Q 유치권에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고르면?(다툼이 있으면 판례에 의함)
ㄱ) 임대인 甲과 임차인 乙사이에 계약종료시 권리금을 반환하기로 약정한 경우, 권리금반환청구권을 피담보채권으로 하여 乙은 건물에 대하여 유치권을 주장할 수 없다.
ㄴ) 유치권자 甲이 채무자의 승낙 없이 유치물을 乙에게 임대한 경우, 乙은 경매절차에서의 매수인(경락인)에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다.
ㄷ) 건물임차인이 점유할 권원이 없음을 알면서 계속 건물을 점유하여 유익비를 지출한 경우, 그 비용상환청구권에 관하여 유치권은 성립하지 않는다.
ㄹ) 어떤 물건을 점유하기 전에 그에 관하여 발생한 채권에 대해서는 후에 채권자가 그 물건의 점유를 취득하더라도 유치권이 성립하지 않는다.
1) ㄹ)
2) ㄱ), ㄷ)
3) ㄴ), ㄹ)
4) ㄱ), ㄴ), ㄷ)
5) ㄱ), ㄴ), ㄷ), ㄹ)
[정답] 4번
ㄱ) 맞습니다. 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없습니다.
ㄴ) 맞습니다. 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 경락인에게 대항할 수 있는 권원에 기한 것이라고 볼 수 없습니다.
ㄷ) 맞습니다. 점유물에 대한 유익비상환청구권을 기초로 하는 유치권의 주장을 배척하려면 적어도 그 점유가 불법행위로 인하여 개시되었거나 유익비 지출 당시 이를 점유할 권원이 없음을 알았거나 이를 알지 못함이 중대한 과실에 기인하였다고 인정할만한 사유의 상대방 당사자의 주장입증이 있어야 합니다.
ㄹ) 틀립니다. 유치권자가 유치물을 점유하기 전에 발생된 채권(건축비채권)이라도 그후 그 물건(건물)의 점유를 취득했다면 유치권은 성립합니다.
Q 저당권에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 저당권자는 목적물반환청구권을 갖지 않는다.
2) 저당부동산의 종물에는 저당권의 효력이 미치지 않는다는 약정은 등기하지 않더라도 제3자에 대해 효력이 있다.
3) 원본의 반환이 2년간 지체된 경우 채무자는 원본 및 지연배상금의 전부를 변제하여야 저당권등기의 말소를 청구할 수 있다.
4) 저당권은 그 담보하는 채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 하지 못한다.
5) 저당권이 설정된 토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 협의취득한 경우, 저당권자는 토지소유자가 수령할 보상금에 대하여 물상대위를 할 수 없다.
[정답] 2번
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다. 그러나 법률에 특별한 규정이 있거나 당사자가 달리 약정한 때에는 그 효력이 미치지 않습니다. 이때 저당부동산의 종물에는 저당권의 효력이 미치지 않는다는 약정은 등기하여야 제3자에 대해 효력이 생깁니다.
Q 甲은 X건물의 1번 저당권을 취득하였고, 이어서 乙이 전세권을 취득하였다. 그 후 丙이 2번 저당권을 취득하였고, 경매신청 전에 X건물의 소유자의 부탁으로 비가 새는 X건물의 지붕을 수리한 丁이 현재 유치권을 행사하고 있다. 다음 설명 중 옳은 것은?
1) 甲의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 X건물을 목적으로 하는 모든 권리는 소멸한다.
2) 乙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 甲의 저당권과 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
3) 丙의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
4) 丁의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 乙의 전세권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
5) 甲의 경매신청으로 戊가 X건물을 매수하면 乙의 전세권과 丁의 유치권을 제외한 모든 권리는 소멸한다.
[정답] 3번
우선 전세권자가 경락인(매수인)에게 자신의 전세권을 주장할 수 있는지의 여부는 전세권자의 등기와 최고순위의 저당권자의 등기와 비교합니다. 따라서 누가 경매를 신청하였든 전세권자는 경락인에게 전세권을 주장할 수 없습니다. 한편 경매 신청 전에 유치권을 취득한 자는 경락인에게 유치권을 주장할 수 있습니다.
Q 근저당권에 관한 설명으로 옳은 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
1) 채권최고액은 필요적 등기사항이 아니다.
2) 피담보채권이 확정되기 전에는 당사자의 약정으로 근저당권을 소멸 시킬 수 없다.
3) 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 물상보증인은 채권최고액의 변제만으로 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 없다.
4) 최선순위 근저당권자가 경매를 신청하여 경매개시결정이 된 경우, 그 근저당권의 피담보채권은 경매신청 시에 확정된다.
5) 피담보채권이 확정되기 전에는 채무원인의 변경에 관하여 후순위권리자의 승낙이 있어야 한다.
[정답] 4번
1) 채권최고액은 공시를 하여야 하므로 필요적 등기사항입니다.
2) 피담보채권이 확정되기 전에는 당사자의 약정으로 근저당권을 소멸시킬 수 있습니다.
3) 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 물상보증인은 채무자가 아니므로 채권최고액까지만 변제하고 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있습니다.
5) 피담보채권이 확정되기 전에 최고액을 변경하는 것은 후순위권리자에게 직접적인 이해관계가 생기므로 후순위권리자의 승낙이 있어야 합니다. 하지만, 채무원인의 변경은 후순위권리자에게 직접적인 이해관계가 발생하지 않으므로 후순위권리자의 승낙을 요하지 않습니다.
Q A는 1억 8천만원을 피담보채권으로 하여 채무자소유의 X부동산(시가 1억 2천만원), Y부동산(시가 8천만원), Z부동산(시가 4천만원) 위에 공동으로 1번 저당권을 설정받았다. 한편 X부동산에는 B(채권 5천만원), Y부동산에는 C(채권 4천만원), Z부동산에는 D(채권 3천만원)가 각각 2번 저당권을 설정받았다. 이 경우 시가대로 매각(경락)되고 동시배당이 된다면, A, B, C, D의 배당액은?(단, 경매비용 등 기타사항은 고려하지 않음)
1) A : 1억 4천만원, B : 5천만원, C : 4천만원, D : 1천만원
2) A : 1억 8천만원, B : 4천만원, C : 2천만원, D : 0원
3) A : 1억 2천만원, B : 5천만원, C : 4천만원, D : 3천만원
4) A : 1억 8천만원, B : 3천만원, C : 2천만원, D : 1천만원
5) A : 1억 8천만원, B : 2천 5백만원, C : 2천만원, D : 1천 5백만원
[정답] 4번
공동저당에서 동시배당의 경우 공동저당권자는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하게 됩니다. 설문에서 A는 X, Y, Z의 부동산경매대가의 비율인 3:2:1의 비율에 따라 각각 9천만원, 6천만원, 3천만원(총 1억 8천만원)을 받게 되고, 후순위 저당권자인 B는 3천만원(1억2천만원-9천만원), C는 2천만원(8천만원-6천만원), D는 1천만원(4천만원-3천만원)을 변제받게 됩니다.
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