재산세
1. 개요
재산세는 재산(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)의 보유사실에 대해 과세하는 세금(보유세)이다.
(자동차는취득시 취득세 과세대상이나, 보유시 재산세로 과세되지는 않는다. 대신에 1년에 2회 『자동차세」로 따로 과세한다.)
2. 특징
(1) 납세자가 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 과세하는 세금이다.
(2) 재산을 보유하는 한 계속적, 정기적, 반복적으로 과세하는 세금이다.
(3) 물세 또는 인세에 해당한다.
※ 물세는 원칙적으로 재산별로 개별과세하고 비례세율을 적용한다(단, 주택은 누진세율 적용함)
인세는 소유자별로 합산과세하고 누진세율을 적용한다.
(4) 지방세이며 기초자치단체세(시·군·구)이며 보통세(↔목적세)이다.
(5) 보통징수 방법에 의한다.
(6) 소액징수면제 제도를 두고 있다(산출된 세액이 2천원 미만인 경우에는 과세하지 않는다.)
3. 과세권자와 납세의무자
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과세권자 |
물건소재지인 납세지를 관할하는 시·군·구 또는 특별자치시·특별자치도 |
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본래 납세의무자 |
① 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자 ② 공유재산 : 그 지분 해당부분에 대하여 그 지분권자(공동소유자 각자) ③ 주택 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우 : 당해 주택에 대한 산출세액을 건축물과 그 부속토지의 시가표준액비율로 안분한 부분에 대하여 그 소유자 ④ 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산으로서 위탁자별로 구분된 자산 : 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각자 다른 납세의무자로 본다. |
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의제 납세의무자 |
① 매매 등 소유권변동에도 신고 x ⇒ 사실상 소유자를 알 수 없는 경우 : 공부상 소유자 (신고 o : 사실상 소유자) ② 상속등기 x 사실상 소유자 신고 x : 주된 상속자(상속지분이 가장 큰 자 → 나이가 가장 많은 사람) |
소유권 변동 o, 등기 x ⇒ 6/10까지 신고 |
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③ 공부상 개인명의로 등재되어 있는 사실상 종중재산으로서 신고 x : 공부상 소유자 ④ 국가·지자체 등과 연부매매계약을 체결하고 무상사용권을 부여받은 경우(이 경우 국가·지자체 및 지자체조합이 선수금을 받아 조성하는 매매용 토지로서 사실상 조성이 완료된 토지의 사용권을 무상으로 받은 자가 있는 경우에는 그 자를 매수계약자로 본다) : 매수계약자 ⇒ 비과세 적용 x ⑤ 도시개발사업 및 주택재개발사업·도시환경정비사업의 체비지·보류지 : 사업시행자 ⑥ 소유권 귀속의 불분명으로 소유권자를 알 수 없는 경우 : 그 사용자 |
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기본통칙 |
【과세기준일 현재 소유자】 지방세법 제106조 규정의 과세기준일 현재 재산세과세대상물건의 소유권이 양도·양수된 때에는 양수인을 통해 당해 연도의 납세의무자로 본다. 【사실상의 소유자】 "사실상 소유하고 있는 자"라 함은 같은 취득세의 취득의 시기가 도래되어 당해 재산을 취득한 자를 말하며, 법 제120조제1항의 규정에 의하여 과세기준일부터 10일 이내에 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖추어 신고하는 경우에는 같은 공부상 소유자에 우선하여 적용된다. 【연부취득시 납세의무자】 연부취득에 의하여 무상사용권을 부여받은 토지는 국가·지자체조합 등으로부터 연부취득한 것에 한하므로 국가 등 이외의 자(예:일반법인)로부터 연부취득중인 때에는 매수인이 무상사용권을 부여받았다 하더라도 국가등 이외의 자(예:일반법인)가 납세의무자가 된다. 【상속재산에 대한 납세의무자】 상속은 민법 제997조의 규정에 의하여 피상속자의 사망으로 인하여 개시되며, 상속등기가 되지 아니한 때에는 상속자가 지분에 따라 신고하면 신고된 지분에 따른 납세의무가 성립하고 신고가 없으면 같은 법 규칙 제53조 규정에 의하여 주된 상속자에게 납세의무가 있다. 【사실상의 소유자를 알 수 없는 때】 지방세법 제107조제3항의 "소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우"라 함은 소유권의 귀속 자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상 소유자의 행방불명 또는 생사불명으로 장기간 그 소유자가 관리하고 있지 않은 경우 등을 의미한다. |
4. 토지의 구분
(1) 분리과세대상토지 : 토지별 개별과세. 비례세율
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저율 분리 과세 |
0.07% |
1차산업 |
◆농지(전,답,과수원) |
① 개인소유 자경농지 : 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지 ② 일정한 법인소유 농지 및 중중소유 농지 |
면적제한 X 전체 면적에 대해 0.07% 적용 |
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목장용지 |
기준면적 이내의 목장용지 |
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임야 |
산림보호육성 등을 위한 임야 및 중중소유 임야 : 공익목적 성격 ※ 단순히 개인·법인이 소유하고 있는 임야 ⇒ 종합합산과세대상 토지 |
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0.2% |
2차산업 |
공장용지 |
공장입지기준면적 이내의 공장용지 |
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기타 저율 분리과세 대상 (공익사업용 토지 및 부동산공법용 토지 등) |
① 국가 및 지자체 지원을 위한 특정목적 사업용토지 ② 에너지·자원의 공급 및 방송통신·교통 등의 기반시설용 토지 ③ 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지 ④ 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 공장(지식산업센터)용 부속토지 ⑤ 지역경제의 발전, 공익성 정도 등을 고려하여 분리과세하여야할 타당한 이유가 있는 토지 ※여객자동차터미널 및 물류터미널용 토지 ※부동산투자회사(리츠)가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지 ※ 부동산집합투자기구 또는부동산간접투자기구(펀드)가 목적사업에 사용하기 위하여 소유하고 있는 토지 ※과세기준일 현재 계속 염전용으로 실제 사용하고 있거나 계속 염전으로 사용하다가 사용을 폐지한 토지 등 |
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고율(4%)분리과세 |
골프장, 고급오락장용 토지 |
① 취득세 중과세대상인 골프장용 토지 ② 취득시 중과세대상인 고급오락장용 부속토지 ※ 별장·고급주택의 부속토지 ⇒ 주택분 재산세로 과세 |
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※ 도시지역 밖(군·읍·면)에 있는 농지(전체)와 목장용지(기준면적 이내) : 0.07%
· 특별시·광역시·시 지역의 도시지역 안 농지로서 개발제한구역과 녹지지역 : 0.07%
· 기타 도시지역(주거·상업·공업지역) 내 농지·목장용지 : 전부 종합합산과세
※ 기준면적 이내의 공장용지(도시지역 안 : 공업지역·산업단지에 한함) : 0.2%
· 기타 도시지역 : 기준면적 이내분만 별도합산과세
· 기준면적 초과분 : 종합합산과세
(2) 별도합산과세대상토지(0.2~0.4% 3단계 초과누진세율)
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조건부 별도합산 |
① 읍·면지역, 산업단지 및 공업지역을 제외한 특별시·광역시 및 시지역의 공장용 건축물의 바닥면적 × 용도지역별 적용배율 면적 이내의 토지 (초과분 : 종합합산) ② 상가 등 영업용 건축물의 바닥면적 × 용도지역별 적용배율 면적 이내의 토지 ③ 과세기준일 현재 건축물·주택이 사실상 철거·멸실된 날(건축물이 사실상 멸실된 날을 알 수 없는 경우 공부상 철거·멸실된 날)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지 ⇒ "6개월까지는 사업용토지로 본다." |
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무조건 별도합산 (영업특성상 대규모 토지 필요) |
① 여객 또는 화물자동차운송업자의 차고용 토지 ② 건설기계의 대여·정비·매매사업의 주기장 또는 옥외사업작용 토지 ③ 자동차운전학원의 자동차운전교습장용 토지 ④ 항만의 야적장 및 컨테이너장치장용 토지·유통단지안의 토지 ⑤ 박물관·미술관·동물원·식물원의 야외전시장용 토지 ⑥ 폐기물 최종처리업 또는 폐기물 종합처리업의 허가를 받은 자가 소유하는 토지 중 폐기물 매립용에 직접 사용하고 있는 토지 등 |
※ 건축물의 범위 : 건축물의 범위에는 다음의 경우를 포함한다
1. 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물
2. 건축중인 건축물. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외
(3) 종합합산과세대상토지(0.2~0.5% 3단계 초과누진세율)
① 과세기준일 현재 영농에 사용되지 아니하는 농지
② 목장용지·공장용지 및 영업용 건축물의 부속토지로서 기준면적 초과 토지
③ 건축물 시가표준액 < 토지 시가표준액의 2% + 건축물의 바닥면적(:별도합산)을 제외한 토지
④ 무허가 건축물의 부속토지
⑤ 사용승인을 받지 아니하고 사용중인 건축물(임시사용승인 제외)의 부속토지
⑥ 지상건축물이 없는 토지(나대지)
⑦ 갈대밭·채석장·비행장 등 잡종지
※ 신탁재산에 속하는 종합합산과세대상 토지 및 별도합산과세대상 토지의 합산 방법
1. 신탁재산에 속하는 토지 : 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 서로 합산하지 아니한다.
2. 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지 : 위탁자별로 각각 합산하여야 한다.
5. 비과세
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국가 등의 소유 |
① 국가·지자체(조합)·외국정부 및 주한국제기구의 소유재산 ② 국가·지자체(조합)이 1년 이상 공용 또는 공공용에 무료로 사용하는 재산 ※유료 사용시 : 과세 |
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용도구분 |
① 도로(사도 포함)·하천·재방·구거·유지 및 묘지 ※사적지 : 100% 감면대상(비과세 아님. 감면 신청해야 함) ② 군사기지 및 군사시설보호구역 중 통제보호구역 안에 있는 토지로서 농지(전·답·과수원) 및 대지를 제외한 토지 ※농지와 대지 : 과세 ③ 산림보호구역 및 채종림·시험림 ④ 공원자연보존지구 안의 임야, 백두대간보호지역 안의 임야 ※공원자연보호지구 : 0.07% 저율분리과세 ⑤ 비상재해구조용·무료도선용·선교구성용과 본선에 속하는 전마용 등으로 사용하는 선박 ⑥ 과세기준일 현재 철거명령을 받았거나 보상철거계약이 체결된 건축물·주택 ※토지 : 과세 |
6. 과세표준
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토지, 건축물, 주택 |
시가표준액 × 공정시장가액비율(토지, 건축물: 70%, 주택:60%) ※법인소유재산의 경우에도 항상 시가표준액임 ⇒ 추가 세분하지 않는다. 즉 일반주택·고급주택·별장의 과세표준은 시가표준액 × 60%로 같다. 다만, 세율은 달리 적용한다. 일반주택·고급주택 : 누진세율, 별장 : 4% 고율분리과세 적용한다. |
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선박, 항공기 |
시가표준액 |
※ 공정시장가액비율
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부동산시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 법정 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 |
구분 |
법정 범위 |
대통령령 |
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토지, 건축물 |
시가표준액의 50% ~ 90% |
70% |
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주택 |
시가표준액의 40% ~ 80% |
60% |
※ 시가표준액
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구분 |
시가표준액 |
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토지 |
개별공시지가 (㎡당 가격) |
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주택(토지+건물) |
개별주택가격, 공동주택가격 |
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건축물 |
시장·군수가 산정한 가액 |
※ 사례
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구분 |
시가표준액 |
과세표준 = 시가표준액 ×공정시장가액비율 |
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아파트 |
공동주택가격(건물+대지) = 8억원 |
8억 × 60% = 4.8억원 |
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상가건물 |
건축물 |
시장·군수가 산정한 가액 = 3억 |
3억 × 70% = 2.1억원 |
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토지 |
면적 × 개별공시지가/㎡ = 5억 |
5억 × 70% = 3.5억원 |
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7. 세율 : 0.07%분리과세 < 0.2%분리과세 < 별도합산 < 종합합산 < 4%분리과세
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건축물 |
골프장·고급오락장용 건축물 |
4% |
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주거지역 및 조례지정지역 내 공장용 건축물 |
0.5% |
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기타 건축물 |
0.25% |
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주택 |
별장 |
부속토지 포함 |
4%(비례세율 적용 ⇒ 종합부동산세 적용 ×) |
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일반주택(고급주택 포함) |
0.1%~0.4% 4단계초과누진세율(종합부동산세 적용 ㅇ) |
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탄력세율 |
특별한 재정수요나 재해 등의 발생으로 재산세 세율조정이 불가피하다고 인정되는 경우 해당연도에 한하여 시장·군수는 조례가 정하는 바에 의하여 표준세율의 50% 범위 안에서 가감조정할 수 있다. |
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중과세율 |
취득세 중과세대상(예:과밀억제권)인 공장용 건축물 : 최초의 과세기준일 ~ 5년간 0.25%의 5배인 1.25% 중과세 ※2011년 보유세 개편에 따라 기존 재산세·도시계획세 ⇒ 재산세, 공동시설세·지역개발세 ⇒ 지역자원시설세로 부과 |
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도시지역분 |
① 도시지역분 적용대상 : 도시지역 중 재산세 도시지역분 적용대상 지역 안에 있는 토지, 건축물 또는 주택 ② 도시지역분 세율 : 재산세(재산세 과세표준 × 표준세율)+ 도시지역분(재산세 과세표준 × 0.14) ③ 제한세율 : 지자체 장은 해당 연도분의 0.14%의 세율을 조례로 1천분의 2.3을 초과하지 아니하는 범위 내에서 다르게 정할 수 있다. |
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※ 공장용 건축물
1. 시 지역 중 주거지역 : 0.5%(0.25%의 2배)
2. 과밀억제권 : 5년간 1.25%(0.25%의 5배) ⇒ 취득세도 표준셍ㄹ + 4% 중과세함.
8. 주택의 재산세 과세방법
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과세방법 |
주택별로 표준세율 적용 |
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겸용주택 |
구분 |
원칙 |
예외 |
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◆1동의 건물 |
주거용 : 주택으로 본다. |
X(주거용 : 주택, 비주거용 : 주택 외) |
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1구의 건물 |
50% 이상이 주거용 : 전부를 주택으로 본다. ※ 양도소득세 : 50% "초과" |
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공동주택 |
아파트 등의 공동주택 및 다가구주택 : 1세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 주택으로 본다. |
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부속토지 |
경계가 불분명한 경우 주택부수토지의 범위 : 주택바닥면적의 10배 ※취득세의 고급오락장, 별장, 고급주택의 부속토지 판정기준과 동일하다. ※5배,10배의 구분은 국세(예:양도소득세)의 경우에 적용한다. 지방세의 경우에는 그러한 구분 없이 10배로 적용. |
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공동소유 |
주택의 2인 이상 공동소유 또는 토지와 건물의 소유자가 다른 구분소유인 경우 : 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 누진세율 적용 ⇒ 재산세는 1개로 부과 |
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◆ 1동의 건물에 대한 재산세 부과 예(주거 60%, 주거외:40%)
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구분 |
비율 |
재산세 부과 방법 |
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주택 |
60% |
주택분 재산세 |
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오피스텔 |
40% |
건물분 재산세 |
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상가 |
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부속토지 : 건물면적 비율로 안분 |
60% |
주택분 재산세에 합산하여 1개로 부과 |
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40% |
토지분(별도합산과세) 재산세 |
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9. 부과징수 : 보통징수. 가산세 X
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부과징수 |
보통징수 : 관할 시장 등이 세액을 산정하여 납기개시 5일전까지 납세고지 ⇒ 토지·건축물·주택·선박·항공기로 구분 |
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과세기준일 |
6월1일 |
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납기 |
건축물 |
7.16 ~ 7.31 |
토지 |
9.16 ~ 9.30 |
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주택 |
산출세액의 1/2은 7.16 ~ 7.31, 나머지 1/2은 9.16 ~ 9.30 단, 20만원 이하ㅍ⇒ 7.31 일수징수 가능 |
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수시 |
지자체의 장은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시부과 사유발생시 수시로 부과징수 가능 |
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소액징수면제 |
고지서 1매당 징수할 세액이 2,000원 미만 ⇒ 징수X 【소액징수면제】 "고지서 1장당 재산세로 징수할 세액이 2,000원 미만"이라 함은 재산세 고지서상에 병기고지된 세액을 제외한 재산세만을 지칭한다. <재산세 납세고지서> ·재산세 xxx ⇒ 2,000원 미만인 경우 소액징수 면제 ·도시지역분 yyy ·지방교육세 zzz ·지역자원시설세 www |
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현황부과 |
공부상 등재현황 ≠ 사실상 현황 : 사실상 현황에 의하여 부과 ※ 소유권변동 신고의무 : 과세기준일(6/1)로부터 10일 이내(공부상 소유자가 신고). cf) 등록면허세(과세물건 상태변동) : 30일 이내에 신고 |
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세부담상한선 |
원칙 |
직전연도 재산세액의 150% ⇒ 토지, 건축물 |
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예외 |
주택공시가격 3억원 이하 : 105%, 6억원 이하 : 110%, 6억원 초과 : 130% |
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부가세 |
지방교육세 : 납부세액 × 20% ⇒ 도시지역분을 제외한 재산세의 20% |
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병기세 |
재산세의 납기와 같은 지역자원시설세는 재산세 납세고시서에 나란히 적어 납세고지 가능 |
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분납 : 허가사항 x (납부기한까지 신청) |
대상자 |
납부하여야 할 세액이 500만원 초과자(재산세 + 도시지역분) |
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분납기한 |
납부기한이 경과한 날부터 2개월 이내 |
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분납세액 |
납부세액이 1,000만원 이하 : 500만원 초과액 납부세액이 1,000만원 초과 : 납부세액의 50% 이하 |
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물납 : 허가받아 (납부기한 10일전까지 신청 →5일이내 통지. 허가 안할 수도 있다.) |
대상자 |
납부하여야 할 세액이 1,000만원 초과자(지역자원시설세, 지방교육세 제외) |
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물납대상 |
당해 지자체의 관할구역 안에 소재하는 부동산 |
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부동산 가액 |
과세기준일(1/6) 기준시가 |
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기본통칙 |
【지방세 분납범위와 방법】 1. 지방세 분납대상이 되는 납부세액이 5백만원으 초과하는 범위는 다음과 같다. ① "동일 시·군·구"별로 납세자가 납부할 세액이 5백만원 초과 여부로 판단하되, 초과여부는 재산세액(지방세법 제112조에 따른 도시지역분을 포함한 금액을 말한다)만을 기준으로 하고, 병기고지되는 지역자원시설세·지방교육세는 제외한다. ② 재산세가 분납대상에 해당할 경우 지방교육세도 함께 분납 처리한다. 2. 분납신청에 의거 지방세를 분납처리하는 경우에는 다음과 같이 한다. ① 납부할 세액이 1천만원 이하인 경우에는 5백만원은 납기내 납부, 5백만원 초과금액은 분납기한내 납부하도록 한다. ② 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 때에는 분납세액 이외의 세액에 해당하는 금액은 납기 내에, 나머지 금액은 분납기한 내에 각각 납부하도록 한다. ③ 지방세를 분납처리함에 있어서 이미 고지한 납세고지서는 "납기내 납부할 납세고지서"와 "분납기한내 납부할 납세고지서"를 구분하여 수정고지하되, 이 경우 이미 고지한 납세고지서를 회수하며, 기고지한 부과결정을 조정결정하여야 한다. 따라서, 분납기한내 납부할 세액을 그 기간내에 납부할 경우에는 가산금이 가산되지 아니한다. |
◆ 분납 가능 여부
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과세물건 소재지 |
재산세 |
분납가능 여부 |
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노원구 |
500만원 |
분납불가 |
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강남구 |
300만원 |
분납가능 |
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강남구 |
400만원 |
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재산세 |
450만원 |
분납가능 (재산세+도시지역분 합계액 500만원 초과) |
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도시지역분 |
80만원 |
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지방교육세 |
90만원 |
분납가능(부가세도 분납가능) |
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지역자원시설세 |
300만원 |
분납불가 |
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합계 |
920만원 |
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◆ 분납 기한
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고지서(5일전) |
건축물 재산세 납부 기간 |
분납 기한 : 2개월 |
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7/11 |
7/16 ~ 7/31 |
9/31 |
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630만원 |
납기내 500만원 납부 |
분할납부기간 내 130원 납부 |
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10. 취득세와 재산세 비교
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구분 |
부과대상 |
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재산세 |
부동산 |
토지, 건축물, 주택 |
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기타 |
선박, 항공기 |
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취득세 |
부동산 |
토지, 건축물, 주택 |
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준부동산 |
차량,기계장비,항공기,선박,입목,광업권,어업권 |
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각종 회원권 |
골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설 이용회원권, 승마회원권, 요트회원권 등 |
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※ 부동산에 관한 권리(아파트당첨권, 조합원주권, 부동산임차권 등)는 취득세 과세대상 아님. 양도소득세 과세대상임.
공인중개사 두문자 암기
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