부동산 폭등 원인, 부동산 폭락 원인
부동산 정책 실패 아니다.
유동성, 거시변수들(금리, 경제성장률, 주식지수), 국제적인 흐름이 원인이었다는 것이 명확해지고 있다.
유동성(liquidity)은 자산을 가치의 손실 없이 얼마나 쉽고 빨리 현금으로 바꿀 수 있는지를 나타내는 개념이다. 예를 들어 투자 대상을 선택할 때 그 대상을 자신이 원하는 시기에 바로 현금으로 전환할 수 있는지를 따지는데, 이 정도를 유동성이라 한다. 화폐는 일반적인 교환수단이므로 유동성이 가장 높은 자산이다. 그 다음으로 당좌예금과 같은 요구불예금, 정기예금과 같은 저축성예금 순서로 유동성이 높다. 반면에 주택이나 유명 미술품은 처분하는데 시간과 노력이 많이 필요하기 때문에 이들의 유동성은 낮다. 유동성은 자산의 유동성과 경제주체의 유동성으로 구분하고, 자산의 유동성은 다시 화폐의 유동성과 화폐를 제외한 자산의 유동성으로 나뉜다. 화폐의 유동성은 화폐가 다른 재화나 서비스로 전환되는 것을 말한다. 화폐는 유동성이 가장 높고 모든 유동성은 화폐의 유동성을 기초로 하여 이루어지며, 유동성이라는 개념을 화폐와 동의어로 사용하는 경우도 있다. 화폐 이외의 자산은 일단 화폐로 전환된 후 다른 재화나 서비스로 전환되며, 이를 일반적으로 자산의 유동성이라고 한다. 한편 가계·기업·정부 등 각 경제주체가 채무를 충당할 수 있는 능력을 경제주체의 유동성이라 한다. 기업의 유동성은 채무지불이나 변제시기에 맞추어 현금을 비롯한 자금을 동원할 수 있는 정도를 말한다. 기업의 유동성이 지나치게 높으면 자본을 유용하게 활용하지 못해 기업의 수익성을 떨어뜨리고, 유동성이 충분하지 못하면 경영 과정에 큰 장애를 가져와 지급불능이나 파산단계에 이르기 때문에 기업의 유동성은 항상 시장 상황에 맞게 유지해야 한다.
문재인 정부가 지난 3년간(2017년5월~2020년5월) 전국 부동산 가격 상승률을 낮추는 데는 성공했지만 서울과 수도권을 중심으로 한 매매가격이 급등하면서 정책의 실효성 논란이 일고 있다.
한국감정원의 ‘전국주택가격동향조사’에 의하면 지난 3년간 전국 아파트 매매가격은 1.7% 상승, 전세가격은 –3.0% 하락했다. 17개 시·도 중 서울, 경기, 대전, 세종 등 8군데 지역은 상승했지만 부산, 울산, 충청도, 경상도 등 9군데 지역이 하락하면서 전체적인 평균을 낮췄다.
하지만 서울의 경우 아파트 매매가격이 13.7% 상승했고 이후 수도권(수원, 용인, 인천)과 대전, 세종을 중심으로 급등 현상이 이어지면서 투기 수요를 잡지 못했다.
그동안 정부는 부동산 시장 과열에 대응해 21번의 부동산 대책을 내놓았고 그때마다 시장 반응은 하락이나 안정세를 예상하는 견해가 많았다. 하지만 기대와는 다르게 개발호재와 아파트 신규분양이 있는 지역을 중심으로 투기 자금이 몰리면서 가격이 크게 올랐고, 한 곳이 규제가 되면 다른 지역으로 옮겨갔다. 이처럼 현 정부의 부동산 문제는 가격안정화 보다는 서울 등 일부 지역의 가격 급등에 따른 부동산 양극화에 있다. 여기에는 여러 가지 이유가 복합적으로 작용했다.
첫째, 시중의 풍부한 유동성 자금이 부동산 시장으로 쏠렸다. 4월 기준 광의의 통화(M2)가 3000조를 넘어서는 등 유동성이 풍부해진 반면 글로벌 경기침체와 저금리가 지속되면서 수익을 낼 수 있는 투자처는 줄었다. 이런 상황에서 서울 아파트는 수익을 보장하는 안전자산 역할을 했다.
정부의 규제에도 자기자금이 충분한 사람은 문제될 것이 없었고 자본이 부족한 사람들은 일명 ‘갭투자’에 몰두했다. 갭투자는 되도록 자기자본을 적게 쓰는 방식으로 갭투자가 성행하면 부동산 매매가와 전세가가 함께 오른다.
또한 임대사업자 증가도 한 몫을 했다. 정부는 임대주택 확충과 공정과세 기반을 마련하겠다며 2017년 8월 ‘주택시장 안정화 방안’과 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 임대사업자 양성화를 발표했다. 하지만 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 등의 세제 혜택과 80%까지 주택담보대출을 가능케 하면서 임대사업자가 큰 폭으로 증가했고 사재기로 부동산 가격 상승을 유발했다.
둘째, 도시집중화 현상으로 도시 선호 현상이 커졌다. 국내는 인구증가율이 감소하면서 2029년부터 실제 인구가 줄 것으로 전망됐다. 이미 일부 지방은 슬럼화 현상이 진행됐지만 서울과 그 안의 강남 선호 현상은 더 커졌다. 교육, 행정, 편의 시설 등이 몰려 있는 서울 프리미엄 현상은 지속되고 있다.
도시집중화 현상은 서울 마용성(마포·용산·성동)에 이어 수도권 수용성(수원·용인·성남)까지 잠재 수요가 몰리면서 서울과 수도권 가격 상승을 이끌었다. 조정대상지역과 투기과열지구는 사후적 규제로 부동산 급등 후에 규제가 이뤄지면 다른 지역으로 자금이 이동했다. 그러나 단순히 규제를 피해 지방으로 간 것이 아니라 개발호재나 신규분양이 있는 수도권과 행정중심지인 대전, 세종이 타깃이었다. 이는 장기적인 도시분산화 대책 없이는 대도시 아파트 가격 안정화가 어렵다는 것을 보여준다.
셋째, 아파트 공급을 늘리는 과정에서 문제가 발생했다. 재건축·재개발이나 신축 아파트 분양은 아파트 공급을 늘렸지만 가격상승 기대감으로 실수요 외에 투기수요까지 몰리면서 과열 현상이 발생했다.
부동산 가격 결정에서 공급은 중요한 한 축으로 적정 공급량을 유지할 필요가 있다. 지난해와 올해 서울은 4만 가구 이상 아파트 입주 물량이 쏟아져 2008년 이후 가장 많았지만 여전히 수요에 비해 부족한 실정이다. 이에 일각에서는 재개발·재건축을 완화해 공급량을 더 늘려야 한다고 주장한다. 하지만 재개발·재건축은 도시개발과 주거환경 개선이 목적으로 부동산 가격 안정화 대책은 아니다. 서울은 오히려 재개발·재건축이 호재로 작용해 강남, 양천, 용산, 마포 등의 아파트 가격이 급등했다. 7월 말 민간택지 ‘분양가상한제’를 앞두고도 주택가격 안정화에 기여한다는 견해와 주택공급량을 줄여 오히려 매매가와 전세가를 높일 것이란 주장이 맞서는 실정이다.
이처럼 21번의 부동산 안정화 대책에도 서울과 수도권의 부동산 투기 열풍은 사그라지지 않았다. 여전히 부동산을 주거가 아닌 수익을 높이기 위한 자산으로 생각하기 때문이다. 일반인조차 집이 없을 때는 가격이 높아진다고 불평하다가 집을 소유하면 세금폭탄이나 거래절벽이라고 불만이다. 결국 투기지역 규제에만 급급해서는 부동산 투기를 막을 수 없고, 도시분산화 정책과 함께 1주택자의 혜택을 늘리고 2주택 이상자와 임대사업자에 대한 규제를 강화해 초과이익을 제거하는 데 집중해야 한다.