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지적 |
등기 |
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국장이 모든 토지에 대하여 조사, 측량하여 지적공부에 등록하는 것 |
등기관이 신청 > 접수 > 심사의 단계를 거쳐 |
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토지소유자가 단독으로 신청하고 신청안할 경우 직권등록함 → 미등록 토지 발생 X |
신청해야지만 등기가 됨 |
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지적공부 기준으로 등기부 수정 요청 |
등기부 기준으로 지적공부 수정 요청 |
[1필의 성립요건=합병요건]
1. 긍정적인 표현 + 지목은 다르지만 양입지
2. 종된 토지 10% 초과, 지목 대 330m2 초과시 → 10대가 33하면 양입지 X
[지적공부의 종류]
1. 지적공부
가. 대장 - 토지(임야) 대장, 공유지연명부, 대지권등록부
나. 도면 - 지적도, 임야도
* 지적도의 축척 500 1000
600 1200 2400
* 임야도의 축척 3000 6000
다. 경계점좌표등록부
- 경계점좌표등록부 비치하는 지역은 축척변경측량 또는 지적확정측량 실시지역 [경축확정]
- 기재사항 : 1) 좌표 2) “이 도면에 의하여 측량할 수 없음” 3) 좌표로 계산된 경계점간의 거리
2. 정보처리시스템 : 지적공부를 전산화한 것
3. 부동산 종합공부 : 지적공부에는 해당안되는 지적공부들이 하나로 종합해둔 공부
- 토지 표시, 소유자에 관한 사항 : 지적공부
- 건축물 표시, 소유자에 관한 사항 : 건축물 대장
- 토지의 이용 및 규제에 관한 사항 : 토지이용계획확인서
- 부동산의 가격에 관한 사항
- 그 밖의 권리에 관한 사항 : 등기부
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보관 |
반출 |
등본 교부 및 열람 |
멸실대비 |
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지적공부 |
지적소관청 |
천재지변 또는 시도지사 승인 |
지적소관청 |
국장이 지적공부 멸실을 대비하여 정보처리시스템 구축 |
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정보처리시스템 |
시도지사, |
- |
시군구청장, 읍면동장 |
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부동산종합공부 |
지적소관청 |
- |
지적소관청, 읍면동장 |
정보관리체계 구축 |
[지적공부 등록의 대상]
* 토지의 표시 : 소재, 지번, 지목, 면적, 경계/좌표
* 소유자 : 성명, 주소, 주민번호
* 기타 : 개별공시지가, 토지의 등급 등
1. 지번 : 필지에 붙이는 번호
가. 임야도, 임야대장에 올라있는 경우 “산”, 북서기반법
나. 신규등록/등록전환 지번부여
- 신규등록 : 새롭게 조성된 토지(방조제건설, 공유수면 매립) 또는 등록 누락된 토지를 지적공부에 등록
- 등록전환 : 임야대장/임야도에 등록된 토지를 토지대장/지적도로 옮기는 것
- 원칙 : 인접토지의 본번에 부번 붙임
- 예외 : 최종 본번의 다음 번호 붙임
> 최종지번에 인접하고 있거나
> 멀리 떨어져있거나
> 여러필지로 되어 있는 경우
다. 분할시 지번부여
- 원칙 : 1필지의 지번은 분할전 지번, 나머지 필지는 분할전 본번의 최종부번 다음 순번
- 예외 : 건축물이 있다면 분할전 지번 우선 부여
예시) 1 → 1, 1-1, 1-2 1-1 → 1-1, 1-3, 1-4
1-3을 둘로 나누려고 하는데 나머지 필지에 건축물이 있다면 나머지 필지가 1-3
라. 합병시 지번부여
- 원칙 : 선순위 지번으로 함. 단, 본번으로만된 지번이 있다면 우선
- 예외 : 건축물이 있는 지번을 사용하겠다고 신청한다면 우선 부여
예시) 1-1, 1-2, 1-3, 1-4 → 1-1 1-1, 2, 3, 2-1 → 2
1-1, 2, 3, 2-1 → 2-1 (2-1에 건축물이 있고 신청하는 경우)
마. 도시개발사업(=지적확정측량시)시 지번부여
- 원칙 : 종전의 지번 중 본번으로만 된 지번 사용
- 제외 : 경계에 있는 지번, 안에도 있고 밖에도 있는 지번 제외
- 부여할 번호가 부족한 경우
> 블록단위로 하나의 본번을 부여한 후 필지별로 부번 부여
> 또는 최종 본번 다음 순번으로 본번 부여
- 행정구역 재편, 지번 변경, 축척변경시 준용 [행번축]
바. 결번 : 기존의 지번이 말소되는 것
- 지목변경, 분할, 신규등록의 경우에는 결번발생안함 [목분신]
- 결번대장에 기록하여 영구 보존
2. 지목 : 토지의 주된 용도에 따라 종류를 구분
* 땅지는 지목이 임야임 (자갈땅, 모래땅, 암석지, 습지, 황무지, 수림지, 죽림지)
* 부여방법
- 도(지적도, 임야도) : 부호(두문자 24, 차문자 4) 차문자 차장천원(주차장/공장용지/하천/유원지)
- 장(토지대장, 임야대장) : 코드번호 + 정식명칭
3. 면적
가. 면적 측량 비대상 [소번목합 + 재작성 + 복현 + 위치정정 ]
- 소재지번 변경, 지목 변경, 합병 + 재작성 + 경계복원측량, 지적현황측량 + 위치정정
나. 면적 단수처리
1) 지적도 축척이 500, 600 또는 경계점좌표등록부 비치지역(경축확정)(축척과 상관없음)
- 최소 0.1m2
- 단수처리 0.05 초과시 올림, 미만시 버림, 0.05인 경우 소수점 자리수를 짝수로 만듬
2) 지적도 축척이 나머지
- 최소 1m2
- 단수처리 0.5 초과시 올림, 미만시 버림, 0.5인 경우 첫째 자리수를 짝수로 만듬
4. 경계
가. 지상경계기준
- 고저가 없으면 중앙, 고저가 있으면 하단, 절토(도로, 구거)는 상단 [고하절상]
단, 소유자가 다른 경우 소유권에 따라
- 해면에 접한 경우 최대수위, 제방은 해면쪽 어깨(바깥쪽 어깨)
나. 건물이 경계에 걸린 경우
- 원칙 : 건물이 경계에 걸리면 안됨
- 예외 : 판공도도는 해줌(판결, 공공사업, 도시개발사업, 도시군관리계획)
* 공공사업 : 천수가 유학가서 철도를 구제(하천, 수도용지, 유지, 학교용지, 철도용지, 도로, 구거, 제방)
다. 경계를 새로한 경우 지상경계점등록부로 관리
- 소재/지번, 경계점사항들, “공부상 지목과 실제 지목”
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소재 |
지목 |
면적 |
경계 |
좌표 |
소유자 |
고유 |
도면 |
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토지(임야대장) |
O |
O |
O |
X |
X |
O |
O |
O |
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공유지연명부 |
O |
X |
X |
X |
X |
O |
O |
X |
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대지권등록부 |
O |
X |
X |
X |
X |
O |
O |
X |
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경계점좌표등록부 |
O |
X |
X |
X |
O |
X |
O |
O |
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지적도, 임야도 |
O |
O |
X |
O |
X |
X |
X |
O |
[지적공부의 복구]
1. 지적공부의 전부/일부가 멸실/훼손되면 지적소관청은 지체없이(시도지사 승인 불필요) 복구해야 함.
2. 복구자료
가. 소유자에 관한 사항 : 등기부 또는 법원의 확정판결 기준
나. 토지의 표시사항 : 가장 유사한 자료 이용
3. 복구절차
- 1단계 : 복구자료 조사
- 2단계 : 복구하기 위한 근거인 복구자료조사서, 복구자료도 작성
- 3단계 : 복구자료조사서와 복구자료도의 면적차이가 허용범위를 넘는 경우 복구 측량
- 4단계 : 복구측량으로 측량된 면적으로 결정, 이때 토지 소유자의 동의 필요
- 5단계 : 복구사항 15일 이상 게시 → 게시기간 내에 이의 신청 → 지적공부 복구
[토지의 이동]
* 토지의 이동이란 토지의 표시를 새로이 정하거나, 변경/말소되는 것.
따라서 소유자, 기타는 토지의 이동과 무관함
* 토지의 이동 신청을 거짓으로 하면 1/1
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신청(60일) |
측량(면적) |
결번 |
등기촉탁 |
수수료 |
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신규등록 |
O |
O |
X |
X |
O |
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등록전환 |
O |
O |
O |
O |
O |
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분할 |
△ (1필지 일부 용도변경시만) |
O |
X |
O |
O |
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합병 |
△ (공동주택부지 & 공공사업시만) |
X |
X |
O |
O |
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지목변경 |
O |
X |
X |
O |
O |
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해면성말소 |
O (90일) |
O |
O |
O |
X |
1. “토지의 표시” (=토지의 이동)
가. 토지소유자가 지적소관청에 신청, 미신청시 지적소관청이 직권처리
나. 다음의 경우 대위 신청 가능
- 비법인 사단/재단 : 대표자 또는 관리인
- 공동주택, 공공사업(천수 유학 철도 구제), 도시개발사업 : 사업시행자
- 국가가 하는 경우 : 국가
- 자신의 채권을 보전하기 위해 채권자가
다. 토지이동결의서 작성한 후 지적공부 정리
라. 최초의 지적정리는 국장이 함.
2. 비교 : “소유자 사항”
가. 소유자 정리결의서를 작성한 후 지적공부 정리
나. 등록된 토지의 소유자 변경시
1) 등기관서에서 제공한 등기 서류들을 기준으로 지적공부의 소유자를 수정
→ 만일 제공된 등기서류 상의 토지 표시가 지적공부와 일치 하지 않는 경우 수정 불가
→ 등기관서에 통지하여 등기서류 상의 토지 표시를 고치도록 함.
2) 지적소관청은 언제든 등기관서의 자료를 열람 가능
→ 소유자가 일치하지 않는 경우 지적공부를 직권으로 정리하거나, 토지소유자에게 신청을 요구
3) 신규등록시 소유권 정리는 지적소관청이 직권으로 조사하여 등록
다. 신규등록시 소유권을 증명하는 서면을 제출하고 지적소관청이 조사하여 직권등록
3. “토지의 이동” 중 등록전환
- 등록전환 후에는 임야대장/임야도의 토지 말소
- 만일 등록전환 대상토지가 분할 사유에 해당되면 선등록전환 후 지목별 분할
- 지목변경을 수반하지 않아도 되는 경우 [대불도]
> 대부분의 토지가 등록전환된 경우
> 지목변경이 불가능한 경우
> 도시관리계획서에 따라 토지를 분할하는 경우
[등록사항정정]
1. 소유자가 신청하거나, 지적소관청이 직권 정정
2. 직권정정이 안되는 경우(=소유자 신청만 가능) [정직-면토지-불미] 정직안하면 면토지에 불미스러운
- 토지의 표시 중 면적이 변경되는 경우
- 토지이용계획서와 다르게 된 경우 (토지이동결의서 X)
- 지적측량이 잘못된 경우
- 대장과 등기부의 토지표시사항 불일치시
- 미등기토지의 소유자 변경시
[지적정리의 통지 및 등기촉탁]
1. 등기촉탁
- 대장과 등기부를 일치시키기 위해 등기관서에 등기를 촉탁하는 것(수정을 요청하는 것)
- 신규등록시는 수정할 등기자료가 없으므로 등기촉탁이 불가능함
2. (소유자에게) 지적정리의 통지
가. 대상
- 지적소관청이 지적공부를 직권으로 정리한 경우
- 지적공부를 복구/말소한 경우
- 등기촉탁, 대위신청
- 도시개발사업한 경우
나. 통지시기
- 변경등기가 필요한 경우 : 등기완료 통지서를 접수한 날로부터 15일 이내
- 변경등기가 불필요한 경우 : 지적공부에 등록한 날로부터 7일 이내
[축척변경]
1. 지적도(임야도 X)에 있는 경계점의 정밀도를 높이기 위해 작은 축척을 큰 축척으로 변경
2. 축척 변경에 따른 지적공부 정리 절차 [20-30]
가. 토지소유자의 2/3 동의를 받아서 신청 또는 지적소관청이 직권
나. 지적소관청은 축척변경위원회 의결을 받은 후 시도지사 승인을 받음
다. 시도지사가 승인하면 20일 이상 시행공고
라. 토지소유자는 공고일로부터 30일 이내에 경계점 표시를 설치함
마. 측량을 실시하고 지번별 조서 작성
- 지번별로 전/후의 면적을 비교해서 변동사항을 표시한 조서
- 만일 면적의 증감이 발생하면 청산실시하나,
면적의 오차가 허용범위이내거나 토지소유자 전원이 미청산 합의시 미청산
바. 청산이 끝나고 나서 확정공고된 날이 토지가 이동된 시기임
사. 지번별 조서로 지적공부 정리 후 등기 촉탁
3. 청산절차 [15-20-6-1-1]
가. 지적소관청은 시행공고 시점을 기준으로 면적당 금액을 축변위에 제출하고
축변위의 의결을 거쳐 청산금 결정
나. 청산금조서를 작성하여 15일간 열람
다. 공고일로부터 20일 이내에 청산금의 납부 또는 수령 통지
라. 납부와 수령 모두 6개월 이내에 해야 함.
- 면적 초과시 지자체의 수입(토지소유자의 납부)
- 면적 부족시 지자체의 부담(지자체의 지급=토지소유자의 수령)
마. 1개월 이내 지적소관청에 이의신청
바. 지적소관청은 이의신청 1월 이내에 축변위의 의결을 거쳐 인용여부 결정
사. 청산종료
[지적측량]
1. 목적 : 토지를 지적공부에 등록 또는 지적공부에 등록된 경계점을 지상에 복원
2. 대상
- 지적확정측량과 지적재조사측량을 포함함
- 소번목합(소재지번변경, 지목변경, 합병) + 재작성은 측량 안함
- 연속지적도는 측량과 무관함
- 수준측량은 할 수 없음.
3. 지적측량의 구분
가. 기초측량 : 시도지사 또는 지적소관청이 지적기준점(지적삼각점, 지적삼각보조점,
지적도근점)을 정하기 위해서 실시하는 측량
나. 세부측량
- 지적기준점을 이용해서 경계, 좌표, 면적을 정하는 측량으로 위 측량을 제외한 측량들
- 경계복원측량(도면의 경계를 지상에 복원하는 측량),
지적현황측량(지상의 구조물경계를 확인하는 측량)은 지적공부 정리 대상 X
→ 면적측량 X, 검사측량 X
다. 검사측량 : 기초측량과 세부측량 성과를 검사하는 측량
4. 측량기간 및 측량검사기간
가. 기본 : 측량기간은 5일, 측량검사기간은 4일
나. 추가 : 지적기준점설치가 15점 이하시 4일, 15점 초과시 4점마다 1일 가산
예시) 지적기준점 30점 설치하여 측량시
- 측량기간(5일 + 4일[15점] + 4일[12+3점]), 측량검사기간(4일 + 4일 + 4일)
다. 합의시 측량기간은 전체기간의 3/4, 측량검시기간은 전체기간의 1/4
5. 지적측량적부심사 : 30 60 7 90
가. 측량성과에 다툼이 있을 때 하는 심사
나. 절차
- 1단계 : 토지소유자, 이해관계자, 지적측량수행자가 시도지사에게 청구
- 2단계 : 시도지사는 지방지적위원회에 30일 내에 회부
- 3단계 : 지방지적위원회는 60일 내에 심의의결하여 시도지사에게 송부
- 4단계 : 시도지사는 7일 이내 의뢰자에게 통지
- 5단계 : 통지 후 90일내 재심사 청구가 없을시 시도지사는 의결서를 지적소관청에 송부
- 6단계 : 지적소관청은 측량성과를 수정하고 등록사항을 직권으로 정정함
* 재심사청구시 국장을 거쳐 중앙지적위원회로
6. 측량의뢰절차
* 검사측량과 지적재조사측량은 토지소유자가 하는게 아니므로 의뢰 불가
가. 지적측량수행자가 지적측량수행계획서 작성
나. 의뢰받은 다음날까지 지적소관청에 제출
다. 지적소관청은 전산자료를 수행자에게 제공함
라. 수행자는 측량한 후 측량성과를 결정하여 지적소관청에게 제출
마. 지적소관청은 측량성과를 검사 후 경계등록
[기타사항]
1. 토지의 표시(건축물 및 구조물의 위치)는 도면에서 결정한다.
2. 한 필지의 면적은 토지대장에서만 확인 가능
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허용범위 이내 |
허용범위 초과 |
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등록전환 |
전환 후 면적 |
임야대장(면적)과 임야도(경계)를 직권 정정 |
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토지분할 |
분할 후 면적에 따라 나눔 |
지적공부의 면적과 경계를 직권 정정 |
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복구측량시 |
복구측량 미실시 |
복구측량실시 |
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축척변경을 위한 |
변경 전 면적 |
변경 후 면적 |
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축척변경위원회 |
지방지적위원회 |
중앙지적위원회 |
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설치 |
지적소관청 |
시도지사 |
국장 |
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인원 |
5~10명 (위원장, 부위원장 포함) |
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위원장 |
지적소관청 지명 |
국장/과장 |
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회의소집 |
5일전 서면 통지 |
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기타 |
위원중 토지소유자 1/2이상 |
지적측량적부재심사 |
지적기술자 징계/양성 |
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공인중개사 두문자 암기
✽ 책 구매 없이 PDF 제공 가능
✽ adipoman@gmail.com 문의