공동주택관리법 - 공동주택의 관리방법

주택관리사/주택관리 관계법규

공동주택관리법 - 공동주택의 관리방법

Jobs9 2020. 10. 30. 22:09

제5조(공동주택의 관리방법) ① 입주자등은 의무관리대상 #공동주택 을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

② 입주자등이 공동주택의 관리방법을 정하거나 변경하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

시행령 제3조(관리방법의 결정 방법) 법 제5조제2항에 따른 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의

어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.

1. 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

2. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

제6조(#자치관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 #자치관리 할 것을 정한 경우에는 #입주자대표회의 는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.

시행령 제4조(자치관리기구의 구성 및 운영) ① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비"란 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 말한다.

② 법 제6조제1항에 따른 자치관리기구(이하 "자치관리기구"라 한다)는 입주자대표회의의 감독을 받는다.

③ 자치관리기구 관리사무소장은 입주자대표회의가 입주자대표회의 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말하며, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출되었을 때에는 그 선출된 인원을 말한다. 이하 같다) 과반수의 찬성으로 선임한다.

④ 입주자대표회의는 제3항에 따라 선임된 관리사무소장이 해임되거나 그 밖의 사유로 결원이 되었을 때에는 그 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 새로운 관리사무소장을 선임하여야 한다.

⑤ 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없다.

② 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경하는 경우 입주자대표회의는 그 위탁관리의 종료일까지 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하여야 한다.

제7조(#위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 #위탁관리 할 것을 정한 경우에는# 입주자대표회의 는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정(이하 "전자입찰방식"이라 한다)할 것. 다만, 선정방법 등이 전자입찰방식을 적용하기 곤란한 경우로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

시행령 제5조(주택관리업자의 선정 등) ① 법 제7조제1항제1호에 따른 전자입찰방식의 세부기준, 절차 및 방법 등은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.(주택관리업자 및 사업자 선정지침 2018. 10. 31 시행)

② 법 제7조제1항제2호에서 "입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식"이란 다음 각 호에 따른 방식을 말한다.

1. 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경우 외에는 경쟁입찰로 할 것. 이 경우 다음 각 목의 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.(주택관리업자 및 사업자 선정지침 2018. 10. 31 시행)

가. 입찰의 절차

나. 입찰 참가자격

다. 입찰의 효력

라. 그 밖에 주택관리업자의 적정한 선정을 위하여 필요한 사항

2. 제1호에도 불구하고 계약기간이 끝난 주택관리업자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 갖출 것

가. 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니할 것

나. 가목의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것

3. 입주자대표회의의 감사가 입찰과정 참관을 원하는 경우에는 참관할 수 있도록 할 것

4. 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

③ 법 제7조제2항 전단에 따라 입주자등이 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구하려면 전체 입주자등 과반수의 서면동의가 있어야 한다.

② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.

제8조(#공동관리 와 #구분관리) ① 입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리에 필요하다고 인정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지(임대주택단지를 포함한다)와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있다.

규칙 제2조(공동주택의 공동관리 등) ① 입주자대표회의는 「공동주택관리법」(이하 "법"이라 한다) 제8조제1항에 따라 공동주택을 공동관리하거나 구분관리하려는 경우에는 다음 각 호의 사항을 입주자등에게 통지하고 입주자등의 서면동의를 받아야 한다.

1. 공동관리 또는 구분관리의 필요성

2. 공동관리 또는 구분관리의 범위

3. 공동관리 또는 구분관리에 따른 다음 각 목의 사항

가. 입주자대표회의의 구성 및 운영 방안

나. 법 제9조에 따른 공동주택 관리기구의 구성 및 운영 방안

다. 장기수선계획의 조정 및 법 제30조에 따른 장기수선충당금의 적립 및 관리 방안

라. 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치

마. 그 밖에 공동관리 또는 구분관리에 따라 변경될 수 있는 사항 중 입주자대표회의가 중요하다고 인정하는 사항

4. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

② 제1항에 따른 서면동의는 다음 각 호의 구분에 따라 받아야 한다.

1. 공동관리의 경우: 단지별로 입주자등 과반수의 서면동의. 다만, 제3항 단서에 해당하는 경우에는 단지별로 입주자등 3분의2 이상의 서면동의를 받아야 한다.

2. 구분관리의 경우: 구분관리 단위별 입주자등 과반수의 서면동의. 다만, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

③ 법 제8조제2항에서 "국토교통부령으로 정하는 기준"이란 다음 각 호의 기준을 말한다. 다만, 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)이 지하도, 육교, 횡단보도, 그 밖에 이와 유사한 시설의 설치를 통하여 단지 간 보행자 통행의 편리성 및 안전성이 확보되었다고 인정하는 경우에는 제2호의 기준은 적용하지 아니한다.

1. 공동관리하는 총세대수가 1천5백세대 이하일 것. 다만, 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우는 제외한다.

2. 공동주택 단지 사이에 「주택법」 제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없을 것

④ 입주자대표회의는 법 제8조제1항에 따라 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 경우에는 지체 없이 그 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다.

주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

12. "주택단지"란 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단(一團)의 토지를 말한다. 다만, 다음 각 목의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.

가. 철도ㆍ고속도로ㆍ자동차전용도로

나. 폭 20미터 이상인 일반도로

다. 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

라. 가목부터 다목까지의 시설에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 시설

② 제1항에 따른 #공동관리 는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우(임대주택단지의 경우에는 임대사업자와 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우를 말한다)로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에만 해당한다.

제9조(공동주택관리기구) ① 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지ㆍ보수 및 관리 등을 위하여 #공동주택관리기구(제6조제1항에 따른 자치관리기구를 포함한다)를 구성하여야 한다.

시행령 제6조(공동주택관리기구의 구성ㆍ운영) ① 법 제9조제1항에 따라 공동주택관리기구는 별표 1에 따른 기술인력 및 장비를 갖추어야 한다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 법 제8조에 따라 공동주택을 공동관리하거나 구분관리하는 경우에는 공동관리 또는 구분관리 단위별로 법 제9조제1항에 따른 공동주택관리기구를 구성하여야 한다.

② 공동주택관리기구의 구성ㆍ기능ㆍ운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제10조(혼합주택단지의 관리) ① 입주자대표회의와 임대사업자는 #혼합주택단지 의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제3항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.

시행령 제7조(혼합주택단지의 관리) ① 법 제10조제1항에 따라 혼합주택단지의 입주자대표회의와 임대사업자가 혼합주택단지의 관리에 관하여 공동으로 결정하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 법 제5조제1항에 따른 관리방법의 결정 및 변경

2. 주택관리업자의 선정

3. 장기수선계획의 조정

4. 장기수선충당금(법 제30조제1항에 따른 장기수선충당금을 말한다. 이하 같다) 및 특별수선충당금(「민간임대주택에 관한 특별법」 제53조 또는 「공공주택 특별법」 제50조의4에 따른 특별수선충당금을 말한다)을 사용하는 주요시설의 교체 및 보수에 관한 사항

5. 법 제25조 각 호 외의 부분에 따른 관리비등(이하 "관리비등"이라 한다)을 사용하여 시행하는 각종 공사 및 용역에 관한 사항

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 혼합주택단지에서는 제1항제4호 또는 제5호의 사항을 입주자대표회의와 임대사업자가 각자 결정할 수 있다.

1. 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 별개의 동(棟)으로 배치되는 등의 사유로 구분하여 관리가 가능할 것

2. 입주자대표회의와 임대사업자가 공동으로 결정하지 아니하고 각자 결정하기로 합의하였을 것

③ 제1항 각 호의 사항을 공동으로 결정하기 위한 입주자대표회의와 임대사업자 간의 합의가 이루어지지 아니하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 결정한다.

1. 제1항제1호 및 제2호의 사항: 해당 혼합주택단지 공급면적의 2분의 1을 초과하는 면적을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정

2. 제1항제3호부터 제5호까지의 사항: 해당 혼합주택단지 공급면적의 3분의 2 이상을 관리하는 입주자대표회의 또는 임대사업자가 결정

④ 입주자대표회의 또는 임대사업자는 제3항에도 불구하고 혼합주택단지의 관리에 관한 제1항 각 호의 사항에 관한 결정이 이루어지지 아니하는 경우에는 법 제71조제1항에 따른 공동주택관리 분쟁조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다.

② 제1항의 공동으로 결정할 관리에 관한 사항과 공동결정의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제11조(관리의 이관) ① 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.

시행령 제8조(입주자등에 대한 관리요구의 통지) ① 사업주체는 법 제11조제1항에 따라 입주자등에게 입주예정자의 과반수가 입주한 사실을 통지할 때에는 통지서에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 한다.

1. 총 입주예정세대수 및 총 입주세대수

2. 동별 입주예정세대수 및 동별 입주세대수

3. 공동주택의 관리방법에 관한 결정의 요구

4. 사업주체의 성명 및 주소(법인인 경우에는 명칭 및 소재지를 말한다)

② 임대사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 준용하여 입주자등에게 통지하여야 한다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택을 같은 법 제43조에 따라 임대사업자 외의 자에게 양도하는 경우로서 해당 양도 임대주택 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때

2. 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택에 대하여 같은 조 제4호에 따른 분양전환을 하는 경우로서 해당 공공건설임대주택 전체 세대수의 과반수가 분양전환된 때

③ 사업주체 및 제2항에 따른 임대사업자는 입주자대표회의의 구성에 협력하여야 한다.

② 입주자등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 #입주자 를 구성원으로 하는 #입주자대표회의 를 구성하여야 한다.

③ 입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함한다. 이하 같다)은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)한 경우에는 이를 사업주체에게 통지하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말하며 이하 같다. 이하 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다.

시행령 제9조(관리방법 결정 등의 신고) 법 제11조제3항에 따라 입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함한다. 이하 같다)은 공동주택 관리방법의 결정(위탁관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다) 또는 변경결정에 관한 신고를 하려는 경우에는 그 결정일 또는 변경결정일부터 30일 이내에 신고서를 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 제출하여야 한다.

규칙 제3조(관리방법의 결정 및 변경결정 신고) ① 「공동주택관리법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제9조에 따른 신고서는 별지 제1호서식과 같다.

② 입주자대표회의의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함한다. 이하 같다)은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제1항에 따른 신고서를 제출할 때에는 관리방법의 제안서 및 그에 대한 입주자등의 동의서를 첨부하여야 한다.

제12조(사업주체의 주택관리업자 선정) 사업주체는 입주자대표회의로부터 제11조제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자대표회의 및 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 알려야 한다.

제13조(관리업무의 인계) ① 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라(1개월 이내에) 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

1. 입주자대표회의의 회장으로부터 제11조제3항에 따라 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우

2. 제6조제1항에 따라 자치관리기구가 구성된 경우

3. 제12조에 따라 주택관리업자가 선정된 경우

② 공동주택의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 제1항을 준용하여(기존 관리의 종료일까지) 해당 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

시행령 제10조(관리업무의 인계) ① 법 제13조제1항에 따라 사업주체는 같은 조 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 공동주택의 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

② 법 제13조제2항에 따른 새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성하여야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 기존 관리의 종료일까지 인계ㆍ인수가 이루어지지 아니한 경우 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말한다)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 이 경우 그 인계기간에 소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 공동주택의 관리비로 지급할 수 있다.

④ 사업주체는 법 제13조제1항에 따라 공동주택의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때에는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계ㆍ인수서에 각각 서명ㆍ날인하여 다음 각 호의 서류를 인계하여야 한다. 기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같다.

1. 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획 및 법 제32조에 따른 안전관리계획(이하 "안전관리계획"이라 한다)

2. 관리비ㆍ사용료ㆍ이용료의 부과ㆍ징수현황 및 이에 관한 회계서류

3. 장기수선충당금의 적립현황

4. 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금의 명세

5. 법 제36조제3항제1호에 따라 세대 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황

6. 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항

⑤ 건설임대주택(「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 말한다. 이하 같다)을 분양전환(「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조에 따른 임대사업자 외의 자에게의 양도 및 「공공주택 특별법」 제2조제4호에 따른 분양전환을 말한다. 이하 같다)하는 경우 임대사업자는 제1항 및 제4항을 준용하여 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 이 경우 제4항제5호의 "입주자"는 "임차인"으로 본다.