물권법
물권총론
1. 물권의 의의
⑴ 물권의 의의
① 물권 : 물건을 지배하는 권리
○ 물권의 객체 : 원칙적으로 물건이지만 예외적으로 권리를 객체로 함
○ 예외 : 지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권
○ 응용 : 지역권을 목적으로 하는 저당권은 무효
○ 지역권 위에 저당권이 설정될 수 없음
② 물권과 채권의 차이점
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물권 |
채권 |
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정의 |
물건을 지배하는 권리 |
채무자에게 행위를 청구하는 권리 |
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효력 |
절대적 |
상대적 |
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배타성 |
일물일권주의, 우선적 효력 |
양립가능, 채권자평등원칙 |
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종류 |
물권법정주의 |
계약자유의 원칙 |
물권과 채권의 차이점
⑵ 물건
① 정의 : 눈으로 볼 수 있는 유체물과 관리가 가능한 자연력(예 : 전기, 온기, 냉기 등)을 지칭
○ 현재 존재해야 함
○ 사람의 신체나 그 일부는 물건이 아님
○ 과학적·학문적 개념이 아님 : 자연인, 법인을 제외한 나머지이면 족함
② 부동산과 동산
○ 부동산 : 토지 및 그 정착물
○ 건물의 성립요건 : 기둥, 지붕, 주벽
○ 미완성 건물도 성립요건을 충족하면 건물로 간주
○ 동산 : 부동산 이외의 물건
○ 동산인 예 : 컨테이너 박스, 딴 사과, 뽑힌 배추, 잘린 나무
○ 동산이 아닌 예 : 무기명 채권
③ 주물과 종물
○ 종물 : 계속적으로 주물의 가치를 높이는 물건. 독립적인 물건이 아님
○ 종물은 주물의 처분에 따름 (임의규정)
○ 종물의 예
○ 권리인지 유체물인지를 불문함
○ 동산인지 부동산인지를 불문함
○ 농지에 부속한 양수시설, 횟집의 수족관, 주유소의 주유기 및 유류저장탱크, 백화점의 전화교환설비 등
○ 주택에 부속하여 지어진 연탄창고와 공동변소가 주택에서 떨어져 지은 것이라도 종물이 됨
○ 종물이 아닌 예
○ 독립적인 물체가 아니면 종물이 아님
○ 주물과 종물의 소유자가 다르면 종물이 아님
○ 물건이 주물의 소유자의 상용에 공여되더라도 주물의 효용에 관계가 없으면 종물이 아님 (2000마3530)
○ 호텔 내 침대, 식당 내 식탁은 주물인 호텔 자체의 효용에 도움을 주지 않으므로 종물이 아님
○ 주유소의 지하에 저장된 유류저장탱크, 건물의 정화조 등
④ 원물과 과실
○ 과실 : 물건으로부터 생기는 경제적 수익
○ 원물 : 과실을 생기게 하는 물건
○ 천연과실 : 원물의 경제적 용도, 본래 용법에 따라 수취되는 산출물 (예 : 과수의 열매, 가축의 새끼)
○ 법정과실 : 물건의 사용 대가로 받는 금전, 기타의 물건 (예 : 임대료, 이자)
○ 존속기간 일수에 비례하여 받게 됨
○ 노동의 대가(임금), 권리 사용의 대가(주식의 배당금, 특허권 사용료), 사용료, 입장권 등은 과실이 아님
○ 이유 : 물건으로부터 온 게 아니므로 과실이 아님
⑤ 대체물
○ 대체물인지 여부는 당사자의 의사가 아니라 일반 거래관념을 따름
⑶ 물권의 특징
① 직접지배권 : 물권은 직접지배권, 채권은 간접지배권
○ 직접지배권 : 타인의 협력을 필요로 하지 않는 권리
○ 간접지배권 : 타인의 협력을 필요로 하는 권리
○ 예 1. 전세권(물권)은 직접지배권이므로 전세권자가 필요비(수리비용)를 지출해야 함
○ 예 2. 임차권(채권)은 간접지배권이므로 임대권자가 필요비(수리비용)를 지출해야 함
② 배타권(일물일권주의) : 물권은 배타권, 채권은 비배타권
○ 양립할 수 없는 권리(예 : 소유권)는 한 개의 물건에 여러 개가 공존할 수 없음
○ 양립할 수 있는 권리(예 : 저당권)는 한 개의 물건에 여러 개가 공존할 수 있음
③ 절대권 : 물권은 절대권, 채권은 상대권
○ 절대권 : 모든 사람에게 주장할 수 있는 권리(대세적 효력), 대항력을 가짐
○ 상대권 : 특정 사람에게만 주장할 수 있는 권리, 대항력이 없음
○ 절대권 예 : 전세권(물권)자는 집주인이 바뀌어도 전세권을 주장할 수 있음
○ 상대권 예 : 대항력을 확보하지 못한 임차권(채권)자는 집주인이 바뀌면 임차권을 주장하지 못함
④ 관념성 : 항상 물건을 가지고 있지 않아도 소유권을 잃지 않도록 '관념적 소유'라는 개념을 도입
예 : 주차장에 주차한 자동차는 자동차 키가 운전자에게 귀속되므로 운전자 소유임은 변하지 않음
⑤ 양도성 : 물권은 강한 양도성이 있으나 채권은 약한 양도성이 있음
⑷ 물권의 원칙
① 물권법정주의
○ 정의 : 물권의 종류와 내용은 민법, 관습법, 특별법 외에는 창설하지 못함
○ 입법취지 : 등기제도를 원활히 운영하기 위해 물권을 제한
○ 종류강제 : 새로운 종류의 물권을 당사자 간의 계약으로 만들지 못함
○ 내용강제 : 당사자 간 계약으로 법률상 정의된 물권의 내용을 바꾸지 못함
○ 예외 : 특약으로 배제 가능
○ 종물은 주물의 처분에 따름
○ 저당권의 효력은 주물(예 : 건물 소유권)뿐만 아니라 종물(예 : 임차권)에 미침
○ 관습법상의 법정지상권은 특약에 의해 배제할 수 있음
○ 전세권의 양도금지 특약은 유효 ↔ 지상권의 양도금지특약은 무효
○ 유치권 배제 특약은 유효
○ 상린관계는 특약에 의해 배제할 수 있음
○ 명령과 규칙은 물권법정주의의 법률에 해당하지 않음
② 물권의 종류
○ 민법에 의한 물권 : 「물권 = 점유권 + 본권」
○ 총 8개 존재 : 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 저당권, 질권
○ 점유권 : 사실상 지배하고 있다면 당연히 주어지는 권리
○ 예 : 물건을 훔친 경우 물건에 대한 점유권은 존재
○ 본권 : 사실상 지배를 정당화하는 권리, 점유할 권리, 「본권 = 소유권 + 제한물권」
○ 점유할 권리 ≠ 점유임을 유의
○ 소유권 : 물건을 사용·수익·처분할 수 있는 권리
예 : 물건을 훔친 경우 물건에 대한 소유권은 없음
○ 제한물권 : 「제한물권 = 용익물권 + 담보물권」
○ 용익물권 : 물건을 사용·수익만 할 수 있는 권리, 「용익물권 = 지상권 + 지역권 + 전세권」
○ 담보물권 : 물건을 처분만 할 수 있는 권리, 「담보물권 = 유치권 + 저당권 + 질권」
○ 특별법에 의한 물권
○ 예 1. 광업권 : 국가 경제에 중요하므로
○ 예 2. 어업권
○ 예 3. 가등기담보권, 양도담보권
○ 예 4. 공장담보권, 선박담보권, 입목담보권, 자동차담보권
○ 관습법에 의한 물권
○ 취지 : 많은 사람들이 당연하게 여겨오던 관습을 중시
○ 요건 : 사회의 거듭된 관행과 법적 확신
○ 판례에 의해 확인됨
○ 예 1. 분묘기지권
○ 예 2. 관습법상의 법정지상권
○ 물권이 아닌 것
○ 예 1. 온천권 : 온천수는 토지의 구성물이기 때문 (판례 : 온천업자와 대한민국의 소송)
○ 예 2. 사도통행권 : 개인이 만든 길을 통행할 권리 불인정, 사도는 국도·지방도와 대응되는 개념
○ 예 3. 근린공원이용권
○ 예 4. 무허가 건물의 양수인 : 소유권 불인정, 관습상 물권 불인정, 처분권 인정
○ 예 5. 환매권 : 채권이므로
③ 일물일권주의
○ 종의 : 한 개의 물건에는 한 개의 권리가 성립한다는 원칙
○ 응용 1. 여러 개의 물건에 한 개의 권리가 성립하지 못함
○ 원칙 : 집합물에는 하나의 물권이 성립되지 않음
○ 예외 : 숫자가 증감변동해도 특정될 수 있으면 유효 (예 : 양식장 내 물고기)
○ 응용 2. 물건의 일부에 독립된 권리가 성립하지 못함
○ 예 : 담보물권은 토지의 일부에 대해 성립하지 못함
○ 예외 1. 구분소유권 : 건물은 한 개지만 소유권이 여러 개인 경우 (예 : 아파트, 빌라)
○ 예외 2. 용익물권(지상권, 전세권, 지역권)은 물건의 일부에 대해 독립된 권리가 있음
○ 응용 3. 토지와 부합하는 물건은 독립된 권리가 성립하지 못함
○ 토지와 부합하는 경우
○ 공작물 (예 : 담벼락, 전봇대, 도로, 교량, 담)
○ 다년생 농작물 : 수목에 준함 (예 : 산삼)
○ 토지와 부합하지 않는 경우
○ 건물 : 토지와 부합하지 않음, 언제나 토지와 별개의 물건
○ 1년생 농작물 : 무단 경작자라도 경작자 소유가 됨. 부당이득반환청구권의 쟁점이 있음
○ (주석) 농사를 짓는 게 어렵기 때문에 농작물 소유권은 경작자에게 귀속됨
○ 1년생 농작물 매수인은 명인방법을 갖추거나 인도를 받아야 소유권을 확보함
○ (참고) 일반적인 농작물은 1년생 농작물을 지칭함
○ 양면성
○ 아무런 조치를 취하지 않은 수목(나무)은 토지와 부합
○ 아무런 조치를 취하지 않은 미분리 과실(예 : 사과나무 끝에 열린 사과)은 토지와 부합
○ 명인방법을 갖추거나 입목법에 따른 등기를 한 수목은 토지와 부합하지 않음
○ 명인방법을 갖춘 미분리 과실은 토지와 부합하지 않음
⑸ 물권과 채권의 차이점
① 물권은 대부분 강행규정, 채권은 대부분 임의규정
○ 물권의 강행규정 : 물권법정주의에서 기인
○ 채권의 임의규정 : 계약자유의 원칙에서 기인
② 물권은 용익물권을 제외하고는 존속기간이 없지만 채권은 일반적으로 10년의 존속기간이 있음
2. 물권의 효력
⑴ 종류 1. 우선적 효력 : 채권과 달리 우선관계(≒ 우열관계)가 발생
① 물권 상호간
○ 소유권 ＜ 제한물권
○ 예 : 전세권자 乙은 소유권자 甲을 배제하고 甲의 부동산을 사용·수익할 수 있음
○ 예 : 저당권자 丙은 소유권자 甲을 배제하고 甲의 부동산을 처분할 수 있음
○ 제한물권 상호간 : 먼저 성립한 물권이 우선함
○ 점유권 : 점유권은 배타성이 없어 우선적 효력이 의미가 없음
② 물권과 채권 : 물권이 채권에 우선
○ 예 1. 임차인 丙이 살고 있는 乙의 건물을 甲에게 매수한 경우 甲의 소유권이 丙의 임차권에 우선 (내쫓길 수 있음)
○ 예 2. 주택임대차 보호법에 의해 丙이 대항력을 갖춘 경우 甲의 소유권이 우선하지 않을 수도 있음
○ 예외 : 우선특권
○ 소액임차인의 최우선변제권
○ 조세채권
○ 임금채권 (3개월분)
③ 채권 상호간 : 채권은 우선적 효력이 없음 (채권자 평등의 원칙)
○ 예 : 돈을 여러 사람한테 빌리고 빌린 순으로 갚아야 하는 것은 아님
⑵ 종류 2. 물권적 청구권
① 정의
○ 물권적 청구권 : 물권자가 물권의 실현을 방해하는 방해자에게 청구하는 권리
○ 취지 : 실체와 등기가 불일치하는 경우를 바로잡기 위함
○ 대세효가 있음
○ 채권 소멸시효에 걸리지 않음
○ 예 1. 진정명의회복에 의한 이전등기청구권
○ 예 2. 해제, 취소, 합의해제로 인한 말소등기청구권
○ 채권적 청구권 : 채권으로부터 발생하는 청구권
○ 대세효가 없음
○ 채권 소멸시효가 10년
○ 예 1. 점유취득시효에 따른 등기청구권
○ 예 2. 채권행위(예 : 매매, 미등기 전매)에 따른 등기청구권
○ 예 3. 가등기 후 본등기 청구권
② 종류
○ 점유권에 기한 물권적 청구권 : 1년 제한(출소기간). 선의의 승계인에게 대항할 수 없음
○ 소유권에 기한 물권적 청구권 : 기간 제한 없음. 선의의 승계인에게도 대항 가능
○ 종류 1. 반환 청구권 : 방해자가 점유로 방해할 때
○ 예 : 토지인도청구, 건물명도청구
○ 반환 청구권과 손해배상청구권과 동시에 청구할 수 있음
○ 불법원인손해는 반환 청구 불가능
○ 사기와 횡령은 침탈이 아님
○ 종류 2. 방해제거 청구권 : 방해자가 점유 이외의 방법으로 방해할 때 (예 : 건물철거청구, 등기말소청구)
○ 방해 원인을 제거하는 권리는 방해제거 청구권, 방해 결과를 제거하는 권리는 손해배상청구권
○ 토지 소유자는 무단 건물 신축자에게 대지부분의 인도청구 가능
○ 토지 소유자는 무단 건물 신축자에게 퇴거청구 불가능 (∵ 철거 청구하면 되므로) (98다57457)
○ 토지 소유자는 무단 건물 세입자에게 퇴거청구 가능 : 철거청구의 선이행조건이므로
○ 토지 소유자는 무단 건물 세입자가 대항력을 갖춰도 퇴거청구 가능
○ 철거 소송 중 토지가 양도된 경우 양수인이 소송을 함 : 양도인이 아님
○ 저당 토지 매수인은 방해제거 청구권으로 저당권 설정등기 말소청구 가능
○ 저당 토지 매도인은 계약 당사자로서 저당권 설정등기 말소청구 가능
○ 종류 3. 방해예방 청구권 : 방해 예방 또는 손해 담보를 청구할 권리
○ 예 : 공사중지청구
○ 방해할 염려는 객관적이고 상당한 개연성 필요 : 관념적 개연성으로는 부족
○ 방해 예방과 손해 담보를 동시에 청구할 수 없음
○ 방해예방 청구권으로 예방비용을 청구할 수 없음 : 피해가 발생한 것은 아니므로
○ (참고) 손해배상청구권
○ 물권적 청구권 : 손해발생 不要, 방해자의 고의·과실 不要
○ 손해배상청구권 : 손해발생 要, 가해자의 고의·과실 要
○ 지상권 : 반환 청구권 ○, 방해제거 청구권 ○, 방해예방 청구권 ○
○ 지역권 : 반환 청구권 ×, 방해제거 청구권 ○, 방해예방 청구권 ○, 배타적 점유를 못하므로
○ 전세권 : 반환 청구권 ○, 방해제거 청구권 ○, 방해예방 청구권 ○
○ 유치권 : 반환 청구권 ×, 방해제거 청구권 ×, 방해예방 청구권 ×, 점유권에
○ 저당권 : 반환 청구권 ×, 방해제거 청구권 ○, 방해예방 청구권 ○, 점유의 권능이 없으므로
○ 질권 : 반환 청구권 ×, 방해제거 청구권 ×, 방해예방 청구권 ×, 유치권과 유사
○ 임차인이 대항력을 갖추면 물권적 청구권을 행사할 수 있음
③ 성질
○ 물권의 종된 권리
○ 물권이 이전·소멸하면 함께 이전·소멸
○ 물권과 분리 양도 불가
○ 물권적 청구권과 손해배상청구권은 병존할 수 있음
○ 상대방이 선의이고 무과실 : 손해배상청구권 미발생
○ 상대방이 고의 또는 과실 : 손해배상청구권 발생
○ 계약이 무효 또는 취소 시 부당이득반환청구권과 물권적청구권의 경합 인정
○ 반사회적 행위로 인한 불법원인급여에서 물권적 청구권 불인정
○ 채권자 대위 : 채권자가 물권적 청구권을 대위할 수 있음
⑤ 주체적 요건
○ 청구권자 : 현재의 소유자(물권자)
○ 소유자에게 손해가 없어도 청구권 존재
○ 전소유자는 청구권자가 아님
○ 미등기매수인은 사실상 소유자일 뿐 법적 소유자가 아니므로 청구권자가 아님
○ 명의신탁자는 사실상 소유자일 뿐 형식적 소유자가 아니므로 청구권자가 아님 : 명의수탁자가 청구권자
○ 상대방 : 현재의 점유자
○ 상대방이 선의거나 무과실이어도 물권적 청구권이 존재 (예 : 천재지변, 불가항력)
○ 간접점유자 ○, 직접점유자 ○, 점유보조자 ×
○ 과거에 점유했던 자는 상대방이 아님
○ 불법점유자라 해도 현실적 점유자가 아니면 상대방이 아님
⑥ 판례
○ 중요 판례 1.
○ 등장인물 : 토지소유자 甲, 무단신축자 乙, 신축된 건물의 임차인 丙
○ 甲→ 乙 : 퇴거청구 ×, 건물철거청구 ○, 토지인도청구 ○
○ 甲 → 丙 : 퇴거청구 ○, 건물철거청구 ×, 토지인도청구 ×
○ 임차인이 없어도 甲은 乙에게 퇴거청구를 할 수 없음 : 건물철거청구를 하면 되므로
○ 중요 판례 2.
○ 등장인물 : 토지소유자 甲, 무단신축자 乙, 甲으로부터 토지를 매수한 丙
○ 甲 → 乙 : 매도 후 건물철거청구 불가능 (∵ 물권이 없으므로)
○ 丙 → 乙 : 매수 후 건물철거청구 가능
○ 중요 판례 3.
○ 등장인물 : 토지소유자 甲, 무단신축자 乙, 乙로부터 건물을 매수한 丙
○ 甲 → 乙 : 철거청구 불가능
○ 甲 → 丙 : 철거청구 가능
○ 丙 → 乙 : 손해배상청구 가능
○ 丙은 소유권은 없으나 처분권(철거 권한)은 있음
○ 중요 판례 4.
○ 등장인물 : 명의신탁자 甲 (사실상 소유자), 명의수탁자 乙 (법률상 소유자)
○ 甲 : 물권적 청구권 행사 불가능
○ 乙 : 물권적 청구권 행사 가능
○ 甲 → 乙 : 진정명의회복으로 소유권 회수 가능, 말소등기 또는 이전등기, 벌금은 내야 함
물권법 #02
공인중개사 두문자 암기
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