[투자론]
1. 투자자금의 구성
가. 총투자액(=총자본) = 자기자본(지분투자액) + 타인자본(=저당투자액)
나. 각종 비율
- 자본비율 = 자기자본/총투자액
- 대부비율(LTV, 저당비율) = 부채액 / 총투자액
- 부채비율 = 타인자본 / 자기자본
- 종합수익률 = 순영업소득/총투자액
- 지분수익률 = 지분수익/지분투자액 = (순영업소득-부채서비스액) / 지분투자액
- 저당수익률 = 타인자본 수익률 = 금리 = 차입이자율 = 이자/부채액
- DTI = 부채서비스액(원금상환액 + 이자) / 연간소득
다. 정의 지렛대 : 자기자본수익률 > 총투자수익률 > 차입이자율
2. 위험의 측정
가. 변이계수 = 표준편차/기대수익률
- 표준편차가 작은 쪽이 위험이 작음 → 변이계수가 작을수록 덜 위험
나. 위험이 커지면, 요구수익률도 커진다. 하지만 투자가치는 떨어진다.
다. 평균-분산의 지배원리에서 A안이 B안보다 기대수익률도 크고 위험도 큰 경우 판단이 어렵다.
3. 수익률의 종류
- 기대수익률 (=내부수익률)
- 요구수익률 (=외부수익률)
= 무위험률(국채, 금리 즉 시간에 대한 비용) + 위험할증률(위험에 대한 대가) + 예상된 인플레이션률
- 기대수익률>요구수익률 → 해당 부동산의 시장가치 상승 → 기대수익률 하락
4. 포트폴리오
- 포트폴리오 위험 = 체계적 위험 + 비체계적 위험
- 체계적 위험 : 경기불황, 인플레, 금리 등 → 분산투자로도 피할 수 없음.
- 비체계적 위험 : 영업경비, 파업 등 → 분산투자로 제거 가능
5. 화폐의 시간적 가치
가. 일시불의 내가계수 : (1+r)^n - 일시불의 n년 후 금액 [결과가 일시불]
나. 일시불의 현가계수 : (1+r)^-n - n년 후 일시불의 현가 [결과가 일시불]
다. 연 금의 내가계수 : [(1+r)^n-1] / r - 연금의 n년 후 금액 [결과가 일시불]
라. 감 채 기 금 계 수 : r / [(1+r)^n-1] - n년 후 일시불을 위한 연금 [결과가 연금, 내가]
마. 연 금의 현가계수 : [1-(1+r)^-n] / r - n년 동안 받게 될 연금의 현가 [결과가 일시불]
** 20년 상환 대출, 5년후 남은 융자잔고는 n이 15년인 연금의 현가계수 써야 함.
바. 저당상수 : r / [1-(1+r)^-n ] - 현재 일시불을 연금으로 바꾸면? [결과가 연금, 현가]
6. 영업의 현금수지계산
임대수 X 임대료 = 가능조소득
- 공실 및 불량 부채 + 기타 소득 = 유효조소득
- 영업 경비 = 순영업소득
- 부채서비스액 = 세전현금수지
- 영업소득세 = 세후현금수지
7. 영업소득세 = 과세소득 X 세율
과세소득 = 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 – 감가상각액
8. 지분복귀액 계산
매도가격 - 매도 경비 = 순매도액
- 미상환저당잔금 = 세전지분복귀액
- 자본이득세 = 세후지분복귀액
9. 할인현금수지분석법
* 가장 선호되는 분석기법 : 순현가법
* 순현가법과 수익성지수는 요구수익률을 사용
가. 순현가법 : 양수면 요구수익률 만족임.
나. 내부수익률법 : 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 일치시키는 수익률 → 요구수익률보다 클수록 좋다
다. 수익성지수법 : 현금유입의 현가/현금유출의 현가 → 클수록 좋다
10. 비할인법 : 조총 순종 세전지
- 조소득승수 = 총투자액 / 조소득 비교) 총자산회전율 = 조소득 / 부동산가치
- 순소득승수 = 총투자액 / 순영업소득 = 자본회수시간 비교) 종합환원율 = 순영업소득 / 총투자액
- 세전현금수지승수 = 지분투자액 / 세전현금수지 비교) 지분배당률 = 세전현금수지 / 지분투자액
[금융론]
1. 부동산 금융의 종류
가. 지분금융 : 신디케이트, REITs, 조인트 벤처
나. 부채금융 : 저당금융, 프로젝트 파이낸싱
2. 고정금리와 변동금리
가. 고정금리
- 금리상승기 : 대출자 위험부담
- 금리하락기 : 차입자 위험부담 → 그래서 조기상환을 하게 되면 → 대출자에게 조기상환 위험 부담
나. 변동금리 = 기준금리 + 가산금리
- 기준금리 중 코픽스는 시중은행들이 자금조달비용 지수로 사용하고 있으며, CD보다 변동폭이 작음
- 실질적으로는 차입자가 금리변동 위험 부담임.
- 일반적으로 변동금리<고정금리
- 금리조정기간이 길수록 대출자 위험부담이 커짐.
- 피셔방정식 : 명목금리(실제로 부담하는 금리) = 실질금리 + 인플레이션율
3. 저당상환방법
가. 대출초기부담(원리금이 초기에 높은 상환)
- 원금균등상환 > 원리금균등 > 점증식
- 대출초기 부담이 작을수록 대출자 입장에서는 초기 자금회수 위험이 큼
나. 중도상환시 미상환대출 잔액
- 점증식 > 원리금균등 > 원금균등
다. 점증식상환은 초기에 부의 상환 발생 가능 → 장차 소득이 늘어날 젊은 봉급생활자에게 유리
4. 저당시장의 구조
가. 저당의 유동화 : 부동산 대출에 따른 저당권을 상품으로 유통
|
1차 저당시장 : 은행 |
- 채무자와 대출자사이를 연결 |
채무자와 저당투자자 사이에는 아무런 연관이 없음. |
|
2차 저당시장 : 한국주택금융공사 |
- 대출자와 저당투자자 사이를 연결 - 1차 시장 금리> 2차 시장 금리 |
나. 저당담보증권
1) MPTS : 투자자가 증권을 발행, 수익, 위험 부담
2) MBB(주택저당채권담보부채권)
- 발행기관이 채권을 발행, 수익, 위험 부담
- MBB는 투자자가 위험부담을 안갖는 대신 (콜방어도 가능) 수익률이 MPTS보다 낮음
3) CMO : 다양한 이자율, 우리나라 주택저당증권 대부분
5. 주택연금제도(=역모기지)
가. 주택을 담보로 연금을 제공해주는 제도
나. 한국주택금융공사 시행, 만60세이상, 시가 9억원 이하 주택 대상
다. 종신지급 방식과 확정기간 방식 중 선택 가능
라. 대출금 상환(사망시)
- 주택처분금액<총지급연금금액 : 초과금액 받지 않음.
- 주택처분금액>총지급연금금액 : 남은 금액 돌려줌.
6. 부동산 신디케이트 : 여러 명의 투자자가 자금을 모집하여 직접투자
7. 프로젝트 파이낸싱
- 프로젝트 사업주가 프로젝트 시행회사를 설립한 후 시행회사가 회사채를 발행하여 자금을 모집
- 프로젝트 사업주는 시행회사와 분리되어 있음 → 비소구/부외금융 → 사업주 채무변제책임이 없음
- 프로젝트 자체의 현금 흐름에 근거하여 자금 조달
8. 부동산투자신탁(REITs)
가. 신탁회사가 다수 투자자에게서 돈을 모아서 부동산에 투자한 후 투자자에게 돌려주는 방식
이 때 돈을 모으는 방법이 주식의 발행, 수익을 돌려주는 방법이 주식의 배당임.
나. 신탁회사의 종류
- 자기관리리츠 : 위의 돈버는 일을 직접 수행, 설립시 5억/최저자본금 70억
- 위탁관리리츠/기업구조조정 : 위의 돈버는 일을 자산관리회사에 위탁, 설립시 3억/최저자본금 50억
9. 기타
- 일반은행의 모기지는 변동금리
- 한국주택금융공사 모기지는 고정금리, 최소 10년부터
- 한국주택금융공사의 역모기지는 변동금리
[개발 및 관리론]
1. 스프롤현상
- 외곽부에서 발달, 최유효이용에서 괴리
- 간선도로를 따라 전개되기도 함.
- 중간에 공지를 남기기도 함.
2. 직주분리와 직주접근
- 직주분리 : 도심 환경악화, 지가고, 도심재개발, 교통의 발달
- 직주접근 : 교통난, 도심고층화
3. 부동산개발의 위험
- 법률적 위험 : 규제의 변화, 인허가문제
- 시장위험 : 시장분석으로 감소 가능
4. 시장분석과 시장성분석
가. 지역경제분석 > 시장분석 > 시장성분석 > 타당성 분석 > 투자분석
나. 시장분석
- 특정 유형의 부동산의 수요와 공급 분석
- 시장세분화(수요자 특성)와 시장차별화(상품 특성)
다. 시장성 분석
- 부동산이 매매되거나 임대될 수 있는 능력 조사
- 흡수율 분석 : 부동산이 시장에 흡수된 비율 → 과거의 수요공급을 통해 미래의 수요공급을 파악
5. 민간개발 방식
- 자체개발형 : 토지소유자가 직접 자금 조달하여 직접 사업시행
- 사업위탁형 : 토지소유자가 직접 자금 조달한 후 개발업자에게 시행에 대한 수수료를 지급하여 사업 위탁
- 신탁개발형 : 신탁회사로 소유권이 넘어가서 신탁자가 자금 조달
6. 민간투자 사업방식
가. BTO : 준공시 국가 귀속 후 사업시행자가 운영 - 고속도로, 터널 등 이용료 징수 가능 사업
나. BOT : 준공시 사업시행자가 운영하다가 국가 귀속
다. BTL : 준공시 국가 귀속 후 사업자에게 임차
라. BLT : 준공시 사업자에게 임차하다가 국가 귀속
마. BOO : 준공시 사업시행자 소유 인정
7. 개발권양도제(TDR)
- 우리나라에서는 안하고 있음.
- 개발지역의 고지가와 공적규제 강화를 통해 개발권양도제 수요증대
8. 부동산관리방식
가. 자가관리
- 장점 : 입주자에 대한 최대한의 서비스, 기밀유지, 보안관리, 애호정신
- 단점 : 타성, 관리의 전문성 결여, 인건비 높아짐
나. 위탁관리
- 장점 : 매너리즘 방지, 전문성, 관리비용이 저렴
- 단점 : 관리사의 신뢰도 문제, 기밀/보안 불안, 애호정신이 낮음
다. 혼합관리
- 필요한 부분만 위탁
- 자가에서 위탁으로 이행되는 과도기적 방법
- 책임소재 불분명
* 시설관리는 소극적 관리, 자산관리는 적극적 관리
* 법률적 관리는 보존관리임.
9. 임대차계약 유형
- 조임대차 : 총임대료 지불, 주거용부동산
- 순임대차 : 순임대료만 지불, 공업용부동산
- 비율임대차 : 임대료를 일정비율 지불, 매장임대차
10. 마케팅 전략
가. 시장점유 마케팅 전략 : 공급자 중심
- STP 전략 : 그중 P는 포지셔닝으로 차별화 전략임
- 4P 믹스 : 유통경로/분양대행사(place), product, price, promotion
나. 고객점유 마케팅 전략 : 소비자 중심, AIDA 원리
다. 관계마케팅 전략 : 브랜드
[감정평가론-기초이론]
1. 감정평가의 분류
- 구분평가 : 하나의 물건이라도 가치가 다르면 구분하여 평가 (구가)
- 부분평가 : 특수한 목적으로 물건의 일부분만 평가
예시) 건물이 있는 토지에서 토지만 따로 평가
2. 가치와 가격
- 가격은 과거 값(지불된 금액), 가치는 현재 가치
- 기준시점은 가격조사 완료시점
- 화폐가치가 오르면(디플레이션) 부동산 가격은 하락
- 부동산의 가치(가격) 발생요인 : 유용성, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성 → 4가지 모두 작용하여 결정됨.
- 부증성으로 인해 토지는 균형가격 형성이 곤란함 → 감정평가 필요
3. 부동산가격의 제원칙
가. 지역분석 - 적합 원칙 - 외부환경 - 경제적 감가
나. 개별분석 - 균형 원칙 - 최유효이용 - 기능적감가
다. 변동의 원칙 : 기준시점
라. 대체의 원칙 : 동일한 효용이면 낮은 가격 선택
마. 부지와 건물의 작용은 균형의 원칙
4. 지역분석과 개별분석
- 지역분석 → 개별분석
- 동일수급권은 인근지역+유사지역+주변지역
주거지역의 경우 통근가능성이 있는 지역
상업지역의 경우 배후지로 결정
- 원래 후보지의 동일수급권은 전환 후의 동일수급권과 일치하나,
성숙도가 낮으면 전환 전의 동일수급권과 일치하는 경향이 있음.
- 인근지역에서 사례비교시 지역요건은 비교 불필요
[감정평가론-3방식]
1. 기초
- 3가지 방식별로 각각 가격과 임료를 구함.
- 시산가액 : 3가지 방식으로 각각 구한 가격으로 검토하여 적정가액으로 조정해야 함.
2. 원가법
- 가격 = 기준시점의 재조달원가 - 감가액
- 매년 감가액 = (재조달원가 - 잔존가격)/내용연수
- 감가수정이 원가법, 감가상각은 회계시 사용되는 개념
- 초기 감가액은 상환기금 < 정액 < 정률
- 재조달원가는 표준적인 건설비 + 통상의 부대비용
표준적인 건설비에 수급인의 이윤도 포함됨.
- 복제원가 : 신축건물, 동일한 부동산을 신축하는 원가
대치원가 : 오래된 건물, 비슷한 부동산의 비용, 기능적 감가 불필요(이미 되어 있으므로)
3. 거래사례비교법
- 가격 = 사례가격 X 사정보정치 X 시점수정치 X 지역요인비교치 X 개별요인비교치
이 때 보정치 = 대상/사례
- 공시지가기준법에서는 사정보정을 하지 않음.
- 대체성이 거래사례비교법의 근거임.
개별성은 거래사례비교법을 어렵게 만듬.
4. 수익환원법
- 장래의 순수익을 할인하여 수익가격을 산정하는 방법
- 환원이율 = 순영업소득 / 부동산가치
= 부채감당률 X 대부비율 X 저당상수
= (지분비율X지분투자자의 요구수익률) + (저당비율X저당투자자의 요구수익률)
- 순수익 = 유효총소득 – 영업경비 (재산세는 영업경비에 해당)
5. 물건별 감정평가
- 일괄감정평가 : 거래사례비교법
- 과수원, 입목 : 거래사례비교법
- 건물, 선박 : 원가법
- 토지 : 공시지가기준법
- 임대료 : 임대사례비교법
- 각종 권리 : 수익환원법
[감정평가론-공시제도]
1. 토지가격공시제도
가. 표준지공시지가 : 수용할 토지의 보상액
- 국토교통부장관
- 나지상정 > 사정보정없음.
- 국가 및 감평사의 토지 감정평가시는 표준지 공시지가를 이용
나. 개별공시지가
- 시장, 군수, 구청장
- 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 개별토지의 가격 산정
- 세금의 산정기준
2. 주택가격공시제도
가. (단독)표준주택가격공시 : 국토교통부장관
나. (단독)개별주택가격공시 : 시장, 군수, 구청장
다. 공동주택가격
- 국토교통부장관
- 모든 공동주택에 대해서 전수조사함.
결국 공동주택가격은 개별가격임.
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