고대상이 아님)

기본통칙	【연부취득】 1. 연부라 함은 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다. 2. 연부취득의 경우에는 연부금 지급일마다 매 연부금액에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 3. 연부취득중인 과세물건을 마지막 연부지급일 전에 계약을 해제한 때에는 이미 납부한 취득세는 환급하여야 한다.

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(2) 원시취득

자가건설	허가건물	원칙	사용승인서 교부일·사실상 사용일·임시사용승인일 중 빠른 날
		예외	사용승인서 교부일·사실상 사용일·임시사용승인일 중 빠른 날
			주택재개발사업·도시환경정비사업으로 건축한 주택 ⇒ 소유권이전 고시일 다음 날
			주택조합의 비조합원용 토지 ⇒ 사용검사일 주택재건축조합의 비조합원용 토지⇒ 소유권이전 고시일 다음날
	무허가	사실상 사용이 가능할 날
매립 등 토지	공사준공인가일 또는 사용승낙일 또는 허가일 중 빠른 날

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(3) 간주취득

토지의 지목변경

사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 또는 사실상 사용일 중 빠른 날

 

기본통칙

【취득의 시기】 1. 은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 승계취득하는 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은 자의 명의로 대환되는 때를 취득시기로 보며, 그 이전에 등기한 경우에는 이전등기일이 취득시기가 된다. 2. 토지의 사실상 지목변경이란 건축공사 등과 병행되는 경우로서 토지의 형질변경을 수반하는 경우에는 건축 등 그 원인되는 공사가 완료된 때를 취득의 시기로 본다. 3. 건축주가 임시사용승인일, 사실상 사용일, 사용승인서 교부일 이전에 입주자로붜 잔금을 받은 경우에는 임사용사용스인일, 사실상 사용일, 사용승인서 교부일이 건축주의 원시취득일과 분양받은 자의 승계취득일이 된다.

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8. 과세표준

 

과세표준		취득당시의 가액. 단, 연부취득의 경우에는 매회 사실상 지급되는 연부금액으로, 취득금액에 포함되는 계약보증금 포함
원칙	신고한 가액	취득자의 신고한 가액. ⇒ 시가표준액의 제한 있음	취득시기 : 계약상 잔금지급일(개인 간 거래)
예외	시가표준액	취득자의 신고 또는 신고가액이 없는 경우 취득자의 신고가액이 시가표준액보다 적을 때
​ 특례	​ 사실상 취득가격등	① 국가·지자체 등으로부터의 취득 ② 외국으로부터의 수입에 의한 취득 ③ 민사·행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·인낙 또는 자백간주 제외) 또는 법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 ※법인장부는 매도자 또는 매수자 둘 중 하나만 법인인 경우에도 인정됨(예:주택건설법인으로부터 아파트를 분양받은 경우, 분양금액을 사실상 취득가액으로 인정) ④ 공매(경매 포함)방법에 의한 취득	취득시기 : 사실상 잔금지급일
		⑤ 부동산 거래신고와 검증이 이루어진 취득	취득시기 : 계약상 잔급일

 

부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 부동산거래 신고한 경우
취득시기	계약상 잔금지급일
과세표준	사실상 취득가격

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(1) 취득가격의 의의와 간접비용의 범위

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취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 직접비용과 간접비용의 합계액을 말한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액(할인액 : 제외)을 말한다.

포함	제외
① 건설자금이자(타인자금 대출이자) ② 법인의 할부·연부조건계약에 따른 이자상당액 및 연체료 ※개인의 경우 제외 ③ 농지보전부담금, 대체산림자원조성비 등 관련법률에 따라 의무적으로 부담하는 비용 ④ 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(예:중개수수료, 법무사수수료 등) ⑤ 취득대금 외에 당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액(예:양도소득세)과 채무인수액 등	① 취득물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그 관련 부대비용 ② 관련 법률에 따라 전기, 가스, 열 등을 이용하는 자가 부담하는 비용 ③ 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급하는 비용 ④ 부가가치세 등

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(2) 시가표준액

구분	공시된 가액 o		공시된 가액  x
토지	개별공시지가		시장·군수가 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액
주택	단독주택	개별주택가격	시장·군수가 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액
	공동주택	공동주택가격	시장·군수가 산정한 가액

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(3) 부동산을 취득할 수 있는 권리의 특례

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부동산을 취득할 수 있는 권리(예:분양권,입주권)를 타인으로부터 이전받은 자(예:미등기 전매 취득자)가 과세표준을 사실상 취득가격으로 하는 경우의 어느 하나에 해당하는 방법(예:실거래가 신고, 소유권보존등기)으로 부동산을 취득하는 경우로서 해당 부동산 취득을 위하여 실제 지출금액이 최초 분양·공급가보다 낮은 경우(예:마이너스 프리미엄으로 취득)에는 부동산 취득자의 실제 지출금액에 따라 산정한 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 소득세법 또는 법인세법에 따른 특수관계인과의 거래로 인한 취득인 경우에는 그러하지 아니하다.

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(4) 건축물의 건축 또는 대수선의 특례

적용조건	법인이 아닌 자가 건축물을 건축 또는 대수선으로 취득하는 경우로서 법인장부에 의하여 입증되는 가격이 100분의 90을 초과하는 경우
취득가격 ①+②+③	① 법인장부로 입증된 금액 ② 법인장부로 입증되지 아니하는 금액 중 소득세법 계산서 또는 부가가치세법의 세금계산서로 입증된 금액 ③ 부동산을 취득함에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손(이 경우 금융회사 등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 양도차손을 한도로 한다)

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(5) 간주취득의 과세표준 : 증가한 가액

증축·개축 또는 개수	증가한 가액
토지의 지목변경	사실상 변경된 때를 기준으로 지목변경 후의 시가표준액에서 지목변경 전의 시가표준액(공사착공일 현재 결정·공시된 개별공시지가)을 뺀 금액. 단, 판결문이나 법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 때에는 그 비용

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(6) 면세점

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취득가액이 50만원이하인 때에는 취득세를 부과하지 않는다.

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9. 취득세 표준세율

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(1) 표준세율

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① 부동산

구분	세율
상속	2.8%(농지 : 2.3%)
위 외의 모든 무상취득(증여, 시효취득 등)	3.5%(비영리사업자 : 2.8%)  ※ 농지 증여: 3.5%
윈시취득	2.8%
공유물의 분할 또는 부동산의 공유권해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(자기지분 초과분 제외)	2.3%
합유물·총유물의 분할
그 밖의 원인으로 인한 취득(유상취득 : 매매,교환 등)	4%(농지:3%)
주택(유상거래) ​ - 주택의 수 or  소재지(투기과열지구 등) 분문	취득당시가액이	6억원 이하인 주택	1%
		6억원을 초과 9억원 이하인 주택	[해당주택의 취득당시 가액 x (2 ÷ 3억) - 3] %
		9억원을 초과하는 주택	3%
	1세대 4주택 이상(국내에 주택을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 추가로 취득하는 모든 주택)		4.6%

※ 주택을 신축 또는 증축(취득세율:2.8%)한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속 포함)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우(취득세율:4%)에는 주택의 유상취득세율(1%~3%)을 적용하지 아니한다.

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② 부동산 외

구분			세율
1. 선박	가. 등기ㆍ등록 대상인 선박(나목에 따른 소형선박은 제외한다)	상속으로 인한 취득	2.5%
		상속으로 인한 취득 외의 무상취득	3.0%
		원시취득	2.02%
		수입에 의한 취득 및 주문 건조에 의한 취득:	2.02%
		그 밖의 원인으로 인한 취득:	3.0%
	나. 소형선박 ​ ​	「선박법」 제1조의2제2항에 따른 소형선박:	2.02%
		「수상레저안전법」 제30조에 따른 동력수상레저기구	2.02%
	다. 가목 및 나목 외의 선박		2.0%
2. 차량	가. 비영업용 승용자동차:		7.0%. 다만, 경자동차의 경우에는 4.0%
	나. 「자동차관리법」에 따른 이륜자동차로서 대통령령으로 정하는 자동차		2.0%
	다. 가목 및 나목 외의 자동차 ​ ​	비영업용	5.0%. 다만, 경자동차의 경우에는 4.0%
		영업용	4.0%
	라. 가목부터 다목까지의 차량 외의 차량:		2.0%
3. 기계장비			3.0%. 다만, 「건설기계관리법」에 따른 등록대상이 아닌 기계장비는 2.0%으로 한다.
4. 항공기	가. 「항공안전법」 제7조 단서에 따른 항공기		2.0%
	나. 그 밖의 항공기:		2.02%. 다만, 최대이륙중량이 5,700킬로그램 이상인 항공기는 2.01%로 한다.
5. 입목			2.0%
6. 광업권ㆍ어업권 또는 양식업권:			2.0%
7. 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권			2.0%

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(2) 세율의 적용

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① 농지 : 취득 당시 공부상 지목이 논, 밭 또는 과수원인 토지로서 실제 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배지로 이용되는 토지 또는 취득 당시 공부상 지목이 목장용지인 토지로서 실제 축산용으로 사용되는 축사와 그 부대시설로서 사용되는 토지, 초지 및 사료밭

② 공유물의 세율 적용 : 상속·상속 외의 무상취득, 그 밖의 원인(예:매매)으로 인한 취득의 부동산 및 유상으로 취득하는 주택이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각(무상, 상속, 매매 등)의 세율을 적용한다.

③ 증축·개축 또는 개수의 세율 적용 : 건축(신축과 재축 제외) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 원시취득 세율을 적용한다.

④ 탄력세율 : 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세율을 부동산취득의 세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다.

A부동산(8억)	세율
취득 지분	상속	매매	매매(주택인 경우)
갑(60%)	8억 × 0.6 × 2.8%	8억 × 0.6 × 4%	8억 × 0.6 × 2%
을(40%)	8억 × 0.4 × 2.8%	8억 × 0.4 × 4%	8억 × 0.4 × 2%

 

기본통칙	【취득의 시기】 1. 부동산을 상호교환하여 소유권이전등기를 하는 것은 유상승계취득에 해당하므로 지방세법 제11조제1항제7호의 세율(4%. 단, 농지 3%)을 적용하여야 한다. 2. 명의신탁해지의 판결에 의하여 소유권을 이전한 경우 소유권 취득대가로 법원의 반대급부지급명령(=유상)을 받거나 사실상 반대급부를 지급한 사실이 입증되는 경우에는 1,000분의 40의 (유상)세율이 적용되며, 반대급부를 지급하지 않은 경우에는 1,000분의 35의 (상속 외 무상)세율이 적용된다.

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(3) 중과세율 (중과세율 대상은 비과세·탄력세율·특례세율 적용하지 않는다)

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1) 표준세율 + 8% (중과기준세율 2%의 4배)

별장		주거용 건축물로서 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용되는 건축물과 그 부속토지
골프장		회원제 골프장용 부동산 중 구분등록대상인 토지·건축물·입목을 등록하거나 등록(증설에 따른 변경등록을 포함)하지 아니하고 사실상 사용하는 때
고급오락장		도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장 등과 그 부속토지
고급선박		비업무용 자가용 선박으로서 시가표준액 3억원 초과(단, 시험·실습 등 제외)
◆고급주택	단독주택	1구의 건물의 연면적 331㎡ 초과 또는 대지면적 662㎡ 초과 + 건물의 가액(건축물 시가표준액) 9천만원 초과 + 주택의 취득당시 시가표준액(개별주택가격) 6억원 초과
		엘리베이터 설치 + 주택의 취득당시 시가표준액 6억언 초과
		에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장 중 1개 이상 설치된 것
	공동주택	전용면적 245㎡(복층형 : 274㎡. 단, 1개 층 면적 245㎡ 초과시 제외⇒복층형 기준 적용하지 않고 단층형 기준 적용) 초과 + 주택의 취득당시 시가표준액 6억원 초과[단, 다가구용 주택을 포함하되, 한 가구가 독립 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 본다.⇒ 다세대주택(공동주택:구분등기)과의 형평성 고려]

 

국세/지방세	◆고급/고가 주택	적용기준
지방세	고급주택	시가표준액 6억 초과 외
국세	고가주택	9억초과(양도소득세 : 양도당시 실지거래가액, 임대소득세 : 과세기간 종료일 현재 기준시가)

※ 중과기준세율 : 표준세율에 가감하거나 세율의 특례 적용기준이 되는 세율인 2%

​

※ 엘리베이터가 설치된 단독주택의 경우에도 취득 당시 시가표준액이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 고급주택으로 보며, 취득당시 시가표준액이 6억원 이하인 경우에는 고급주택으로  보지 아니한다. 그러나 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 수영장이 설치된 단독주택은 취득당시의 시가표준액과 관계없이 무조건 고급주택으로 본다.

​

※ 고급오락장 또는 고급주택을 취득일로붜 30일[상속으로 인한 경우 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(비거주자 9개월)] 이내에 고급오락장 또는 고급주택이 아닌 용도로 사용하거나 용도변경공사 착공시에는 중과대상에서 제외한다.

​

※ 1년 초과 X + 임시건축물 : 비과세,

    1년 초과 X + 별장으로 사용하는 임시건축물 : 비과세 X

    상속 + 1세대1주택의 취득 : 2.8% - 2% = 0.8%

    상속 + 1세대1주택(고급주택)의 취득 : 2.8% +  8% = 10.8%

​

※ 별장, 고급주택, 고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.

주택·건축물의 부속토지	구분	적용기준
	지방세(취득세, 재산세 등)	10배
	국세(양도소득세 등)	1세대1주택과 부수토지의 비과세 : 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배)

※ 사치성재산에 대한 중과 규정은 별장 등을 2인 이상이 구분하여 취득하거나 1인 또는 수인이 시차를 두고 구분하여 취득하는 경우에도 적용된다(토지 매입 후 골프장 건설 ⇒ 토지도 중과세 대상이 된다. 다만, 토지에 대한 중과세는 5년간만 적용한다.)

기본통칙	【별장】 1. 오피스텔 등의 건축물이 주거용으로 사용토록 구조되어 있고, 이를 상시 업무용으로 활용되지 않고 필요한 때 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용되는 건축물은 별장에 해당한다. 2. 소유자 이외의 자(예:임차인)가 주택을 임차하여 별장으로 사용하는 경우에는 중과세대상이다 ⇒ 임대인에게 중과세

2) 표준세율 + 4% (중과기준세율 2%의 2배)

법인의 사업용 부동산		① 과밀억제권역 안 : 서울과 경기도의 수도권 ② 본점·주사무소의 사업용 부동산 : 영리법인과 비영리법인을 포함한 모든 법인 ③ 사업용 부동산의 신축 또는 증축의 취득에 한함 : 매입 등의 승계취득 제외
골프장		① 과밀억제권역 안 : 수도권. 단, 산업단지·유치지역 및 공업지역은 제외한다 ② 도시형 공장을 제외한 비도시형 공장에 한한다. ③ 사업용 과세물건 : 공장용 건축물 및 그 부속토지와 신설·증설(20%이상 또는 330㎡ 초과)한 날부터 5년 이내에 취득하는 공장용 차량·기계장비 ④ 공장의 범위 : 생산설비를 갖춘 건축물의 연면적이 500㎡ 이상(단, 종업원의 복지후생시설과 무기고·탄약고 등은 제외) ⑤ 공장의 신설 또는 증설에 한하며, 기존공장의 포괄적 승계취득 또는 업종변경 등은 제외하나, 서울 외의 지역에서 서울 안으로 이전하는 경우에는 중과세한다.

 

기본통칙

【중과대상 여부에 관한 본점의 예시】 1. 중과대상에 해당하는 경우 ① 도시형 공장을 영위하는 공장의 구내에서 본점용사무실을 증축하는 경우 ② 본점의 사무소전용 주차타워를 신·증축하는 경우 ③ 임대한 토지에 공장을 신설하여 운영하다가 동 토지 내에 본점 사업용 건축물을 신·증축하는 경우 ④ 건축물을 신·증축한 후 5년 이내에 본점의 부서 중 일부 부서가 입주하여 사무를 처리하는 경우 2. 중과대상에 해당하지 않는 경우 ① 병원의 병실을 증축 취득하는 경우 ② 운수업체가 자동차운수사업법에 의한 차고용 토지만을 취득하는 경우 ③ 임대사업자가 임대하기 위하여 취득한 부동산과 당해 건축물을 임차하여 법인의 본점용으로 사용하는 경우 ④ 시장·백화점 등의 영업장의 경우

2) 표준세율의 3배 - 4% (중과기준세율 2%의 2배)

법인		대도시(산업단지 제외) 안에서 법인의 설립과 지점 등의 설치 및 대도시 외에서 대도시(산업단지 제외) 안으로의 법인의 전입에 따른 등기
공장		대도시(산업단지, 유치지역, 공업지역 제외) 안에서 공장의 신설·증설에 따른 등기

 

​

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10. 취득세 특례세율

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(1) 형식적 취득 등 : 표준세율 - 중과기준세율 2% ⇒ '종전 등록세'만 납부해라

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① 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 그 매도자와 매수자의 취득 : 4% - 2% = 2%

② 상속으로 인한 1가구 1주택 및 그 부속토지 또는 지방세특례제한법에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득 : 2.8% - 2% = 0.8%

③ 법인의 합병으로 인한 취득

④ 공유물·합유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우 제외 ⇒ 표준세율 적용) : 2.3% - 2% = 0.3%

⑤ 건축물의 이전으로 인한 취득. 다만, 이전한 건축물의 가액이 종전 건축물의 가액을 초과하는 경우에 그 초과하는 가액에 대하여는 제외(⇒표준세율 적용)

⑥ 민법 제834조 및 제839조의2에 따른 재산분할로 인한 취득(⇒취득시기:등기·등록일) :  3.5% - 2% = 1.5%

⑦ 그 밖의 형식적인 취득 등 대통령으로 정하는 취득으로서, 벌채하여 원목을 생산하기 위한 입목의 취득

​

(2) 간주취득 등 : 중과기준세율 2% ⇒ '종전 취득세'만 납부해라

​

① 개수로 인한 취득(증축·개축 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가하여 원시취득세율을 적용하는 경우에는 제외). 이 경우 과세표준은 증가한 가액

② 선박·차량과 기계장비의 종류 변경 및 토지 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가하여 취득으로 보는 경우의 가액 증가. 이 경우 과세표준은 증가한 가액

③ 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 되어 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로보는 경우의 과점주주의 취득

④ 레저시설, 저장시설, 도관시설, 접안시설, 급수·배수시설 및 에너지공급시설 등 토지·지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물

⑤ 지적공부상 지목이 묘지인 토지의 취득(등록면허세·재산세는 비과세)

⑥ 존속기간이 1년을 초과하여 취득세를 부과하는 임시건축물의 취득 등 : 1년이 초과한 다음날에 취득한 것으로 본다(※과세물건의 상태변동 : 30일 이내에 신고)

​

◆ 개수

건축물의 면적 증가 o : 증가한 가액 × 2.8% (원시취득세율)

건축물의 면적 증가 x : 증가한 가액 × 2.0%

​

◆공유물의 분할

표준세율 : 2.3%

특례세율 : 2.3% - 2% = 0.3%(자기지분 초과부분 : 표준세율 적용)

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​

11. 취득세 부과징수

​

(1) 원칙 : 신고납부(취득한 자는 그 취득일로부터 60일 이내) ​※등록면허세 : 등록을 하려는 자​

신고기한	원칙	취득일로부터 60일 이내. 단, 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 완납한 경우에는 그 허가일 또는 허가구역 해제일로부터 60일 이내
	예외	상속으로 인한 경우 : 상속개시일이 속한 달의 말일로부터 6월(상속인 중 1인 이상이 외국에 주소를 둔 경우 9월) 이내    ※ 증여 : 증여계약일로부터 60일 이내
		등기하거나 등록하려는 경우 : 등기 또는 등록을 하기 전까지
		과세물건의 상태변동	취득 후 중과세율 적용대상이 된 때 : 과세표준 × 중과세율 - 기납부액	사유발생일로부터 30일 이내 ※ 등록면허세도 동일함.
			비과세 또는 면제·경감 후 부과대상 또는 추징대상이 된 때

(2) 예외 : 기한후신고 ⇒ only 

​

취득세 신고기한까지 신고하지 아니한 자는 지자체의 장이 그 지방세의 과세표준과 세액(가산세 포함)을 결정하여 통지(납세고지)하기 전까지 가능. 단,

· 법정신고기한 후 1개월 이내 기한후신고 시 : 무신고불성실가산세(20%)의 50% 경감, 즉 10% 적용

· 법정신고기한 후 1개월 초과 6개월 이내 기한후신고 시 : 무신고불성실가산세(20%)의 20% 경감, 즉 16% 적용

· 법정신고기한 후 6개월 초과 : 기한후신고는 가능하나 감면은 x

​

(3) 예외 : 보통징수

사유	납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때 가산세를 더한 금액
중가산세 ⇒ 취득세에만 있는 규정	취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 신고를 하지 아니하고 매각하는 경우(미등기 전매) : 가산세에 불구하고 산출세액에 80%를 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수 단, 등기·등록이 필요하지 아니하는 과세물건(골프회원권 등 제외) 및 지목변경 등의 간주취득의 경우는 제외

(4) 장보 등의 작성과 보존

​

취득세 납세의무가 있는 법인은 취득 당시의 가액을 증명할 수 있는 장부와 관련 증거서류를 작성하여 갖춰 두어야 한다. 이 의무를 이행하지 아니하는 경우에는 산출된 세액 또는 부족세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 징수하여야 할 세액에 가산한다.

​

(5) 부가세

납세의무자	① 농어촌특별세 : (과세표준 × 2%) × 10%. 단, 서민주택(85㎡이하) 및 농가주택에 대하여는 비과세 ② 지방교육세 :[과세표준(특례세율2% 제외) × (표준세율 - 2%)] × 20%    ※ 주택의 유상취득의 경우 : 해당 세율에 50%를 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액의 20% = 주택 취득세액 × 10%
감면받은 자	농어촌특별세 : 취득세 감면받은 세액의 20%

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◆ 취득세 납부 흐름

취득시기	신고납부	​	납세고지(보통징수)	​
취득일	신고기한 (원칙:취득일로부터 60일 이내)	기한후신고	고지세액 (산출세액 + 가산세)	납부기한
납세의무 성립	산출세액 (신고o ⇒확정, 신고x ⇒가산세) (납부o ⇒소멸, 납부x ⇒가산세) ※가산세 : 20% + (0.03% × 납부지연일수)	​	확정 ※가산세 : 납부세액 기준(40%, 20%, 10%)	(납부o ⇒소멸, 납부x ⇒가산금) ※가산금 : 3% + (1.2% × 연체개월수) ⇒ 체납액이 국세 100만원 이상, 지방세 30만원 이상인 경우에 적용

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