종합부동산세
1. 개요 및 특징
(1) 개요
1) 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.
2) 국세, 보통세, 직접세, 보유세, 응능세, 인세에 해당한다.
3) 과세표준과 세액을 납세지 관할세무서장이 부과하는 정부부과 세목이다.
4) 전국의 토지 또는 주택가액을 소유자별로 합산하여 보유정도에 따라 초과누진세율로 과세한다.
5) 주택, 종합합산·별도합산 과세대상 토지를 소유자별로 합산과세한다. 개인과 법인 동일하다.
최초 도입시에는 종부세가 세대별로 부과되었으나 위헌판결로 인해 개인별 과세로 변경되었다.
6) 분할납부가 가능하다.
7) 납세의무의 성립시기는 과세기준일이다.
(2) 용어의 정의
1) 주택, 세대 등의 정의는 (1세대1주택비과세 조건)을 참조
2) 국세(상속세, 증여세,양도소득세)의 과세표준은 "기준시가"를 사용하는데, 종합부동산세에서는 "공시가격"으로 사용한다.
3) 종합부동산세에서의 주택의 범위는 「별장」을 제외한다.
4) 종합부동산세에서의 토지의 범위는 「주택의 부속토지」를 제외한다.
2. 과세권자와 납세지
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과세권자 |
납세지 관할세무서장 |
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납세의무자 |
개인 또는 법인으로 보지 않는 단체 |
소득세법상 납세지인 주소지 |
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법인 또는 법인으로 보는 단체 |
법인세법상 납세지인 본점·주사무소 소재지 |
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비거주자인 개인 또는 외국법인 + 국내사업장 x |
주택·토지 소재지 |
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※ 재산세규정의 준용
재산세의 비과세·과세면제 또는 경감 등에 관한 법률과 조례규정 ⇒ 종합부동산세 부과시 이를 준용
3. 납세의무자
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구분 |
주택분 종합부동산세 |
토지분 종합부동산세 |
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종합합산세엑 |
별도합산세액 |
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납세의무자 |
과세기준일 현재 재산세 납세의무자로서 소유자별 국내소재 공시가액합계액(시가표준액 x) |
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6억원 초과자 |
5억원 초과자 |
80억원 초과자 |
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4. 과세물건별 세액계산
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구분 |
주택분 종합부동산세 |
토지분 종합부동산세 |
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종합합산세엑 |
별도합산세액 |
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과세표준 |
(공시가격합계액 - 6억원)×공정시장가액비율◆ |
(공시가격합계액 - 5억원)×공정시장가액비율◆ |
(공시가격합계액 - 80억원)×공정시장가액비율◆ |
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6억원 초과자 |
5억원 초과자 |
80억원 초과자 |
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세율 |
0.5% ~ 2% 5단계누진세율 |
0.75% ~ 2% 3단계누진세율 |
0.5% ~ 0.7% 3단계누진세율 |
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이중과세 |
종합부동산세 과세표준금액에 대한 재산세 공제 |
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세부담상한 |
당해 연도 (재산세+종합부동산세) ≤ 직전연도 (재산세+종합부동산세)의 150% |
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※별장 및 종합부동산세 과세취지에 맞지 않는 주택, 건축물 및 분리과세대상토지는 종합부동산세를 과세하지 않는다.
◆공정시장가액비율
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년도 |
2019년 |
2020년 |
2021년 |
2022년~ |
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공정시장가액비율 |
85 |
90 |
95 |
100 |
◆ 주택 1채에 대하여 공시된 가액이 10억일 경우 재산세, 종합부동산세 과세표준(이중과세 문제)
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구분 |
부과시점 |
과세표준 |
산출세액 |
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재산세 |
1/2 : 7월 1/2 : 9월 |
시가표준액 × 공정시장가액비율 60% |
10억 × 60% = 6억 |
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종부세 |
12월 |
(공시가격합계액 - 6억원) × 공정시장가액비율 85%('2019년 기준) |
(10억 - 6억) × 85% = 3.4억 |
종부세 과세표준에 적용된 3.4억에 대하여는 재산세에도 이중과세됨. 따라서, 과세표준 3.4억에 대한 재산세액만큼을 종부세액에서 빼 준다. |
5. 1세대1주택자
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의의 |
과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당주택을 단독으로 소유한 경우로서, 1세대원 중 1명만이 주택분 재산세과세대상인 1주택만을 소유한 소득세법상 거주자 (공동소유 x) |
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제외 |
등록문화재주택 및 합산배제 임대주택은 주택수에서 제외한다 |
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유예 |
혼인에 따른 동일 세대구성시 : 혼인한 날로부터 5년 동안 각각 1세대로 본다 노부모동거봉양에 따른 동일 세대구성시 : 합가한 날로부터 10년동 안 각각 1세대로 본다 |
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특레 |
① 과세표준 계산시 공시가액 합계액에서 9웍원 공제 예) 공시지가 10억인 경우 : (10억 - 9억 = 1억) × 85% = 8천5백만원 (2019년 기준) ② (종합부동산세액 - 이중과세액) - 1세대1주택자의 연령별·보유기간별 세액공제 |
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구분 |
대상자 |
공제금액 |
연령/보유기간 |
공제율 |
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연령별 세액공제 |
60세 이상인 1세대1주택자 |
공동명의 X 단독명의만 해당 1세대1주택자는 연령별, 보유기간별 세액공제 중복적용 가능 ⇒ 주택의 경우만 적용. 토지에는 적용 X |
(과세표준×세율)-이중과세] × 연령별 공제율 |
60세 이상 65세 미만 |
10% |
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65세 이상 70세 미만 |
20% |
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70세 이상 |
30% |
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보유기간별 세액공제 |
5년 이상 보유한 1세대1주택자 |
(과세표준×세율)-이중과세] × 보유기간별 공제율 |
5년 이상 10년 미만 |
20% |
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10년 이상 15년 미만 |
40% |
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15년 이상 |
50% |
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6. 부과징수
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징수방법 |
원칙 |
부과과세 |
관할세무저장이 세액을 결정하여 납기 개시 5일전까지 납세고지 ⇒ 주택과 토지분을 구분 |
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예외 |
신고납부 |
납세의무자가 선택시 과세표준과 세액을 신고기한까지 신고·납부 ⇒납부기한은 12월 상반월 |
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과세기준일 |
재산세 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 |
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납부기한 |
매년 12.1 ~ 12.15 (12월 상반월) |
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세부담상한 |
150% ※재산세 세부담 상한 : 토지·건축물 150%, 주택 105%·110%·130% |
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부가세 |
농어촌특별세 : 종합부동산세 납부세액의 20% |
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분남 |
납부할 세액이 5백만원 초과시 2개월 이내 분납 가능 ⇒ 재산세와 동일 |
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물납 |
2016년부터 폐지 |
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소액징수면제 |
없음. ※재산세에는 있음 |
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비고 |
법정기일 전에 설정한 담보채권에 대하여도 항상 우선(당해세) |
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종합소득세 중 부동산임대사업소득
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과세대상 |
① 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득. 즉 월세 ※ 부동산 : 사실상의 모든 토지와 건물 ※ 부동산상의 권리 : 전세권과 임차권 등. 단, 공익사업관련 지상권·지역권 제외 ▷ 공익사업관련 지상권·지역권의 설정·대여소득 ⇒ 기타소득 ▷ 그 밖의 지상권·지역권의 설정·대여소득 ⇒ 부동산임대사업소득 ▷ 장소를 일시적으로 대여하고 받은 소득 ⇒ 기타소득 ② 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득 ③ 광업권자, 조광권자, 덕대가 채굴에 관한 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 |
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비과세 |
① 전답의 임대소득 : 논·밭을 작물 생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득 ⇒ 지방세로 과세함 ② 1개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득. 단 고가주택 및 국외소재주택(:가액·주택수 불문 무조건 과세)은 제외 ⇒ 고가주택이나 국외소재주택이 아니면 임대소득금액의 합계액을 불문하고 비과세 ③ 해당 과세기간의 주거용 건물 임대업에서 발생한 수익금액 합계액이 2천만원 이하의 자의 주택임대소득(⇒2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). ⇒ 주택수를 불문하고 2천만원 이하는 비과세(다만, 한시적으로 적용. 현재 종료) ※고가주택 : 과세기간 종료일 또는 양도일(12/31) 현재 기준시가 9억원 초과하는 주택(매매가 아니므로 실지거래가액 X) cf. 양도소득세의 경우는 실지거래가액 9억이상을 말한다. ※기준시가 : 개별·공동주택가격. 매년 4/30일. |
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주택수의 계산 |
① 다가구주택 : 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 ② 공동소유주택 : 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. ※ 1/2, 1/2 공동 소유 ⇒ 각각의 소유로 본다. 단, 협의로 1명 가능 ③ 전대하거나 전전세 : 해당 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산 ④ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 : 이를 합산하여 계산. 즉 2주택 |
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총수입금액 |
총수입금액 = 임대료 + 간주임대료(전세금, 임대차보증금 등) + 관리비수입(실제 납부한 공과금 제외) + 보험차익 ※ 상가 등 : 간주임대료 무조건 과세 ※ 주택 : 간주임대료 비과세. 단, 3주택(전용면적 60㎡ 이하로서 기준시가 3억원 이하 제외) 이상 소유자의 3억원을 초과하는 보증금 등에 대하여는 과세 ⇒ 그 초과액의 60% 상당액 × 1.8% - 금융수익 ※기준시가 10억원인 1주택자의 전세보증금 ⇒ 비과세(고가주택 여부는 간주임대료에 대한 과세요건이 아님) |
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수입시기 |
계약 또는 관습에 의하여 지급일이 |
정해진 것 : 그 정해진 날(약정일) ⇒ 실제 지급여부와 무관 |
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정해지지 않는 것 : 그 지급을 받은 날 |
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통칙 |
① 자기소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가를 받는 것은 부동산임대소득으로 본다. ② 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여(예:미분양아파트를 단기로 임대하는 경우)하고 얻은 소득은 부동산임대소득으로 본다. ③ 광고용으로 토지·가옥의 옥상 또는 측면을 사용하고 받는 대가는 부동산임대소득으로 본다. |
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구분 |
소유 |
거주(임대) |
과세여부 |
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갑 |
A주택 |
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비과세(1주택) |
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(타인 소유 B주택) 거주 |
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을 |
C주택 |
본인 거주 |
과세(2주택) |
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D주택 |
타인에게 임대 |
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병 |
E주택 |
타인에게 임대 |
비과세(국내 1주택) |
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F주택(국외) |
타인에게 임대 |
과세(국외는 주택수와 관계없이 과세) |
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구분 |
거주자 |
비주거자 |
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개념 |
국내에 거소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인 |
거주자가 아닌 자 |
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납세의무의 범위 |
국내외 원천소득 |
국내 원천소득 |
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구분 |
소득의 종류 |
과세 방법 |
비고 |
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LA에 빌딩(국외소득)을 가진 거주자 |
임대소득 |
종합소득으로 과세 |
모든 거주자 |
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양도차익 |
양도소득으로 과세 |
양도일 현재 국내에 5년 이상 거주자 |
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