● 조세총론
1. 조세의 종류
가. 지방세 : 취득세, 등록면허세, 재산세 + "지~" + 레저, 주민, 자동차, 담배세
비교) 취득세 : 특광도, 등록면허세 : 도구, 재산세 : 시군구
나. 국세 : 양도소득세, 종합부동산세
2. 취득/보유/양도
가. 취득, 보유, 양도 모두 해당 : 농, 부, 인(농어촌특별세, 부가가치세, 인지세)
나. 취득, 보유 해당 : 지방교육세
다. 보유, 양도 해당 : 지방소득세
3. 조세의 징수
가. 보통징수 : 재산세, 종합부동산세 - 납부하지 않으면 가산금 부과
나. 신고납부 : 취득세, 등록면허세, 소득세 - 납부하지 않으면 가산세 부과
다. 지방세는 50% 범위에서 가감 가능
라. 도세는 부동산 소재지의 시군구청장이 징수하여 시도지사에게 납입함
마. 제척기간 : 기본 5년, 무신고 7년, 부당 10년
4. 가산세와 가산금
가. 가산세
- 과소신고시 10%, 무신고 20%, 부정신고 40%
- 납부불성실가산세는 0.03%
- 기한 후 1개월 내 신고시 → 무신고가산세의 50% 감면
나. 가산금
- 가산금 : 3%
- 중가산금 : 매월 1.2%, 최대 60월
- 체납된 세금이 100만(국세), 30만(지방세) 미만시 중가산금 징수 안함
5. 납세자의 불복단계
- (이의신청)→심사청구 또는 심판청구→행정소송
- 전부 90일 내, 단 국세는 이의신청에 대한 결정 통지가 30일 이내임.
6. 당해세 : 재산세, 종부세, 증여세, 상속세
● 취득세
1. 취득의 종류와 취득시기
가. 원시취득
- 신축, 시효취득
- 매립, 간척 : 공사준공일
- 제조, 조립, 건조 : 승계취득일
나. 간주취득
- 증축 : 사용승인서
- 지목변경, 종류변경 : 사실상 변경일과 공부상 변경일 중 빠른 날
- 과점주주 : 초과취득한 날
다. 매매
1) 개인간 매매 : 계약상 잔금지급일 vs 등기
2) 국외공판법 : 사실상 잔금지급일 vs 등기
- 국가/외국/공경매로부터 취득
- 판결문/법인장부로 취득가격이 증명되는 취득
예시) 계약 7/31, 취득일 8/10, 등기 8/5
개인간 매매 : 7/31, 법인과 매매 : 8/5
라. 중간에 등기시 그날 신고, 납부까지 해야 함
마. 취득세와 양도세의 취득시기 비교
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취득시기 |
취득세 |
양도세 |
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기본 |
1) 계약상 잔금지급일 2) 불분명하면 계약일 + 60일 |
1) 대금청산일 2) 불분명하면 등기일 |
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(연부취득=계약일 ~ 잔금지급일이 2년 ↑) 사실상 연부금취득일 |
(장기할부) 인/사/등 중 빠른날 (인도/사용/등기) |
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신축 |
사용승인서 vs 사실상사용일 |
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상속 |
상속개시일 |
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증여 |
계약일 |
증여받는 날 |
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시효취득 |
시효완성일 |
점유개시일 |
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수용 |
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청/수/등 중 빠른날 (청산/수용/등기) |
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판결무효 |
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당초 취득일 |
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환지 |
[면적 증가시] 환지처분공고일 다음날 vs 사실상 사용일 |
[면적 변경 X] 환지전 취득일 [면적 증가시] 좌동 |
2. 납세의무자
가. 원칙 : 사실상 취득자
나. 예외
- 선박/차량/항공기는 승계취득자
- 주체구조부 취득자(건물주)
- 주택조합의 조합원
- 비상장법인의 주식을 50% 초과 취득 과점주주
예시 1) 설립시 50% 이상 : 과세안함
예시 2) 설립시 50% 미만이다가 50% 초과시 → 전부에 대해 과세
예시 3) 설립시 50% 이상이다가 추가로 취득시 → 추가부분에 대해서만 과세
3. 과세표준
가. 1순위 : 신고가액
나. 2순위 : 시가표준액 - 신고가액이 없거나 시가표준액보다 적을 때
다. 예외
1) 국외공판법+부(부동산거래신고서 제출 취득) : 항상 사실상 취득액
2) 간주취득의 경우 : 증가한 가액
3) 무상취득의 경우 : 신고가액
라. 과세표준에 불포함 사항 : 광고료, 부가세, 전기/가스비, 보상성격 비용
4. 취득세율
가. 표준세율
- 주택 매매 1,2,3% (~6억~9억~)
- 주택 외 매매 4% (농지 3%)
- 증여 3.5% (비영리 2.8%)
- 상속 2.8% (농지 2.3%)
- 보존 2.8% =원시취득 (분할 2.3%)
나. 특례
- 취득세율 = 과거취득세(2%) + 과거등록세
1) 형식상 소유권 취득인 환매등기, 합병등기, 이전등기 : 표준세율 - 2% → 등록하는 비용만 과세
2) 간주취득인 개수, 과점, 지목/종류변경 : 과거취득세(2%)만 부과 → 등기가 불필요하므로
5. 중과세율(2%)
가. 사치성 재산(별골오선주) : 표준세율 + 8%
1) 농어촌 주택으로 [대지 660, 건물 150, 건물가액 6500만원 ↓]인 별장 제외
2) 골프장은 신설/증설시만 중과세(승계취득 X)
3) 고급선박은 시가표준액 3억 초과시만
4) 고급주택은 아래 경우만 해당
- 대지 662m2 + 건물 9천만 + 전부 6억 초과
- 건물 331m2 + 건물 9천만 + 전부 6억 초과
- 엘리베이터 있고 전부 6억 초과
- 에스컬레이터 있음
- 수영장 있음(67m2)
5) 공동주택의 경우에는 다음의 경우만 고급주택
- 단층 : 245m2 + 전부 6억 초과
- 복층 : 274m2 + 전부 6억 초과
6) 고급주택 아니다가 고급주택이 된 경우
- 5년 내에 된 경우는 처음부터 중과세, 5년 이후에 된 경우는 증가분만 중과세
예시) 주택면적이 300m2에서 500m2가 된 경우
5년 내 : (500m2 X 11%) - (300m2 X 3%)
5년 후 : (200m2 X 11%)
나. 수도권(=과밀억제권=대도시) 공장 신증설 : 표준세율 + 4%
1) 대상
- 신설 : 500m2 이상만, 증설 : 330m2 또는 20%만 증설시
- 신증설 이후 5년 내 구매하는 차량/기계 및 본점용 부동산 취득시에도 중과세
- 공장 소유자가 납세의무자
2) 제외
- 공단지역(산업단지, 공업지역, 유치지역) 제외 , 도시형 공장 제외
- 업종변경/승계취득 제외
- 수도권 내에서 공장이전시 제외
비교) 서울밖에서 서울안으로 또는 공장을 임차하여 2년 내 이전하는 경우는 대상임.
다. 수도권 법인 설립/전입 : 표준세율 X 3 - 4%
- 설립/전입 후 5년 내 취득하는 부동산도 대상
- 영리/비영리 구분안함
- 단, 도시형 업종인 법인(병원 등) 및 사원용 기숙사는 제외
6. 가산세
- 신고납부 안하면 가산세가 고지서로 보통징수
- 비과세에서 과세로, 표준세율에서 중과세로 변경시 사유발생일로부터 30일 내에 신고납부
- 취득 후 신고 안하고 매각시 80% 중가산세, 단 지목변경/종류변경/과점주주는 제외됨
예시) 1억을 무신고하고 1.5억에 양도시 원래 1억의 4%인 400만원인데
(400만원 X 0.8 = 320만원)한 720만원
● 등록면허세
1. 과세대상
- 등기 또는 등록하는 행위에 대한 과세임
- 단, 취득세에 따른 취득을 원인으로 등기/등록하는 경우는 취득세에 반영되어 있으므로 X
2. 납세의무자
- 소유권 이전등기 : 매수인
- 지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자
- 말소등기 : 말소시키는 사람(설정자)
3. 과세표준
- 저당권, 가압류 : 채권금액
- 전세권, 지역권, 임차권 : 그 해당 금액
- 변경등기, 소멸등기, 합병 등기는 건당 6천원
4. 세율 : 0.2%이나 최소 6천원
● 재산세
1. 과세대상 : 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박
2. 납세의무자
가. 원칙 : 6월 1일 기준 사실상의 소유자
예시) 6/1 취득 & 미등기 : 매수인이 납부
나. 신고를 안했으면 공부상 소유자가 납세의무자
단, 6/1부터 10일 내 신고하면 사실상소유자로 납세의무자 변경됨
다. 기타
- 공유재산 : 지분만큼
- 상속재산 : 주된 상속자(상속자가 미정일때)
- 신탁재산 : 수탁자
- 종중재산 : 공부상 소유자
- 체비지 : 사업시행자
- 국가와 매매계약하여 무상 이용 : 매수계약자
3. 과세표준 : 시가표준액 X 공정시장가액비율
- 주택 60%, 토지/건축물 70%, 항공기/선박은 시가표준액만
비교) 종부세 : 공시가격 X 공정시장가액비율(80%)
4. 토지 외 세율
- 주택 : 0.1 ~ 0.4%
5. 토지의 세율
- 분리과세 중 고율 4% : 골/오
- 분리과세, 별도합산, 종합합산
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분리과세 |
별도합산 (0.2~0.4%) |
종합합산 (0.2~0.5%) |
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0.07% |
0.2% |
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농지 |
개인 비영리법인 |
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개인 휴경지 법인 도시지역 주상공 내 |
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목장 |
기준면적 내 |
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기준면적 초과 |
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임야 |
공익목적, 종중소유 |
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골프장 중 원형 보전 |
사익목적 |
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상가 |
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기준면적 내 |
기준면적 초과 |
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공장 |
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군지역, 시지역(산공) |
시지역(산공 외) |
기준면적 초과 |
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기타 |
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공급용 토지 터미널,염전 |
영업용 토지 |
나대지, 건물 2% ↓ 무허가건물 |
● 종합부동산세
1. 과세 대상
- 주택, 토지 중 별도합산과 종합합산
- 소유자별로 따로 부과
예시) 남편 5억 주택, 아내 5억 주택→종부세 X
2. 세율 : 공시가격 X 공정시장가액비율(80%) X 세율
가. 주택 중 6억 초과분 : 0.5~2%
나. 별도합산 80억 초과분 : 0.5~0.7%
다. 종합과세가 5억 초과분 : 0.75~2%
3. 상한제 : 작년 부과세의 일정이상 초과못함
가. 재산세
- 주택 : 5%, 10%, 30% (~3~6~)
- 토지, 건축물 : 50%
나. 종부세 : 50%를 초과할 수 없음.
4. 1세대 1주택자의 혜택
가. 기초공제 3억 추가로 해줌
예시) 10억 주택 : 10억 – 6억 – 3억 추가 공제 → 따라서 1억에 대해서만 종부세 부과
나. 10/20/30% (60세~65세~70세~)
다. 20/40% (5년/10년 이상 주택 보유)
라. 가~다 중복 공제
● 양도소득세
1. 과세대상
- 부동산
- 권리 : 지상권, 전세권, 등기된 임차권, 분양권, 조합원입주권
- 주식 : 상장은 비과세, 비상장은 과세
- 점포와 함께 양도되는 권리금
- 특정 이용권/회원권
- 파생상품
2. 양도 : 매매, 교환, 현물출자, 수용, 대물변제
예시) 형식상 이전(공유물분할, 환지, 체비지, 양도담보) → 양도 X
예시) 채무/위자료를 토지로 갚는 것은 대물변제 → 양도 O
예시) 위자료가 아닌 재산분할은 공유물 분할 → 양도 X
예시) 부담부 증여 중 채무는 양도 O, 채무외는 증여세
예시) 합의로 매매계약 해제 → 양도 O
예시) 판결로 매매가 무효 → 양도 X
3. 양도소득세의 계산
가. 양도차익 = 양도가액 - 필요경비
양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 – 양도소득기본공제
나. 양도가액과 취득가액의 산정기준
- 원칙은 실지거래가액
- 어려운 경우
양도가액[매감기] : 매매사례가액, 감정가액, 기준시가
취득가액[매감환기] : 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가
- 하나가 기준시가가 적용된 경우 다른 하나도 무조건 기준시가로 계산함
다. 필요경비 = 취득가액 + 자본적지출 + 양도비용
- 자본적지출과 양도비용은 취득시 공시지가의 3%(부동산의 경우)로 계산 : 필요경비 개산공제
- 취득가액에는 취득세가 포함됨
라. 필요경비에서 제외되는 항목
- 재산세, 부가가치세 등
- 수익적 지출
- 양도간접비용(광고비, 접대비)
- 다른 소득계산시 필요경비에 산입된 것
- 모든 이자 제외. 단 법인의 지연이자 포함됨.
마. 장기보유특별공제
- 3년 이상 보유한 토지, 건물, 조합원 입주권만
- 미등기는 제외됨
- 3년 시점으로 1년에 3% (단 3년 이상은 10%, 최대 10년 이상만)
예시) 9년 X개월 보유시 : 9X3=27% 공제
바. 양도소득기본공제
- 양도소득기본공제는 모두 됨.
- 소득별로 구분하여 연 250만원 한도
- 미등기는 제외됨
사. 세율
- 주택 : 1년 ↑6~40%, 1년 ↓40%
- 토지, 건물 및 부동산에 대한 권리 : 2년↑ 6~40%, 1~2년 40%, 1년 ↓ 50%
- 비사업용 토지 : 16~50%
- 그외 : 6~40%
- 미등기 : 70%
4. 양도소득세 비과세 중 112
- 1세대 1주택을 2년 이상 보유시 비과세
- 112도 고가주택, 국외 주택은 과세함
가. 1세대
- 원칙 : 거주자와 배우자
- 예외 : 배우자가 없어도 30세 이상/소득 有/이혼사망/결혼한 미성년자, → 따로 1세대
다. 1주택 + 부속토지
- 사실상 용도 기준, 단 별장/콘도/숙소는 제외
- 부속토지는 도시 안이면 5배까지, 도시밖이면 10배까지
- 겸용주택에서 주택부분이 50% 초과면 전부 주택, 이하면 주택부분만 주택으로
라. 2년 보유
- 등기된 기간만 인정
- 아래 예외의 경우에는 2년 미만도 비과세 [5-5-1-1-X]
예외 1) 건설임대주택을 5년이상 거주하다가 취득하고 양도시
예외 2) 수용된 후 잔존주택을 5년 이내 양도시
예외 3) 이주 또는 1년 이상 국외 체류로 출국하는 경우 2년 이내 양도시
예외 4) 1년 이상 거주 후 취학, 학교폭력, 요양, 근무상 형편, 재개발 등으로 양도시
예외 5) 전부수용된 경우
마. 2주택 특례 [5-2+3-X]
- 부모 동거봉양/결혼하느라 2주택된 경우 뭐든 5년 내 양도시
- 일반주택 사고 2년 지난 후 새로운 주택사고 새로운 주택산지 3년 내 일반주택 양도시
- 상속, 문화재지정, 농어촌주택(귀농/상속/이농)으로 2주택된 경우 일반주택 양도시
바. 1가구 1고가주택(9억 이상)인 경우
- 고가/국외주택은 112여도 양도세 내야 함.
- 고가 주택의 양도차익 = 일반양도차익 X (양도가액 -9억)/양도가액
- 고가 주택의 장기보유특별공제률은 1년당 8%
예시) 양도가액 12억, 취득가액 8억 3년 보유시 : 4억 X (12-9)/12 = 1억 X 24% = 7600만원
예시) 양도가액 10억, 취득가액 9억 2년 보유시 : 1억 X (10-9) /10 = 1천만원
5. 국외 자산양도에 대한 양도소득세
- 국내에 5년 이상 거주한 경우만
비교) 비거주자는 국내재산 O 국외재산 X
거주자는 국내외 재산 O
- 등기/미등기 구분없이 세율 6~40%
- 장기보유특별공제 X, 기본공제만 O
- 분납 가능
- 실거래가
6. 임대소득
- 임대소득은 종합소득세이며, 월세만 해당
- 전세의 경우 3주택, 보증금 합산 3억이상이면 간주임대료 계산하여 부과
- 사업자 등록여부 고려 안함
- 1주택 임대는 미부과하나 고가/국외주택은 부과
- 다가구는 1주택이나 구분등기시에는 각각 1주택
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부가세 |
성립시기 |
확정시기 |
면세점 |
물납 |
분납 |
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취득세 |
[감면세액] 농특세: 20% [납부세액] 농특세 : 표준세율 10% 지교세 : (표준세율 – 2%)의 20% |
취득시 |
신고시 |
취득가액 50만원 이하 |
X |
X |
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등록세 |
농특세 : 감면세액 20% 지교세 : 납부세액 20% |
등록시 |
신고시 |
산출세액 6천원 이하는 6천원 |
X |
X |
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재산세 |
지교세 : 납부세액 20% |
과세기준일 (6월 1일) |
과세권자 결정시 |
고지서 1매당 2천원 미만 |
1000 초과 |
500초과 45일 |
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종부세 |
농특세 : 납부세액 20% |
과세기준일 (6월 1일) |
과세권자 결정시 |
해당없음 |
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500초과 2월 |
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양도세 |
농특세 : 감면세액 20% |
과세기간 종료일 (12월 31일) |
신고시 |
해당없음 |
|
1000초과 2월 |
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비과세 |
중과세 |
징수방법 |
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취득세 |
국환임신 - 국가에 대한 취득 - 환매권 행사 - 임시건축물 취득 - 신탁재산 취득 |
- 사치성재산(별골오선주) : 표준세율 + 8% - 대도시 내 공장 신증설 : 표준세율 + 4% - 대도시 내 법인 설립이전 : 표준세율X3 - 4% |
취득일로부터 60일 이내 신고납부, 단 상속 6월(외국 9월) |
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등록세 |
국 |
대도시 내 법인 3배 |
등기등록시까지 |
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재산세 |
국임 + 철거예정, 공익용 선박 |
[토지 외] - 사치성재산(별골오선주) : 4% (단, 선은 5%) - 대도시 내 공장 5년간 5배 (단 도시형 제외) |
- 7/16~31 : 주택 1차, 건축물, 선박, 항공기 - 9/16~30 : 주택 2차, 토지 * 단, 주택 10만원 이하시 1차에 한번만 |
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종부세 |
임대주택, 직원숙소, 미분양 주택(5년간만), 별장 |
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- 12/1~15이나 신고납부도 가능함. - 신고납부한다고 하고 안하면 무신고가산세가 아닌 가산금 부과 |
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양도세 |
- 파산으로 인한 처분해서 얻는 소득 - 농지의 교환으로 인하여 얻는 소득(쌍방의 차액이 큰 금액의 1/4이하여야 함.) - 1세대 1주택을 2년 이상 보유시 |
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가. 확정신고기한 - 1/1~12/31 발생분을 다음년도 5월에 나. 예정신고기한 - 양도한 달 말일부터 2月 이내 - 예정신고 필수 → 안하면 가산세 부과 → 추후 확정신고를 해야 함. - 이 때 확정신고를 안하더라도 다시 가산세가 부과되지 않음 - 예정신고하면 확정신고 불필요 - 양도차익 없거나, 마이너스여도 예정신고 必 |
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