양도소득세 요약 정리

양도소득세

1. 양도소득세란?

양도소득세란 일반 개인이 비사업적(일시적, 우발적)으로 부동산 등을 대가로 지불하고 양도함으로 인하여 발생하는 소득에 대해 부과하는 것으로, 분류과세소득(:소득세법에서 과세대상으로 열거하고 있는 소득)에 해당한다.

 

2.  특징

① 국세, 직접세, 인세에 해당한다

② 분류과세 세목에 해당한다

③ 일시적, 우발적 양도에 대하여 과세한다

④ 에정신고와 확정신고납부를 한다

⑤ 초과누진세율, 차등비례세율로 구성되어 있다

⑥ 분할납부 규정을 두고 있다.

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3. 과세권자와 납세의무자

과세권자	양도자의 주소지를 관할하는 세무서장 등
납세의무자	구분	국내소득	국외소득
	거주자	납세의무 o	납세의무 o 단, 국외양도자산 : 양도일 현재 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자  ※ 종합소득 : 모든 거주자
	비거주자	납세의무 o	납세의무 x

 

구분	거주자	비주거자
개념	국내에 거소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인	거주자가 아닌 자
납세의무의 범위	국내외 원천소득	국내 원천소득

 

 

​4. 과세대상

부동산 등	부동산	사실상의 모든 토지·건물
	부동산에 관한 권리	지상권·전세권(⇒등기여부 불문) 및 등기된 부동산임차권 ※지역권과 미등기된 임차권 : X (지역권의 경우 토지와 분리하여 처분할 수 없다)
		부동산을 취득할 수 있는 권리 - 아파트 당첨권, 재개발·재건축조합주택 입주권 - 토지상환채권, 주택상환채권 - 부동산매매계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 등
	기타 자산 ⇒ 누진세율	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권 ※단순한 영업권만의 양도 : X 기타소득(종합소득)으로 과세 - 영업권을 별도로 평가하지 않았으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권 - 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익
		시설물이용·회원권(이용권부주식 포함) : 골프회원권, 콘도미니엄회원권 등
		특정법인주식 : 부동산보유비율, 지분비율, 양도비율 각각 50% 이상
		특정업종영위법인주식 : 부동산보유비율 80%이상 + 골프장·스키장·휴양콘도미니엄·전문휴양시설 중 하나 이상을 건설 또는 취득하여 경영하거나 분양 또는 임대하는 법인
주식 등	상장법인주식 + 대주주의 양도 또는 장외 거래
	비상장법인주식
파생상품 등	파생결합증권, 코스피200선물·옵션 및 미니코스피200선물·옵션, ELW, 해외파생상품

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5. 양도의 개념

의의	공부상의 등기 등과 관계없이 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 + 비사업성 ​ ※ 사업성 있는 소득 : 사업소득 ⇒ 종합소득세로 과세   예)부동산매매업, 신축주택판매업 ※ 판매를 목적으로 건축한 신축주택을 매매한 경우 : 사업소득 ⇒ 종합소득세 ※ 임대사업자가 부동산을 임대하여 얻은 소득 :  임대소득(사업소득 ⇒ 종합소득세)     임대사업자가 임대하던 부동산을 매매한 경우 : 양도소득세
양도로 보는 경우	① 매매·교환·법인에의 현물출자·대물변제·조세의 물납·협의매수·수용·공매·경매 ※개인사업자의 현물출자 :  양도 x ② ◆부담부 증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 그 채무액. 단, 배우자간 또는 직계존비속간 부담부증여는 채무인수하지 않는 것으로 추정하여 전액 증여세 과세(단, 채무인수 입증시 부담부 증여로 본다). ③ 위자료지급에 갈음한 부동산의 대물변제. 단, 1세대1주택 비과세는 제외 ※ 이혼 ·위자료 지급(:파경자) + 금전지급에 갈음하여 부동산 ⇒ 양도로 본다(채무변제). 단, 1세대1주택 2년 이상 보유 시 양도로 보지 않는다. ·부부공유재산의 (공유물)분할 ⇒ 양도로 보지 않는다. 양도소득세(x)  증여세(x)  취득세(ㅇ : 표준세율 - 2%)
양도로 보지 않는 경우	① 증여 또는 기부 등에 의한 무상양도 ② 환지처분으로 인한 지목·지번 변경이나 보류지 충당 ※보류지 ·충당 : 종전 토지소유자→ 사업시행자 ⇒ 양도로 보지 않는다. ·매각 : 사업시행자 → 제3자 ⇒ 양도로 본다. ③ 토지이용상 불합리한 지상경계를 시정하기 위한 분할 등으로서 분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지의 전체 면적의 20%를 초과하지 아니하고 이를 확인하기 위해 필요한 서류를 제출한 경우(분할하여 교환한 경우) ④ 법정요건을 충족한 양도담보. 단, 지분이 변동되는 경우에는 양도로 본다. ⑤ 공동소유토지의 지분별 단순 분할. 단, 채무불이행에 따른 변제에 충당한 경우는 제외한다 ( 변제 : 대물변제에 해당 ⇒ 양도로 본다.) ⑥ 매매원인무효·취소의 소에 의한 소유권 환원 ⇒ 즉, 판결 ⑦ 이혼으로 민법에 따른 부부공동소유재산의 분할

 

양도로 보는 판례

① 토지의 합필을 목적으로 한 교환 ② 토지를 매수하는데 금원을 출자하였다가 동 토지의 매각 후 그 출자액 이상을 환급받은 경우 ③ 임의경매절차에 의해 부동산의 소유권이 사실상 유상으로 이전된 경우 ④ 대물변제로 소유권이전등기를 해 준 경우 ⑤ 적법하게 소유권이 이전된 매매개계약이 계약해제되어 소유권이 환원되는 경우

양도로 보지 않는 판례

① 실체적 권리를 회복하는 등기의 환원 ② 매매원인무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 확정되어 환원되는 경우 ③ 명의신탁은 등기이전의 원인이 매매·교환 등으로 되어 있다 하더라도 유상으로 이전한 것이 아니므로 양도가 아님 ④ 소유자산을 경매·공매로 인하여 자기가 재취득하는 경우 ⑤ 합자회사에 토지를 현물출자 하였다가 퇴사하면서 그대로 찾아가지고 나온 경우 ⑥ 채권담보목적으로 소유권이전등기를 하였다가 담보사유소멸로 환원된 경우 ⑦ 교환계약이 취소되었으나 선의의 제3취득자로 인해 소유권이전등기를 환원하지 못하는 경우 ⑧ 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우 ⑧ 공동소유의 토지를 소유자별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우

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◆ 부담부 증여 (갑이 2억원 대출하여 4억원에 취득한 부동산을 을에게 갑 채무 전액을 인수하는 조건으로 증여함. 증여시 부동산 시가는 5억)

구분	갑(증여자·양도자)		을(수증자·매수인)
단순 증여 시 납세의무자	​		5억에 대한 증여세
부담부증여 시 납세의무자	채무인수액 2억(40%) : 유상	⇒ 양도소득세(양도자·증여자인 갑)	증여액 3억 (60%) : 무상	⇒ 증여세 (수증자 을)
		양도가액 2억(채무인수액) - 취득가액 4억(당초 취득가액) × 40%(유상비율) = 1.6억 -----------------------------------------------------------------  양도차익 4천만원

 

 

6. 비과세

파산선고처분	파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
농지의 교환·분합	다음 ①② 조건을 모두 만족하는 경우 ① 교환 또는 분합하는 쌍방 토지가액의 차액이 가액이 큰 편의 1/4 이하 ② 다음의 하나에 해당하는 농지 - 국가·지자체가 시행하는 사업으로 인하여 교환 또는 분합하는 농지 - 국가·지자체가 소유하는 토지와 교환 또는 분합하는 농지 - 농어촌정비법 등 관련 법률에 의하여 교환 또는 분합하는 농지 - 경작상 필요에 의하여 교환하는 농지. 단, 신농지에서 3년 이상 재촌자경 ​ ※ 8년 이상 자경농지의 양도, 농지의 대토(대체토지의 취득) : 비과세 x 감면 o
1세대1주택과 부수토지	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 2년 이상 보유한 경우. 단, 2017년 8월3일 이후에 취득하여 2017년 9월 19일 이후 양도하는 것으로서 취득 당시에 조정대상지역에 있는 1세대 1주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음의 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다. ① 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우는 제외한다. ② 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우(무주택→취득하면서 1주택)

※ 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 : 당해 거주자가 선택하는 순서

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7. 1세대1주택과 부수토지의 비과세

비과세 배제

① 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배)를 초과하는 주택부수토지 ※지방세(취득세, 재산세)의 경우는 구분없이 10배 ② 미등기양도 ⇒ 양도차익 전액 과세 (양도차익 계산시 실지 필요시 or 필요경비개산공제 0.3%는 인정함) ③ 고가주택 : 양도차익 × (양도가액 - 9억원) / 양도가액 ⇒ 안분계산 ④ 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 (허위신고 = 이중계약서) : min[비과세에 대한 규정을 적용하지 아니하였을 경우의 양도소득세 세액, 매매계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차액] ⑤ 1주택과 재개발·재건축조합주택입주권을 보유하다 그 주택을 양도하는 경우

(1) 1세대의 개념

 

① 1세대 : 거주자 및 그 배우자와 그들과 동일한 주소·거소에서 생계를 같이하는 가족인 직계존비속 및 형제자매. 단, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 일시퇴거자 포함.

※ 사업상 형편 : 1세대 구성여부에는 포함되지만 1주택의 예외나 거주기간의 예외에는 적용되지 않음.

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② 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우 :

- 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우,

- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

- 소득이 기준중위소득의 40% 이상으로서 주택·토지의 관리·유지 및 독립된 생계유지가 가능한 경우

기본통칙	【1세대】 ① 동일한 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따른다. ② 부부가 각각 세대를 달리 구성하는 경우에도 동일한 세대로 본다.

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(2) 주택의 개념

① 주택 : 허가 여부나 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따라 판단

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② 겸용주택 : 주거용만 주택으로 본다. 다만, 주택면적이 주택 외의 면적을 초과하는 경우에는 전부를 주택으로 본다.

구분	주택	주택부수토지(①과 ② 중 작은 면적)
주택면적 > 기타 면적	전부 주택으로 본다	① 토지면적 ② 주택정착면적(건물연면적) × 5(도시지역 밖:10)
주택면적 ≤ 기타면적	주택만 주택으로 본다	① 토지면적 × (주택면적 ÷ 건물연면적) ② 주택정착면적(주택면적) × 5(도시지역 밖:10)

※ 재산세 : 50% 이상이 주거이면 전부를 주택으로 본다.

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◆ 단층 겸용주택(국내, 도시지역 내 소재)을 7억원에 양도한 경우 과세·비과세 (주거면적:80㎡, 상가면적:120㎡, 건물부속토지 : 800㎡)

건물 : 주택부분만 주택으로 본다. (주택 80㎡ : 비과세, 상가 120㎡ : 과세)

토지 : 안분계산한다. [주택에 딸린 토지(비과세) : min(800㎡× 80/200 = 320㎡, 80㎡ × 5배 = 400㎡) = 320㎡,  상가에 딸린 토지(과세) : 800㎡ - 320㎡ = 480㎡]

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③ 고가주택 : 주택과 부수토지의 양도당시 실지거래가액이 9억원을 초과하는 주택

※ 임대사업소득 : 과세기간 종료일 현재 기준시가 9억원을 초과하는 주택

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④ 다가구주택 : 해당 다가구 주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 단독주택으로 본다.

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⑤ 공동소유주택 : 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 단, 공동상속 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 본다.

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(3) 1주택의 예외

구분		양도시기의 제한	양도주택
거주이전 (일시적 1세대1주택)		종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택 취득일로부터 3년 이내	종전의 주택
동거봉양		합친 날로부터 10년 이내	먼저 양도하는 주택
혼인		혼인한 날로부터 5년 이내	일반주택
취학 등 & 지방주택		사유해소일로부터 3년 이내
상속주택		제한 없음
문화재주택
농어촌주택	이농주택
	귀농주택
임대주택, 가정어린이집			2년 이상 거주한 1주택

①  종전 주택을 양도하기 전 다른 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택의 양도. 단, 수도권소재 법인·공공기관의 지방이전으로 1세대 구성원이 이전지에서 다른 주택을 취득한 경우 5년 이 내. 이 경우 및 보유기간의 예외규정 ①, ②, ④에 해당하는 경우에는 종전 주택 취득 후 1년 이상 경과 후 요건은 적용하지 않음.

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② 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함) 동거봉양으로 합가함에 따라  1세대 2주택이 된 경우 : 합친 날로부터 10년 이내 먼저 양도하는 주택

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③ 1주택 보유자가 1주택 보유자와 혼인함으로서 1세대2주택이 된 경우 또는 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택 보유자와 혼인함으로써  1세대2주택이 된 경우 : 각각 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

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④ 취학·근무상이 형편·질병의 요양 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 그 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내 양도하는 일반주택

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⑤ 상속받은 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 양도하는 일반주택 : 기간 제한 x

·상속받은 주택 : 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 포함

·일반주택 : 상속개시 당시 보유한 주택 또는 당속 당시 보유한 조합원입주권을 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당. 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외

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⑥ 지정·등록문화재주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 양도하는 일반주택

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⑦ 수도권 밖의 상속받은 주택·이농주택 또는 귀농주택인 농어촌주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 양도하는 일반주택. 단, 귀농주택에 대하여는 그 주택을 취득한 날로부터 5년 이내에 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한정하여 적용

구분	농어촌	도시	​
도시에서 농촌으로 귀농	귀농주택 : 농어촌에 종사하려는 자의 주택	일반주택	5년안에 1번만 비과세. 일반주택 또 사면 과세 3년이상 영농·거주요건 있음.
농촌에서 도시로 이농	이농주택 : 농어촌에 종사하던 자의 주택	일반주택	횟수제한 없음. 일반주택 매도 후 일반주택 매수해도 2년 보유하면 비과세 적용
상속	상속주택	일반주택

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⑧ 임대주택법에 따라 등록하여 임대하고 있는 장기임대주택 또는 장기가정어린이집과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 소유하는 1세대가 양도하는 2년 이상 거주한 일반주택

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(4) 보유기간의 계산 및 2년 이상 보유기간 및 거주기간의 예외

보유기간의 계산

보유기간은 해당 주택의 취득일부터 양도일까지. 단, 다음의 경우에는 통산한다 ​① 멸실되어 재건축한 주택 : 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간 【종전주택 취득 →(1년 보유)→멸실→(6개월:나대지 상태)→재건축 주택→(6개월)→1세대1주택 양도】 한 경우, 보유기간 : 1년6개월 ​② 비주거자가 3년 이상 보유·거주한 상태로 거주자로 전환된 경우 :  그 기간 ​③ 상속개시 당시 동일 세대원이 상속받은 주택 : 상속개시 전 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간 ⇒ 이 보유기간 통산은 세율적용시에만 적용한다. 【갑 취득 →(1년 6개월 보유)→을이 상속→(6개월 보유)→병에게 1세대주택 양도】 한 경우, 상속인의 취득일은  상속개시일이다. 따라서 보유기간 : 6개월(원칙), 2년(예외:상속인과 피상속인이 동일세대원) ※부부의 경우 무조건 동일세대원으로 간주하므로 무조건 통산한다(보유기간:2년)

보유기간·거주기간의 예외

1세대1주택으로 다음에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. ​ ① 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 임차일부터 양도일까지의 거주기간 중 세대원 전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 【임대주택 건설 및 갑이 임차 →(5년간 계속 거주)→갑이 분양 전환하여 취득→(6개월 보유)→을에게 1세대주택 양도】 한 경우, 주거기간이 5년이면 보유기간을 묻지 않고 비과세 ​② 주택(사업인정고시일 이전에 취득한 경우에 한함)과 부속토지가 관련 법률에 의하여 해당 공공사업 시행자에게 양도되거나 수용되는 경우. 이 경우 그 양도일 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택(:수용하고 남은 부분) 및 그 부수토지를 포함한다. 【갑이 1세대1주택 취득 →(10일간 보유)→수용→(보상금 받고)→을에게 1세대주택 양도】 한 경우, 보유기간에 관계없이 비과세 ​ ③ 해외거주 또는 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학이나 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우. 단, 출국일 현재 1주택으로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 【갑이 1세대1주택 취득 →(1년간 보유)→갑 해외출국 신고→(출국)→ 출국한지 1년 6개월 후 을에게 1세대주택 양도】 한 경우, 출국하면 비거주자로 전환되지만 출국 후 2년 안에 팔면 비과세 ​ ④ 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 치료나 요양 또는 학교폭력의 피해로 인한 전학을 위해 세대 전원이 다른 시·군으로 이전하는 경우

(5) 기타 특례 규정

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① 법령에서 정하는 장기저당담보주택의 특례 :

1세대1주택의 비과세 규정 적용시 거주기간의 제한을 받지 아니하며, 1세대 구성원인 1주택자가 직계존속을 동거봉양함에 따라 1세대 2주택이 되는 경우, 먼저 양도하는 주택이 장기저당담보로 제공된 주택이면 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

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◆ 장기저당담보주택이란 ?

1) 60세 이상

2) 계약기간 10년 이상

3) 매월. 매분기별 대출금을 수령하는 조건

4) 만기에 당해주택 처분하여 일시 상환

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② 조합원입주권 양도시의 특례 :

조합원입주권을 1개 보유한 1세대(도시 및 주거환경정비법 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일 현재 비과세대상인 1세대 1주택에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다)가 다음의 어느 하나의 요건을 충족하여 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득은 양도소득세를 비과세한다. 다만, 조합원입주권의 가액이 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

㉠ 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

㉡ 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 불가피한 경우를 포함한다)

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8. 양도 또는 취득시기

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※양도소득세에서 보는 양도시기 및 취득시기와 취득세에서 보는 취득시기는 같지 않다. 양도소득세의 경우 취득의 시기는 사실상 잔금청산일 또는 소유권이전등기 접수일을 말하고 계약상 잔금 지급일을 인정하지 않는다. 반면, 취득세의 경우 계약상 잔금지급일이 원칙이고 예외적으로 사실상 잔금지급일(국가·지자체,외국으로부터의 수입, 공매·경매, 판결, 법인장부 등)을 취득시기로 본다.

승계취득	유상취득	일반매매	사실상 대금(양수자 부담의 양도소득세 등 제외) 청산일. 단, 대금청산일 불분명 또는 잔금지급 전에 소유권이전시에는 소유권이전등기일 ⇒ 빠른 날
		장기할부	등기접수일·인도일·사용수익일 중 가장 빠른 날
		협의매수	대금청산일·수용개시일·등기접수일 중 가장 빠른 날. 단, 소유권소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일
	무상취득		상속 : 상속개시일, 증여 : 증여받은 날 【갑 실지거래가액 2억에 취득→(2년보유)→을에게 증여(시가 6억)→(1년)→병에게 실지거래가액 7억에 양도】한 경우 을은 증여받은 시점에서 취득세·증여세를, 병에게 양도한 시점에서 양도소득세 부과대상이 된다.
일시취득	신축	허가건물	사용승인서 교부일·사실상 사용일·임시사용승인일 중 빠른 날
		무허가건물	그 사실상의 사용일
	민법상 취득시효		당해 부동산의 점유개시일
기타	환지처분으로 취득한 토지		환지 전 토지의 취득일. 단, 교부받은 토지면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가(증환지) 또는 감소(감환지)한 경우에는 환지처분공고일의 다음날
	미완성 목적물		완성 또는 확정된 날
의제취득시기			1984. 12.31 이전 취득한 부동산·부동산에 관한 권리·기타자산

 

기본통칙

1. 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. 2. 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 아니한 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 본다. 3. 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고, 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. 4. 조건부로 자산ㅇ르 매매하는 경우 그 조건성취일이 양도 또는 취득의 시기가 된다. 5. 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득의 시기가 된다. 6. 부동산의 소유권이 타인에게 이전되었다가 법원의 무효판결에 의하여 당해 자산의 소유권이 환원되는 경우에는 당해 자산의 취득시기는 그 자산의 당초 취득일이 된다.(판결확정일  x) 7. 잔금을 어음이나 기타 이에 준하는 증서로 받은 경우에는 어음 등의 결제일이 그 자산의 잔금청산일이 된다.

 

구분		취득일	적용 사례
상속	원칙	상속개시일	비과세, 장기보유특별공제 등
	예외	피상속인의 당초 취득일	세율적용시, 가업상속공제 적용자산
증여	원칙	증여받은 날	​
	예외	증여자의 당초 취득일	증여이월과세 규정

※상속받은 자산은 세율 적용상 보유기간 산정시에만 피상속인의 취득일로 기산하고, 그 외(비과세나 장기보유특별공제 등의 보유기간)의 경우에는 상속개시일부터 기산한다.

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◆ 【 갑(증여자·피상속인) → (2년 보유) → 을 증여·상속 받아 1세대1주택 → (6개월 보유) → 병에게 양도】 한 경우

1세대1주택자(을)	비과세		장기보유특별공제		양도소득세기본공제		양도소득세 세율
상속받은 경우	x	보유기간 6월	x	보유기간 6월	ㅇ	보유기간과 관계없음	누진세율	보유기간 2년 6월
증여받은 경우	x	보유기간 6월	x	보유기간 6월	ㅇ	보유기간과 관계없음	40%	보유기간 6월

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9. 과세표준 : 분류과세

(1) 양도소득세 세액의 계산구조

양도차익	양도가액 - 취득가액 등의 필요경비
양도소득금액	양도차익 - 장기보유특별공제
양도소득과세표준	양도소득금액 - 양도소득기본공제
양도소득산출세액	양도소득과세표준 × 양도소득세율

※ 양도소득의 과세표준은 종합소득 및 퇴직소득과 구분하여 분류과세한다.

​10. 양도차익

원칙	실지거래가액 : 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액
예외	양도자	①취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산(취득)가액으로 한다. ※ 기준시가 x ※ 환산(취득)가액은 취득가액에만 적용한다. 매매사례가액, 감정가액은 취득가액/양도가액 모두 적용할 수 있다. ​ ·환산취득가액 = 양도당시 실지거래가액 × 취득당시 기준시가 ÷ 양도당시 기준시가
	세무서장	② 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액를 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 추계조사결정·경정시 양도가액 또는 취득가액을 매매사계가액→감정가액→환산가액→기준시가 등에 따라 결정 또는 경정할 수 있다. ※ 취득가액을 기준시가로 하는 경우에는 양도가액도 기준시가로 적용한다. ※ 양도가액 : 매 → 감 → 기      취득가액 : 매 → 감 → 환→기

※ 상속·증여받은 자산에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 상속개시일·증여일 현재 상속세 및 증여세법상 평가한 가액을 취득당시의 가액으로 한다.

구분		양도가액	취득가액	기타필요경비
원칙	실지거래가액	①실지양도가액	①실지취득가액	자본적 지출액 + 양도비 ⇒ 증빙서류
특례	양도 또는 취득당시 실지거래가액이 확인 또는 인정되지 않아 추계결정·경정하는 경우	②매매사례가액 ③감정가액 ​ ④기준시가	②매매사례가액 ③감정가액 ④환산취득가액◆ ⑤기준시가	필요경비개산공제 ⇒ 취득당시 기준시가 × 양도물건별 공제율●

◆ 거주자가 건물을 신축(원칙 : 건설원가를 실제 취득가액으로 한다)하고 그 신축한 건물의 취득일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 환산가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물 환산가액의 5%에 해당하는 금액을 양소소득 결정세액에 더한다. ⇒ 양도소득산출세액이 없는 경우에도 적용

 

 

●  필요경비개산공제

구분		개산공제액
토지·건물		취득당시 기준시가 × 3%(미등기 0.3%)
부동산에 관한 권리	지상권 전세권 등기된 부동산임차권	취득당시 기준시가 × 7%
	부동산을 취득할 수 있는 권리	취득당시 기준시가 ×1%
기타자산

※취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 (취득환산가액 + 필요경비개산공제액) 합계액 < (실제 자본적지출액 + 양도비) 합계액 경우에는 (실제 자본적지출액 + 양도비) 합계액을 필요경비로 할 수 있다.

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(1) 실지거래가액의 의한 양도차익 = 실지양도가액(=총수입금액) - 실지필요경비(실지취득가액 + 지본적지출액 + 양도비)

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(2) 필요경비의 범위 : 다른 소득금액의 필요경비 산입분 제외 + 증빙서류 첨부

구분	범위
실지취득가액	① 매입원가건설원가 또는 취득당시의 시가 + 취득세 등 기타 취득부대비용 ② 현재가치할인차금 및 면세전용·폐업시 잔존재화에 대하여 납부한 부가가치세 포함 ※부당행위계산부인에 따른 시가초과액 제외 ※현재가치할인차금 : 명목가액과 현재가치와의 차이(할인금액 = 이자비용) ③ 취득시 소유권 쟁송에 직접 소요된 소송비용 또는 화해비용 등 ④ 대금지급 방법에 따라 취득원가에 가산되는 당해 이자상당액(약정이자 포함) ※지급기일지연에 따라 추가로 발생하는 이자상당액 제외(연체이자 제외) ※양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 현재가치할인차금 상각액 및 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입한 금액은 제외(실지취득가액에서 공제 ⇒ 이중공제 방지) ⑤ 비사업자의 VAT포함 ⑥ 사업자의 VAT제외 ⑦ 수익적지출액 제외
자본적지출액	① 내용연수의 연장 또는 그 가치의 증가를 위하여 지출한 비용 ※수익적지출액 : 현상유지, 원상회복 등에 지출한 비용 ② 취득 후 소유권쟁송에 직접 소요된 소송비용 또는 화해비용 ③ 토지 등이 협의매수·수용되는 경우로서 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액 ≤ 증액보상금 한도 ④ 양도자산의 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용 ⑤ 수익자부담금·개발부담금·재건축부담금 ⑥ 토지이용 편의를 위하여 지출한 장애철거비용·도로신설비용·사방사업소요비용 및 기타 유사비용 ※수익적지출액, 재산세·종합부동산세 및 상속세·증여세 제외
양도비	① 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용인 양도소득세신고서 작성비용·계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등 ② 매매계약상의 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출한 명도소송비 등 명도비용 ③ 부동산취득시 매입한 국민주택채권·토지개발채권을 만기 전에 금융기관 또는 금융기관 이외의 자에게 양도함으로써 발생하는 매각차손

※자본적지출액과 양도비 : 그 지출에 관한 증명서류(계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등)를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류(예:계좌이체)에 의하여 확인되는 것

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11. 장기보유특별공제

공제대상	① 3년이상 보유한 토지 또는 건물. 단 미등기양도와 누진세율에 할증과세되는 다주택자 제외 ※조정대상지역 내 2주택 : 10% 할증, 3주택 : 20% 할증 ② 조합원입주권 : 조합원으로부터 취득한 것은 제외​하며, 관리처분계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정
성격	물적공제 + 양도차익에서 양도자산별 일정률 공제 ⇒ 국외자산에 대하여는 공제 x
공제금액	양도차익 × 보유기간별 공제률	예외	1세대1주택 : 보유연수 × 8% ≤ 80% ⇒ 비과세대상에서 제외되는 1세대1주택자(고가주택, 허위신고 등)
		원칙	위 외의 자산 : 10% ≤ 보유연수 × 3% ≤ 30%
적용방법 및 보유기간의 계산	① 비과세 요건을 충족한 고가주택 : 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 9억원) ÷ 양도가액 ⇒ 안분계산. 양도차익 계산시도 안분계산. 장기보유특별공제액 계산시도 안분계산. ② 증여이월과세규정 적용시 : 증여자의 당초 취득일부터 보유기간 계산 ③ 조합원입주권의 보유기간 : 기존 건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간으로 보유기간 계산 ④ 가업상속공제가 적용된 자산 : 피상속인 해당 자산을 취득한 날부터 보유기간 계산(상속세 공제받고 양도한 경우) ⑤ 비사업용 토지 : 실제 취득일부터 보유기간 계산

※상속받은 자산은 세율 적용상 보유기간 산정시에만 피상속인의 취득일로 기산하고, 그 외(비과세나 장기보유특별공제 등의 보유기간)의 경우에는 상속개시일부터 기산한다.

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12. 양도소득기본공제 : 양도물건의 종류, 보유기간을 불문한다. 비사업용토지도 해당.

공제대상	양도소득이 있는 거주자. 다만, 미등기양도자산은 제외  ※조정대상지역의 다주택자도 공제대상임
성격	인적공제 + 소득별 구분 공제
공제금액	①양도소득금액에서 일정액을 공제 ②국내소재 부동산 등, 주식 등 및 파생상품의 소득별 (양도자산별 x) 구분하여 연간 250만원 공제
적용방법	①당해 감면소득금액 외의 소득금액세서 먼저 공제 → 순차 공제 (비감면대상에서 먼저 공제. 비감면 대상이 여러 개인 경우에는 먼저 양도한 것부터 공제) ②국외자산에 대하여도 공제. 단, 파생상품은 국내·외 합산하여 공제

 

구분	소득별	공제금액
		국내	국외
양도소득기본공제	부동산등의 양소소득금액 합계	250만원	250만원
	주식등의 양소소득금액 합계	250만원	250만원
	파생상품등의 양소소득금액 합계	250만원

 

주택취득

→

재개발·재건축

→

조합설립

→

사업계획승인

→

관리처분인가

→

철거· 사업시행

→

입주권 양도

→

준공·입주

당초조합원

승계조합원

조합입주권

주택

3년 6개월

+1년

+3년

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조합원입주권 양도 차익이 3억원인 경우 양도소득금액 계산 : 관리처분인가일까지의 기간으로 보유기간 계산한다. 장기보유특별공제 = 양도차익 × 보유기간별 공제율 = 3억 × 4년 × 3% =3,600만원 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 = 3억 - 3,600백만원 = 2억6,400만원

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13. 양도소득금액계산의 특례

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(1) #증여이월과세

적용요건	① 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 수증일로부터 5년이내에 제3자에게 양도하여야 한다. ② 토지·건물 또는 특정시설물이용권·회원권에 한하여 적용한다. ③ 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외
적용제외	① 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 ② 증여이월과세규정을 적용할 경우 1세대1주택(비과세대상에서 제외되는 고가주택 포함)의 비과세에 해당하게 되는 경우 ③ 증여이월과세규정을 적용하여 계산한 양도소득 세액이 적용하지 아니하고 계산한 양도소득세액보다 적은 경우
과세내용	① 취득가액 : 해당 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시의 가액 ② 기납부 증여세액 : 양도가액에서 취득가액 기타 필요경비를 공제한 잔액(=양도차익)을 한도로 하여 필요경비에 산입 ③ 취득시기 : 증여한 배우자 또는 직계존비속의 당초 취득일 ④ 양도소득세 납세의무자 : 수증자인 양도자(수증자의 취득시기만 증여자의 취득시기로 본다)

(2) #부당행위계산부인

① 의의 : 과세권자가 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계인과의 거래로 인하여 해당소득에 대한 조세부담을 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 소득세법의 규정에 따라 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있는 것

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◆ #특수관계인 :

 

② 거래유형 : 고가양수 또는 저가양도(양도차익↓), 증여후양도

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(3) 증여후양도 (부당행위계산부인) : 우회양도에 대한 부당행위계산부인

적용요건	거주자가 배우자·직계존비속을 제외한 특수관계인에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우로서, 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세 > 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액.
적용	① 양도소득세 납세의무자 : 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다(증여자와 수증자가 연대납세의무를 부담). 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다. ② 기납부 증여세액 : 증여세 환급(증여자체가 없었던 것으로 본다)

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(4) 고가양수, 저가양도(부당행위계산부인) : 특수관계인에 적용

적용요건	(시가 - 대가) ≥ 3억원 이상 또는 시가의 5% 이상
시가요건	양도일·취득일 전·후 각 3월의 기간에 상속세및증여세법에 따른 평가액(시가 원칙)
적용	취득가액 또는 양도가액 : 시가에 의하여 재계산

 

구분	을→갑 취득당시			갑→병 양도당시			갑 신고가액		세무서장
시가	3억	고가양수		7억	저가양도		양도가액	5억	7억
실가	4억			5억			취득가액	4억	3억
차액	1억	<	3억(기준금액)	2억	<	3억(기준금액)	양도차액	1억	4억
		>	3억 × 5% = 1500만원		>	7억 × 5% = 3500만원

※ 고가양수, 저가양도에 대한 판단은 취득·양도시 따로 따로 판단한다(각각 3억 초과 or 5% 초과 여부 판단)

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14. 양도소득세의 세율

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(1) 표준세율

양도자산				세율
부동산, 부동산에 관한 권리	원칙(종합소득세 세율 적용)			기본세율(6~42%, 7단계초과누진세율)
	예외	미등기양도		70%
		비사업용 토지(예:임야)◆		기본세율 + 10% = 16 ~ 52%
		조정대상지역주택의 입주자로 선정된 지위(아파트당첨권, 분양권)		50%. 단, 조합원입주권은 제외 ⇒ 보유기간에 관계없음
		보유기간	구분	(등기된)부동산, 부동산에 관한 권리	주택, 조합원입주권
			1년 미만	50%	40%
			1년이상 2년미만	40%	기본세율
기타자산 : 골프회원권, 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권 등				기본세율(6~42%, 7단계초과누진세율)

◆ 비사업용토지 : 장기특별공제(o), 기본공제(o), 세율(+10%)

※ 하나의 자산이 2 이상의 세율에 해당하는 경우 : 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다. 예) 6월 보유 토지(50%) + 미등기양도(70%) ⇒ 미등기양도 세율 70% 적용

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(2) 조정대상지역의 주택에 대한 특례세율(주택, 조합원입주권)

구분	세율
① 조정대상지역에 있는 1세대 2주택에 해당하는 주택 ② 조정대상지역에 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택	누진세율 + 10%
③ 조정대상지역에 있는 1세대 3주택에 해당하는 주택 ④ 조정대상지역에 1세대가 주택과 조합원입주권의 합이 3 이상인 경우의 해당 주택	누진세율 + 20%

※ 조정대상지역내 주택 또는 입주권 중 다음과 같은 경우 : 누진세율에 할증과세 제외

시행령 제167조의6(양도소득세가 중과되지 아니하는 주택의 입주자로 선정된 지위의 범위) 법 제104조제1항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다. ​ 1. 양도 당시에 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있지 아니할 것​ 2. 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있을 것(양도자가 미성년자인 경우는 제외하며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우를 포함한다)

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(3) 보유기간의 계산 : 당해 자산의 취득일 ~ 양도일(비과세 적용시 보유기간 : 2년 ~, 장기보유특별공제 적용시 보유기간 : 3년 ~ 등) ⇒ 6. 양도 또는 취득시기 참조

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(4) 조정대상지역의 지정효과

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① 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 강화 : 2017. 8. 3 이후 시행 → 2017. 9. 19 개정.

1세대 1주택 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주요건 추가(※비과세 배제는 아님)

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② 장기보유특별공제 적용 배제 : 2018. 1. 1 이후 시행

등기된 부동산 + 3년 이상 보유 ⇒ 누진세율 할증과세대상인 1세대 2주택 이상 다주택자 제외

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ⓢ 분양권 전매 시 양도소득세 강화 : 2018. 1. 1 이후 시행

보유기간 1년 미만 : 50%, 1년 이상 ~ 2년 미만 : 40%, 2년 이상 : 누진세율 ⇒ 분양권은 보유기간 불문 50% 적용

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④ 다주택자 양도소득세 중과 : 2018. 4. 1 이후 시행

주택의 수 불문 보유기간 1년 미만 : 40%, 1년 이상 : 누진세율 ⇒ 2주택자 : 누진세율 + 10%, 2주택자 이상 : 누진세율 + 20%

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※ 조정대상지역에서도 양도소득기본공제는 적용한다.

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(5) 미등기 양도

의의	토지·건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 것
제외	① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ② 법률 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 ③ 비과세요건을 충족한 교환·분합하는 농지 및 조세특례제한법의 면제요건을 충족한 자경농지·대토하는 농지 ④ 비과세요건으 충족한 1세대 1주택으로서 건축법에 따른 건축허가를 받지 않아 등기가 불가능한 자산 ⑤ 도시개발사업이 종료되지 아니함으로써 토지 취득등기를 하지 못하고 양도한 토지 또는 건설업자가 취득한 체비지로서 환지처분 공고 이전에 양도한 토지
불이익	① 소득세법상 비과세 및 조세특례제한법상 감면의 배제 ② 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제의 배제 ※따라서, 미등기 양도 시 양도차익 = 양도소득금액 = 양도소득과세표준 ③ 양도소득세의 중과세율(70%) 적용
적용	① 실지거래가액에 따른 양도차익계산시 실지양도가액에서 실지필요경비 공제 적용 ※양도차익 = 실지거래가액 - (실지취득가액 + 자본적지출액, 양도비) ② 기준시가의 양도차익계산시 1/10로 축소된 0.3% 필요경비개산공제 적용 ※양도차익 = 양도당시 기준시가 - [취득당시 기준시가 + 필요경비개산공제액(= 취득당시 기준시가 × 0.3%)] ③ 분할납부 가능

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15. 신고납부

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(1) 예정신고와 확정신고

구분		양도소득세 과세표준 예정신고	양도소득세 과세표준 확정신고
과세관청		납세지인 양도자의 주소지의 관할 세무서장
신고대상자		과세대상 자산을 양도한 자. 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 신고 ※ 파생상품 납세의무자는 제외	당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자. 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 신고. 단, 에정신고를 한 자 등은 확정신고를 하지 아니할 수 있다(원칙) →(예외)확정신고 하여야 한다.◆
신고기한		①양도일이 속한 달의 말일부터 2월 이내 ②토지거래허가구역 내 허가 전 잔금을 지급한 경우 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 ③부담부증여시 : 양도일이 속한 달의 말일부터 3월 이내	① 해당연도의 다음연도 5월1일부터 5월31일 이내 ② 토지거래허가구역 내 허가 전 잔금을 지급한 경우 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월31일 이내
추가신고		양도소득세과세표준 확정신고를 한 자가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 토지 등의 수용으로 인한 수용보상가액과 관련하여 제기한 행정소송으로 인하여 보상금이 변동됨에  따라 당초 신고한 양도소득금액이 변동된 경우로서 소송 판결 확정일이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 추가신고납부한 때에는 신고기한까지 신고납부한 것으로 본다.
신고납부	o	신고세액공제 없음
	x	신고불성실가산세(40%, 20%, 10%), 납부불성실가산세 부과

◆ 양도소득세 과세표준 확정신고하여야  하는 경우

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① 누진세율 적용 자산을 2회 이상 양도하였으나 합산하지 않은 경우 ⇒ 합산 확정신고하여야 한다.

구분	예정신고		확정신고
양도 부동산	A 부동산 양도	B 부동산 양도	A+B 부동산 양도
양도소득세 과세표준	1,000만원	900만원	1,900만원
세율	1,200만원 이하 :  6%		2단계 누진세율(72만원 + 1,200만원을 초과하는 금액의 15%)	72만원
				700만원 × 15% =105만원
세액	60만원	54만원	177만원

※확정신고 하지 않은 경우 : 177만원 - 60만원 - 54만원 = 63만원 과소납부 ⇒ 가산세 적용대상

과소신고납부 가산세 = 63만원 × 10% = 6만3천원. 납부불성실가산세 = 63만원 × 0.3% = 1,890원/1일

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② A 부동산(감면대상)을 양도한 후 B 부동산(비감면대상)을 양도한 경우 ⇒ A부동산에 적용했던 양도소득세기본공제를 취소하고 B부동산(비감면대상)에 대하여 양도소득세기본공제를 적용한다.

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(2) 가산세

예정신고기한 이내	확정신고기한 내
	신고 또는 수정신고를 한 경우			하지 않은 경우
신고하지 않은 경우	신고한 경우	무산고가산세 20%의 50% 감면	(수정신고할 때) 단, 과세표준과 세액을 경정할 것을 미리 알고 한 경우에는 감면 배제 ⇒ 세무조사 통지를 받은 경우, 과세자료 해명안내 통지를 받은 경우 등	확정신고와 관련한 가산세 다시 부과하지 않음
과소신고한 경우	수정신고한 경우	과소신고가산세 10%의 50% 감면
미납 또는ㅍ과소납부한 경우	납부불성실가산세 : 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액 × 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 1일당 3/10,000

 

(3) 부가세·물납·분납

부가세 등	① 지방소득세(독립세) : 양도소득세 납세의무자는 납부세액의 10% ② 농어촌특별세(부가세) : 양도소득세 감면 받은 자는 감면세액의 20% 【양도소득세 40%감면받은 경우】 ·산출세액 : 1,000만원이라면 ·세액감면 : 1,000만원 × 40% = 400만원 ·농어촌특별세 : 감면세액의 20% = 400만원 × 20% = 80만원 ·납부세액 : 600만원 ·지방소득세 : 600만원 × 10% = 60만원 【양도소득세 감면받지 않은 경우】 ·산출세액 : 1,000만원 ·납부세액 : 1,000만원 ·지방소득세 : 1,000만원 × 10% = 100만원
분납	예정신고 또는 확정신고 납부세액 1,000만원 초과시 : 예정신고 또는 확정신고기한으로부터 2월 이내 분납 가능 - 납부할 세액이 2천만원 이하 : 1천만원 초과액 - 납부할 세액이 2천만원 초과 : 그 세액의 50% 이하의 금액 ​ 【양도일(6/2), 납부할 세액 : 1,800만원인 경우】 ·예정신고일(8/31) : 1,000만원(최소) ·분납기한(예정신고일 + 2개월 : 10/31) : 800만원(최대) ​ 【양도일(6/2), 납부할 세액 : 1억원인 경우】 ·예정신고일(8/31) : 5,000만원(최소) ⇒ if 4천만원만 납부한 경우 : 1천만원 납부불성실 가산세 ·분납기한(예정신고일 + 2개월 : 10/31) : 5,000만원(최대)
물납	2016년부터 폐지

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16. 국외자산

구분	국외소재 자산	국내 자산과의 차이점
납세의무자	당해 자산의 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자	5년 미만의 주소를 둔 거주자와 비거주자는 납세의무 없음
과세대상	원칙적으로 국내 자산과 동일	등기여부 불문
비과세	x (무조건 과세)	비과세가 적용되지 않음
양도차익	①양도차익의 계산 : 실지거래가액 → 양도 또는 취득당시의 시가 → 보충적 평가방법에 따른 평가액	①양도소득기본공제는 국내자산과 동일하게 별도 적용하나, 파생상품은 국내·외 합산 과세 ②장기보유특별공제는 적용하지 않음 ③ 외국납부세액은 세액공제 또는 필요경비 산입 중 선택
	②양도소득과세표준의 계산 : 국내 자산과 동일
	③양도차익의 외화환산 : 수령하거나 지출한 날 현재의 기준환율 또는 재정환율
세율	부동산 등 : 6 ~ 42% 7단계초과누진세율	차등비례세율 적용하지 않음
	외국법인발행 주식 등 : 20% 등	​
신고납부	양도소득세과세표준 예정신고(주식 등 제외) 확정신고 분납	예정신고와 분납은 적용됨

 

국내규정 준용하지 않는 것

① 양도의 정의 ② 미등기양도자산의 비과세 배제 ③ 배우자 등 증여자산의 이월과세 ④ 장기보유특별공제 ⑤ 기준시가의 산정

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