상가건물 임대차보호법

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상가건물 임대차보호법

Jobs 9 2021. 11. 30. 17:15

02 상가건물 임대차보호법

제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)제1항ㆍ제3항 및 제578조(경매와 매도인의 담보책임)를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조(동시이행의 항변권)를 준용한다.
제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제17조(미등기전세에의 준용) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.

1. 목적

① 상가 건물의 임대차에 관하여는 민법의 임대차에 관한 규정에 우선하여 상가건물임대차보호법이 적용된다(특별법 우선).

② 이 법은 편면적 강행규정으로서 이 법에 위반한 약정으로서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다(제15조)

☆ 상가임대차계약에서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하는 방법 및 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 정한 약정의 효력(무효)

2. 적용범위

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제17조(미등기전세에의 준용) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.

시행령 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다.

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원

②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.

③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다.

◆ 상가건물임대차보호법이 적용되는 환산보증금의 범위, 소액임차인의 범위, 최우선 변제금

구분		① ~2002.10.31	② 2002.11.01~ 2008.08.20	③ 2008.08.21~ 2010.07.25	④ 2010.07.26~ 2013.12.31	⑤ 2014.01.01~2016.03.31	⑥ 2016.04.01~
서울	법 적용대상 환산보증금	상가건물임대차보보법 시행 이전 : 법 적용대상 아님	2억4천만원	2억6천만원	3억원	4억원	6억1천만원
	소액임차인의 범위		4,500만원	4,500만원	5,000만원	6,500만원	6,500만원
	최우선변제금		1,350만원	1,350만원	1,500만원	2,200만원	2,200만원
수도권 중 과밀억제권역, 인천 부산 : ⑥부터	법 적용대상 환산보증금		1억9천만원	2억1천만원	2억5천만원	3억원	5억원
	소액임차인의 범위		3,900만원	3,900만원	4,500만원	5,500만원	5,500만원
	최우선변제금		1,170만원	1,170만원	1,350만원	1,900만원	1,900만원
광역시 용인,안산,김포,광주 : ④부터 세종,파주,화성 : ⑥부터	법 적용대상 환산보증금		1억5천만원	1억6천만원	1억8천만원	2억4천만원	3억9천만원
	소액임차인의 범위		3,000만원	3,000만원	3,000만원	3,800만원	3,800만원
	최우선변제금		9,00만원	9,00만원	9,00만원	1,300만원	1,300만원
기타	법 적용대상 환산보증금		1억4천만원	1억5천만원	1억5천만원	1억8천만원	2억7천만원
	소액임차인의 범위		2,500만원	2,500만원	2,500만원	3,000만원	3,000만원
	최우선변제금		750만원	750만원	750만원	1,000만원	1,000만원

◆ 환산보증금을 초과하여도 적용되는 규정

1. 대항력

2. 계약갱신요구권

3. 계약갱신의 특례 : 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. 즉 5%를 초과하여 차임을 증액할 수 있다.

4. 권리금 보호규정

5. 3기의 차임을 ㅇ녀체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있는 규정

6. 상가건물임대차 표준계약서 사용권장

◆ 환산보증금을 초과하는 경우 적용되지 않는 규정

1. 확정일자에 의한 우선변제권 : 확정일자을 부여하지 않는다.

2. 확정일자 부여 및 임대차정보의 제공

3. 금융기관의 우선변제권 승계 제도

4. 임차권등기명령

5. 임대차 최단기간(1년) 보장

6. 묵시적 갱신

7. 차임 증액 제한(5%)

8. 월차임 전환시 산정률의 제한

(1) 상임법이 적용되는 경우 : 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 영리 목적 임대차

인	자연인
	법인
물	영업용 상가건물

① 이 법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액(:환산보증금)을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않는다(위 표 참조).

[1] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용 대상인 상가건물에 해당한다

※ 지식산업센터 내 공장ㆍ사무실에 관한 임대차가 상가건물임대차보호법 적용대상인지? ⇒ 단순히 보관, 제조, 가공 등 사실행위만 이루어지는 사업장은 사업자등록의 대상이 되더라도 영리 활동이 함께 이루어지는 경우가 아니라면 상임법이 적용되지 않는다.

② 상임법 적용 여부를 판단할 때 보증금 외에 차임이 있는 경우, 환산보증금(= 보증금 + 월차임 ×100만 원)을 적용한다.

서울에서 보증금 1억원, 월차임 300만원인 상가의 경우, 환산보증금은 4억원이 되며 상임법 전체 규정을 적용받는다.

☆사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항 현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우, 실제 임대차 계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 기준을 충족하더라도 임차인이 대항력을 주장할 수 없다

③ 환산보증금을 초과하는 임대차에 대하여도 제3조(대항력), 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문(10년간 계약갱신요구권), 제10조의 2부터 제10조의 9까지의 규정(권리금 회수 기회 보호, 차임연체와 해지) 및 제19조(표준계약서의 작성)의 규정은 적용한다.

서울에서 보증금 1억원, 월차임 600만원인 상가의 경우, 환산보증금은 7억원이 되며 임차인은 상임법 중 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 3기의 연체시 계약해지에 관하여는 상임법 규정을 적용받지만, 다른 사항에 대해서는 민법 임대차 규정을 적용한다. 따라서 갱신되는 임대차의 차임증액제한은 없으며 우선변제권이 없고 임차권등기명령제도를 활용할 수도 없다.

④ 목적 건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다(제17조).

⑤ 미등기 또는 무허가 건물도 적용대상이다

⑥ 법인도 사업자등록이 가능하므로 적용한다.

(2) 상임법이 적용되지 않는 경우

① 사업자등록을 할 수 없는 건물에는 적용되지 않는다.

② 건물을 영리 목적으로 사용할 때에 적용되므로 비영리사업을 목적으로 하는 동창회 사무실, 해병전우회, 장학회 사무실 같은 경우는 상임법이 적용되지 않는다.

③ 지식산업센터의 공장의 경우 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으므로 상임법이 적용되지 않는다.

④ 환산보증금이 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 대항력, 계약갱신 요구권, 권리금 보호 등 일부 규정만 적용한다. 나머지 사항에 대하여는 민법을 적용한다.

⑤ 일시사용 임대차에 대하여는 적용하지 않는다(제16조).

3. 대항력

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

(1) 대항력의 취득요건 : 상가건물의 인도 + 사업자등록

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

② 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속 요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다.

③ 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제삼자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다.

④ 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차한 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

(2) 대항력의 발생 시기 : 인도 + 사업자등록 그다음 날

(3) 대항력의 내용

① 임차인이 상가건물의 대항력을 갖춘 상태에서 상가건물의 소유권이 양도되면 임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

② 임차인에 대한 보증금 반환의무도 건물 양수인에게 소유권과 함께 승계되고 전 소유자인 양도인은 보증금 반환의무를 면한다.

③ 선순위 저당권이 설정된 후 또는 가등기가 경료된 후에 상가건물임대차보호법에 따른 대항력을 취득한 상가건물의 임차인은 그 저당권의 실행으로 인한 경매의 낙찰자 또는 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다.

④ 상가건물에 가압류 등기가 마쳐진 후 대항요건을 갖춘 임차인은 가압류 사건의 본안 판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 임대차의 효력을 주장할 수 없다.

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조(제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임) 제1항ㆍ제3항, 제578조(경매와 매도인의 담보책임) 및 「민법」 제536조(동시이행의 항변권)를 준용한다.

☆[1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서의 ‘사업자등록’이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준

[2] 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건

☆ [1] 매도인이 매매대금을 모두 지급받기 전에 매수인에게 소유권 이전등기를 경료하면서 매매계약이 해제될 경우 매수인이 매도인에게 소유권 이전등기를 하여 주기로 하는 별도의 약정을 한 경우, 매도인의 위 소유권 이전등기청구권이 가등기에 의하여 보전될 수 있는지 여부(적극)

[2] 소유권 이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는지 여부(소극)

☆상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법상 대항력 또는 우선변제권을 가지기 위한 요건 및 사업자등록을 마친 사업자가 폐업신고를 한 후에 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우, 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 존속하는지 여부(소극)

☆ 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

☆ 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 목적물의 소유권이 제삼자에게 양도된 다음 새로운 소유자와 임차인이 종전 임대차 계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개의 임대차 계약을 새로이 체결한 경우, 임차인이 종전 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등을 새로운 소유자 등에게 주장할 수 있는지 여부(원칙적 소극)

우선변제권

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.
③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
제18조(「소액사건심판법」의 준용) 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조ㆍ제7조ㆍ제10조 및 제11조의2를 준용한다.

1. 우선변제권 발생요건

제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

(1) 대항력 : 상가건물의 인도 + 사업자등록 ⇒ 그다음 날

(2) 확정일자 : 인도 + 사업자등록 + 확정일자

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.

시행령 제3조(확정일자부 기재사항 등) ① 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 법 제4조제1항에 따라 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 다만, 「부가가치세법」 제8조제3항에 따라 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다.

② 확정일자는 제1항에 따라 확정일자 부여의 신청을 받은 세무서장(이하 “관할 세무서장”이라 한다)이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여한다.

③ 관할 세무서장은 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다.

④ 관할 세무서장이 법 제4조제2항에 따라 작성하는 확정일자부에 기재하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 확정일자 번호

2. 확정일자 부여일

3. 임대인ㆍ임차인의 인적사항

가. 자연인인 경우: 성명, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)

나. 법인인 경우: 법인명, 대표자 성명, 법인등록번호

다. 법인 아닌 단체인 경우: 단체명, 대표자 성명, 사업자등록번호ㆍ고유번호

4. 임차인의 상호 및 법 제3조제1항에 따른 사업자등록 번호

5. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

6. 임대차기간

7. 보증금ㆍ차임

⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 확정일자 부여 사무에 관하여 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙

제1조(목적) 이 규칙은 「상가건물 임대차보호법」 제4조에 따른 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(확정일자 부여 신청 방법) ① 상가건물 임대차 계약서(이하 “계약서”라 한다)에 확정일자를 부여받으려는 자(이하 “확정일자 신청인”이라 한다)는 「상가건물 임대차보호법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제3조에 따른 관할 세무서장(이하 “관할 세무서장”이라 한다)에게 별지 제1호서식의 확정일자 신청서를 작성하여 제출하여야 한다. 다만, 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 확정일자 신청서와 함께 그 부분의 도면을 제출하여야 한다.

② 확정일자 신청인은 제1항에 따른 신청 시 다음 각 호의 서류를 제시하여야 한다.

1. 다음 각 목의 사항이 적혀 있는 계약서 원본

가. 임대인ㆍ임차인의 인적사항, 임대차 목적물ㆍ면적, 임대차기간, 보증금ㆍ차임

나. 계약당사자(대리인에 의하여 계약이 체결된 경우에는 그 대리인을 말한다)의 서명 또는 기명날인

2. 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류

③ 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 확정일자 부여를 신청하는 경우 확정일자 신청서를 갈음하여 사업자등록 신청서 또는 사업자등록 정정신고서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하여 제출할 수 있다.

제3조(확정일자 부여 방법 등) ① 관할 세무서장은 계약서 원본의 여백(여백이 없는 경우에는 뒷면을 말한다)에 별지 제2호서식의 확정일자인을 찍고, 확정일자인의 인영(印影) 안에 날짜와 확정일자번호를 아라비아숫자로 적은 후 같은 서식의 확정일자용 관인(官印)을 날인하는 방법으로 확정일자를 부여한다.

② 계약서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)하여야 한다. 다만, 간인은 천공(穿孔) 방식으로 갈음할 수 있다.

③ 관할 세무서장은 확정일자를 부여한 계약서를 복사하여 사본과 원본을 간인한 후 원본을 신청인에게 내준다.

④ 관할 세무서장은 별지 제3호서식에 따라 영 제3조제4항 각 호의 사항을 적은 확정일자부를 작성하여야 한다.

① 확정일자 : 임대차의 보증금액을 사후에 변경을 방지하고자 임대차계약서상의 보증금과 날짜를 확인하여 관할 세무서에서 번호를 부여하는 것을 말한다. 이 확정일자를 기준으로 저당권과의 배당순위를 결정하게 된다.

② 확정일자 부여 기관 : 상가건물 임대차 계약증서 원본을 소지한 임차인은 상가건물의 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 사업자 단위 과세가 적용되는 사업자의 경우 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 확정일자 부여를 신청할 수 있다.

③확장 일자 부여 : 확정일자는 관할 세무서장이 확정일자 번호, 확정일자 부여일 및 관할 세무서장을 상가건물 임대차 계약증서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여한다. 임대차 계약이 변경되거나 갱신된 경우 임차인의 신청에 따라 새로운 확정일자를 부여한다.

(3) 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보의 제공

제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다.
⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

시행령 제3조의2(이해관계인의 범위) 법 제4조제3항에 따라 정보의 제공을 요청할 수 있는 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 “이해관계인”이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.

1. 해당 상가건물 임대차계약의 임대인ㆍ임차인

2. 해당 상가건물의 소유자

3. 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기부에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자

4. 법 제5조제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등

5. 제1호부터 제4호까지에서 규정한 자에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 임대차 정보의 제공에 관하여 법원의 판결을 받은 자

제3조의3(이해관계인 등이 요청할 수 있는 정보의 범위) ① 제3조의2제1호에 따른 임대차계약의 당사자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.

1. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제3조제4항제3호에 따른 정보를 말한다. 다만, 주민등록번호 및 외국인등록번호의 경우에는 앞 6자리에 한정한다)

2. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

3. 사업자등록 신청일

4. 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

5. 확정일자 부여일

6. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

7. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항

② 임대차계약의 당사자가 아닌 이해관계인 또는 임대차계약을 체결하려는 자는 관할 세무서장에게 다음 각 호의 사항이 기재된 서면의 열람 또는 교부를 요청할 수 있다.

1. 상가건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

2. 사업자등록 신청일

3. 보증금 및 차임, 임대차기간

4. 확정일자 부여일

5. 임대차계약이 변경되거나 갱신된 경우에는 변경ㆍ갱신된 날짜, 새로운 확정일자 부여일, 변경된 보증금ㆍ차임 및 임대차기간

6. 그 밖에 법무부령으로 정하는 사항

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 임대차 정보의 제공 등에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다.

제12조(고유식별정보의 처리) 관할 세무서장은 법 제4조에 따른 확정일자 부여에 관한 사무를 수행하기 위하여 불가피한 경우 「개인정보 보호법 시행령」 제19조제1호 및 제4호에 따른 주민등록번호 및 외국인등록번호가 포함된 자료를 처리할 수 있다.

상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙

제4조(이해관계인의 범위 등) ① 영 제3조의2제3호에서 “법무부령으로 정하는 자”란 해당 상가건물 또는 대지의 등기부에 기록되어 있는 환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자ㆍ근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기권리자, 압류채권자 및 경매개시결정의 채권자를 말한다.

② 영 제3조의3제1항제7호에서 “법무부령으로 정하는 사항”이란 임대차의 목적이 상가건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다.

제5조(임대차 정보제공 요청방법) ① 영 제3조의2에 따른 이해관계인과 임대차계약을 체결하려는 자가 영 제3조의3에 따라 임대차 정보의 제공을 요청하는 경우 관할 세무서장에게 별지 제4호서식의 임대차 정보제공 요청서를 작성하여 제출하여야 한다. 다만, 제4조제2항에 따른 상가건물 도면을 요청하는 경우에는 별지 제5호서식에 따른 도면 제공 요청서를 작성하여 제출하여야 한다.

② 제1항의 요청인은 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 서류를 제시하여야 한다.

③ 이해관계인이 임대차 정보의 제공을 요청하는 경우에는 관할 세무서장에게 제1항에 따른 요청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

1. 영 제3조의2제1호의 경우: 계약서 등 해당 상가건물의 계약당사자임을 증명하는 서류

2. 영 제3조의2제2호의 경우: 해당 상가건물의 등기사항증명서 등 소유자임을 증명하는 서류

3. 영 제3조의2제3호의 경우: 해당 상가건물 또는 그 대지의 등기사항증명서 등 권리자임을 증명하는 서류

4. 영 제3조의2제4호의 경우: 채권양도증서 등 우선변제권을 승계하였음을 증명하는 서류

5. 영 제3조의2제5호의 경우: 법원의 판결문

④ 임대차계약을 체결하려는 자가 임대차 정보의 제공을 요청하는 경우에는 제1항에 따른 요청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.

1. 임대인의 동의서

2. 임대인의 신분증명서 사본, 인감증명서, 본인서명사실 확인서 등 임대인의 동의를 받았음을 증명할 수 있는 서류

제6조(임대차 정보제공 방법) ① 임대차 정보의 제공은 관할 세무서장이 별지 제6호서식의 상가건물 임대차 현황서를 열람하도록 하거나 교부하는 방법으로 한다. 다만, 도면의 경우에는 임차인이 제출한 도면을 열람하게 하거나 사본을 내주는 방법으로 한다.

② 제1항에 따른 상가건물 임대차 현황서의 열람 또는 제공은 전자적 방법으로 할 수 있다.

2. 우선변제권의 발생 시기 : 인도+사업자등록+확정일자를 모두 갖춘 다음날 0시

구분	사업자등록	확정일자	대항력 발생	우선변제권 발생
임차인 갑	2월5일	2월3일	2월6일0시	2월6일0시
임차인 을	2월5일	2월5일	2월6일0시	2월6일0시
임차인 병	2월5일	2월7일	2월6일0시	2월7일

① 상가건물의 인도와 사업자등록을 한 당일 임대차 계약서에 확정일자를 받은 경우 대항력과 마찬가지로 사업자등록을 한 다음날 0시에 우선변제권이 발생한다.

② 상가건물의 인도와 주민등록(2월 5일)을 한 다음날(2월 6일) 확정일자를 받은 경우 대항력은 2월 6일 0시에 발생하며, 우선변제권은 2월 6일에 발생한다.

3. 경매·공매와 우선변제권의 행사

(1) 임차인의 강제경매 신청요건 완화, 소액사건 심판법 준용

제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
제18조(「소액사건심판법」의 준용) 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조ㆍ제7조ㆍ제10조 및 제11조의2를 준용한다.

(2) 보증금 배당과 임차건물의 인도

① 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제권 행사에 따른 보증금을 받을 수 없다(제5조 제3항).

② 임차인은 임차건물을 명도 하지 않고도 경매를 신청할 수는 있지만, 우선변제권을 행사하여 보증금을 배당받기 위하여는 먼저 경락인에게 임차건물을 인도하여야 한다.

③ 임차인이 보증금을 반환받기 위한 임차건물 명도 의무가 선이행의무는 아니고, 임차목적물 반환과 보증금 반환은 동시이행 관계에 있다.

(3) 우선변제권 행사요건

① 임차인이 대항력과 확정일자를 갖추고 있어야 한다.

② 당해 임차건물이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되어야 한다.

③ 임차인이 경매법원에 배당요구를 하여야 한다. 이때 임차인은 임대차 계약이 종료되기 전에도 배당 요구할 수 있다

④ 상가임대차에 있어서 임차인이 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 상가건물의 인도와 사업자등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락 기일까지 계속 존속하고 있어야 한다

(4) 우선변제권의 행사 순위 : 대항력(기본요건) + 확정일자(순서대로)

① 우선변제권을 가진 확정일자부 임차권의 경우 확정일자를 기준으로 저당권과의 배당순위를 결정한다.

② 임차인은 후순위권리자나 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다

구분	인도와 사업자등록	대항력 발생 : 익일0시	확정일자	우선변제권 발생 : 대항력 발생과 확정일자 중 늦은 날	저당권 설정	우선변제권 행사순위
임차인 갑	6월1일	6월2일0시	6월1일	6월2일0시	6월1일	저당권이 임차권보다 우선한다
임차인 을	6월1일	6월2일0시	3월1일	6월2일0시	6월1일	저당권이 임차권보다 우선한다
임차인 병	3월1일	3월2일0시	6월1일	6월1일	6월1일	동순위 : 안분배당

③ 미등기 상가건물의 임차인은 임차건물 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 건물만의 임차인이라도 건물과 대지를 포함한 환가대금으로부터 우선변제받을 수 있고, 임차건물과 별도로 대지만이 경매되는 경우에도 그 대지의 환가대금으로부터 우선변제받을 수 있다.

④ 대지에 관한 저당권이 설정된 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 확정일자를 갖춘 임차인 및 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선변제받을 수 없다.

⑤ 우선변제권을 갖춘 임차인이 소액임차인의 지위를 겸한 경우 : 최우선 변제금 우선 배당 후 배당받지 못한 금액은 우선순위에 따라 배당

⑥ 임차인이 대항력과 우선변제권을 겸한 경우 : 대항력과 우선변제권 중 선택적으로 행사할 수 있다. 즉, 보증금을 반환받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수도 있고 환가대금에서 우선변제받을 수도 있다

(5) 경매로 인한 임차권의 소멸

제8조(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 경락으로 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 배당으로 우선변제권은 소멸하고 대항력은 소멸하지 않는다.

4. 우선변제권의 승계

제5조(보증금의 회수) ⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제6조제5항 또는 제7조제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 제3조제1항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제6조제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.

소액임차인 최우선변제권

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7>
제5조(보증금의 회수) ④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>
⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명한 때에는 그 소송이 종결될 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송 결과에 따라 배분한다.
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.
제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회) ① 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 “조정위원회”라 한다)를 둔다. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다. <개정 2020. 7. 31.>
② 조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다.
1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
2. 임대차 기간에 관한 분쟁
3. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁
4. 임차상가건물의 유지ㆍ수선 의무에 관한 분쟁
5. 권리금에 관한 분쟁
6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁
③ 조정위원회의 사무를 처리하기 위하여 조정위원회에 사무국을 두고, 사무국의 조직 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 사무국의 조정위원회 업무담당자는 「주택임대차보호법」 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다.
제21조(주택임대차분쟁조정위원회 준용) 조정위원회에 대하여는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차분쟁조정위원회에 관한 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 “주택임대차분쟁조정위원회”는 “상가건물임대차분쟁조정위원회”로 본다.
제22조(벌칙 적용에서 공무원 의제) 공무원이 아닌 상가건물임대차위원회의 위원 및 상가건물임대차분쟁조정위원회의 위원은 「형법」 제127조, 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.

1. 최우선변제권 취득요건

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

① 임차인은 상가건물에 대한 경매개시 결정 등기 전에 대항요건(상가건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다(제14조 제1항).

② 소액임차인 최우선변제권은 임차인의 확정일자부 우선변제권과는 다르다. 소액임차인은 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있기 때문에 후순위보다 보증금의 우선변제를 받을 수 있는 확정일자와는 무관하다. 따라서 경매개시 등기 전에 대항요건만 갖추면 된다.

③ 대항요건은 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 구비하여야 하며, 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다. 또한 배당요구의 종기(배당이 끝날 때)까지 계속 구비하고 있어야 한다.

④ 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위하여는 당해 임차건물이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각되어야 한다. 임차건물이 경매되는 것이 아니라 매매되는 경우에는 그 매각대금에 대하여 최우선변제권을 행사할 수 없다.

2. 소액보증금의 범위와 최우선 변제금

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다.

시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원

4. 그 밖의 지역 : 3천만원

제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시 : 2천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원

4. 그 밖의 지역 : 1천만원

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.

(1) 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준(소액임차인의 요건)

① 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다(아래 표 참조). 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

◆ 상가건물임대차보호법이 적용되는 환산보증금의 범위, 소액임차인의 범위, 최우선 변제금

구분		① ~2002.10.31	② 2002.11.01~ 2008.08.20	③ 2008.08.21~ 2010.07.25	④ 2010.07.26~ 2013.12.31	⑤ 2014.01.01~2016.03.31	⑥ 2016.04.01~
서울	법 적용대상 환산보증금	상가건물임대차보보법 시행 이전 : 법 적용대상 아님	2억4천만원	2억6천만원	3억원	4억원	6억1천만원
	소액임차인의 범위		4,500만원	4,500만원	5,000만원	6,500만원	6,500만원
	최우선변제금		1,350만원	1,350만원	1,500만원	2,200만원	2,200만원
수도권 중 과밀억제권역, 인천 부산 : ⑥부터	법 적용대상 환산보증금		1억9천만원	2억1천만원	2억5천만원	3억원	5억원
	소액임차인의 범위		3,900만원	3,900만원	4,500만원	5,500만원	5,500만원
	최우선변제금		1,170만원	1,170만원	1,350만원	1,900만원	1,900만원
광역시 용인,안산,김포,광주 : ④부터 세종,파주,화성 : ⑥부터	법 적용대상 환산보증금		1억5천만원	1억6천만원	1억8천만원	2억4천만원	3억9천만원
	소액임차인의 범위		3,000만원	3,000만원	3,000만원	3,800만원	3,800만원
	최우선변제금		9,00만원	9,00만원	9,00만원	1,300만원	1,300만원
기타	법 적용대상 환산보증금		1억4천만원	1억5천만원	1억5천만원	1억8천만원	2억7천만원
	소액임차인의 범위		2,500만원	2,500만원	2,500만원	3,000만원	3,000만원
	최우선변제금		750만원	750만원	750만원	1,000만원	1,000만원

※ 최우선 변제금 = (소액임차인의 범위) × 1/3(백만 원 단위 절상)

② 임차인의 선순위에 저당권(담보물권)이 있는 경우, 저당권 설정일을 기준으로 임차인이 소액임차인에 해당하지는 여부를 결정한다.

③ 처음 임대차 계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만 이후 보증금을 감액하여 소액임차인에 대항하게 된 경우에도 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

④ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인에게는 최우선변제권이 없다.

(2) 최우선 변제금의 성격

① 대항력 + 소액 또는 대항력 + 확정일자 임차인의 우선변제권은 법정 담보물권에 해당한다

② 소액임차인의 보증금 중 일정액은 다른 담보물권보다 항상 우선하여 보장되며, 국세·지방세 등의 모든 국세채권보다 우선한다. 다만, 근로자의 최종 3개월분 임금채권과는 동순위로 배당받는다

③ 대지와 건물이 동시에 매각되어 배당하는 때에는 대지와 건물의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담액을 정한다

3. 상가건물임대차위원회

제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회) ① 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차와 관련된 분쟁을 심의ㆍ조정하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단의 지부, 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소 및 「한국감정원법」에 따른 한국감정원의 지사 또는 사무소에 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 “조정위원회”라 한다)를 둔다. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 조정위원회를 둘 수 있다. <개정 2020. 7. 31.>
② 조정위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ조정한다.
1. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁
2. 임대차 기간에 관한 분쟁
3. 보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁
4. 임차상가건물의 유지ㆍ수선 의무에 관한 분쟁
5. 권리금에 관한 분쟁
6. 그 밖에 대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁
③ 조정위원회의 사무를 처리하기 위하여 조정위원회에 사무국을 두고, 사무국의 조직 및 인력 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
④ 사무국의 조정위원회 업무담당자는 「주택임대차보호법」 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다.
제21조(주택임대차분쟁조정위원회 준용) 조정위원회에 대하여는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차분쟁조정위원회에 관한 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 “주택임대차분쟁조정위원회”는 “상가건물임대차분쟁조정위원회”로 본다.
제22조(벌칙 적용에서 공무원 의제) 공무원이 아닌 상가건물임대차위원회의 위원 및 상가건물임대차분쟁조정위원회의 위원은 「형법」 제127조, 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때에는 공무원으로 본다.

제8조(상가건물임대차분쟁조정위원회의 설치) 법 제20조제1항에 따른 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 “조정위원회”라 한다)를 두는 「법률구조법」 제8조에 따른 대한법률구조공단(이하 “공단”이라 한다), 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “공사”라 한다) 및 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원(이하 “부동산원”이라 한다)의 지부, 지사 또는 사무소와 그 관할구역은 별표와 같다.

제9조(조정위원회의 심의ㆍ조정 사항) 법 제20조제2항제6호에서 “대통령령으로 정하는 상가건물 임대차에 관한 분쟁”이란 다음 각 호의 분쟁을 말한다. <개정 2020. 10. 20.>

1. 임대차계약의 이행 및 임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁

2. 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁

3. 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁

4. 공인중개사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁

5. 법 제19조에 따른 상가건물임대차표준계약서의 사용에 관한 분쟁

6. 그 밖에 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 분쟁으로서 조정위원회의 위원장이 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁.

제10조(공단의 지부 등에 두는 조정위원회의 사무국) ① 법 제20조제3항에 따라 공단, 공사 또는 부동산원의 지부, 지사 또는 사무소에 두는 조정위원회의 사무국(이하 “사무국”이라 한다)에는 사무국장 1명을 각각 두며, 사무국장 밑에 심사관 및 조사관을 각각 둔다. <개정 2020. 10. 20., 2020. 12. 8.>

② 사무국장은 공단 이사장, 공사 사장 및 부동산원 원장이 각각 임명하며, 조정위원회의 위원을 겸직할 수 있다. <개정 2020. 10. 20., 2020. 12. 8.>

③ 심사관 및 조사관은 공단 이사장, 공사 사장 및 부동산원 원장이 각각 임명한다. <개정 2020. 10. 20., 2020. 12. 8.>

④ 사무국장은 사무국의 업무를 총괄하고, 소속 직원을 지휘ㆍ감독한다.

⑤ 심사관은 다음 각 호의 업무를 담당한다. <개정 2020. 10. 20.>

1. 분쟁조정 신청 사건에 대한 쟁점정리 및 법률적 검토

2. 조사관이 담당하는 업무에 대한 지휘ㆍ감독

3. 그 밖에 조정위원회의 위원장이 조정위원회의 사무 처리를 위하여 필요하다고 인정하는 업무

⑥ 조사관은 다음 각 호의 업무를 담당한다. <개정 2020. 10. 20.>

1. 분쟁조정 신청의 접수

2. 분쟁조정 신청에 관한 민원의 안내

3. 조정당사자에 대한 송달 및 통지

4. 분쟁의 조정에 필요한 사실조사

5. 그 밖에 조정위원회의 위원장이 조정위원회의 사무 처리를 위하여 필요하다고 인정하는 업무

⑦ 사무국장 및 심사관은 변호사의 자격이 있는 사람으로 한다.

제11조(시ㆍ도의 조정위원회 사무국) 시ㆍ도가 법 제20조제1항 후단에 따라 조정위원회를 두는 경우 사무국의 조직 및 운영 등에 관한 사항은 그 지방자치단체의 실정을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정한다.

임차권등기명령

제6조(임차권등기명령) ① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.
1. 신청 취지 및 이유
2. 임대차의 목적인 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 첨부한다)
3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항에 따른 대항력을 취득하였거나 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
③ 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 또는 임차권등기명령의 집행 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다.
④ 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
⑦ 임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령의 시행에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다.

제7조(「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 제6조제5항 및 제6항을 준용한다.
② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다.
1. 사업자등록을 신청한 날
2. 임차건물을 점유한 날
3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

임대차 존속기간 등

제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다.
제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.
제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13.>
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정한다), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.>
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

1. 임대차 기간(제9조)

① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

2. 묵시적 갱신 = 법정 갱신 (제10조 제4항, 제5항)

구분	계약기간 만료 6월전	계약기간 만료 1월전	계약기간 마지막 1월	계약기간 만료	법정갱신된 후...1년
임대인	법정갱신 저지할 수 있는 기간				예약해지 불가
임차인	법정갱신 저지 규정 없다. 오히려 계약갱신요구권이 있다				언제든지 계약해지 가능.(통고후 3월)

① 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⇒ 법정 갱신의 경우 차임증감이 없다

② 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

3. 차임증감 청구권, 증액 청구 제한 및 월차임 전환 시 산정률의 제한

(1) 차임증감 청구권(제11조) : 임대차 기간 존속 중 당사자 일방이

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(감액은 제한 없음)

② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못한다.(감액은 제한 없음). 다만, 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 5% 증액 청구 제한을 적용하지 아니한다.

(2) 월차임 전환 시 산정률의 제한(제12조) : Min(연 12%, 기준금리 ×4.5)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 1할 2푼

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율

4. 계약갱신요구권 (제10조 제1항~제4항) : 보증금(환산보증금)의 제한 없음. 다만, 환산보증금이 기준을 초과하는 임대차의 경우 계약갱신 시 증액의 제한을 적용받지 않음

구분	계약갱신요구권 행사로 인한 계약갱신	법정갱신
임대차 조건	전임대차와 동일
임대차 기간	전임대차와 동일	1년
차임	5%이내 증감	전임대차와 동일

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

현재는 차임연체가 없더라도 과거에 3기를 연체한 사실이 있었을 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다.

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

쌍방이 합의하여 보상하여야하므로 임대인이 일방적으로 보상금을 공탁한 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다.

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차인이 건물을 중과실이 아니라 경과실로 파손한 경우 임차인은 여전히 계약갱신요구할 수 있고 임대인은 이를 거절할 수 없다.

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

임대인이 임대차 계약 체결당시에 사전에 재건축 계획을 고지하여야 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다. 임대인이 임대차 기간 중에 재건축 계획을 고지한 때는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없다.

최초의 임대차계약을 체결하면서 재건축 계획을 구체적으로 고지하지 아니하였다면, 최초의 임대차 기간이 만료되는 시기의 임차인의 계약갱신요구를 재건축을 이유로 거절할 수는 없고, 그 기간 만료 후 임차인의 갱신요구에 따라 갱신 계약을 체결하면서 재건축 계획에 대하여 구체적으로 고지를 하였다면, 그 갱신된 임대차기간이 만료될 때에서야 재건축 실행을 위하여 임차인이 다시 갱신 요구하는 것을 거절할 수 있다. 다만 재건축 계획을 고지하였다고 재건축을 이유로 바로 임대차계약을 해지할 수 있다는 의미는 아니고, 계약 당시에 약정한 임대차기간을 임차인에게 보장하여야 하고, 그 기간이 종료될 시기 즈음의 임차인의 계약 갱신요구에 대하여 고지한 재건축 계획을 실제로 실행하기 위하여 갱신거절을 할 수 있을 뿐이다 - 법무무 법무심의관실 2016.5.27

8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 다만, 임차인의 계약갱신권에 관하여 전체 임대기간을 10년으로 제한하는 규정은 법정 갱신에 대하여는 적용하지 않는다.

☆ 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차 계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차 관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법 조항상의 각 임대차 갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정 갱신에 대하여는 적용되지 아니한다

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 5%의 범위에서 증감할 수 있다.

[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부(적극)

[2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 신규 임대차 계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지 여부(한정 소극)

[3] 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극)

④ 환산보증금이 기준금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 5% 증액 제한을 적용받지 않고 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다(10조의 2)

⑤ 계약갱신 요구를 거절하는 행위는 관리행위에 해당한다

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차 계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.

5. 차임연체와 계약의 해지(제10조의 8) 및 코로나19로 인한 임시특례 규정(제10조의 9)

① 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제10조의 8).

② 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항 제1호, 제10조의 4(권리금회수 기회 보호 등) 제1항 단서 및 제10조의 8(차임연체와 해지)의 적용에 있어서는 차임 연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다(제10조의 9).

부 칙 <법률 제17490호, 2020. 9. 29.>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(계약 갱신 요구 등의 임시 특례 등에 관한 적용례) 제2조 제3항, 제10조의 9, 제11조 제1항ㆍ제3항 및 제13조 제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.

권리금 보호

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.>
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우
제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

1. 권리금이란?

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(제10조의 3 제1항)

② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제10조의 3 제1항)

2. 권리금 회수 기회 보호

(1) 권리금 회수 기회 보호 및 손해배상

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

☆ 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의 4 제1항에 따른 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.

☆권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임이 성립하기 위하여 반드시 임차인과 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는지 여부(소극)

☆임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다

(2) 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유

① 임대인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못하게 할 수 있다(제10조의 4 제1항 단서조항)

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우 ⇒ 임대차 종료 후 임대인이 1년 6개월간 영업을 하지 않는 경우

4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ⇒ 임차인은 이미 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받았으므로 또 다른 임차인을 임대인에게 주선할 이유는 없다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유(제10조 제1항 계약갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유)가 있는 경우에 임대인은 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못하게 할 수 있다(제10조의 4 제2항)

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

(3) 권리금 보호규정 적용 제외

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 권리금 보호규정을 적용하지 아니한다.

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외한다)

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

(4) 표준 권리금계약서의 작성 등

국토교통부 장관은 법무부 장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규 임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준 권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

(5) 상가건물 임대차 표준계약서의 작성 등

법무부 장관은 국토교통부 장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물 임대차 표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

(6) 권리금 평가기준의 고시

국토교통부 장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

(6) 권리금과 유치권

상가 임차인이 상가건물에 영업목적으로 설치한 비품, 간판, 조명시설물, 수족관 같은 시설물에 투입된 비용으로 인하여 받게 되는 권리금 반환채권 등은 '건물'에 투입된 비용이 아니라 '건물과 별개의 물건'에 투입된 비용이므로 건물과 권리금 반환채권 간에는 견련성이 없으므로 임차인은 임차건물에 유치권을 주장할 수 ㅇ벗다. 다만 권리금 계약을 방해하면 그로 인한 손해배상 채권만을 가진다.

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