제3편 부동산활동
33. 부동산활동의 개념, 종류
① 개념：인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면에서의 여러 활동
부동산활동은 경작활동은 물론이고 부동산 자체의 자연적 현상도 포함된다.(×)
② 부동산활동의 종류
소유활동：이용활동, 개발활동, 관리활동
거래활동：나머지(경영, 권리분석, 입지선정, 금융, 중개, 상담 등)
34. 토지이용의 집약도
① 토지이용의
②┌ 집약한계：이윤극대점 (한계수입 = 한계비용)
└ 조방한계：손익분기점 (총수입 = 총비용)
③ 한계입지：입지잉여가 0이 되는 위치
④┌ 지가구배현상：도심에서 외곽지로 갈수록 지가가 낮아지는 현상
└Topeka현상(Knos교수)：소도시는 지가구배현상이 급격히 나타남
35. 침입적 토지이용
① 어떤 지역기능에 새로운 지역기능이 개입되는 현상
② 확대적 침입(일반적), 축소적 침입
③ 유발요인：낮은 지가수준, 강한 흡인력
④ 저해요인：원주민의 저항, 행정적 규제
36. 직주분리․직주접근
(1) 직주분리의 원인
① 도심의 환경악화
② 도심지의 고지가
③ 한계지의 저지가
④ 도심의 재개발(주택철거)
⑤ 공법상 규제
⑥ 교통체계의 정비․발달
(2)직주분리의 결과：공동화 현상(도넛현상), 외곽은 침상도시화(bed town), 도심고동(都心鼓動) 비율이 커짐.
(3) 직주접근의 결과：도심지 고층화 현상
37. 한계지(限界地)
① 토지(택지)이용의 최원방권
② 한계지는 대부분 농경지 등이 용도전환으로 대부분 개발
③지가수준：초기 지가상승 빠름, 택지의 지가와 관계 있음(농경지 지가와 무관)
④ 도로․철도 등 대중교통수단을 축으로 연장
⑤ 자가(自家)의 한계지는 차가(借家)의 한계지보다 멀다.
38. 부동산관리
(1)필요성：도시화, 건축기술의 발달, 부재소유자의 요구(소유와 경영의 분리)
(2) 부동산관리의 내용
기술적 관리(협의의 관리)：위생관리․설비관리․보안관리․보전관리
경제적 관리(경영관리)：수지관리․인력관리
법률적 관리(보존관리)
(3) 관리방식：자가관리 → 혼합관리 → 위탁관리(외주관리)
(4) 부동산관리활동
① 임대차활동, 임대료수집, 유지활동, 보험, 장부처리 및 보고서작성
② 임대차의 유형(임대료를 어떠한 방법으로 결정하는가?)
┌ 조임대차：주거용 부동산
├ 순임대차：공업용 부동산(3차 순임대차가 일반적)
└ 비율임대차：매장용 부동산
→임차인선정기준：주거용(유대관계),매장용(가능매상고),사무용․공업용(적합성)
③ 유지활동：일상적 유지, 예방적 유지, 대응적 유지활동
(5) 부동산관리 정보체계(보고서)
① 부동산자산목록：거래변동사항이 생길 때마다 새로 정리
② 평가보고서(검토능력), 시장보고서(매장용 부동산에 중요)
③ 정기보고서
┌ 부동산자산보고서(가장 중요) → 6月
└ 부동산활동보고서, 임대차보고서, 잉여부동산보고서 → 1月
□ 1 기술적 관리(협의의 관리)의 내용으로 위생관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리가 있다.
□ 2순임대차는 공업용부동산에 많이 사용하며, 비율임대차는 사무용건물에 많이 사용한다.
□ 3빌딩의 리노베이션을 목적으로 하는 투자는 안정단계가 바람직하며, 새로운 투자가치를 상실하는 단계는 노후단계이다.
39. 부동산개발
(1)인간에게 생활, 작업, 쇼핑, 레저공간 등을 제공함을 목적으로 토지를 개량하는 활동
(2) 부동산개발의 유형
① 신개발 ┌ 수복재개발：노후․불량화 요인만을 제거
② 재개발(시행방법에 따라)： ├ 개량재개발：새로운 시설을 첨가
├ 보전재개발：노후․불량화 방지
└ 철거재개발：부적당한 기존환경 완전히 제거
(3) 택지공영개발
①국가 등이 토지를 매수하여 개발 → 공공복리를 위해 가장 효율적으로 이용
② 장점：계획적 토지이용, 개발이익환수(공공목적에 재투자)
③단점：토지취득 곤란, 지주권리 최대한 보호 ×, 주민의견수렴 극대화 ×
(4) 도시개발
① 도시성장구조이론
┌ 동심원이론(Burgess)：중심업무지대, 천이지대, 근로자주거지대,
│ 주거지대, 통근자지대
├ 선형이론(Hoyt)：도시는 교통축을 따라 성장
└다핵심이론(Harris, Ullman)：도시는 단일핵이 아니라 복수의 핵을 형성하며 성장
② 지가이론
┌ 위치(Marshall), 접근성(Hurd)
├ 마찰비용이론(Haig)：마찰비용 = 지대 + 교통비
└ 페날티이론(Alonso)：지가와 거리와의 관계를 수학적 Model로 증명
③ 지대이론
┌ 차액지대설(Ricardo)：우등지와 열등지의 비옥도 차이만큼 차액지
│ 대가 발생
├입지교차지대설(Thünnen)：도심지의 근거리와 원거리에 따른
│ 수송비 절약분이 지대
└절대지대설(K. Marx)：지대의 발생을 토지사유제에서 구함
학파별 지대논쟁
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고전학파 |
잉여로서 지대(불로소득) |
토지․자본․노동 |
자연적 특성 |
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신고전학파 |
생산요소비용으로서 지대 |
자본․노동 |
인문적 특성 |
40. 경제지대와 준지대
경제지대(rent)：전용수입(최소공급가격)을 초과하는 부분
준지대(A. Marshall)
① 기계․자본설비의 고정으로 발생하는 수익
② 단기에만 존재
③ 준지대(고정요소수익) = 총수익 - 총가변비용
41. 도시지대와 생산요소의 대체성(토지․자본)
① 토지․자본의 결합비율은 도심에 가까울수록 높아진다.
② 토지․자본의 결합비율이 높다 = 토지에 대한 자본의 대체성이 크다.
③ 생산요소의 대체성은 생산요소의 상대적 가격에 따라 달라진다.
④ 생산요소의 대체성은 기업, 산업의 종류에 따라서도 달라진다.
42. 부동산개발의 위험과 타당성 분석
(1) 부동산개발의 위험(Worfford)
①법률적 위험：법률적 위험부담을 줄이기 위해 이미 이용계획이 확정된 토지를 구입
② 시장위험：흡수율분석(시장연구의 한 방법, 특정지역 부동산의 수요․공급분석)
③비용위험
㉠ 개발기간이 길수록, 인플레이션이 심할수록 위험은 더 커짐
㉡ 개발업자는 비용위험을 줄이기 위해 최대가격보증계약을 체결
(2) 부동산개발의 타당성 분석
① 시장분석
┌ 특정개발사업에 대한 시장에서의 채택가능성 평가
└ 구성요소：지역(도시)분석, 근린분석, 부지분석, 수요분석, 공급분석
② 경제성 분석
┌ 구체적 개발사업의 수익성 여부 평가
└ 투자결정：현금수지분석(순현가법, 내부수익률법)
43. 관련용어정리
(1) 지속가능한 개발(sustainable development)
① 환경친화적 개발, 환경중시개발
② 현 세대의 주거권 확보를 개발로 인한 생태계 파괴가 미래 세대의 복지를 위협해서는 안된다는 개발
(2) 개발권양도제(TDR：Transferable Development Right)
①개발이 제한된 보전지역 내의 토지소유자의 우발손실을 우발이익으로 보상함으로써 공․사익 조화원리를 달성하고자 함.
②┌ 장점：토지이용규제에 따른 형평성 문제를 어느 정도 해소
└ 단점：개발가능지역의 과밀 및 혼잡 가중
□ 1 동심원이론에서 근로자 주거지대는 제3지구이며, 선형이론은 도시는 중심업무지구를 중심으로 하여 도로를 따라 성장․확대하는 이론을 말한다.
□ 2 토지에 대한 자본의 대체성은 외곽지역으로 갈수록 높아진다.
□ 3 단순지대이론에서 유일한 변수는 도시까지의 거리가 되며, 이 모형은 생산비가 지대를 결정한다는 것을 설명하고 있다.
□ 4경제지대(rent)란 최소공급가격을 초과하는 부분을 말하며, 물리적 개념으로서의 토지공급에 대한 총수입의 전액은 모두 경제지대이다.
□ 5도시 내부의 토지이용 패턴으로 입찰지대곡선의 기울기가 가파른 업종일수록 중심지에 가까이 입지하려는 경향을 보인다.
44. 부동산 권리분석
(1)권리관계 진정성을 실질적으로 조사․확인 → 부동산활동의 거래안전도모
(2)성격：비권력적, 사후확인, 주관성․객관성, 과학성․기술성, 사회성․공공성
(3) 특별원칙：능률성, 안전성, 증거주의, 탐문주의
│
└ 완전심증, 하자전제, 차단, 범위확대, 유동성 대비원칙
(4) 권리관계에 따른 분류
┌ 협의의 권리분석：등기능력 있는 권리관계
├ 광의의 권리분석：협의 + 법률적 가치 (공법상 규제정도)
└ 최광의의 권리분석：광의 + 사실관계, 등기능력 없는 권리관계
(5) 권원등기제도(토렌스제도)
① 부동산권원을 관할 법원에 등록 → 법원이 책임
② 실질적 심사주의의 성격
③ 거울이론, 커튼이론, 보험이론
45. 용도별 입지선정요인
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주거지역 |
상업지역 |
공업지역 |
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① 기상상태 ② 사회적 환경 ③ 가로의 폭 · 포장 등의 상태 ④ 도심과의 거리 및 교통수단 상태 ⑤ 상점가의 배치상태 ⑥ 공급 · 처리시설의 상태 ⑦ 학교 · 공원 · 병원 등의 배치상태 ⑧ 위험 · 혐오시설 등의 상태 ⑨ 소음 · 대기오염 등 공해의 상태 ⑩ 재해발생의 위험성 ⑪ 획지면적, 배치, 이용 등의 상태 ⑫ 전망 등 지역의 자연적 환경 ⑬ 공법상 규제정도 |
① 배후지 및 고객의 질과 양 ② 고객의 교통수단의 상태 ③ 경영자의 창의와 노력 ④ 영업의 종류 및 경쟁상태 ⑤ 성쇠상태 및 번영의 정도 ⑥ 공법상 규제정도 |
① 판매시장, 구입시장과 위치관계 ② 수송시설의 정비상태 ③ 동력자원, 용배수에 관한 비용 ④ 노동력 확보의 용이 ⑤ 연관산업과의 위치관계 ⑥ 기상상태 ⑦ 수질오염 등 공해발생의 위험성 ⑧ 행정상 조장 및 규제 정도 |
46. 공업입지의 분류(원료지향형 입지, 시장지향형 입지)
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원료지향형 입지 |
시장지향형 입지 |
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편재원료를 많이 사용하는 공장 |
보편원료를 많이 사용하는 공장 |
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원료지수(M) ＝ > 1 |
원료지수(M) ＝ < 1 |
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중량감소산업(시멘트, 제련공업) |
중량증가산업(청량음료, 맥주제조업) |
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원료의 부패성이 쉬운 산업 (통조림공업) |
제품의 부패성이 쉬운 산업 (빵, 두부) |
47. 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론
① 고차원 중심지, 저차원 중심지로 구분
→고차원 중심지일수록 거리(체적)멀고, 규모 크고, 다양한 기능 보유
② 중심지의 성립조건：최소요구치 ⊂ 재화의 도달범위
③┌ 단일 중심지：원형
└ 다수 중심지：6각형
48. 상업입지이론
(1) 레일리(W. Reilly)의 소매인력법칙
①도시단위로 한 상권이론(두 중심지 사이에 상권이 미치는 영향력 크기)
② 두 도시의 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다.
③A도시가 B도시보다 더 크다면 상권의 경계는 A도시 쪽에 더 멀리 결정된다.
(2) 넬슨(Nelson)의 소매입지이론(점포입지의 8가지 원칙)
① 현재 지역후보의 적합지점
② 잠재적 발전성
③ 고객의 중간유인
④ 상거래지역에 대한 적합지점
⑤ 집중흡인력
⑥ 양립성(보완관계)
⑦ 경합성의 최소화
⑧ 용지경제학
49. 배후지 (hinterland)
① 의의：상권, 시장지역, 고객이 존재하는 지역
② 배후지의 범위：유동적
③ 배후지의 조건
┌ 양적 조건：면적, 인구 등
└ 질적 조건：소득수준, 구매습관 등
50. 가로의 조건
① 가로의 폭：너무 넓지도 좁지도 않은 것이 유리
② 상업지는 가로보다 높으면 마이너스 요인
③ 역․정류장 등을 향한 가로：우측 유리
④ 동․서로 된 가로：서쪽 유리
51. 최적의 주거입지
① 주거입지는 주택서비스 가격과 교통비용에 의해 결정
②최적의 주거입지는 ‘한계주거비용 = 한계교통비용’이 되는 점에서 결정
③ 도심에서 멀어질수록 한계주거비용, 한계교통비용은 감소
④소득변화와 교통의 발달은 일반적으로 주거지역을 외곽으로 이전시키는 경향이 있다.
□ 1토지 집약적 입지주체란 지가의 지불능력이 아니라 집약적으로 이용할 수 있는 입지주체를 말한다.
□ 2레일리(J. W. Reilly)의 소매인력의 법칙에 따르면 만일 A도시가 B도시보다 더 크다면 상권의 경계는 B도시 쪽에 더 가깝게 결정될 것이다.
□ 3편재원료의 중량이 현저하게 감소하는 산업, 원료지수가 1보다 큰 산업, 원료수송비가 제품수송비보다 작은 산업은 원료지향적 입지에 속한다.
□ 4넬슨의 소매점포의 입지이론 중에서 집중흡인력은 서로 집중된 것이 업종에 따라 유익한 경우가 많은데 주로 이종점포나 보조적인 점포간에 주로 적용된다.
□ 5최적의 주거입지조건과 관련하여 한계주거비용과 한계교통비용은 모두 우하향 모양을 가지고, 한계교통비용이 증가하면 최적의 주거입지는 외곽으로 이동하게 된다.
52. 에스크로우(Escrow, 이행대행업) 제도
①에스크로우업은 대금의 회수, 소유권이전 업무대행 이외에 부동산거래를 완결짓는 세금 · 금융이자 · 보험료 · 임료 등의 청산도 대행
② 에스크로우업은 반드시 독립된 업체일 필요는 없다.
③계약에서 명시된 취소조건이 발생하지 않는 한, ‘에스크로우 지시서’에 따라 업무수행
④ 별도의 에스크로우계정이 설정 → 에스크로우 신탁자산을 보호
⑤ 장점
㉠ 권원상 하자로 인한 거래사고의 방지
㉡ 치유가능한 권원상 하자나 부담을 제거
㉢ 권원에 관계되는 거래관계자의 권익보호
㉣ 거래당사자의 거래비용의 상대적 경감
53. 주택저당 유동화제도(MBS：Mortgage-Backed Securities)
① 저당의 유동화：저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것
② 저당시장의 구조
┌ 1차 저당시장：수요자 ⇔ 저당대출기관
└ 2차 저당시장：저당대출기관 ⇔ 다른 기관투자자 (⇒ 저당의 유동화)
③1차 저당대출자는 설정된 저당을 보유할 수도 있고 2차 저당시장에 팔 수도 있다.
④2차 저당시장은 저당대부를 받은 원래의 저당차입자와는 아무런 직접적 관계가 없다.
⑤근거가 되는 모저당이 고정이자율이더라도 저당담보증권은 가변이자율로 발행이 가능
⑥2차 저당시장에서 발행되는 투자상품은 주택 대출금리보다 더 낮은 액면금리를 가짐
⑦ MBS는 대표적인 부채증권이다.
부동산증권
┌ 지분증권：지분금융을 얻기 위해 발행하는 증권 → REITs
└ 부채증권：부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권 → MBS, ABS
54. 저당담보증권(MBS)의 종류
① 이체증권(MPTS)
┌ 투자자가 원리금 수취권과 저당권을 보유
└ 매월 단위로 원금과 이자 지급
② 저당채권(MBB)
┌ 발행기관이 원리금 수취권과 저당권을 보유
├ 채권형태의 저당담보증권：만기전 변제위험을 줄이고자 고안
└ 6개월 단위로 원금과 이자 지급
③ 참여증서(MPTB)
┌ 공동소유형태
└ 2차 저당기관이 매수자금이 충분하지 않을 때 1차 저당기관이 참여해서 만듦
④ 담보저당채권(CMO)
┌ 이체증권과 저당채권의 두 가지 성질 모두 가짐
├ 저당채권의 총 발행액을 몇 개의 그룹(트랜치: tranche)으로 배분
└ 트랜치별로 이자율, 채권의 존속시기가 다름
55. REITs(부동산투자신탁회사：Real Estate Investment Trusts)
①다수의 소액투자자에게 주식형 수익증권을 발행해 자금을 모은 후, 전문적 운용회사에 맡겨 빌딩․주택 등 부동산에 투자하여 개발․임대․처분한 뒤 수익을 배당형식으로 되돌려 주는 제도
② REITs는 부동산에 투자하는 뮤추얼펀드(회사형 투자신탁)
③상업용 부동산시장이 활성화되고, 부동산과 자본시장이 유기적으로 통합
→ 주식시장이 위축되면 REITs의 금융비용부담이 증대된다.
④부동산가격이 폭락시 투자원금을 회수하기가 부동산의 직접소유투자자와 비교하여 상대적으로 용이함
⑤기대효과：소액투자자에게 투자기회 제공, 경제구조조정의 수단확보, 부동산시장의 선진화 및 외자유치 확대, 안정적 수익률, 유동성 보완(환금성 용이) 등
56. 부동산 저당대부방법
(1) 상환방법에 따라
① 원리금 균등 상환：아파트 융자금, 저당상수
② 부분원리금상환：합의에 의해 만기에도 미상환 잔금 존재
③ 수요금융으로서 이자매월상환：원금은 만기일에, 이자는 매월 지급
④ 체증식 상환：젊은 저소득자 유리 (초기 지불금 낮고 갈수록 증가)
(2) 이자율 적용방법에 따라
① 가변이자율 저당：인플레 대비하여 변동이자율로 장기대출
②조정이자율 저당：변동이자율과 유사, but 대출자에게 더 많은 재량
③ 재협상이자율 저당：이자율을 일정기간마다 재협상에 의해 결정
④ 가격수준조정 저당：인플레위험을 이자율 ×, 저당가격으로 조정
└ 매년 저당상환액은 실질이자 적용(명목이자 ×)
57. 부동산금융의 동원방법
(1) 부동산 신디케이트(syndicate)
①여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동으로 부동산 프로젝트를 수행하는 것
② 투자자는 유한책임, 개발업자는 무한책임
(2) 프로젝트 파이넨싱(project financing)
① 자금조달의 기초를 물적 담보의 가치에 두지 않고, 당해 프로젝트 자체의 사업성(수익성)을 담보로 하는 금융조달방식
② 프로젝트 파이넨싱의 금리는 통상 일반대출금리보다 높다.
□ 1부동산투자신탁(REITs)제도의 도입에 따른 효과로서 상업용 부동산시장이 활성화되고, 부동산과 자본시장이 유기적으로 통합될 것이다. 반면에 주식시장이 위축되면 REITs의 금융비용부담이 증가되며, 부동산가격이 폭락했을 때 투자원금을 회수하기가 부동산의 직접소유투자와 비교하여 상대적으로 어렵다.
□ 2MBS는 대표적인 지분증권으로서 부동산투자회사(REITs)의 투자대상이 되기도 한다.
□ 3가격수준조정저당은 매년 저당상환액을 구하기 위해 명목이자율이 아니라 실질이자율을 적용해야 한다.
□ 4저당이 유동화되는데 결정적인 역할을 하고 있는 것은 2차 저당시장이며, 저당담보증권(MBS)제도는 저당채권이라는 유동자산을 고정자산으로 자산구성을 변화시키는 역할을 한다.
□ 5시장이자율이 저당이자율보다 낮을 경우 차입자는 중도상환(만기 전 변제)하는 것이 유리하다.
제4편 부동산정책론
58. 부동산문제
(1) 의의：부동산과 인간과의 관계악화현상
(2) 종류
① 토지문제：토지부족, 지가고, 토지이용의 비효율성, 분배의 부적정
② 주택문제：양적 문제, 질적 문제
(3) 부동산문제의 특징
① 악화성향
② 비가역성
③ 지속성
④ 해결수단의 다양성
⑤ 복합성
⑥ 공간적 광범위성
⑦ 시차와 경로의 복잡성
⑧ 자기증식성
59. 부동산정책 ⇒ 정부개입의 필요성
(1)정책적 기능 → 사회적 목표 달성 (예)저소득층을 위한 임대주택 공급(주택소요)
주택수요(housing demand)：유효수요 ○ → 중 산 층 → 시장원리
주택소요(housing needs)：유효수요 × → 저소득층 → 정책원리
(2)경제적 기능 → 시장실패를 수정(효율적 자원배분 도모)
(예) 외부효과
시장의 실패(market failure)
┌ 의의：사적시장의 메커니즘이 자원의 분배를 자율적으로 조정하지 못하는 것
└ 발생원인：① 불완전경쟁시장, ② 공공재, ③ 불확실성, ④ 외부효과
60. 외부효과(外部效果)
(1)경제주체가 시장기구를 통해 대가를 지불하지 않고 제3자에게 손해나 이익을 발생
(2) 외부경제(正의 외부효과)：수요증가(수요곡선 우상향 이동)
(3) 외부불경제(負의 외부효과)
① 공급감소(공급곡선 좌상향 이동)
② 사적비용 ＜ 사회적 비용
(4) 부의 외부효과에 대한 해결책：지역․지구제
코즈(Coase)의 정리：외부성은 상호성에 있으므로 자발적 노력에 의한 해결책 제시
□ 1외부효과는 시장실패(market failure)를 발생시키는 요인이 되며, 외부효과의 문제는 정부의 도움이 없이 자체적으로 해결할 수도 있다.
□ 2부(負)의 외부효과는 공급곡선은 우측으로 이동시키며 이를 해결하기 위한 중요한 법적인 수단은 지역․지구제(zoning)를 들 수 있다.
61. 지역․지구제
(1) 지역․지구제의 목적
‘어울리지 않는 토지이용’을 규제(부의 외부효과 제거․감소) → 효율적 자원배분 도모
(2) 지역․지구제의 효과
① 단기효과：수요↑ → 가치↑
② 장기효과：공급↑ → ┌ 비용일정산업：공급증가, 주택가치 일정
└ 비용증가산업：공급감소, 주택가치 상승
주택신축금지 추가제한：가치변화 없음
(3) 지역․지구제와 독점의 문제
① 사전적 독점：초과이윤 ○
② 사후적 독점：초과이윤 ×
□ 1 지역지구제는 단기적으로 수요가 증가하고, 공급도 증가한다.
□2지역지구제와 더불어 주택의 신축을 제한하는 추가적인 제한이 있는 경우 경쟁시장이 존재한다면 장기적으로 주택가치는 상승한다.
□ 3지역지구제의 실시는 장기적으로 주택건설업이 비용증가산업이라면 공급은 감소한다.
62. 공시지가제도
(1) 지가공시법의 목적
①토지의 적정가격을 평가․공시하여 지가산정의 기준
㉠ 적정한 가격형성 도모
㉡ 국토의 효율적 이용
㉢ 국민경제의 발전
② 토지 등의 감정평가에 관한 사항을 정함
(2) 공시지가의 종류
|
구 분 |
표준지 공시지가 |
개별공시지가 |
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개념 |
지가공시법의 절차에 따라 건교부장관이 조사․평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당(m2당) 가격 |
표준지 공시지가와 토지가격비준표를 이용하여 시․군․구청장이 결정․공시하는 지가 |
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효력 및 적용범위 |
①일반적인토지거래의 지표 ② 공적 지가의 산정기준 ③감정평가업자의 개별토지평가의 기준 |
① 각종 세금 및 부담금의 기준 ②국․공유재산의 대부․사용료 산정 |
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주관부서 |
건설교통부 |
시․군․구 |
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평가주체 |
감정평가사 |
담당공무원 |
|
산정방법 |
3방식 종합참작 |
표준지에서 토지가격비준표 적용 |
표준지 평가
① 표준지 선정기준：대표성, 중용성, 확정성, 안정성
② 표준지 평가기준
㉠ 적정가격 기준평가
㉡ 실제용도 기준평가
㉢ 나지상정평가
㉣ 공법상 제한상태 기준평가
㉤ 개발이익 반영평가
63. 임대주택정책
(1) 임대료 규제
① 균형임대료 아래 설정(저소득층 보호 목적)
② 효과
┌ 초과수요, 임대부동산 부족 현상
├임대인 입장：임대부동산의 투자기피, 기존 임대부동산의 용도전
│ 환, 질적 저하
└ 임차인 입장：기존 임차인들의 이동 저하
(2) 공공주택
① 단기 효과：(사적 시장) 수요감소 → 임대료 하락
② 장기 효과
사적 시장：공급감소
사회 전체：공급량 불변
□ 1다른 조건이 모두 동일한 경우 정부에 의한 공공주택의 공급은 단기적으로 사적 시장의 임대료는 하락하며, 장기적으로 사적 시장의 임대주택 공급량은 감소한다.
□ 2공공주택의 공급은 장기적으로 사회 전체의 임대주택 공급량은 증가시킨다.
64. 주택의 여과과정
(1) 여과작용의 개념
① 하향여과(filtering-down)：고급주택 ← 저급주택
② 상향여과 (filtering-up)：고급주택 → 저급주택
(2) 주택의 하향여과
① 건축비 일정：(고가주택) 임대료, 공급량은 불변
② 건축비 상승：(고가주택) 임대료 상승, 공급량은 감소
(3) 주거분리와 여과작용
① 고급주택지역과 저급주택지역이 서로 분리되는 현상
② 이유：외부효과 때문
(4) 불량주택의 문제
① 불량주택촌의 형성은 저소득의 산물이지 시장실패의 산물이 아님
② 따라서 철거행위 등 정부의 시장개입은 근본적 해결이 어렵다.
□ 1상위계층이 사용하던 주택을 하위계층이 사용하게 되었을 때 이를 하향여과라 하며, 이 경우 건축비용이 일정한 경우에는 임대료수준과 고가주택량은 증가한다.
□ 2도시지역에서 불량주택의 문제는 시장실패라고 할 수 있기 때문에 철거 등과 같은 정부의 시장개입은 문제를 근본적으로 해결하는 방법이 될 수 없다.
65. 주택에 대한 조세 (조세의 귀착)
(1) 조세의 효과：P↑Q↓
(2) 조세의 귀착은 수요와 공급의 탄력성에 따라 달라진다.
수요가 탄력적 → 수요자(임차인) 부담은 작아짐
공급이 비탄력적 → 공급자(임대인) 부담은 커짐
(3)정부에서 주택에 대한 조세율을 인상할 때 일률적으로 같은 비율을 주택가치에 적용
→오히려 저소득층이 세금을 더 많이 부담하는 결과를 초래 → (∴) 역진세적 성격
□ 1재산세 부과하면 그 효과는 주택가치 상승 → 소비량 감소 → 생산량 감소이다.
□ 2수요곡선이 완전탄력적이거나 비탄력적이고, 공급곡선이 완전비탄력적이면 재산세는 모두 임대인에게 귀속한다.
□ 3일반적으로 주택의 공급곡선은 비탄력적인 경향이 강하며, 오래된 주택일수록 시장 상황에 따라 보다 비탄력적으로 공급되는 경향이 있다.
제5편 감정평가론
66. 감정평가의 개념
①토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(가격)으로 표시하는 것
② 부동산의 가격에 관한 전문가의 판단이자 의견
③부동산의 가격추산․평정 및 그에 대한 활동절차로서 감정평가의 절대성을 배제함
최근의 입장(3원설)：Consulting을 포함하여 감정평가의 개념을 가장 확대 해석
67. 물건별 평가방법
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원 칙 |
예 외 |
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토지 |
공시지가 |
- |
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건물 |
복성식평가법 |
거래사례비교법, 수익환원법 |
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중기, 항공기, 선박 |
복성식평가법 |
거래사례비교법, 해체처분가격 |
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동산, 자동차 |
거래사례비교법 |
복성식평가법, 해체처분가격 |
|
염전, 과수원 |
거래사례비교법 |
|
|
임료 |
임대사례비교법 |
적산법, 수익분석법 |
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광산, 어업권 |
광산(Hoskold) 어장(Inwood) |
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무형자산 |
수익환원법 |
거래사례비교법, 취득원가 |
|
공장 |
유형자산 + 무형자산 |
수익환원법 |
□ 1물건의 종별에 따른 원칙적인 평가방법으로 동산, 과수원, 염전, 공장은 비준가격으로 결정한다.
□ 2 무형고정자산을 평가할 때 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다.
□ 3매립지의 평가는 새로이 조성된 용도에 따라 인근지역의 공시지가를 기준으로 평가한다.
□ 4물건의 종별에 따른 원칙적인 평가방법으로 가입전화사용권은 신규가입비용을 기준으로 결정하며, 염전과 과수원은 비준가격으로 결정한다.
68. 감정평가의 필요성
① 자연적 특성 → 합리적 시장의 부존재로 인한 필요성
② 가격형성요인의 복잡성 및 저해요인의 다양성
③ 사회성․공공성에 의한 필요성
69. 감정평가의 기능
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정책적 기능 |
경제적 기능 |
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① 부동산의 효율적 이용관리 ② 부동산의 적정가격 유도(공시지가) ③ 합리적 손실보상 ④ 과세의 합리화 |
① 효율적 자원배분 ② 부동산 거래질서 확립 ③ 투자의사결정 판단기준 제시 |
70. 감정평가의 분류
①┌ 참모평가：고용기관에 속하는 경우
└ 수시적 평가：고도의 전문지식이 필요한 경우
②┌ 독립평가：복합부동산에서 토지가격을 구하는 경우 → 나지상정
│ 평가 (예) 공시지가
└부분평가：복합부동산에서 토지가격을 구하는 경우 → 현황평가(건부감가 고려)
③┌ 일괄평가：일체로 거래, 용도상 불가분의 관계
├ 구분평가：가치를 달리하는 부분
└ 부분평가：특수한 목적, 합리적 조건
□ 1부동산 평가의 기능에 관한 사항 중에서 부동산의 정책적 기능수행에 우선해야 할 내용은 적정한 가격형성 도모, 거래질서의 확립에 있다.
□ 2일체로 이용되고 있는 부동산의 일부가 도시계획에 저촉될 경우 저촉된 부분만을 평가하는 경우 구분평가를 한다.
□ 3복합부동산에 있어서 건물과 결합하여 이용되는 것을 전제로 한 토지만의 감정평가는 부분평가라고 하며, 복합부동산에서 지상건물이 없는 나지 상태를 상정하여 토지만의 감정평가는 조건부평가에 해당한다.
71. 부동산 가치와 가격
①┌ 가치(value)：장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값(현재의 값) → 평가사
└가격(price)：시장에서 매도자와 매수자간에 지불된 금액(과거의 값) → 중개사
② 가치 = 가격 ± 오차
③ 가치와 가격의 일치과정：가치는 가격의 장기적 균형치
④ 가치이론과 감정평가 3방식과의 관계
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학파 |
대표학자 |
가치의 결정 |
3방식과의 관계 |
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고전학파 |
A. Smith, Ricardo |
생산비 |
원가방식 |
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한계효용학파 |
Menger Jevons |
수요자의 효용 |
수익방식 비교방식 |
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신고전학파 |
A. Marshall |
수요․공급의 상호작용 |
비교방식 |
72. 부동산가격
(1) 본질：‘소유에서 비롯되는 장래이익에 대한 현재가치’
(2) 이중성：부동산가격 ↔ 수요․공급
(3) 특징
① 가격과 임료：영속성
② 소유권 기타 권리․이익의 가격：부동성
③ 장기적 배려하에 형성：영속성, 위치의 가변성
④ 개별적 형성：개별성
73. 정상가격과 특정가격
(1) 정상가격의 조건
① 시장성
② 출품기간의 합리성
③ 당사자의 정통성
④ 거래의 자연성
(2) 특정가격의 예
① 담보평가로서 안전성을 특히 고려한 경우
② 임대차부동산을 당해 임차인에게 양도하는 경우
③ 공공․공익의 목적에 제공되고 있는 부동산의 평가
④ 경매 및 공매평가
⑤ 기업합병시의 재평가, 기업회계처리에 관련된 경우
□ 1부동산가격과 가치의 구별은 부동산의 부동성의 특성을 들 수 있고, 가치는 여러 개 존재할 수도 있지만 가격은 오로지 하나만 존재한다.
□ 2부동산가격의 이중성이란 타 재화와는 구별되는 현상으로, 이에 대한 근거는 수요․공급의 원칙을 들 수 있다.
□ 3부동산가격은 특수한 부동산시장에서 형성되므로 사정보정을 적정하게 수정해야 하며, 부동산가격에는 일물일가의 법칙이 성립한다.
□ 4개발제한구역에 저촉된 토지의 평가, 저당권이 설정된 부동산의 평가는 정상가격으로 구한다.
□ 5한정가격이란 병합․분할 등으로 인하여 부동산의 가치가 시장가치와 괴리됨으로써 시장이 상대적으로 한정되는 경우에 성립하는 가격으로 정상가격으로 구한다.
74. 가격발생요인
① 욕구
② 상대적 희소성
③ 유용성
④ 유효수요
⑤ 이전성
□ 1유용성이란 경제학의 효용과 유사한 개념으로 수익성과 쾌적성의 합을 말하며, 토지는 유용성보다 비용성 측면에서 처리함이 타당하다.
□ 2토지의 희소성을 발생하는 요인으로 부증성에 의한 토지부족, 개발제한구역의 지정, 특정용도의 대규모 토지, 건폐율의 완화 등을 들 수 있다.
75. 가격형성요인
성질
① 유동성 원칙
② 관련성 원칙
(1) 일반적 요인
① 사회적 요인：인가 도교 관건
② 경제적 요인：저재물 세기교
③ 행정적 요인：각종 제도, 규제, 정책
(2) 지역요인 → 지역분석 → 표준적사용 → 가격수준
(3) 개별요인 → 개별분석 → 최유효사용 → 가격
76. 지역분석과 개별분석
|
구 분 |
필요성 |
내 용 |
양자의 관계 |
관련원칙 |
|
지역 분석 |
① 지역성 ② 인접성 ③ 부동성 |
지역요인 분석 ⇒ 표준적 사용 판정 ⇒ 가격수준 |
전체분석 선행분석 |
적합의 원칙 |
|
개별 분석 |
개별성 |
개별요인 분석 ⇒ 최유효사용 판정 ⇒ 가격 |
부분분석 후행분석 |
균형의 원칙 |
77. 지역분석의 범위
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인근지역 |
유사지역 |
동일수급권 |
|
① 개념：속한 지역 ② 경계․범위 |
① 개념：다른 지역 ② 분석의 중요성 |
① 개념：권역(지역의 집합) ② 동일수급권의 판정 |
□부동산 가격형성요인에 대한 예시로서 올바른 것은?
① 사회적 요인：공공시설의 정비상태, 도시형성 및 산업구조의 상태
②경제적 요인：부동산거래 및 사용수익의 관행, 교통체계의 정비상태
③ 행정적 요인：부동산에 관한 세제의 상태, 재정 및 금융의 상태
④상업지역의 지역요인：배후지 및 고객의 질과 양, 상점가의 배치상태
⑤ 토지 및 건물의 개별요인：공법상 규제 및 제약
□ 2지역분석은 전체분석이고 개별분석은 구체적 분석으로 최유효이용의 범위 내에서 표준적 이용을 판정하여 가격을 결정한다.
□ 3사례부동산이 인근지역의 것일 때에는 개별적 요인만을 비교하여 그 개별격차를 판정한다.
□ 4유사지역은 인근지역과 지리적 위치는 다르나 용도적․기능적으로 유사한 지역으로 인근지역과 인접하고 대체성이 있어야 한다.
□ 5후보지나 이행지의 동일수급권은 양자 모두 용도 전환 후의 동일수급권과 일치하는 경향이 있다.
78. 부동산가격의 제원칙
① 수요․공급의 원칙：가격의 이중성 근거
② 변동의 원칙：가격시점, 시점수정의 근거
③ 대체의 원칙：3방식의 성립근거
④ 최유효사용의 원칙：(강조 근거)용도의 다양성, 비가역성
⑤균형의 원칙(내부균형)：기능적 감가의 근거, 초과설비․과소설비의 판정
⑥ 적합의 원칙(외부균형)：경제적 감가의 근거, 입지선정의 근거
⑦ 수익체증․체감의 원칙：입체이용률의 근거
⑧ 수익배분의 원칙(잉여생산성의 원리)：수익방식․토지잔여법의 근거
⑨기여의 원칙：추가투자의 적정성 판정, 한정가격 근거, 균형원칙에 선행하는 원칙
⑩ 경쟁의 원칙：수요자경쟁
⑪예측의 원칙：3방식 관련(지역분석, 잔존내용연수의 파악, 장래 순수익)
⑫ 기회비용의 원칙：대체원칙을 전제로 성립
⑬ 외부성의 원칙：(근거)인접성
79. 최유효사용(최고․최선의 이용：highest and best use)의 원칙
(1) 필요충분조건
① 합리적 이용
② 합법적 이용
③ 물리적 채택가능성
④ 경험적 증거
소유자의 목적에 알맞는 이용 (×), 소유자별 주관적인 경험적 증거 (×)
(2) 최유효사용의 특수상황
① 중도적 이용(이행적 이용)
② 복합적 이용
③ 특수목적의 이용
④ 투기적 이용
⑤ 단일이용
⑥ 초과토지
⑦ 비적법적 이용
(3) 관련원칙
① 토대원칙：변동, 예측
② 내부원칙：균형, 수익체증․체감, 배분, 기여
③ 외부원칙：적합, 경쟁
가장 거리가 먼 원칙：수요․공급, 대체
□ 1토지공간의 입체이용률의 근거가 되는 원칙은 수익체증․체감의 원칙과 최유효이용의 원칙이며, 초과이윤의 지속성 여부와 밀접한 것은 경쟁의 원칙이다.
□ 2균형의 원칙은 기여의 원칙에 선행하는 원칙으로 기능적 감가요인의 근거가 된다.
□ 3수익환원법에서 토지잔여법은 잉여생산성의 원리를 근거로 하며, 순수익은 변동의 원칙을 근거로 한다.
□ 4최유효이용의 원칙과 관련이 있는 부동산의 특성은 용도의 다양성이며, 최유효이용은 소유자․구매자 등의 주관적 판단에 의해 좌우된다.
□ 5부동산의 가치는 각 구성부분의 생산비를 합친 것이며, 부동산의 최대가치는 시장가치보다 생산가치에 치중한다.
□ 6부지와 건물의 적합상태를 분석하는 것은 적합의 원칙이며, 대체의 원칙은 기회비용의 원칙을 전제로 성립한다.
80. 가격 3면성 → 평가 3방식
|
3면성 |
가치이론 |
3방식 |
6방법 |
시산가격(임료) |
성 격 |
|
시장성 |
신고전학파 |
비교방식 (시장접근법) |
거래사례 비교법 |
비준가격 |
균형 가격 |
|
임대사례 비교법 |
비준임료 |
||||
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비용성 |
고전학파 |
원가방식 (비용접근법) |
복성식 평가법 |
복성가격 |
공급 가격 |
|
적산법 |
적산임료 |
||||
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수익성 |
한계효용 학파 |
수익방식 (수익접근법) |
수익환원법 |
수익가격 |
수요 가격 |
|
수익분석법 |
수익임료 |
81. 시산가격(試算價格)의 조정
① A. Marshall：3면등가성 이론 주장 (완전경쟁시장을 전제)
②Atkinson：3면등가성 부정(3방식 병용) → 시산가격 조정의 필요성 강조
③ 조정방법
┌ 단순히 3가격 산술평균 (×)
└ 주방식을 기준, 다른 방식으로 합리성을 검토 (○)
④감정평가에 관한 규칙에서는 시산가격의 조정절차를 따로 규정하지 않고 있다.
□ 1가격3면성은 시장성․비용성․수익성을 말하며 이는 부동산 평가에도 활용되어 부동산가격만 구할 수 있으며, 복성식평가법은 공급자가격, 거래사례비교법은 수요자가격의 성격을 가진다.
□ 23면등가성을 인정하는 경우 시산가격의 조정이 필요하게 되며, 시산가격의 조정은 단순히 3가격을 산술평균하는 것이 아니다.
■ 거래사례비교법
|
사례가격 × 사정보정 × 시점수정 × 지역요인 × 개별요인 × 면적 = 비준가격 |
(1) 장점
① 현실성 있고, 설득력 풍부
② 토지평가에 중추적 역할
③ 적절한 사례 → 모든 물건 적용 가능
(2) 단점
① 역사적 가격의 문제
② 주관개입, 경험 의존도↑：비과학적
③ 시장성 없는 부동산은 적용 곤란
④ 호 · 불황기에는 적용이 곤란
82. 거래사례의 선택기준
① 사정보정 가능성
② 시점수정 가능성：지수법, 변동률법
③ 지역요인 비교가능성(위치의 유사성)：평점법, 종합적 비교법
④ 개별요인 비교가능성(물적 유사성)
금융조건의 차이 → 현금등가분석
사례가격의 조정 → 철거비 (＋), 폐재가격 (－)
83. 거래사례의 분석시 유의사항
①자료의 확대해석：적절한 시장자료가 부족하거나, 철저한 시장탐구가 부족할 경우
②불추종의 오류：어떤 명제의 진위가 불확실한데도 불구하고 확실한 것으로 간주
③ 대표성이 없는 매매사례：정부에 의한 거래사례, 관련 당사자간의 거래사례, 당사자 간의 편의에 의한 거래사례
84. 거래사례의 정상화 방법 ⇒ 〔 〕
(1) 거래사례 정상화의 예
①사례물건이 매도자 급매로 인해 정상가격보다 10% 고가로 거래된 경우 사정보정치?
②사례부동산이대상부동산보다개별적인모든면에서판단할때 20% 열세하다고 할 때 개별요인 비교치는?
③대상물건이 소재하는 A지역은 C지역보다 지역적으로 5% 열세이고, 사례물건이 소재하는 B지역은 C지역보다 지역적으로 10% 우세하다. 대상물건이 소재하는 A지역과 사례물건이 소재하는 B지역의 지역요인 비교치는?
(2) 비율수정법과 금액수정법
①비율수정법(비율승제법, 비율가감법)：대상부동산 가치를 전반적으로 하향편의 시킴
② 금액수정법：비율수정법보다 객관적․논리적
85. 배분법과 토지잔여법
┌ 배분법：전체가격에서 건물가격 공제 → 사례자료 구함：균형, 기
│ 여의 원칙
└토지잔여법：전체순수익에서 건물순수익 공제 → 순수익 구함：수익배분(잉여생산성)
□ 1거래사례비교법의 과학화 방안으로 할인현금수지분석법, 노선가식평가법, 회귀분석방법을 들 수 있다.
□ 2거래사례비교법에서 사례자료의 수집기준은 위치의 유사성, 물적 유사성, 시간적 유사성, 사정보정의 가능성이다.
□ 3표준지 공시지가를 기준으로 대상토지를 평가할 경우에는 언제나 사정보정을 고려할 필요가 없다.
□ 4비교방식에서 인근지역에 존재하는 거래사례를 선택한 경우 지역요인의 비교작업은 필요가 없으며, 사례물건이 대상물건과 일부분만이 유사할 경우에는 물적 유사성이 없으므로 사례선택이 부적절하다.
□ 5사례자료를 정상화하는 경우 비율수정법은 대상부동산의 가치를 전반적으로 하향조정시킨다는 약점이 있는 반면, 금액수정법에 비해 오차가 발생할 가능성이 낮다.
■ 복성식평가법
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재조달원가 - 감가수정액(발생감가액) = 복성가격 |
(1) 장점
① 건물․기계 등 상각자산에 적용
② 시장성 없는 부동산평가에 유용
③ 대체원칙 근거 논리적
④ 매립지 등 재조달원가 구할 수 있는 토지에 적용
(2) 단점
① 재생산 불가능 자산에 적용 곤란
② 시장성․수익성 감안되지 않을 우려
③ 재조달․감가수정 파악에 기술적 애로
근거원칙：대체의 원칙, 수급의 원칙, 균형의 원칙, 외부성의 원칙, 최유효사용의 원칙
86. 재조달원가
①가격시점 현재 대상물건을 재생산․재취득하는데 소요되는 적정원가의 총액
┌ 복조원가(재생산비용)：물리적 개념(실무적)
└ 대치원가 (대체비용): 경제적 개념(이론적) → 기능적 감가×
② 구하는 방법
┌ 기준：도급건설
└ 재조달원가 = 표준적 건설비 + 통상부대비용
┗ 직접공사비, 간접공사비, 수급인 적정이윤
□ 1재조달원가는 도급건설을 기준으로 직접공사비, 간접공사비, 수급인의 적정이윤을 합한 금액으로 구한다.
□ 2건축공법, 자재 등의 변천으로 재조달원가를 구하기 곤란한 경우 대치원가로 구할 수 있는데, 이는 실무적인 개념으로 통상 기능적 감가를 고려하지 않는다.
87. 감가수정과 감가상각의 차이
|
감가상각 |
감가수정 |
|
|
목적 |
비용배분 |
복성가격을 구함 |
|
기초 |
취득원가 |
재조달원가 |
|
내용연수 |
법정경과연수를 중시 |
경제적 잔존내용연수 |
|
상각자산 |
상각자산에만 인정 |
비상각자산에도 인정 |
|
관찰감가법 |
× |
○ |
|
감가요인 |
물리적․기능적 |
물리적․기능적․경제적 |
88. 감가요인
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물리적 감가요인 |
기능적 감가요인 |
경제적 감가요인 |
|
① 시간경과 → 노후화 ② 사용으로 인한 마모․파손 ③ 우발적 사고로 인한 손상 |
① 설계의 불량 ② 능률저하 형의 구식화 ③ 건물과 부지의 부적합 |
① 인근지역 쇠퇴 ② 시장성 감퇴 ③ 주위환경과의 부적합 |
|
내용연수법 |
관찰감가법 |
|
89. 감가수정방법
(1) 내용연수에 의한 방법
① 정액법(균등상각법)
┌ 건물, 구축물 등의 평가에 적용
├ 감가액이 경과연수에 정비례
└ (장점) 계산이 용이, (단점) 실제의 감가와 불일치
② 정률법(체감상각법)
┌ 기계 등의 상각자산에 적용
└ 감가액이 첫해가 가장 크고 시간이 갈수록 감가액도 체감
③상환기금법(감채기금법)：매년 감가액이 일정한 이자를 발생한다는 것을 전제
감가액이 큰 순서：정률법＞정액법>상환기금법
평가액이 큰 순서：정률법＜정액법<상환기금법
(2) 관찰감가법 → 단독사용불가
① 장점：개별상태가 세밀히 반영
② 단점：주관이 개입, 외부에 나타나지 않는 요인을 빠트릴 우려
90. 분해법 (내구성 분해방식：Breakdown method)
(1) 의의
대상부동산에 대한 물리적․기능적․경제적 감가요인을 회복가능․불가능으로 구분하여 감가누계액을 구하는 방법
(2) 발생감가액
① 물리적 감가 (회복가능, 불가능)
② 기능적 감가 (회복가능, 불가능)
③ 경제적 감가 (회복불가능)
회복가능의 판단 → 회복비용 ＜ 회복 후 가치증가분
(3) 장․단점
① 장점：상세한 감가로 오류↓, 신뢰성↑
② 단점：분리가 어렵다.
□ 1감정평가에서 사용되는 내용연수는 물리적 내용연수 및 경제적 내용연수의 두 가지가 있으며, 경제적 내용연수는 물리적 내용연수보다 같거나 작을 수가 있다.
□ 2물리적 감가요인은 시간의 경과에 따른 노후화, 재해로 인한 손상, 형의 구식화를 들 수 있고, 경제적 감가요인은 인근환경과의 부적합, 건물과 부지의 부적합을 들 수 있다.
□ 3내용연수에 의한 감가수정의 방법에는 정액법, 정률법, 상환기금법이 있는데, 이들은 되도록 병용하는 것이 좋다.
□ 4감정평가액이 큰 순서대로 나열하면 상환기금법 ＞ 정액법 ＞ 정률법의 순이다.
□ 5내구성 분해방식에서 치유가능여부의 판단은 치유비용과 치유로 인한 가치증가분을 비교하여 판단하며, 후자가 크면 치유가능 감가가 된다.
■ 수익환원법
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순수익 ÷ 환원이율 = 수익가격 |
(1) 장점
① 수익성 부동산 평가에 유용
② 가장 이론적(장래수익의 현재가치)
③ 안정시장에서는 가격 정확
(2) 단점
① 비수익성 부동산 ×
② 수익차 없는 부동산 → 新古 구별이 없다.
③ 불안정한 시장 → 순수익, 환원이율 파악곤란
91. 순수익
(1) 총수익 - 총비용 (임대수익 - 필요제경비)
(2) 장래 순수익, 최유효사용상태의 순수익
(3) 토지잔여법 → 근거：잉여생산성의 원리
① 토지가치를 독립적으로 추계할 수 없는 경우
② 건축비용을 정확히 추계할 수 있는 신규건물의 경우
전체가치 중에서 건물가치가 차지하는 비율이 큰 부동산의 경우 ( )
92. 환원이율
※ 자본환원율 = 자본수익률(할인율) + 자본회수율(상각률)
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종 류 |
내 용 |
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시장추출법 |
대상부동산과 유사한 최근의 사례로부터 환원이율을 구하는 방법 |
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조성법 (요소구성법) |
① 우리나라 감정평가규칙 제13조 ②R = 순수이율 ± 위험률(위험성, 비유동성, 관리의 곤란성, 자금의 안전성) ③이론적으로 정당함, 그러나 위험률에 평가사의 주관이 개입 |
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투자결합법 (이자율합성법) |
① 물리적 투자결합법 ┌ 복합부동산의 소득은 토지와 건물로 분리할 수 │ 있다는 가정 └R=(토지비율×토지환원율)+(건물비율×건물환원율) ② 금융적 투자결합법 ┌ 저당투자자와 지분투자자의 요구수익률은 다르 │ 다는 가정 └R=(지분비율×지분배당률)+(저당비율×저당상수) |
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엘우드법 (저당지분환원법) |
①자본환원율의 구조：지분비율, 저당비율, 지분형성분, 가치변화분 ②기준：세전현금수지 ☆ 세금 고려 × → 전형적인 투자자 행태를 반영 못함 ③ 보유기간 동안 ☆ 경제적 잔존수명까지 보유 × |
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부채감당법 (Gettle) |
① 저당투자자 입장에서 자본환원율 계산 ② R = 부채감당률 × 대부비율 × 저당상수 |
□ 1환원이율은 ‘자본수익률 + 자본회수율’로 표시되며, 자본회수율은 할인율을 의미한다.
□ 2환원이율은 감정평가규칙에서는 조성법을 사용하도록 규정하고 있으며, 이는 물건의 종별에 따라 차이가 있다.
□ 3토지의 환원이율이 10%, 건물의 환원이율이 12%이고, 토지 · 건물의 가격비가 6：4라면 종합환원이율은 10.8%이다.
□ 4 부채감당법은 지분투자자의 입장에서 부채감당률로부터 환원이율을 구하는 방법이다.
□ 5엘우드법은 소득세나 자본이득세의 세율은 고려하지 않고 할인현금수지분석법의 비판으로부터 도출된 것이다.
저당지분환원법(Ellwood법)과 잔여환원법의 가정조건 비교
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비교 요소 |
저당 조건 |
구성 요소 |
보유 기간 |
가치 변화 |
기준 소득 |
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잔여 환원법 |
저당 무시 |
토지+건물 |
경제적 내용연수 |
고려 × |
순영업 소득 |
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저당지분 환원법 |
저당 고려 |
지분+저당 |
보유기간 |
고려 ○ |
세전 |
93. 수익환원방법
(1) 직접법：토지
(2) 직선법
(3)연금법 (Inwood방식)：어장 (재투자○) → 1가지 이율(환원이율)
(4)상환기금법 (Hoskold방식)：광산 (재투자×) → 2가지 이율(환원이율, 축적이율)
□ 1직선법은 토지와 같이 내용연수가 무한한 자산에 적용하는 방법이며, 연금법은 축적이율을 적용한다.
□ 2환원이율은 일반적으로 축적이율보다 크기 때문에 연금법에 의한 수익가격은 상환기금법에 의한 것보다 낮은 것이 보통이다.
■ 임료평가
94. 임료의 구성(실질임료, 순임료, 지불임료의 관계)
실질임료 = 순임료 + 필요제경비
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① 예금적 성격을 갖는 일시금의 운용익 ② 선불적 성격을 갖는 일시금의 상각액 ③ 선불적 성격을 갖는 일시금의 미상각액에 대한 운용익 |
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④ 각 지불시기에 지불되는 순지불임료액 ⑤ 공익비, 부가사용료 중 실비초과액 |
⑥ 필요제경비 |
실질임료：(A+B+C) 순임료：(A+B) 지불임료：(B+C)
□선불적 성격을 갖는 일시금의 상각액은 지불임료에 포함되지 않는다.
□실질임료는 순임료와 필요제경비로 구성되며, 지불임료는 일반적으로 일시금의 조건이 없는 실질임료의 가격보다 적다.
95. 적산법
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(기초가격 × 기대이율) + 필요제경비 = 적산임료 |
(1) 기초가격
┌ 정상가격：거․복․수 / 최유효사용을 전제
└ 기초가격：거․복 / 계약내용․조건을 전제
(2) 기대이율
┌ 환원이율：수익가격 / 장기적 이율 / 최사전제 / 순수 + 위험률
│ / 상각 전․후, 세공제 전․후
└기대이율：적산임료 / 단기적 이율 / 계약조건 / 금융기관 이율 / 항상 상각 후․세공제 전
(3) 필요제경비 항목
①포함：감가상각비, 유지관리비, 소멸성 보험료, 조세공과, 결손준비비, 공실상당액
②불포함：소득세, 법인세, 취득세, 등록세, 장기차입금이자, 교체비용, 대수선비, 공익비와 부가사용료
□ 1기초가격은 적산임료를 구하기 위한 기초가 되는 가격을 말하며 수익가격은 채택할 수가 없다.
□ 2기대이율은 항상 상각 후․세공제 전 이율이 되며, 부동산의 종별에 따른 차이가 있다.
□ 3임대인의 증축행위로 발생하는 차입금 이자, 비소멸성 보험료, 수익적 지출, 취득세 등은 필요제경비에 포함되지 않는다.
■ 새로운 평가방식
96. 노선가식평가법
(1)노선가 × 깊이가격체감률 × 각 획지조건에 따른 증감보정률
│
└가로에 접한 표준획지의 단가 (노선가 = 가로계수 + 접근계수 + 택지계수)
= 토지가격
(2) 노선가 적용범위(가로의 절단) → 주택가는 길고, 상점가는 짧다.
(3) 노선가 설정방법：달관식(주관적), 채점식(객관적)
(4) 장․단점
┌ 장점：과학적, 대량평가(환지․과세평가에 유용), 주관개입 적어 가
│ 격편차 적다.
└ 단점：보정률 파악이 곤란, 시장성․개별성 반영이 어렵다.
97 회귀분석법
(1) 통계적 방법 → 독립변수, 종속변수의 상관관계 분석
(2) 종류
① 선형회귀분석 → y = a + bx
②다중회귀분석 → y = a + b₁x₁+ b₂x₂+․․․+ bn xn
⇒ 토지가격비준표
(3) 특징
①자료의 수가 충분해야 함：매매사례 전체의 수, 개별특성 자료의 수 모두
② 매매사례수집：유사성 있고, 동일한 시장지역
③ 독립변수, 종속변수는 선형관계
변수간 선형관계 있어야 ( )
④결정계수：회귀선의 적합도를 나타내는 유용한 지표(결정계수가 높을수록 정확함)
98. 총수익승수법(GIM), 총임료승수법(GRM)
(1) 총수익 × 총수익승수(GIM) = 부동산가격
(2) 특징
① 성격：수익방식 + 비교방식
②GIM은 수익성 부동산, GRM은 주거용 부동산에 채용하는 경우가 많음
③ 장점：객관적․설득력 높음, 적절한 사례가 풍부하면 적용이 유리
단점：사례가 불충분하면 적용 어려움, 총수익 기준 → 투자자 행태와 거리 멀다.
□ 1노선가식평가법은 비교적 주관개입이 적어 평가사에 따른 가격편차가 적으나, 시장성의 반영이 잘 되고 있다.
□ 2다중회귀분석에서는 통상적으로 결정계수가 1보다 클수록 평가모형은 상대적으로 적합하다고 볼 수 있다.
□31억원：당의사례부동산의연간총수익이2천만원이라면 G.I.M은 5가 된다.
99. 감정평가의 절차
①기본적 사항의 확정：대상부동산의 확정, 가격시점 확정, 가격의 종류 확정
② 처리계획의 수립：작업성과 측정, 무계획에 따른 낭비를 방지
③ 대상부동산의 확인：물적 확인, 권리상태의 확인
④ 자료의 수집․정리：확인자료, 요인자료, 사례자료
⑤ 자료의 검토․분석：가격형성요인분석(지역분석, 개별분석)
⑥ 평가방법의 선정․적용：3방식 병용
⑦ 감정평가액의 결정․표시
100. 자료(資料)
① 자료의 종류
┌ 확인자료：물적 확인, 권리 확인(등기부, 지적공부, 계약서 등)
├요인자료：가격형성요인(일반요인, 지역요인, 개별요인)
└ 사례자료：3방식 적용(거래사례, 건설사례, 수익사례, 임대사례 등)
② 자료의 수집방법：징구법, 탐문법, 실사법, 열람법
└ 공개탐문법, 고용탐문법, 가장탐문법, 절충법
□ 1가격시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 일자로 하며, 가격시점은 평가의뢰인이 제시할 수 없고 평가사만이 결정한다.
□ 2자료의 종류는 확인자료, 요인자료, 사례자료로 나누어지며, 자료의 수집방법은 징구법, 탐문법, 실사법, 분석법이 있다.
□ 3동일성 문제와 물적 불일치에 있어서 공부상 지목과 현황이 맞지 않을 때에는 현황지목에 따라 평가하며, 공부면적보다 실제면적이 큰 경우에는 공부상의 면적에 의한다.
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