[무효와 취소]
1. 비진의, 통정허위, 착오, 하자 의사표시는 상대적 무효이며, 이 때 선의의 제3자에게 대항할 수 없음
2. 유동적 무효는 2개
가. 무권대리 : 추인하면 소급하여 유효가 됨.
비교) 확정적 무효는 추인해도 유효가 아니라 새로운 법률행위가 됨.
나. 토지거래허가구역 내의 매매계약 : 무효이나 허가가 되면 유효가 됨.
3. 일부무효
- 원칙적으로는 전부무효이나
- 무효인 부분 분리 가능 & 무효인 부분이 없더라도 법률행위를 할거라면 그 부분만 무효
비교) 약관의 경우 일부가 무효더라도 나머지는 유효
4. 무효의 전환
- 무효인 법률행위를 유효한 법률행위로 바꾸는 것
- 매매대금과다로 인해 불공정한 법률행위에 해당되어 무효가 된 매매계약을 대금을 감액하여 유효한 법률행위로 전환
5. 무효행위의 추인
- 무효원인이 소멸된 후 무효인줄 알고 추인 가능 : 그 때부터 새로운 법률행위로 본다.
- 새로운 법률행위이므로 소급효가 아님!!
예외) 무권대리의 추인시 소급하여 유효가 됨.
비교) 반사회적법률행위, 불공정한 법률행위, 강행법규 위반은 무효원인이 소멸불가능
→ 추인에 의해 유효가 되거나, 새로운 법률행위가 될 수 없음.
6. 취소할 수 있는 행위의 추인
- 취소의 원인이 소멸된 후 추인 가능 : 유동적 유효 → 확정적 유효
- 제척기간 : 추인할 수 있는 날로부터(취소 원인이 소멸한 날) 3년 vs 법률행위를 한 날로부터 10년
7. 취소할 수 있는 행위의 취소
- 직접 상대방(승계인 X)에게 해야 함. 취소하면 소급하여 무효가 된다.
[조건과 기한]
1.정지조건 : 성취시 발생, 해제조건 : 성취시 소멸 → 정발(정말)로 외우자
2. 기성(+) & 정지(+) → 유효(조건없는 법률행위)
불능(-) & 해제(-) → 유효(조건없는 법률행위)
3. 단독행위(=일방적 의사표시)에는 원칙은 조건을 붙일 수 없음.
그러나 채무의 면제나 유증과 같이 상대방에게 이익만 주는 단독행위 또는 상대방이 허락한 경우에는 가능
4. 조건 성취 전 : 조건부 권리도 처분행위 가능
조건 성취 후 : 원칙적으로 소급효 없음 (단, 특약으로 소급 가능)
비교) 기한의 경우 특약으로도 소급 불가능
5. 기한의 이익은 채무자를 위한 것으로 추정함.
예시) 갑이 을에게 이자부 금전소비대차를 한 경우
갑(채무자)는 돈을 빌린 것으로 인한 이익, 을(채권자)는 이자로 인한 이익
6. 기한에서 발생이 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 본다.
[물권 - 총론]
1. 물권적 청구권
- 종류 : 반환청구, 방해제거청구, 방해예방청구
- 방해제거청구 : 건물철거청구, 등기말소청구, 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구
- 지역권, 저당권 : 반환청구권이 없음.
유치권 : 물권적 청구권 없음.
2. 청구권은 물권적 청구권과 채권적 청구권이 있음.
- 물권적 청구권은 본권에 기한 물권적 청구권과 점유권에 기한 물권적 청구권으로 나뉜다.
- 본권에 기한 물권적 청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권과 제한물권에 기한 물권적 청구권으로 나뉜다.
- 가등기담보권자에게는 저당권이 있으므로 물권적 청구권이 있음.(단, 반환청구권은 없음)
- 정당한 매매를 통해 건물을 구매한 후 등기를 하기 전의 을에게 소유권자 갑은 소유권에 기한 반환청구 불가
왜냐하면, 을은 점유할 권리(본권)이 있으므로
- 등기청구권의 물청, 채청 구분 기준 : 소유자가 청구하면 물권적 청구권임.
예시) 소유권이전등기판결은 판결시 바로 소유권 변동이 되지 않는 "이행판결" → 채권적 청구권
3. 공시의 원칙 : 물권 변동시 등기/명인해라
공신의 원칙 적용 X : 등기가 되어 있어도 진정한 권리자로 인정 안함
가. 법률행위의 경우만 등기 필요
나. 법률규정의 경우 등기 불필요 : 상속, 수용, 형성판결, 경매, 혼동
다. 예외
- 채권행위가 무효, 취소, 해제된 경우 말소등기 없이 매도인에게 복귀
- 점유취득시효의 경우 등기해야 소유권 취득
- 피담보채권이 소멸하면 저당권은 말소등기없이 소멸함.
4. 소유권과 제한물권의 혼동
- 원칙 : 제한물권 소멸
- 예외 : 제3자 또는 본인을 위한 제한물권 소멸 X
5. 중간생략등기
가. 중간생략등기는 유효하나 처벌됨.
나. 전원합의시 갑에서 병으로 바로 등기 가능
다. 전원합의가 없는 경우 병은 을을 대위하여 등기청구해야 함. 그러나 이미 중간생략등기가 되었다면 유효함
라. 소유권이전등기청구권 양도시 채무자 동의 필요
→ 소유권이전등기청구권 양도 = 중간생략등기 → 전원 합의가 필요함.
비교) 채권 양도시 채무자에게 통지만 하면 됨.
6. 가등기 : 물권의 변동에 대한 청구권 보전을 위한 등기
- 예시 : 소유권 이전청구권을 확실히 하기 위한 등기
- 본등기 전에는 아무런 효력이 없음.
- 본등기시 효력은 본등기 시점부터, 본등기 순위는 가등기 시점부터
7. 등기된 수목/지상권/전세권에는 저당권 설정 가능
명인한 수목에는 소유권 가능, 저당권은 설정 불가
[물권 - 점유권]
1. 본권 : 물건을 점유할 권리 (예, 소유권, 지상권, 전세권, 유치권 등) → 본권이 없는 점유는 무단점유임.
점유권 : 물건을 점유하는 자에게 인정되는 권리
2. 점유의 종류
가. 자주점유와 타주점유
- 소유의 의사가 있으면(매매면) 자주점유이며, 점유는 자주점유로 추정됨.
- 단, 타인의 부동산에 대해 악의의 무단점유를 상대방이 입증한 경우는 추정이 깨짐.
나. 선의점유와 악의점유
- 본권이 없음을 아는지, 모르는지 여부 → 따라서 선의점유든 악의점유든 불법점유임.
3. 점유권의 효력
가. 다음이 추정됨.
- 자주/선의/평온/공연하게(무과실은 X) 계속 점유하고 있는 것으로 추정됨.
- 점유만으로는 본권이 있음이 추정되지 않으며, 등기되어 있어야 본권이 있음이 추정됨.
나. 무단점유자와 소유자의 관계
1) 과실 취득 : 악의 점유자는 부당이득반환함
- 선의더라도 패소하면 소제기시로 소급하여 악의 점유
- 자주더라도 패소하면 패소판결시점부터 타주 점유
2) 멸실/훼손에 대한 책임 : 선의의 자주점유자만 현존이익 한도에서 있음. (나머지는 모두 손해 전부 배상)
3) 비용상환청구 : 비용은 필요비(통상/특별 필요비)와 유익비
- 필요비, 유익비는 선/악의 불문하고 청구 가능
- 단, 통상 필요비는 과실 취득시에는 청구 못함.
4. 점유 자체의 보호
가. 자력구제권 : 침탈 중, 간접점유자 X, 점유보조자 O
나. 점유보호청구권 : 침탈 후, 간접점유자 O, 점유보조자 X
- 사기/횡령은 침탈 아님 → 점유보호청구권 안됨
- 대상은 점유 침탈자 및 악의 특별승계인에 한함 → 선의의 특별 승계인에게는 불가함.
- 또한 침탈당한 날로부터 1년 내에 소를 제기해야 하는 출소기간이 있음
다. 직접점유자가 간접점유자의 의사에 반하여 제3자에게 점유물을 인도시 점유물반환청구 불가능
5. 무단건축물에 대한 물권청구권
* 원칙 : 점유 중이 아니더라도 건물소유자가 토지를 점유하고 있음. (예시, 임대)
가. 무단건축자가 임대를 준 경우
- 토지소유자는 임차인이 아니라 건물 소유자에게 건물 철거 및 토지 인도 청구 가능
- 승소하면 건물에서 나가라고 임차인에게 청구 (설령 대항력을 갖추더라도 가능함)
나. 무단건축자가 미등기상태로 매매를 한 경우
- 토지소유자는 건물 매도/매수인 모두에게 물청 가능
[물권 – 소유권]
1. 소유권의 범위
- 건물과 농작물은 항상 별개의 부동산
- 등기한 수목(소유권, 저당권 둘다 됨), 명인한 수목(소유권만 됨)
- 지하수, 온천수는 소유권의 범위에 해당 (땅을 사면 지하수, 온천수도 같이 산 셈)
- 광물권은 별개임(땅을 사도 광물권은 산게 아님)
2. 주위토지통행권
- 통로가 없거나, 있어도 불충분한 경우 주위토지 소유자의 허락이 필요없이 발생함.
- 통로의 개설도 가능함
- 원칙은 유상이나, 공유지를 분할하거나 일부 양도한 경우는 무상임. 단, 특정승계인은 유상임.
- 수류변경의 경우 관습이 민법에 우선한다는 규정이 있음.
3. 점유취득시효에 의한 소유권 취득
가. 20년간 점유 → 점유취득시효 완성 = 소유권이전 등기청구권 발생
→ 등기하면 점유개시 시점으로 소급하여 소유권 취득
나. 소유자가 아니므로 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권 → 시효완성 당시 소유자에게 해야 함
다. 소급하여 원시취득이므로 → 부당이득반환 할 필요가 없고, 손해배상도 없음.
→ 점유~시효완성까지 설정된 저당권 등은 소멸
→ 시효완성~등기사이에 설정된 저당권 등은 유효
라. 시효완성~등기사이에 부동산이 제3자에게 양도된 경우(이중매매와 유사)
- 제3자는 선악불문 소유권 취득
단, 제3자가 불법행위에 적극가담한 경우 또는 통정하여 가장매매한 경우 무효
- 원래 소유자가 모르고 처분했다면 불법행위 X, 알고 했다면 불법행위로 손해배상 책임있음.
- 단, 계약관계가 아니므로 채무불이행은 아님
4. 등기부취득시효에 의한 소유권 취득
가. 등기한 부동산 10년간 점유시 소급하여 원시취득
나. 점유취득시효와는 다른 점은 점유 개시시점 선의/무과실하게 점유하여야 함.
다. 무효등기라도 무방하며, 등기의 승계도 인정함.
5. 사실행위에 의한 소유권 취득 → 무주물선점(안됨) : 국유처리
6. 첨부(부합)에 의한 소유권 취득
- 분리가 안되면 부합됨. 예시) 임차인이 설치한 보일러는 부합, 에어콘은 부합아님
- 건물, 농작물은 항상 토지와 별개이므로 부합 X
- 수목은 원칙이 토지에 부합되나, 권원(임차권, 지상권)에 의해 식재시 부합X
7. 공유
|
지분처분 |
공유물 처분 |
공유물 분할 |
관리 |
|
자유 |
전원합의 |
자유 |
과반수 |
가. 불법점유한 제3자에게
- 물권적 청구권으로 공유물 전부에 대해 토지인도청구 및 등기말소 청구 가능
- 손해배상청구는 지분에 해당하는 만큼 가능
나. 공유물의 분할
1) 기본사항
- 형성권, 소유권이므로 소멸시효도 없음
- 공유물 분할은 자유이나 공유자 전원이 분할 절차 참여 필요
- 협의분할이 안되면 재판분할이며, 재판분할시 현물분할 원칙이나 안되면 경매하여 대금분할
- 결정되면 형성판결로 등기 없이 물권 변동됨.
2) 암기사항
- 공유물의 분할시 서로 분할된 부분에 대해서 지분의 비율로 담보책임을 짐.
예시) 갑과 을이 분할하는데 을의 토지에 심각한 하자가 있는 경우 갑도 지분의 비율로 책임
- 일부 공유지분에 저당권 설정된 채로 분할시 저당권은 분할된 부동산 전부에 종전의 지분비율대로 존속
예시) 갑과 을이 1/2씩 지분을 갖고 있고, 을의 지분에 저당권이 설정된 상태로 분할시
저당권자는 갑의 토지의 1/2과 을의 토지의 1/2에 저당권을 가지고 있음.
8. 상호명의신탁(=구분소유적 공유)은 명의신탁에 해당하지 않음.(=허용)
- 부동산의 위치와 면적을 특정하여 구분하여 소유하기로 약정하고, 공유자로 등기
- 공유와 차이점은 공유물분할청구가 안됨 → 즉, 명의신탁해지 후 이전등기 청구해야 함.
- 그러나 자신 소유의 공유물을 단독으로 처분가능함
[물권 - 지상권]
1. 지상권이란 타인의 토지 위에 건물(지상물)을 소유하기 위한 권리임.
2. 존속기간 : 견고한 건물은 최단 30년임
3. 지상권 설정기간 만료 후 지상권자의 갱신청구권
- 1단계 : 지상권자가 지상권설정자에게 지상권갱신청구
- 2단계 : 지상권설정자가 거절을 하면
- 3단계 : 지상권자는 건물매수청구 가능
- 형성권, 일방적 의사표시로 매매가 성립됨.
- 단, 지료를 납부하지 않아 지상권이 소멸된 경우는 갱신청구 및 건물 매수 청구가 해당되지 않음.
4. 지상권은 편면적 강행규정임.
- 이에 따라 지상권 갱신청구 및 건물매수 청구를 배제하는 특약은 무효임.
- 또한 지상권은 소유자 동의 없이 처분 가능하며 이를 금지하는 특약도 무효
5. 필요비란 부동산을 사용, 수익하는데 필요한 비용이므로 지상권을 포함한 용익물권은 필요비상환청구 불가
- 유익비 상환청구는 가능
6. 지료
- 지료는 필수요소가 아님.
- 소유자 기준으로 2년이상 연체시 지상권 소멸 청구 가능
- 지료를 등기해야 지상권이 양도되어도 대항 가능
7. 담보지상권
가. 상황 1
- 갑의 소유 "나대지"에 저당권 설정
- 갑 건물 신축 → 토지소유자(갑), 건물소유자(갑)
- 변제기 도래했으나 채무를 못 갚아서 경매실행 → 토지소유자(을), 건물소유자(갑)
- 건물신축 전 저당권 설정 → 관법지 미발생 → 갑은 건물을 철거해야만 함.
나. 상황 2
- 토지가치가 건부지 < 나대지이므로 채권자는 토지에 저당권 설정할 때 지상권도 설정함
→ 나대지 상태 유지 가능
- 이 때의 지상권이 바로 담보지상권임.
- 담보지상권은 저당권과 운명을 같이하고, 저당권은 채권과 운명을 같이하므로, 채권 소멸시 저당권과 함께 담보지상권도 소멸함.
8. 구분지상권
- 지하철처럼 특정 범위에만 지상권 설정
- 지상권과 차이 : 수목 소유 목적으로는 안됨
9. 분묘기지권
- 소유자의 승낙 유무와 상관없이 20년간 점유하면 지상권과 유사한 권리를 시효취득
- 시효취득시 지료지급 의무 없음.
- 새로운 분묘 신설은 안됨
- 관습법상 지상권이므로 등기 불필요
10. 건물 양도시 지상권은 어떻게 되는가?
가. 타인의 토지에 지상권을 갖고 건물을 소유하고 있는 사람은
1) 건물에 대한 소유권과
2) 건물을 소유할 수 있는 지상권을 가지고 있음.
나. 건물을 매매하면 지상권도 매매한 것으로 한다.
동시매매가 아니라면 건물의 매수인은 본권(=지상권)이 없는 불법점유가 되기 때문
11. 법정지상권이 있는 건물의 양수인이 지상권 이전등기를 하지 않은 경우
- 현재 지상권자가 아니나 지상권을 취득할 지위에 있는 자이므로 토지 소유자는 건물철거를 요구하지 못함.
- 단, 아직 권원이 없는 상태이므로 대지를 점유, 사용하여 얻는 이득은 부당이득임.
[물권 – 지역권]
1. 일정한 목적(통행)을 위해 타인 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)에 이용하는 권리
- 승역지 등기에 설정되며
- 지역권은 요역지가 매매될 때 같이 이전되기 때문에 지역권자는 명시가 안됨.
→ 요역지소유권자=지역권자(지역권이전등기 불필요)
2. 지역권은 승역지를 독점적으로 사용할 권리가 아님
(=점유권이 없음) → 지역권자에게는 반환청구권 X
[물권-전세권]
1. 전세금반환이 지체되면 부동산을 경매하여 전세금을 우선변제 받을 수 있는 권리
2. 건물전세권의 효력
가. 건물의 소유자는 건물 소유권과 토지에 대한 지상권(임차권)을 모두 가지고 있음.
따라서 건물을 매매하면 지상권도 따라서 매매됨.
나. 건물의 전세권자는 건물 전세권과 토지에 대한 지상권(임차권)을 모두 가지고 있음.
따라서 전세권에 설정된 저당권이 실행되면 지상권도 같이 경매가 됨. 즉, 전세권의 효력은 지상권에도 미침
3. 전세권의 처분은 자유이나, 특약으로 금지가 가능.
이 때 금지 특약을 등기해야 제3자에게 대항 가능
비교) 지상권의 처분은 자유이며, 편면적 강행규정이라 금지 특약 불가
4. 전세권을 목적으로 한 저당권
- 전세권의 존속기간이 만료되면
- 전세권에 대해서는 저당권 실행 불가
- 단, 전세금반환채권으로 물상대위 가능
[물권 - 유치권]
1. 1) 타인의 물건을 점유한 자가
2) 물건에 관하여 생긴 채권이
3) 변제기에 있을 때
채권을 변제받을 때까지 유치(점유를 계속하면서 인도를 거절하는)할 수 있는 권리
가. 타인의 물건 점유
- 채권자 자기의 소유 물건은 안됨.
예시) 수급인의 주된 재료와 노력으로 지은 건물
- 간접/직접 점유 불문, 적법한 점유면 됨.
- 채무자의 물건 뿐만 아니라 제3자 소유의 물건에도 성립함.
나. 물건과 견련성(물건에 쳐바른 돈)이 있어야 함.
- 임대차시 비용상환청구권 O
- 건축시 도급인과 수급인 사이 건축비채권 O
그러나 수급인이 맺은 건축자재대금채권은 X
다. 유치권은 임의규정으로 특약으로 배제가능함.
2. 유치권자의 권리
가. 소유자의 건물 인도 청구는 거부가능하나, 등기 말소 청구는 거부할 수 없음.
나. 물건인도청구시 유치권자는 유치권항변을 하고, 법원에서는 상환이행판결(원고일부승소판결)
다. 우선변제를 위한 경매 불가
- 우선변제효력이 없으므로 물상대위 불가
- 단순 환가를 위한 형식적 경매는 가능함.
3. 유치물의 사용
가. 채무자의 승낙 또는 보존을 위해서만 사용 가능
- 건물에서 사는게 바로 보존을 위한 사용
- 불법행위가 아니므로 손해배상 불필요하나
- 차임 상당의 금액을 부당이득으로 반환해야 함.
나. 유치 중 사용한 필요비/유익비 상환 청구 가능
- 유치권은 용익물권 X → 필요비 상환 청구 가능
다. 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 채권의 변제에 충당할 수 있음.
4. 유치권자의 의무
- 선관주의의무 : 위반시 유치권소멸청구(형성권)
- 무단임대 금지 : 위반시 유치권소멸청구(형성권)
- 만일 유치권자가 무단임대를 해줬다면 임대계약은 유효하나, 유치권은 소멸되고 임차인은 대항할 수 없음.
5. 유치권의 소멸
가. 선관주의의무 위반, 무단사용시 소멸함 : 형성권
나. 점유를 상실하면 유치권 소멸
- 유치권은 물권적 청구권이 없으므로 유치권에 기한 반환청구는 불가
- 그러나 점유권에 기한 반환청구는 가능
[물권 - 저당권]
1, 저당권은 토지의 일부에는 성립불가,
단, 공유지분에는 설정 가능
2. 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위
가. 부합물 및 종물
- 지상권, 임차권등의 종된 권리도 종물
나. 과실은 압류(저당권 실행착수)된 후부터 미침.
예시) 임대차 계약이 있는 경우 임차수입은 압류 후부터는 저당권자가 가짐.
다. 가치변형물(=물상대위)
- 멸실, 수용시 물상대위를 위해서는 압류 필수
3. 우선변제적 효력
가. 집행비용 → 제3취득자의 비용상환청구권 → 보증금 중 최우선변제액 + 3개월 임금
→ 당해세 → 물권 + 당해세 외 조세 → 일반채권
나. 공적실행(경매) 말고도 유저당(사적실행)도 가능
4. 저당권 설정 후 제3취득자(소유권, 지상권, 전세권, 임차권)를 보호하는 제도
가. 전세권자가 경락인이 될 수 있음.
나. 전세권자가 대위변제(대신 갚기)해도 됨.
- 채무자 의사와는 무관, 이후 구상권 행사 가능
- 전세권자는 담보된 채권만 상환해도 저당권 소멸
비교) 2년간의 지연배상이 있을 경우 우선변제는 1년분만 될 때
* 채무자는 2년치를 상환해야 저당권이 소멸됨.
* 전세권자는 1년치만 갚아도 저당권이 소멸됨.
다. 필요비/유익비는 우선상환 가능 (=제3취득자의 비용상환청구권)
라. 매도인은 담보책임이 있음.
제3취득자는 선악불문 계약해제, 손해배상 가능
5. 저당권 침해에 대한 구제
가. 물권적 청구권
단, 점유를 안하고 있으므로 반환청구권은 없음.
나. 손해배상청구권
다. 담보물 보충청구권
- 저당권설정자의 고의/과실로 저당물의 가액이 현저히 감소된 경우
- 원상회복 또는 추가 담보제공 청구 가능
라. 기한이익의 상실
- 대출기간 중 채무자가 담보를 손상, 감소, 멸실시키면 변제기가 도래하지 않았더라도
채권자는 즉시변제 청구 가능 (=채무자는 기한의 이익 주장 불가)
6. 공동저당 : 동일한 채권을 담보하기 위해 수개의 부동산 각각에 저당권 설정(일물일권주의)
가. 두 부동산의 소유자가 같으면서 동시배당
- 두 부동산의 경매금액의 비율로 배당
예시) X 경매액 1.2억, Y 경매액 0.8억, 부채액 1.5억(갑, 1순위 저당권자)
X 경매액 중 (1.2/2)X1.5억(=0.9억)만큼 배당받고,
Y 경매액 중 (0.8/2)X1.5억(=0.6억)만큼 배당받음.
- X 배당액 0.9억을 뺀 나머지 0.3억에 대해 X부동산의 후순위 권리자들이 배당받음.
나. 두 부동산의 소유자가 같으면서 이시배당
예시) X 경매액 1.2억 모두 배당받고 Y 경매액 중 0.3억 배당 받음.
X 부동산의 후순위권리자는 Y 부동산 경매액 중 0.6억(동시배당시 배당액) 한도로
선순위공동저당권자(갑)를 대위하여 저당권 행사
다. X는 채무자, Y는 물상보증인 소유의 동시배당
X는 채무자, Y는 물상보증인 소유이고, 채무자 소유 부동산부터 먼저 경매하는 이시배당
- X 부동산에서 우선 배당 후 부족분은 Y 부동산에서 추가적으로 배당
- 차순위저당권자의 대위 인정안함.
공인중개사 두문자 암기
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