가등기담보 및 명의신탁
Q 甲은 乙에 대한 금전채권을 담보할 목적으로 乙소유의 X부동산에 가등기를 하였고, 그 후 丙이 그 부동산에 저당권을 취득하였다. 다음 설명 중 옳은 것은?
1) 甲은 변제기가 도래한 때에 청산금이 없는 경우에는 즉시 가등기에 기하여 본등기를 청구할 수 있다.
2) 甲의 청산금 평가액이 객관적 가액에 미치지 못하면 실행통지로서의 효력이 없다.
3) 甲이 청산금의 지급을 지체한 경우에도 乙은 청산기간이 경과한 후에는 이자 등이 포함된 채무액을 변제하고 등기말소를 청구할 수 없다.
4) 丙은 청산기간 내에 한하여 그 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 X부동산의 경매를 청구할 수 있다.
5) 丙의 담보권 실행으로 X부동산이 丁에게 매각된 경우에도 甲의 담보가등기권리는 소멸하지 않는다.
[정답] 4번
1) 틀립니다. 가등기담보나 양도담보권을 실행하려면 피담보채권에 관한 이행지체가 있어야 함은 물론 가등기권리자인 양도담보권자가 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하여야 하며, 그리고 청산기간 (2개월)이 지나 청산금을 지급하고 가등기에 기한 본등기 등을 통하여 소유권이 이전될 수 있으므로 즉시 본등기를 청구할 수 없습니다.
2) 틀립니다. 청산금 평가액이 객관적 가액에 미치지 못하더라도 담보권 실행통지나 청산기간 진행에는 영향이 없습니다.
3) 틀립니다. 채무자 등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 않습니다.
5) 틀립니다. 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸합니다.
Q 甲은 乙의 X토지에 대하여 가등기담보권을 취득하였으나, 乙은 변제기에 채무를 이행하지 않고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 甲은 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
2) 제3자가 경매로 X토지의 소유권을 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
3) 甲이 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 X토지의 소유권을 취득하기 위해서는 청산절차를 거쳐야 한다.
4) X토지의 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
5) 청산기간 전에 乙의 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 X토지의 소유권을 취득한 경우에도 甲은 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있다.
[정답] 5번
청산기간 전에 乙의 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 X토지의 소유권을 취득한 경우에는 甲은 가등기에 기초한 본등기를 청구할 수 없다는 것이 판례입니다.
Q 甲은 乙의 건물을 구입하면서 그 대금 중 일부의 지급을 담보하기 위하여 丙에게 부탁하여 그 소유토지의 등기를 乙 앞으로 이전시켰다. 다음 중 틀린 것은?(단, 다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 乙은 토지에 대한 자신의 권리를 甲에 대한 대금채권과 함께 처분할 수 있다.
2) 건물잔여금이 토지가격보다 현저히 적다는 것만으로 甲과 丙 사이에 계약이 당연무효가 되는 것은 아니다.
3) 甲이 이행지체에 빠진 경우, 특별한 사정이 없는 한, 乙은 담보권실행을 위하여 丙으로부터 건물을 적법하게 임차한 자에게 건물의 명도를 청구할 수 없다.
4) 특별한 사정이 없는 한 토지의 용익원은 丙이 갖는다.
5) 乙은 무단으로 토지를 점거한 자에 대하여 물권적청구권을 행사할 수 있다.
[정답] 3번
1) 맞습니다. 양도담보권을 저당권과 유사한 담보물권으로 해석하는 통설의 입장에서는 저당권의 부종성에 따라 피담보채권과 함께 양도담보권을 처분하여야 합니다.
2) 맞습니다. 대물반환예약과 양도담보(가등기담보 포함)가 설정된 경우 담보설정계약 자체가 당연무효는 아니고, 민법 제607조와 제608조를 유추적용하여 그 초과부분을 정산할 의무를 부담할 뿐입니다. 판례도 양도담보 자체가 허위표시로써 당연무효는 아니라는 입장입니다.
3) 틀립니다. 양도담보권자(乙)는 신탁적으로 소유권을 이전받은 것이어서 완전한 소유권을 취득합니다. 그러므로 소유자의 지위에서 양도담보권자인 을은 병으로부터 임차한 임차인에게 그 명도를 청구할 수 있습니다.
4) 맞습니다. 일반적으로 부동산을 채권담보의 목적으로 양도한 경우 특별한 사정이 없는 한 목적부동산에 대한 사용수익권은 채무자인 양도담보설정자에게 있습니다.
5) 맞습니다. 양도담보권자는 대외적 관계에서 당연히 소유자의 지위에서 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다.
Q 2014년 甲은 친구 乙과 계약명의신탁을 약정하였다. 그 사실을 알고 있는 丙은 명의수탁자 乙과의 매매계약에 따라 乙명의로 X토지의 소유권을 이전해 주었다. 다음 설명 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1) 乙은 X토지에 대한 소유권을 취득한다.
2) 甲은 丙에 대하여 X토지에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.
3) 乙이 X토지의 소유권이전등기를 말소하지 않더라도 丙은 乙의 매매대금반환청구를 거절할 수 없다.
4) 乙이 X토지를 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해준 경우, 丁은 X토지의 소유권을 취득한다.
5) 乙이 X토지를 선의의 丁에게 매도하여 소유권이전등기를 해준 경우, 乙의 행위는 丙의 소유권에 대한 침해행위가 아니다.
[정답] 4번
1) 틀립니다. 병이 악의이므로 을은 소유권을 취득하지 못합니다.
2) 틀립니다. 갑은 병과 어떤 계약도 체결한 것이 아니므로 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다.
3) 틀립니다. 신의칙 내지 민법 제5396조1항 본문의 규정에 의하여 명의수탁자에 대하여 소유권이전등기의 말소와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환의무의 이행을 거절할 수 있습니다.
5) 틀립니다. 소유권에 대한 침해행위에 해당합니다.
Q 甲은 조세포탈.강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않고, 배우자 乙과의 명의신탁약정에 따라 자신의 X토지를 乙명의로 소유권이전등기를 마쳐주었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 乙은 甲에 대해 X토지의 소유권을 주장할 수 없다.
2) 甲이 X토지를 丙에게 매도한 겨우, 이를 타인의 권리매매라고 할 수 없다.
3) 丁이 X토지를 불법점유하는 경우, 甲은 직접 丁에 대해 소유물반환청구권을 행사할 수 있다.
4) 乙로부터 X토지를 매수한 丙이 乙의 甲에 대한 배신행위에 적극가담한 경우, 乙과 丙 사이의 계약은 무효이다.
5) 丙이 乙과의 매매계약에 따라 X토지에 대한 소유권이전등기를 마친 경우, 특별한 사정이 없는 한 丙이 X토지의 소유권을 취득한다.
[정답] 3번
명의신탁이 유효한 경우 대외적인 관계에 있어서는 수탁자만이 소유권자로서 그 재산에 대한 제3자의 침해에 대하여 배제를 구할 수 있으며, 신탁자는 수탁자를 대위하여 수탁자의 권리를 행사할 수 있을 뿐 직접 제3자에게 신탁재산에 대한 침해의 배제를 구할 수 없습니다.
Q 2009. 9. 9. X부동산을 취득하려는 甲은 여자친구 乙과 명의신탁을 약정하였다. 乙은 그 약정에 따라 계약당사자로서 선의의 丙으로부터 X부동산을 매수하여 자신의 명의로 등기한 후 甲에게 인도하였다. 다음 중 옳은 것은(다툼이 있으면 판례에 의함)
1) 甲과 乙의 명의신탁약정은 유효하다.
2) 甲은 乙을 상대로 부당이득반환으로 X부동산의 등기이전을 청구할 수 없다.
3) 甲은 乙에게 제공한 부동산매수자금 회수를 담보하기 위하여 X부동산에 대하여 유치권을 행사할 수 있다.
4) 丙은 특별한 사정이 없는 한 乙명의의 등기말소를 청구할 수 있다.
5) 乙이 자의로 X부동산에 대한 소유권을 甲에게 이전등기하였더라도 甲은 소유권을 취득하지 못한다.
[정답] 2번
1) 틀립니다. 종중과 배우자를 제외하고 일반적인 경우에서 명의신탁약정이 유효한 경우는 없습니다.
2) 맞습니다.
3) 틀립니다. 목적물과 그 매매대금 사이에는 견련성이 인정되지 않으므로 유치권을 행사할 수 없습니다.
4) 틀립니다. 수탁자가 스스로 이전등기한 경우에는 그 등기는 유효합니다. 통설은 명의신탁계약이 무효라고 하더라도 사회질서에 반하는 행위는 아니라고 보기 때문입니다. 판례도 수탁자의 이전등기가 유효임을 전제로 제3채권자의 채권자 취소권 행사를 인정하고 있습니다.
집합건물 소유 및 관리법
Q 집합건물의 구분소유권에 관한 설명으로 옳은 것은?
1) 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 있다.
2) 구분소유자가 가지는 전유부분의 비율에 의한 대지사용권을 포기하거나 상속인 없이 사망한 경우 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속된다.
3) 건물부분 또는 부속건물이 규약 또는 공정증서로써 공용부분으로 정해진 경우에는 공용부분이라는 취지의 등기를 할 필요가 없다.
4) 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 경우에도 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.
5) 복도, 계단, 출입구, 엘이베이터, 옥상, 보일러실, 소방설비 등은 법률상 당연히 공용부분이 되며, 공용부분이라는 취지의 등기를 요하지 않는다.
[정답] 5번
1) 틀립니다. 전유부분과 공용부분에 대한 지분을 분리하여 처분할 수 없습니다.
2) 틀립니다. 민법 제267조는 "공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다." 라고 규정하고 있기 때문에 맞는 내용 같지만 나중에 대지사용권의 경우에는 267조의 적용을 배제한다는 조문이 추가되어 틀린 내용이 되었습니다. 이런 내용은 정말 5번 지문까지 읽지 않은 수험자한테는 틀리라고 낸 문제나 마찬가지 같습니다.
3) 틀립니다. 규약상 공용부분은 공용부분이라는 취지를 등기하여야 합니다.
4) 틀립니다. 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 결의함으로써 결정하지만 공용부분의 개량을 위한 것으로서 과다한 비용이 드는 것이 아닐 경우와 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항의 경우에는 통상의 집회결의로써 결정할 수 있습니다.
Q 집합건물에 대한 판례의 태도가 아닌 것은?
1) 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구권을 행사할 수 있다고 규정한 공동주택관리규약은 유효하다.
2) 입주자의 지위를 승계한 자가 전 입주자의 전유부분에 대한 체납관리비까지 승계하는 것은 아니다.
3) 구분소유자가 집합건물의 규약에서 정한 업종준수의무를 위반할 경우, 특별한 사정이 없는 한 단전.단수 등 제재조치를 할 수 있다고 규정한 규약은 유효하다.
4) 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립하는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우에는 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립한다.
5) 구분건물이 되기 위해서는 구조상 및 이용상의 독립성 외에도 소유자의 구분소유의사가 객관적으로 표시된 구분행위가 있어야 한다.
[정답] 1번
입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다는 것이 판례입니다.
Q 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 집합건물의 임차인은 관리인이 될 수 없다.
2) 서면결의의 방법에 따른 재건축결의가 가능하다.
3) 전유부분에 설정된 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 대지사용권에 미친다.
4) 관리단집회는 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차를 거치지 않고 소집할 수 있다.
5) 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 고용부분 관리비에 포함되지 않는다.
[정답] 1번
집합건물의 관리인은 구분소유자일 필요가 없으므로 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있습니다.
Q 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 완성된 분양대상물의 하자로 계약목적을 달성할 수 없더라도, 분양계약을 해제할 수 없다.
2) 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치.보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우, 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.
3) 임대 후 분양 전환된 집합건물에 대해서는 분양전환 시점을 기준으로 하자담보책임을 물을 수 있다.
4) 분양자 아닌 시공자는 특별한 사정이 없는 한, 집합건물의 하자에 대하여 담보책임을 지지 않는다.
5) 집합건물에 하자가 발생한 경우, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 집합건물의 인도 시에 발생한다.
[정답] 2번
1) 틀립니다. 계약목적을 달성할 수 없는 경우에는 분양계획을 해제할 수 있습니다.
3) 틀립니다. 임대 후 분양 전환된 경우에는 집합건물을 인도받은 시점부터 하자담보책임의 제척기간이 진행합니다.
4) 틀립니다. 분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 집니다.
5) 틀립니다. 집합건물의 하자보수에 갈음한 손해배상청구권의 소멸시효 기간은 각 하자가 발생한 시점부터 별도로 진행합니다.
Q 다음은 집합건물의 재건축에 관한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 내용이다. 잘못된 것은?
1) 집합건물의 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되는 등 일정한 사유가 있으면 동법 소정의 절차를 거쳐서 재건축할 수 있다.
2) 집합건물을 재건축하기 위하여는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4이상의 다수에 의한 결의가 있어야 한다.
3) 하나의 단지 내에 있는 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 개개의 각 건물마다 동법 소정의 재건축결의를 할 필요가 없다.
4) 재건축의 결의가 있은 때에는 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에의 참가여부를 회답할 것을 최고하여야 한다.
5) 재건축에의 참여여부에 대한 회답의 최고기간이 경과한 때에는 재건축의 결의에 찬성한 각 구분소유자 등은 최고기간만료일부터 2월 이내에 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다.
[정답] 3번
하나의 단지 내에 여러 동의 건물이 있고 그 대지가 건물 소유자 전원의 공유에 속하여 단지 내 여러 동의 건물 전부를 일괄하여 재건축하고자 하는 경우에는 각각의 건물마다 그 구분소유자의 4/5 이상의 다수에 의한 재건축결의도 있어야 합니다.
상가건물 임대차보호법
Q 상가건물 임대차보호법에 관한 설명 중 틀린 것을 모두 고른 것은?
ㄱ) 임대인이 목적건물의 일부를 개축하기 위하여 점유회복이 필요한 경우에는 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
ㄴ) 동법의 적용을 받는 임차인이 임차건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결에 기한 경매를 신청한 경우에 반대의무의 이행을 집행개시 요건으로 한다.
ㄷ) 임차건물의 소재지와 임대인의 주소지가 다른 경우에는 임대인의 주소지를 관할하는 지방법원에 임차권등기명령을 신청하여야 한다.
ㄹ) 차임의 증액청구는 차임의 증액이 있은 후 2년 이내에는 이를 하지 못한다.
1) ㄱ), ㄴ)
2) ㄴ), ㄷ)
3) ㄷ), ㄹ)
4) ㄱ), ㄴ), ㄹ)
5) ㄱ), ㄴ), ㄷ), ㄹ)
[정답] 5번
ㄱ) 틀립니다. 임대인이 계약의 갱신거절이 가능한 경우 중 하나는 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우입니다.
ㄴ) 틀립니다. 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다.
ㄷ) 틀립니다. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원.지방법원지원 또는 시.군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
ㄹ) 틀립니다. 차임증액청구는 차임의 증액이 있은 후 1년이내에는 이를 하지 못합니다.
Q 乙은 甲소유의 X상가건물을 보증금 1억원에 임차하여 인도받은 후 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고 확정일자를 받았다. 다음 중 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)
1) 乙은 임대차가 종료되기 전이라도 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
2) 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐이고 존속요건은 아니다.
3) 乙이 X건물의 일부를 경과실로 파손한 경우, 甲은 乙의 계약갱신요구를 거절할 수 없다.
4) 乙은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과한 경우에는 법정갱신이 인정되지 않는다.
5) 乙이 X건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 보증금을 우선변제받기 위해서는 사업자등록이 경매개시결정시까지 존속하면 된다.
[정답] 3번
1) 틀립니다. 임대차가 종료된 후에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
2) 틀립니다. 사업자등록은 존속요건에도 해당합니다.
3) 맞습니다. 고의나 중대한 과실로 파손한 경우에만 갱신거절이 가능합니다.
4) 틀립니다. 함정이 있는 지문인데요. 계약갱신요구권의 경우에 전체 임대차기간이 10년을 초과한 경우에 인정되지 않고 법정갱신에는 기간 제한이 없습니다. 계약갱신요구권은 기존에 전체 임대차기간이 5년이었다가 이번에 10년으로 연장되었기 때문에 출제될 가능성이 있습니다.
5) 틀립니다. 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.
Q 상가 임대인이 그의 임차인이 주선한 신규 임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 경우를 모두 고른 것은?
ㄱ) 임대차목적물인 상가건물을 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
ㄴ) 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금을 지급할 자력이 없는 경우
ㄷ) 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
ㄹ) 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
1) ㄱ), ㄴ)
2) ㄱ), ㄷ)
3) ㄴ), ㄹ)
4) ㄱ), ㄷ), ㄹ)
5) ㄴ), ㄷ), ㄹ)
[정답] 5번
ㄴ), ㄷ), ㄹ) 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항
ㄱ) 임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 상가임대인이 그의 임차인이 주선한 신규임차인으로 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있습니다.
Q 상가건물임대차보호법의 내용으로 옳은 것은?
1) 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 임대차계약서상의 확정일자를 받아야 한다.
2) 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물에 대해서는 위법이 적용되지 않는다.
3) 기간을 정하지 아니하거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
4) 전차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 전대인은 전대차계약을 해지할 수 있다.
5) 권리금회수의 방해로 인한 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 그 방해가 있은 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.
[정답] 2번
1) 틀립니다. 상가건물이기 때문에 확정일자가 아니고 사업자등록이 대항요건 입니다. 확정일자는 주택임대차보호법 내용입니다.
2) 맞습니다. 또한 사업자등록 대상은 주택임대차보호법과 달리 자연인(외국인포함)과 법인도 포함합니다.
3) 틀립니다. 최단기간은 2년이 아니고 1년입니다. 2년은 주택임대차보호법 내용입니다.
4) 틀립니다. 전차인의 차임연체액이 2기가 아니고 3기의 연체금에 달할 경우에 계약을 해지할 수 있습니다. 2기는 주택임대차보호법 내용입니다. 이런 식으로 주택임대차보호법과 다른 점에 대해서 출제가 자주되는 편입니다.
5) 틀립니다. 권리금회수 손해배상청구권 소멸은 임대차가 종료한 시점부터 3년입니다.
주택임대차보호법
공인중개사 두문자 암기
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