물권법 일반, 물권의 종류, 물권의 효력

주택관리사/민법, 민사특별법

물권법 일반, 물권의 종류, 물권의 효력

Jobs9 2021. 11. 20. 11:46

01 물권법 일반

제185조(물권의 종류) 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.

1. 물권

채권	물권
특정인에 대한 급부 청구권	물건에 대한 배타적인 지배권
계약당사자간에 효력이 있다	모든 사람에게 효력이 있다
특정인에 대한 상대권(대인효)	제3자에게도 효력이 있다(절대권, 대세효)
채권자평등주의.	1물1권주의.
공시가 필요 없다	공시가 필요하다
처분의 자유가 없다	처분의 자유가 있다
계약자유가 인정된다	계약자유가 부인된다

(1) 물권의 개념·특징 (채권과의 비교)

① 물권은 직접 물건을 배타적으로 지배하는 권리이다. 따라서 자기 물권의 존재가 외부로 공시되어야 한다.

② 물권에 대한 공시방법은 부동산은 등기, 동산은 점유로 한다.

③ 1 물 1 권주의 : 하나의 물건 위에 양립할 수 없는 물권이 동시에 두 개 이상 성립할 수 없다. ※채권은 평등하므로 동일한 내용의 채권이 동시에 두 개 이상 병존 가능하다.

④ 물권은 모든 사람들에 대하여 주장할 수 있는 권리로서, 계약 당사자뿐만 아니라 모든 사람에게 효력이 있다(대세효 = 절대권). 즉, 절대적, 직접적, 배타적, 독점적 권리에 해당한다 ※채권은 원칙적으로 계약의 상대방, 즉 채무자에 대해서만 주장할 수 있다(대인효 = 상대권) 즉, 간접적(상대방의 동의가 필요), 비배타적, 비독점적, 평등한 권리에 해당한다.

⑤ 물권은 양도가 본질적이다. 즉 양도를 제한할 수 없다. ※채권은 양도가 비본질적이다. 즉 양도를 약정에 의해 제한할 수 있다.

⑥ 물권에 관한 규정은 강행규정이다. ※채권은 계약의 자유가 인정된다.

(2) 물권의 객체

① 물권의 객체가 되는 것은 원칙적으로 '특정의 물건'이다. ※아파트 분양권은 소유권의 객체가 될 수 없다.

② 물건은 특정되고 현존하는 것이어야 한다. 따라서 특정되지 않거나 현존하지 않는 물건에 대하여는 물권이 성립할 수 없다.

③ 집합물이라도 '하나로 특정'할 수 있으면 하나의 물권의 객체로 할 수 있다.

④ 동산양보담보권도 관습법에 의해 물권으로 인정된다. ※증감 변동하는 양어장 안에 있는 뱀장어에 대하여 뱀장어의 종류, 장소 또는 수량 지정 등의 방법에 의하여 특정되어 있으면 그 전부를 하나의 재산권으로 보아 담보권 설정이 가능하다. 이 경우 구성물인 뱀장어의 수량이 증감 변동해도 양어장 안으로 특정성이 유지되고 있으므로 양도담보의 효력은 현재 양어장 안의 뱀장어 전부에 효력이 미친다.

◆ 동산양보담보권에 관한 판례

가. 일반적으로 일단의 증감 변동하는 동산을 하나의 물건으로 보아 이를 채권담보의 목적으로 삼으려는 이른바 집합물에 대한 양도담보설정계약체결도 가능하며 이 경우 그 목적 동산이 담보설정자의 다른 물건과 구별될 수 있도록 그 종류, 장소 또는 수량지정 등의 방법에 의하여 특정되어 있으면 그 전부를 하나의 재산권으로 보아 이에 유효한 담보권의 설정이 된 것으로 볼 수 있다.

나. 양도담보계약서 중 양도물건목록에 소재지, 보관창고명과 목적물이 양만장 내 뱀장어, 수량 약 백만 마리라고 기재되어 있을 뿐이고 특별히 위 양만장 내의 뱀장어 중 1,000,000마리로 그 수량을 지정하여 담보의 범위를 제한한 사실이 인정되지 않는다면 위 양도담보계약서에 기재된 수량은 단순히 위 계약 당시 위 양만장 내에 보관하고 있던 뱀장어 등의 수를 개략적으로 표시한 것에 불과하고 당사자는 위 양만장 내의 뱀장어 등 어류전부를 그 목적으로 하였다고 봄이 당사자의 의사에 합치된다고 할 것이다.

다. 성장을 계속하는 어류일지라도 특정 양만장 내의 뱀장어 등 어류 전부에 대한 양도담보계약은 그 담보목적물이 특정되었으므로 유효하게 성립하였다고 할 것이다.

라. 집합물에 대한 양도담보권설정계약이 이루어지면 그 집합물을 구성하는 개개의 물건이 변동되거나 변형되더라도 한 개의 물건으로서 동일성을 잃지 아니하므로 양도담보권의 효력은 항상 현재의 집합물 위에 미치는 것이고, 따라서 양도담보권자가 담보권설정계약 당시 존재하는 집합물을 점유개정의 방법으로 그 점유를 취득하면 그 후 양도담보설정자가 그 집합물을 이루는 개개의 물건을 반입하였다 하더라도 그때마다 별도의 양도담보권설정계약을 맺거나 점유개정의 표시를 하여야 하는 것은 아니다.

(3) 일물일권주의

-원칙

① 1개의 물건에는 1개의 물권이 성립한다는 원칙을 말한다. 즉, 하나의 부동산 위에 양립할 수 없는 복수의 물권이 성립할 수 없다.

② 물건의 구성 부분이나 일부에는 하나의 물권이 성립할 수 없다. 따라서 1 필 토지의 일부에는 소유권이나 저당권이 성립할 수 없다.

③ 1 물의 표준 : 독립한 하나의 물건이냐 아니냐의 여부는 물리적으로 분리될 수 있느냐로 결정되는 것이 아니라 사회통념 또는 거래 관념에 따라 결정된다. 우리나라의 경우 토지는 '필' 단위, 건물은 '동' 단위가 사회통념상 거래 관념상 표준이다.

☆ 하나의 부동산 중 일부분에 관하여 소유권 보존등기를 경료하거나 하나의 부동산에 관하여 경료된 소유권 보존등기 중 일부분에 관한 등기를 말소하는 것이 허용되는지 여부(소극)

☆ 구분소유의 목적이 되는 하나의 부동산에 대한 등기부상 표시 중 전유 부분의 면적 표시가 잘못된 경우, 이는 경정등기의 방법으로 바로 잡아야 하는 것이고 그 잘못 표시된 면적만큼의 소유권 보존등기의 말소를 구하는 소는 법률상 허용되지 아니하여 부적법하다

-예외

④ 집합건축물의 경우 1동의 건물의 일부에 구조상·이용상 독립성을 갖추고 구분 행위를 하면 '구분소유권'의 객체로 될 수 있다

⑤ 용익물권은 분필 절차 없이도 1 필의 토지 일부에 설정 가능하다.

원칙적으로, 1물건에 1물권만 성립한다	예외적으로, 1물건의 일부나 수개의 물건에 1개의 물권 또는 수개의 물권이 성립한다
1물건의 일부에 1물권이 성립하지 못한다.	1필 토지의 일부	용익권 가능
		건물 이외의 정착물	수목의 집단	입목	명인방법
			수목
			미분리 과실
			농작물	경작자의 소유
	1동 건물의 일부	전세권
		구분소유권
수개의 물건에 1물권이 성립하지 못한다	동산양도담보권
1물건에 수개의 권리가 성립하지 못한다.	1번 저당권, 2번 저당권, 3번 저당권 ...

(4) 물권 법정주의

물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다(제185조).

① 물권은 법률 또는 관습법으로만 창설할 수 있다(강행규정). 당사자들이 임의로 이와 다른 물권을 창설하는 것이 금지된다.

- 법률 : 국회가 제정한 형식적 의미의 법률을 의미하고 명령이나 규칙 등은 포함되지 않는다

- 관습법 : 대법원이 인정하는 것으로서, 분묘기지권, 관습법상 법정지상권, 동산 양도 담보권, 경작권 등이 이에 해당한다.

② '임의로 창설하지 못한다'의 의미

- 당사자가 법률에 없는 새로운 종류의 물권을 임의로 만들지 못한다

- 법률에 규정된 내용과 다르게 물권의 내용을 만들 수 없다

☆물건에 대한 배타적인 사용·수익권은 소유권의 핵심적 권능이므로, 소유자가 제삼자와의 채권관계에서 소유물에 대한 사용·수익의 권능을 포기하거나 사용·수익권의 행사에 제한을 설정하는 것을 넘어 이를 대세적, 영구적으로 포기하는 것은 법률에 의하지 않고 새로운 물권을 창설하는 것과 다를 바 없어 허용되지 않는다

③ 물권 법정주의의 예외

- 제358조 저당권의 효력은 부합물과 종물에 미친다 ⇒ 임의규정으로서 특약으로 달리할 수 있다.

- 관습법상 지상권을 배제하는 특약도 유효하다.

- 제306조 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다. ⇒ 전세권의 양도하는 금지하는 특약도 유효하다

- 유치권의 배제 특약도 유효하다.

(5) 물권의 종류

① 물권의 종류

민법상 물권	점유권 : 사실상 지배
	본권 : 법률상 지배. 즉, 점유를 정당하게 하는 권리, 점유할 수 있게 하는 권리	소유권 : 사용, 수익, 처분권 전부를 지배
		제한물권	용익물권 : 사용, 수익권만 지배	지상권	타인의 토지에 건물, 공작물, 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리가 있다.
				지역권	일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기 토지(요역지)의 편익에 이용하는 권리가 있다.
				전세권	전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 쫓아 사용수익하며, 그 부동산의 전부에 대하여 후순위권리자기타 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다.
			담보물권 : 교환가치(처분가치)만 지배	유치권
				질권
				저당권+양도담보·담보가등기(특별법)
민법 외 특별법상 물권	-광업권 : 광구에서 광물을 채굴할 수 있는 배타적 권리 -어업권 : 어장에서 수산물을 채취, 양식할 수 있는 배타적 권리 -가등기담보권 : 채무자가 부동산을 담보로 채권자로부터 돈을 빌리고 해당 부동산에 채권자에게 가등기해주는 것 -선박저당권, 공장저당권, 입목저당권
관습법상 물권	(판례에 의해) 분묘기지권, 관습법상 법정지상권 등

② 판례에 의해 물권으로 인정받지 못하는 것

- 온천권

☆온천에 관한 권리를 관습상의 물권이라 볼 수 없고 온천수는 민법 제235조, 제236조 소정의 공용수 또는 생활상 필요한 용수에 해당하지 아니한다.

- 미등기 무허가 건물의 양수인

☆미등기 무허가 건물의 양수인이라 할지라도 그 소유권 이전등기를 경료받지 않는 한 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고, 그러한 건물의 취득자에게 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고 볼 수 없다.

- 사도 통행권

☆민법 제185조는, "물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다."라고 규정하여 이른바 물권 법정주의를 선언하고 있고, 물권법의 강행법규성은 이를 중핵으로 하고 있으므로, 법률(성문법과 관습법)이 인정하지 않는 새로운 종류의 물권을 창설하는 것은 허용되지 아니한다.

- 근린공원 이용권

☆도시공원법상 근린공원으로 지정된 공원은 일반 주민들이 다른 사람의 공동 사용을 방해하지 않는 한 자유로이 이용할 수 있지만 그러한 사정만으로 인근 주민들이 누구에게나 주장할 수 있는 공원 이용권이라는 배타적인 권리를 취득하였다고는 할 수 없고, 골프연습장 설치인가처분에 하자가 있다는 이유만으로는 근린공원 내의 개인 소유 토지상에 골프연습장을 설치하는 것이 인근 주민들에 대한 불법행위가 된다고 할 수도 없다.

2. 물권의 효력

(1) 물권의 우선적 효력

① 권리의 순위 : 하나의 물건 위에 여러 개의 권리가 경합하는 경우 그중 한 권리가 다른 권리에 우선하는 효력을 말한다

물권과 채권 상호 간	원칙	어떤 물건에 관하여 물권과 채권이 대립하는 경우 그 성립의 시간적 선후에 관계없이 물권이 채권에 우선한다. 임대인 갑과 임차인 을이 임대차 계약(채권)을 체결하고 난 후에 갑이 병에게 소유권(물권)을 양도한 경우 소유권자 병은 임차인 을에게 소유권(물권)을 주장할 수 있으나 임차인 을은 소유군자 병에게 임차권(채권)을 주장할 수 없다(대항력x) ⇒ "매매는 임대차를 깨뜨린다"
	예외	㈀ 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 소액보증금채권(최우선변제권), 근로자의 3개월분 임금채권, 조세채권 등의 경우에는 채권이지만 예외적으로 물권보다 우선한다. ㈁ 채권 + 대항력 ⇒ 채권의 물권화 부동산 임차권 + 등기(제621조 임대차의 등기) 주택/상가 인도 + 주민등록/사업자등록(주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 제3조 대항력) ㈂ 부동산 매수인 이전등기청구권 + 가등기
물권 상호 간	소유권과 제한 물건 간	제한물건이 언제나 우선한다. 갑 소유 아파트에 설정된 저당권을 설정한 자가 경매를 실행하면 배당금에서 권리의 순위는 소유자보다 저당권자가 우선한다.
	제한물건 상호 간	제한물권 상호간에는 시간적으로 먼저 성립한 물건이 후에 성립한 물권에 우선한다. ⇒ 부동산은 등기 선후에 따라, 동산은 점유 선후에 따라 우선순위가 결정된다. 토지에 저당권이 먼저 성립한 뒤에 설정된 지상권은 저당권의 실행으로 소멸한다. 토지에 지상권이 먼저 성립한 뒤에 설정된 저당권이 실행되면 지상권은 소멸하지 않고 존속한다.
	점유권	점유권의 경우 우선적 효력이 없다.

② 가압류 : 금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말한다.

※가압류의 효력 : 처분금지 효력. 채무자의 재산에 대한 가압류명령의 집행은 채무자가 사용, 관리권한을 여전히 보유하지만 가압류한 목적물에 대하여 처분(매매, 증여, 담보설정)을 금지하게 하는 효력이 생긴다. 다만, 채무자가 가압류된 재산을 처분할 수 없는 것은 아니다. 가압류된 재산을 처분하는 경우 처분행위는 절대적 무효가 아니고 가압류 채권자에게만 상대적으로 무효다.

선순위 가압류채권자와 후순위 저당권자 간 ⇒ 안분배당	☆가. 부동산에 대하여 가압류등기가 먼저 되고 나서 근저당권설정등기가 마쳐진 경우에 그 근저당권등기는 가압류에 의한 처분금지의 효력 때문에 그 집행보전의 목적을 달성하는 데 필요한 범위 안에서 가압류채권자에 대한 관계에서만 상대적으로 무효이다. 나.‘가'항의 경우 가압류채권자와 근저당권자 및 근저당권설정등기 후 강제경매신청을 한 압류채권자 사이의 배당관계에 있어서, 근저당권자는 선순위 가압류채권자에 대하여는 우선변제권을 주장할 수 없으므로 1차로 채권액에 따른 안분비례에 의하여 평등배당을 받은 다음, 후순위 경매신청압류채권자에 대하여는 우선변제권이 인정되므로 경매신청압류채권자가 받을 배당액으로부터 자기의 채권액을 만족시킬 때까지 이를 흡수하여 배당받을 수 있다.
선순위 가압류채권자와 후순위 확정일자부 임차인 간 ⇒ 안분배당	☆가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다. 나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 주택임대차보호법 제3조의2의 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로, 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다.
선순위 확정일자부 임차인이 최우선변제권을 겸하는 경우	☆주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서, 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.
선순위 저당권자와 후순위 가압류채권자 간	선순위 저당권자가 가압류채권자보다 우선 변제받는다.
선순위 가등기권자와 후순위 가압류채권자 간	☆소유권이전청구권의 보전을 위한 가등기는 부동산의 물권변동에 있어 순위보전의 효력이 있는 것이므로, 그 가등기에 의한 소유권이전의 본등기가 마쳐진 경우에는 그 가등기 후 본등기 전에 행하여진 가압류등기는 가등기권자의 본등기 취득으로 인한 등기순위 보전 및 물권의 배타성에 의하여 실질적으로 등기의 효력을 상실하게 되는 것이다. 따라서 등기공무원은 부동산등기법 제175조 내지 제177조 및 제55조 제2호에 의하여 위 가압류등기를 직권으로 말소할 수 있다