1. 후보지. 이행지
- 후보지 : 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 토지
- 이행지 : 택(주.상.공업지간), 농(전.답.과 간), 임
- 후보지 반드시 지목변경 초래
- 감정평가시 원칙적으로 이행이나 전환 후 를 기준
- 전환된 것은 후보지, 이행지 아님
2. 법지. 빈지
- 법지 : 법으로만 소유. 활용실익 없음. 측량면적포함되나 실제 사용할 수 없는 면적.
- 빈지 : 법적 소유권 인정 되지 않으나 실익 있음
- 빈지가 수면 밑으로 잠겼다해도 포락지 아님
- 빈지는 지적공부에 등록 ✕
3. 나지. 건부지 등
- 나지 : 공법상 규제 ❍, 사법상의 권리 설정 ✕
- 건부증가 : 개발제한구역, 보상가산정, 건폐율강화
- 나지 = 갱지 (저지✕)
- 공한지 : 도시토지로 투기목적 장기간 방치
- 휴한지 : 정상적으로 쉬는 토지
- 유휴지 : 놀리는 토지
- 초과토지 : 적정면적 이상의 토지, 독립적사용❍
4. 토지 자연적 특성
- 부동성
국지화, 임장활동 / 외부효과, 지역분석 근거
입지론(용도 --> 부지)의 근거
- 영속성
감가액 산정곤란 / 직접법의 근거(직접환원법✕)
재생산이론 적용 배제 (생산비이론 ✕)
- 부증성
생산비법칙 적용 불가 / 재조달원가 산정 곤란
토지 공개념 도입근거 / 수용자 경쟁가격
- 개별성 : 물리적으로 동일한 토지 없다..(용도적✕)
일물일가의 법칙 적용불가 / 개별분석
- 인접성
외부효과, 지역분석 / 개발이익 사회적 환수 / 용도면에서의 대체
5. 토지의 인문적 특성
- 용도의 다양성
최유효이용의 성립근거 / 적지론의 근거 / 가격다원설
- 병합 . 분할의 가능성
규모의 경제 / 한정가격 존재
- 위치의 가변성(사. 경. 행) - 국토성 - 지역성
6. 파인애플기법(하와이기법)
부동산 소유권으로부터 경제적 가치가 있는 여려개의 권리를 새로 창출하여 분할 하는 것
7. 수요량 : 사전적 개념. 실제구입한 양✕(사후개념)
- 유량개념 이나 저량의 수요량도 존재
8. 시장 수요자가 2배증가시 새로운 수요함수
- 우선 수요량에 대해 정리 후 2배
- 각격에 대해 정리 / p =
9. 대체제와 보완제
- 대체재 가격상승 - 해당재화 수요증가
- 보완재 가격상승 - 해당재화 수요감소
10. 가격상승 예상 -- 수요증가 -- 공급 감소
11. 주택수요(유효수요층), 주택소요(잠재수요층)
12. 부동산 수요의 제약요인 -- 유사부동산 과잉공급
13. 공급의 가격탄력성
- 공급량의 변화율 / 가격의 변화율
- 비탄력적 : 0 < 탄력성 < 1
- 단위탄력 = 1 / 원점지남
- 신규주택공급 -- 비탁력적
14. 수요의 가격탄력성
- 수요량의 변화율 / 가격의 변화율
- 단위탄력 =1 / 직각쌍곡선
- 탄력적 : 사치재, 투기재, 고급주택, 주거용
- 비탄력적 : 필수재, 투자재, 임대주택, 상업용
- 단위탄력적 -- 총수입불변(수요량은 변화)
- 완전비탄력적 -- 수요량 불변 ( 총수입은 변화)
15. 수요의 소득탄력성
- 수요량의 변화율 / 소득의 변화율
- 우등재(정상재) : 탄력성 양의 부호
- 사치재 > 1 , 0 < 필수재 < 1
- 열등재(하급재) : 음의 부호
16. 수요의 교차 탄력성
- y재의 수요량 변화율 / x재의 가격변화율
- 대체재 : 양 - 보완재 : 음
17. 부동산경기지표
- 선행지표 : 건축허가량, 택지분양실적
- 동행지표 : 건축착공량, 거래량
- 후행지표 : 건축완공량
18. 부동산 경기변동 각 국면 특징
- 회복시장
- 상향시장
하한선, 매도인 중시, 금리.공가율 낮음
- 후퇴시장
- 하향시장
상한선, 매수인 중시, 금리.공가율 높음
- (안정시장)
19. 거미집이론
- 공급의 시차를 고려, 동태적
- 가격이 변동하면 수요는 즉각영향, 공급은 상당시간
- 상.공업용 부동산에 잘 적용
- 현재의 공급결정은 과거가격에
미래의 공급결정은 현재의 가격에만 의존
- 수렴 : 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성
20. 효율적 시장의 구분(초과이윤)
- 효율적시장: 새로운 정보가 즉시 가치에 반영되는 시장
- 약성 효율적 시장(기술적분석) : 현재.미래정보 분석시
- 준강성(기본적분석) : 미래정보
- 강성 : 초과이윤 획득 불가능
21. 할당 효율적 시장
- 정보비용=초과이윤 , 초과이윤 존재 ✕
- 완전경쟁시장은 모두 할당 효율적 시장 이나
할당효율적 시장이 반드시 완전경쟁시장은 아님
- 불완전경쟁시장도 할당효율적일 수 있음
- 특정투자자의 초과이윤 획득, 부동산투기성립, 싼값정보 획득은 시장이 독점적, 불완전하기 때문이 아니라, 할당 효율적이지 못하기 때문이다.
- 정보비용은 완전, 불완전시장 구분기준
초과이윤은 할당효율적 시장 구분 기준
- 할당효율적시장에서는 정보비용 존재할수 있으나 초과이윤은 어떠한 경우에도 없고 정상이윤만 존재
22. 정보가치계산
확실한 경우 현재가치 - 불확실한 경우의 현재가치
(개발 100%) (개발 % + 미개발%)
23. 분배의 측정수단
- 10분의 분배율 : 하위40%소득 / 상위20% 소득
높을 수록 평등
- 로렌츠곡선 : 면적 넓을수록 불평등
- 지니계수 : 1에 가까울수록 불평등
24. 시장실패
- 시장이 자원배분을 효율적으로 달성하지 못하는 상황- - 시장실패의 원인
불완전경쟁, 규모의 경제, 비용체감산업
외부효과(정, 부) 둘다 시장실패 야기
공공재(비경합성, 비배재성), 무임승차문제
- 정보의 비대칭성 및 불확실성(역선택)
25. 외부효과
- 완전경쟁시장에서도 발생 가능, 부동성.인접성
- 정의 외부효과
생산측면 : 사적비용 > 사회적비용
소비측면 : 사적편익 < 사회적편익
과소생산(과잉가격)
보조금 지급, 조세 경감 필요
수요곡선의 우상향 이동
*부의 외부효과시 공급곡선의 좌상향 이동
26. 지역지구제
- 부의 외부효과의 직접적인 해결방안
- 초과이윤의 문제는 사전적 독점에서만 야기
- 세대간 형평성유지(장점)
- 지역간 형평성 문제(단점)
- 지역지구제 보완책
성과주의 지역지구제 : 성과기준 정함
계획단위계발(pud) : 업자 계획수립, 공공은 여건확인후 허가
재정적 지역지구제 : 기반시설 공급에 역점
개발권양도제도(tdr)
27. 여과현상
- 상향여과
저소득계층이 사용하던 주택이 고소득계층의
사용으로 전환되는 현상
- 하향여과
고속득계층이 사용하던 주택이 저소득계층의
사용으로 전환되는 현상(일반적)
28. 여과작용에 의한 주거분리
- 고급주택지역
가치상승분 > 개량비용 : 주거분리
가치상승분 < 개량비용 : 하향여과
29. 불량주택문제
불량주택문제는 시장실패가 아니라 시장이 하향여과 작용에 의하여 효율적으로 자원배분기능을 수행하고 있는 과정이다.
30. 분양가 상한제
- 시장균형가격 이하로 규제
- 단기적으로 투기적 수요가 증대
- 장기적으로 - 공급감소 초래 - 주택가격을 상승
- 수요와 공급의 가격탄력성이 탄력적일수록
초과수요량이 더 커짐
- 질적 수준 저하 우려
- 자원배분의 효율성을 저하
31. 임대료규제정책
- 일종의 최고가격제도
- 시장임대료보다 낮을 경우에 의미
- 암시장 형성
- 초과수요 발생 - 공급부족
- 임차인 임대주택 구하기 어려워짐
- 임차인 주거이동이 저하
- 임대인 질적수준 저하, 투자기피
32. 임대료 보조정책
- 단기적 효과
수요증가 - 임대료상승 - 임대인 초과이윤 획득
- 장기적 효과
공급증가 - 임대료하락 - 임대인 초과이윤 소멸
- 소득보조 : 실질소득 향상, 소비자 효용측면 효율적
- 가격보조 : 직접적 주택구입 능력 향상, 정책적
- 일반적인 임대료 보조는 가격보조
33. 공공주택정책
- 단기적으로 사적, 공적시장 둘다 혜택
- 장기적으로는 사적시장의 임대료 상승으로 공적시장 계층만 혜택, 사적시장은 혜택 없음
34. 조세의 전가와 귀착
- 전가 : 다른 사람에게 이전시키는 현상
- 귀착 : 누가 부담하느냐하는 것
- 비탄력적인 사람이 세금을 많이 부담
- 같은 비율로 적용되는 재산세는 역진세적인 성격
- 수직적 형평을 달성하기 위해서는 재산세를 누진세로 부과하는 것이 효과적
* 토지의 공급이 비탄력적 일수록 조세의 초과부담
(사회적 후생손실)이 적어 자원배분의 왜곡이 적어진다
35. 지렛대 효과
- 정의 지렛대 효과
지분수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률
- 자기자본 수익률
(순수익 - 이자지급액 + 가격상승) / 지분투자액
36. 위험 측정지표
- 분산, 표준편차,
- 변이계수(표준편차 / 산술평균 = 위험/수익))
- 변이계수 작으면 우월 상품
37. 부동산 투자위험
- 총위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험
- 체계적위험
피할 수 없는 위험(인플레, 이자율 변화 등)
38. 수익률
- 기대수익률 : 기대되는 예상수익률 (내부, 예상, 사전적)
- 요구수익률 : 투자하기 위한 최소한의 수익률
(외부, 필수, 기회비용)
- 실현수익률 : 투자 후 달성된 수익률, 투자준거로 미사용
39. 요구수익률(위험조정률)
= 무위험률 + 위험할증률 + 예상 인플레할증률
(체계적 위험)
- 비체계적 위험이나 예상되지 못한 인플레는 불포함
40. 위험 처리방법
- 위험한 투자일수록 높은 할인율(요구수익률) 기대수익율✕
- 민감도 분석(감응도 분석)
민감도가 작을수록 표준편차도 작다
41. 포트폴리오
- 비체계적 위험 제거, 체계적 위험은 전혀 제거 않됨
- 자산수 증가, 공분산 음(-), 상관계수 ( - 1) 가까울수록 포트폴리오의 분산효과 커짐
- 수익률 반대 방향일때 상관계수 음(-)의 값을 가지고 분산효과 는 커짐
42. 분산
(4 - 8.2)제곱 * 0.2 + (8 - 8.2)제곱 * 0.8
43. 효율적 투자선과 최적 포트폴리오
- 평균. 분산 지배원리
동일수익(기대수익률) - 낮은 위험(표준편차)
동일위험(표준편차) - 높은 수익(기대수익률)
* 위험, 수익이 다른 두 투자대안에 대해선 모름
- 효율적 전선(프론티어, 투자선)
동일한 위험에서 최고의 수익을 나타내는
포트폴리오를 연결한 선
우상향의 모양
- 위험선호형 무차별곡선 : 위로 볼록한 모양
- 최적포트폴리오 선택 : 효율적 전선과 무차별곡선이
접하는 점 ( 교차하는 점 ✕)
44. 화폐가치
- 연금의 내가계수 : (1+r)n - 1 / r
- 감채기금계수 : 연금내가계수 역수
- 연금의 현가계수 : 연금내가계수 * 1/(1+r)n
- 저당상수 : 연금의 현가계수 역수
* r➚ : mc➚ , pvaf➘
r➚ : fvaf ➚ , sff ➘
- 잔금비율
pvaf (잔여기간) / pvaf (전기간)
상환비율 + 잔금비율 = 1
45. 영업소득세 계산
순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 - 감가상각액
세전현금수지 + 대체충당금 + 원금상환분 - 감가상각액
46. dcf법 (시간가치 고려)
- 순현가법 = 유입 현재가치 - 유출 현재가치
- 내부수익률법
유입 현재가치와 유출 현재가치 같게하는 할인율
- 수익성지수법
현금유입 현가 / 현금유츌 현가
47. 어림셈법(시간가치 미고려)
- 조소득승수 : 충투자액 / 조소득
- 순소득승수(자본회수 기간)
총투자액 / 순수익
48. 비율분석법(시간가치 미고려)
- 대부비율 = 부채잔금 / 부동산 가치
- 부채비율 = 타인자본 / 자기자본
- 부채감당률 = 순수익 / 부채서비스액
* mc = ds / 저당대부액
- 채무불이행률 = (영업경비 + ds) / 유효조소득
- 총자산회전율 = 조소득 / 부동산 가치
49. 명목이자율 : 실질이자율 + 예상 인플레율
50. 저당 상환 방법
- 원금 균등상환
이자 줄어듬, 원리금 체감, 초기 월부금 많음
- 원리금 균등상환
원금 늘어남, 이자 줄어듬
- 체증식 상환
초기에 지불금 낮음, 이자 줄어듬, 원리금 늘어남
부(-)의 상환 발생, 주택보유기간 긴 경우 불리
51. 지분금융, 부채금융
- 지분금융 : 신디케이션, 조인트벤쳐, 부동산투자회사(리츠)
- 부채금융 : 저당금융, 신탁금융
52. 보금자리주택
- 보금자리주택은 임대, 분양을 목적으로 공급하는 국민주택규모 이하의 주택
- 보금자리주택지구 : 보금자리 주택이 50% 이상인 지구
- 보금자리주택지구 지정. 변경. 해제 : 국장
- 시행자는 제안
- 시행자 사업계획 작성하여 국장 승인
53. 보금자리론(장기모지기론)
- 대출기간 : 10, 15, 20, 30년
- 대상 : 만 20 - 70 세 이하
- 한도 : 1백 - 5억(담보가치기준 최대 70%)
- 9억 이하 주택
- 고정금리
- 5년 이후 중도 상환시 수수료 면제
54. 역저당
- 만 60세 이상 1세대 1주택 (배우자도 만 60 이상)
- 시가 9억원 이하 주택 (최대 5억까지 대출가능)
- 주상복합 가능, 오피스텔/상가주택 제외
- 저당, 전세, 임대차 있어도 1개월 이내 해지조건으로 가능
- 개별인출도 가능. 인출한도
담보, 보증금 상환시 50% 인정, 기타 30%
* 주택구입 제외
- 주택가격 < 대출잔액
부족분에 대해서는 가입자에게 청구 않는 것이 원칙
55. 농지연금제도
- 65세 이상
- 영농경력 5년이상
- 정부직접시행
- 총 소유농지 3만 이하 (배우자 포함 ✕)
- 연금 후 직접경작, 임대가능
56. mbs의 종류
|
구 분 |
mpts(지분형) |
mbb(채권형) |
mptr(혼합형) |
cmo(다계층) |
|
발행형태 |
증권 |
채권 |
채권 |
채권 |
|
자금조달 방식 |
매각 |
보유 |
보유 |
보유 |
|
저당채권의소유권(이전) |
투자자 |
발행기관 |
발행기관 |
발행기관 |
|
원리금 수취권 |
투 |
발 |
투 |
투 |
|
위험부담 |
투 |
발행자 |
투 |
투 |
|
콜방어 |
불 |
가 |
불 |
가(트렌치별) |
57. 부동산 금융의 동원방법
- 부동산 신디케이트
직접투자 , 지분투자(증권형)....간적투자✕, 채권형 투자 ✕
투자자 유한책임, 개발업자 무한책임
- 프로젝트 파이낸싱
미래에 발생하는 현금흐름을 담보
채권형 ❍ 지분금융✕, 부동산 담보✕
자금은 위탁계좌에 의해 관리
비소구금융 또는 제한소구금융의 형태
대규모 자금소요 될시, 공사기간 장기
58. 부동산 투자회사 (리츠)
- 자기관리 부동산투자회사 : 자산운용전문인력을 포함한 임.직원을 상근, 직접 수행, 법인세 면제해택 없음
- 위탁관리 : 자산관리회사에 위탁하는 회사, 지점설치 않됨, 상근임원을 둘수 없음, 법인세혜택(90%이상 배당시)
- 기업구조조정 : 자산관리회사에 위탁, 법인세혜택(90)
- 발기설립의 방법 설립❍, 현물출자에 의한 설립 안됨
- 최저설립자본금 5억원 이상
- 발기인은 발행주식 전부를 인수하여 회사 설립 후
영업인가를 받아야 한다.
- 영업인가 이후 6개월(최저 자본금 준비기간)
자기관리 리츠 : 70억 이상
위탁관리, 기업구조조정 리츠 : 50억 이상
- 1인 최저자본금준비기간 후에 주식총수의 35% 초과 소유✕
- 자산관리회사 설립 기준 ---- 설립시 국장 인가
자본금 70억 이상 , 전문인력 5명 이상
- 부동산투자자문회사는 국장 등록
- 최저자본금준비기간 후 80%이상 부동산, 현금등 구성
이중 70% 이상은 부동산(건축중 건축물 포함)
- 인가 후 차입, 사채발행 가능(자기자본 2배 초과✕)
주주총회 특별결의 시 10배 차입 가능
- 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병 ✕
59. 임대차 활동
|
구 분 |
주거용 |
매장용(상업용) |
공업용 |
|
임차자 선정 |
유대성 |
가능매상고 |
적합성 |
|
임대차 유형 |
조임대차 |
비율임대차 |
순임대차 |
60. 건물의 생애주기
- 신축단계 : 물리적, 기능적 유용성 최고 (경제적 ✕)
- 안정단계 : 경제적 관리중요, 자본적 지출
- 노후단계 : 지출 억제
61. 부동산 마케팅의 세가지 차원
1 ) 시장점유 마케팅 : 공급자 전략 차원
- STP 전략
시장세분화 : 수요자 집단 세분
표적시장 선점 : 세분된 시장에서 자신의 상품과 일치되는 수요집단 확인, 신상품 기획
차별화전략 : 공급 경쟁자 사이에서 상품을 어디에
위치시킬 것인가
- 4P MIX 전략 : 유통경로, 제품, 가격, 홍보 /
주로 상업용마케팅에 활용\
2 ) 고객점유 마케팅 : 소비자 행동 차원
- AIDA전략 : 주의, 관심, 욕망, 행동
3 ) 관계마케팅
- 지속적. 우호적 관계유지를 중점 (1회성 ✕)
- 브랜드 마케팅
62. 재개발 방법
- 보전 재개발 : 사전에 노후화 방지 (가장 소극적)
- 수복 재개발 : 노후화 요인만 제거 (소극적)
- 개량 재개발 : 기존시설의 확장, 개선
- 철거 재개발 : 기존 환경 완전히 제거
63. 도시경제 기반 이론
- 입지계수(LQ)
A지역의 X산업 구성비 / 전국의 X 산업 구성비
LQ > 1 : 수출 기반산업
- 경제기반 승수
총고용인구비율 / 기반활동인구비율 = 1 / 1 - 비기반산업비율
전체인구증가 = 경제기반승수 ✕ 기반인구증가
64. 도시내부구조이론
1 ) 동심원 이론(버제스)
- 도시생태학적 관점
- 가장 오래된 실증적 모형
- 도로 및 교통의 발달 미고려
- 중심업무지구 - 천이지대 - 근로자 주택 - 중산층 주택 - 통근자
2 ) 선형이론 (호이트)
- 도시는 교통축을 따라 부채꼴 모양으로 확대
- 고급주택은 교통망의 축에 가깝게 입지
- 하급주택, 경공업지구는 고급주택의 반대편에 입지
3 ) 다핵심이론(해리스, 울만)
- 현대도시나 대도시 패턴에 적합한 이론
- 핵의 성립요인으로는 동종 활동 간 집적이익(분산지향성 ✕)
4 ) 다차원이론 (시몬스)
- 동심원, 선형, 다핵심 종합
- 도시화 차원(동심원), 사회계층(선형), 인종별(다핵심)
65. 차액지대설. 절대지대설
1) 차액지대설(리카도)
- 토지의 비옥도
- 수확체감의 법칙 성립
- 지대는 지주의 불로소득
- 한계지에서 지대는 0
- 곡물가격이 지대를 결정
2 ) 절대지대설 ( 마르크스)
- 토지소유권
- 한계지에서도 지대존재
- 지대가 곡물가격을 결정
- 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 지대 발생
66. 경제지대와 준지대
1) 경제지대
- 생산요소의 총수입 - 전용수입(기회비용)
- 생산요소 공급자의 잉여
- 경제지대는 공급이 비탄력적일수록 커진다
- 전용수입 : 공급공선 하단부분
2 ) 준지대
- 준지대 = 총수입 - 총가변비용
67. 농업입지론 ( 튀넨의 고립국이론)
- 리카도의 차액지대이론에 위치개념을 더함
- 소송비 중요
- 버제스의 동심원 이론에 영향줌
- 집약적 농업은 한계지대곡선이 가파름
- 입찰지대곡선의 기울기가 가파를 수록 중심지에 입지
68. 서비스업의 입지론
1 ) 크리스탈러의 중심지이론
- 고차원 중심지일수록 거리(체적)가 더 멀고
저차원 중심지 일수록 가깝다.
- 인구밀도의 증가나 경제의 활성화는 중심지간의 간격을
좁아지게 한다
- 자동차 교통의 발달은 저차 중심지의 쇠퇴와
고차 중심지의 발달을 가져온다
2 ) 허프의 중심지 이론
- 대형쇼핑센터 잘 설명
- 미시적 분석, 경험적인 확률이론을 제시
- 유인력은 매장면적에 비례, 거리에 반비례
- A 도시로 구매 확률 (시장점유율)
( A도시 매장면적 / A도시까지의 거리제곱 ) /
A도시 면적 / A 도시 거리 제곱 + B 도시 면적 / 거리 제곱
3 ) 레일리의 소매인력의 법칙
- B 도시에 대한 A 도시의 구매지향비율
A도시 인구 / B도시인구 * (B 거리 / A 거리) 제곱
- 상권의 경계는 작은 도시 쪽에 가깝게 형성
4 ) 컨버스의 분기점 모형
- A도시로부터 상권의 분기점 가지의 거리
A, B 간의 전체거리 / 1+ 루트 (B면적 / A면적)
69. 입지유형별 점포
- 집심성 점포 : 배후지의 중심지에 입지
백화점, 귀금속점, 영화관
- 집재성 점포 : 동일 업종 한곳에 입지
금융기관, 가구점, 서점
- 산재성 점포 : 분산 입지
세탁소, 목욕탕
70. 감정평가 분류..
- 소급평가 : 과거의 일정시점을 가격시점으로 평가
- 일괄평가 : 일체로거래, 용도상 불가분, 동일단가
복합부동산, 다필지 = 1획지
- 구분평가 : 1개대상 물건이라도 가치를 달리하는 분분
1필지 = 다획지, 복합건물
- 부분평가 : 일체이용 중 일부분에 특수한 목적 수반
일부가 도시계획구역으로 지정된 경우
71. 가치와 가격
- 가격과 가치는 비례관계, 가격과 화폐가치는 반비례
- 가치와 가격은 일지적으로 괴리, 장기적으로 일치
72. 가격 제원칙
1 ) 적합의 원칙 (조화의 원칙)
- 환경에 적합 / 경제적 감가, 지역분석과 관련 /
용도에 맞는 입지
2 ) 경쟁의 원칙
- 초과이윤은 경쟁을 야기시키며,
경쟁은 초과이윤을 감소시켜 결국에는 소멸
- 대체, 수요.공급과 밀접한 관련
3 ) 수익배분의 원칙
- 잔여법, 수익분석법의 근거
4 ) 기여의 원칙
- 부동산의 가격은 기여도의 합 (생산비의 합 ✕)
5 ) 균형의 원칙(비례의 원칙)
- 내부구성 요소간의 결합상태가 균형
- 기능적 감가, 개별분석과 관련
- 초과, 과소 설비 판단
6 ) 대체의 원칙
- 동일효용이면 가격이 싼 것을 선택
- 3방식 모두와 관련
7 ) 수요.공급의 원칙
- 부동산 가격의 이중성과 관련
73. 지역분석과 개별분석
1 ) 지역분석
- 표준적 이용, 가격수준, 적합의 원칙
2 ) 개별분석
- 최유효이용, 가격, 균형의 원칙
74. 지역분석의 대상지역
1 ) 인근지역
- 대상부동산이 속한 지역
- 인근지역의 사이클패턴 단계
성장기 : 지가상승률 최고, 상향여과
성숙기 : 지가수준 최고, 중고부동산
쇠퇴기 : 하향여과 시작
천이기 : 하향여과 활발
악화기 : 슬럼화
2 ) 유사지역
- 대상부동산이 속하지 않은 지역
- 인근지역과 지리적 위치는 다르나 유사한 지역특성
3 ) 동일수급권
- 최원방권, 인근지역과 유사지역을 포함, 정확도✕
75. 재조달원가의 종류
- 복재원가 ( 재생산비용 )
물리적측면의 동일성, 최근부동산,
대치원가에 비해 가격이 높음, 기능적 감가 고려
- 대치원가(대체비용)
효용측면의 동일성, 오래된 부동산
76. 감가누계액 비교
- 초기
감가누계액 : 정률법 > 정액법 > 상환기금법
- 말기
감가누계액 : 정률법 = 정액법 > 상환기금법
77. 감가상각(감가수정)의 차이점
- 취득원가 기초 ( 재조달원가)
- 법정내용연수 ( 경제적 내용연수)
- 관찰감가법 불인정 ( 인정 )
- 멸실되어도 상각은 계속 ( 현존물건만 대상)
- 물리적. 기능적 감가요인만 취급 (물. 기. 경)
- 상각자산에만 인정 (비상각자산인 토지에도 인정 가능)
78. 환원이율 구하는 방법
- 시장추출법
- 조성법(요소구성법)
- 투자결합법 (물리적 / 금융적)
금융적 : (지분배당율 * 지분비율) + (저당상수*저당비율)
- 저당지분환원법(엘우드법)
- 부채감당법
부채감당률 = 순영업소득 / 부동산가치 *대부비율 * 저당상수
79. 순수익 환원방법
- 직접법 : 비상각자산
- 직선법 : 건물, 기계 등
- 연금법 (인우드) : 상각후, 동일자산 재투자, 슈퍼, 어업권
- 상환기금법 (호스콜드) : 상각후, 동일자산 재투자 불가능, 광산
- 환원이율 크기 : 연금법 < 상환 < 직선법
80. 임료의 산정
1) 적산법
- 적산임료 = 기초가격 * 기대이율 * 필요제경비
- 필요제경비
감. 유. 공. 손(소멸성). 대. 공. 정
2 ) 임대사례비교법
- 신규임료 : 적산법, 임대사례, 수익분석법
- 계속임료 : 이율법, 슬라이드법, 차액배분법, 임대, 수익
3) 수익분석법
수익성 부동산중 기업용 부동산에만 적용
81. 종류별 평가(원칙 기준)
- 건물 : 적산법
- 산림 : 구분하여 비준
- 과수원 : 비준
- 공장 : 유. 무형 구분
- 광산 : 수익 공제
- 자동차 동산 : 비준
- 일괄평가 : 비준, 수익
- 건설기계, 항공기, 선박 : 적산
- 어업권 : 수익 공제
- 영업권 등 : 수익
- 임료 : 비준
- 염전 : 비준
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