[부동산학총론]
1. 거래당사자/부동산업자 준수해야할 윤리 : 조직윤리
종업원/기업내부 준수해야할 윤리 : 고용윤리
2. 종합식(복합개념)에서 의사결정론적 방법으로 변화 중
- 복합개념 : 기술적(유형), 경제적, 법률적(무형) 측면
3. 순수학문이 아니다.
4. 협의의 부동산(= 민법상 부동산) : 토지 및 정착물
- 정착물에는 토지와 독립물 and 토지의 일부가 있음.
- 토지와 독립물 : 건물, 명인한 수목/과실, 농작물
- 명인한 수목은 소유권의 객체는 되나, 저당권의 객체는 되지 못함.
- 토지의 일부 : 수목, 다년생 식물, 담장
예시) 건물은 토지와 독립된 것으로 정착물이 아니다 X
5. 준부동산 : 민법상X, 공장재단/광업재단/어업권
6. 부지 - 그냥 토지
택지 - 감정평가상 주거, 상업, 공업용지
대지 - 건축법상 지목이 대인 토지 or 주/상 용지
7. 후보지 : 용도지역 상호간 이동 중
이행지 : 용도지역 내 이동 중
8. 필지 : 토지의 등록단위 vs 획지 : 비슷한 가격
9. 공동주택 : 아파트(5층↑), 연립주택(4층↓, 660m2 이상), 다세대주택(4층↓, 660m2 이하), 기숙사
[경제론]
1. 수요의 증가/감소 요인 - 인구, 소득수준, 대체재, 금리, 조세, 규제
공급의 증가/감소 요인 - 기술수준, 생산요소, 대체재, 금리, 조세, 규제
* 임금은 생산요소로, 소득과 구분
* 대체재, 금리, 조세, 규제는 수요, 공급 모두 해당됨!
2. 가격이 변화하는 것은 수요량의 변화
가격 이외가 변화하는 것은 수요의 변화
3. 수요곡선은 대체효과와 소득효과 때문임.
수요곡선이 직각 쌍곡선이면 단위탄력(=탄력성 1)
4. 소득탄력성 : 수요량 변화율 / 소득 변화율
- 양수 : 정상재 - 음수 : 열등재
5. 교차탄력성 : A의 수요량변화율 / B의 가격변화율
- 양수 : A재는 대체재 - 음수 : A재는 보완재
6. 어떤 부동산의 공급이 증가하였으나 공급자의 총수입이 감소
→ 공급은 증가했으나 수요는 그만큼 증가 X → 수요가 비탄력적이라는 뜻
어떤 부동산의 임대료가 증가하였더니 임대인의 총수입이 증가
→ 임대료가 증가하였으나 수요는 그만큼 감소 X → 수요가 비탄력적이라는 뜻
7. 거미집이론 : 그래프로 이해 필요
- 수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성 : 수렴형
- 수요의 기울기 < 공급의 기울기 : 수렴형
- 부동산가격의 이중성 : 수요/공급 상호작용 → 가격 결정 → 다시 수요와 공급에 영향을 미침.
- 수요는 현재 가격 반영, 공급은 과거 가격 반영
- 내구성 : 수요 감소하더라도 공급량은 쉽게 못 줄어듬
8. 부동산 경기의 특징
- 주기 길고, 진폭이 큼. 회복은 느리나 후퇴는 빠름.
- 주거용 부동산은 일반 경기에 역행하나, 상업용/공업용 부동산은 일반경기와 일치
9. 부동산 시장도 일반경기와 마찬가지로 회복, 상향, 후퇴, 하향 국면
- 회복, 상향에서는 과거 가격은 하한선
- 안정시장은 어느 국면에나 존재 가능
- 회복시장에서 부동산 투기가 나타나기 시작함.
[시장론]
1. 효율적 시장 : 새로운 정보가 지체없이 반영되는 시장
가. 약성 효율적 시장 : 과거의 정보
나. 준강성 효율적 시장 : 공표된 정보(과거+현재), 부동산 시장
다. 강성 효율적 시장 : 과거/현재/미래의 정보,
- 기술적분석(과거 분석), 기본적 분석(과거/현재 분석)
- 약성효율적 시장 : 기본적 분석 → 초과이윤 획득 O
- 강성효율적 시장 : 어떤 분석 → 초과이윤 획득 X
2. 할당효율적 시장
가. 매수자 수익 = 매도자 수익인 시장
나. 완전경쟁시장은 무조건 할당효율적이나, 불완전 경쟁시장/독점시장도 할당효율적이 될 수 있음.
- 즉, 초과이윤은 불완전시장이여서가 아닌 할당효율적이지 않아서임.
- 단, 부동산 거래에 정보비용이 수반되는 것은 불완전 경쟁시장이여서임.
다. 정보의 가치 = 확실 현재가치 - 불확실 현재가치
라. 부동산 시장은 불완전경쟁시장이나, 완전경쟁시장으로 가정하여 분석
3. 부동산입지론
가. 상업입지론
- 레일리의 소매인력법칙 : 인구수/거리^2
- 컨버스의 분기점 모형 : 소매인력법칙으로 계산 가능
- 허프의 확률적 상권모형 : 매장면적/거리^2, 시간거리 개념 도입
- 크리스탈러의 중심지 이론 : 재화의 도달거리>최소요구치, 크리스탈 모양(벌집)
나. 공업입지론
- 베버의 최소비용이론 : 수송비가 최소인 곳에 입지
- 원료지수 : 원료중량/최종중량, 1보다 작으면 → 최종중량이 큼 → 시장지향형입지
4. 경제기반이론
가. 입지계수
- 지역의 산업구성비/전국의 산업구성비
- 입지계수>1, 지역이 그 산업에 특화되어 있음 → 그 산업이 지역의 기반사업임.
나. 경제기반승수
- 총고용인구증가율/기반산업고용인구증가율
- 경제기반승수>1 → 그 산업이 지역의 수출기반산업임
5. 도시내부구조이론
가. 버제스의 동심원 이론 (시카고)
- 도심에 가까워질수록 범죄, 빈곤 높아짐
- 중심업무지구 > 천이지구 > 근로자주거지대 > 주거지대 > 통근자주거지대
나. 호이트의 선형이론
- 주택가격의 지불능력이 중요
- 도로망에 고소득층 주거 위치
6. 농업지대이론 : 고전학파는 지대를 생산비가 아닌 잉여로 파악
가. 리카도의 차액지대론(고전학파)
- 토지 비옥도, 수확체감의 법칙
- 이로 인한 우등지와 열등지, 그 차이가 지대
- 한계지의 생산비 = 곡물가격
나. 마르크스의 절대지대론(고전학파)
- 토지소유자로 인해 최열등지에서도 지대 발생
다. 튀넨의 위치지대설(고전학파)
- 수송비 절약분이 지대화
- 곡물가격은 생산비와 수송비에 의해 결정
라. 마샬의 준지대
- 자본설비(기계)에서 생기는 소득(토지에서 생기는 소득이 아님)
- 일시적으로 지대의 성격을 지님
7. 도시지가
가. 헤이그의 마찰이론
- 마찰비용 = 지대 + 교통비
- 교통수단이 개발(교통비 하락)되면 지대가 올라감.
나. 알론소의 입찰지대곡선
- 도심으로부터 지대가 0인 한계점까지 토지이용자가 지불할 수 있는 최고가격의 곡선
- 따라서 입찰지대곡선에서는 초과이윤이 0이 됨
8. 기타
가. 편의품 : 생활필수품
전문품 : 특수, 구매빈도↓, 고차원 위치, 상권규모↑
선매품 : 비교 구매, TV/냉장고
나. 집심성 점포 : 백화점, 귀금속점, 극장
다. 수요의 교통비탄력성이 큼 → 교통비 변화에 따라 수요가 크게 변함 → 분산형 입지
라. 주택소요(needs) : 저소득계층의 주택에 대한 최소한의 필요량(유효수요 아님. 구매력 X)
[정책론]
1. 정부의 시장개입방법
가. 직접적 개입 : 공영개발, 토지은행, 주택공급
나. 간접적 개입 : 조세, 지원금
다. 토지이용규제 : 지역지구제, 개발권양도제도, 각종 규제
라. 정보의 비대칭성 → 자원의 비효율적 배분 → 시장실패 → 정부의 시장개입
2. 외부효과 : 정/부의 외부효과 모두 정부의 시장개입 근거임.
가. 부의 외부효과 → 사적 편익은 크고, 사적 비용은 작으므로 → 관련 건이 과다해짐
나. 정의 외부효과 → 사적 편익은 작고, 사적 비용은 크므로 → 관련 건이 과소해짐
다. 외부효과의 해결책
- 사적 해결방안 : 코즈의 정리(개인들이 직접 피해보상청구)
- 간접적 규제 : 세금부과, 보조금 지급
- 직접적 규제 : 지역지구제 지정, 각종 금지
3. 지역지구제(=토지이용규제)
가. 부의 외부효과 방지, 토지이용의 효율성을 높임.
나. 단기 : 부의 외부효과가 사라져서 수요증가 → 주택가치 상승
장기 : 주택공급 증가 → 결국 주택가치 다시 하락하여
- 주택산업이 비용일정산업이면 원래 가격으로
- 비용증가산업이면 원래보다 높은 가격으로 (비용이 더 높으므로, 본전 뽑으려면)
- 비용감소산업이면 원래보다 낮은 가격으로
다. 지역/구역/지구는 중첩해서 지정할 수 있음.
4. 개발이익환수수단
가. 조세적 수단 : 양도소득세, 재산세, 종부세
나. 비조세적 수단 : 개발부담금제도, 공영개발, 토지은행제도
다. 단, 과밀부담금의 경우 그냥 조세임.
5. 임대료규제정책
가. 단기 : 초과수요, 장기 : 공급 감소
- 공급이 완전비탄력적이면(단기) 임대인의 소득일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과
나. 특징
- 기존 임대부동산의 다른 용도로 전환
- 저소득층 집구하기 어려움
- 기존 임차인 이동 저하
- 임대주택의 질적 수준 저하
다. 규제임대료가 시장임대료보다 높으면 변화없음.
6. 공공주택정책
가. 단기 : 공공임대료 < 사적임대료이므로 사적임대 수요 감소 → 사적임대료 감소 → 투자자 손실
나. 장기 : 사적임대 공급 감소 → 사적임대료 복귀
그러나 공공임대료는 낮은 상태이므로 이중가격 형성 → 공공임대주택 거주자만 혜택
7. 임대료 보조정책
가. 수요측 보조금
- 단기 : 주택 수요 증가로 인해 임대인 이득
- 장기 : 공급 증가로 인한 가격하락으로 임차인 이득
나. 공급측 보조금 : 주택공급 증가
8. 여과와 주거분리
가. 하향여과 : 상위계층 기존주택을 하위계층이 사용
나. 상향여과 : 하위계층 기존주택을 수선/재개발하여 상위계층이 사용
다. 주거분리 :
- 고급주택 : 수선비<가치상승분 → 주택 수리
- 저급주택 : 수선비>가치상승분 → 주택 수리안함
→ 고급주택의 상향여과, 저급주택의 하향여과 반복 → 양극화
라. 불량주택
- 주택 자체의 문제가 아니라 소득의 문제임
- 시장 실패의 문제가 아니라 시장이 효율적으로 자원을 할당하는 것임.
9. 분양가 규제
가. 주택공급 감소, 중고주택 가격 상승
나. 분양가격과 시장가격의 차이로 투기 가능성
다. 분양주택의 질적 수준 하락 가능
10. 재산세의 귀착
가. 재산세 부과시 공급 곡선은 왼쪽으로 이동
나. 가격탄력이 작은 쪽이 임대료 상승분 많이 부담
예시) 수요가 완전비탄력적이면 수요자가 전액 부담
다. 일률적인 재산세는 역진세 효과가 남
11. 양도소득세 부과로 인한 주택공급의 동결효과
가. 양도소득세 부과 → 소유자가 매각 안함 → 주택공급 감소 → 주택가격 상승
나. 헨리 조지의 단일세 : 토지가 완전비탄력적 → 토지보유세를 부과하더라도 자원의 배분이 왜곡되지 않음.
12. 규모의 경제(생산량이 많아질수록 평균 비용 감소) → 대기업에 유리 → 독점시장 형성 → 시장실패
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