주택법
가. 용어정의
1. 주택
(1) 규모에 의한 분류
1) 단독주택
① 단독주택
② 다중주택: 바닥면적의 합계 330㎡ 이하, 3개층 이하
③ 다가구: 바닥면적의 합계 660㎡ 이하, 3개층 이하
2) 공동주택
① 아파트: 주택 사용 층수가 5개층 이상
② 연립주택: 바닥면적의 합계 660㎡ 초과, 주택 사용 층수 4개층 이하
③ 다세대주택: 바닥면적의 합계 660㎡ 이하, 주택 사용 층수 4개층 이하
(2) 자금에 따른 분류
1) 국민주택: '국민주택'이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.
① 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 건설하는 주택
② 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
2) 민영주택: 국민주택이 아닌 주택
2. 공공택지: '공공택지'라 함은 다음에 해당하는 공공사업에 의하여 개발·조성되는 공동주택이 건설되는 용지를
말한다.
① 국민주택건설 또는 대지조성사업
② 택지개발사업
③ 산업단지개발사업
④ 공공주택지구조성사업
⑤ 도시개발사업(수용 또는 사용 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용방식이 적용되는 구역에서
시행하는 사업을 말한다.) 즉 환지방식은 제외됨 <환지방식은 단독주택을 소규모로 건설함>
⑥ 경계자유구역개발사업(수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용방식이 적용되는
구역에서 시행하는 사업에 한한다.) 즉, 환지방식은 제외됨
⑦ 혁신도시개발사업
⑧ 행정중심복합도시건설사업
⑨ 공익사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
3. 주택단지: 다음의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다.
① 고속도로·자동차전용도로·철도
② 폭 20미터 이상인 일반도로
③ 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로(나중에 확장될 가능성이 있으므로)
4. 사업주체: 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 그 사업을 시행하는 자(건축법에선 건축주)
① 국가·지방자치단체
② 한국토지주택공사
③ 등록한 주택건설업자 또는 대지조성사업자
④ 그 밖에 이 법에 의하여 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자
5. 관리주체
① 자치관리기구의 대표자(관리사무소장)
② 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
③ 주택관리업자
④ 임대주택법에 의한 임대사업자
cf) 입주자대표회의는 관리주체가 아니다.
6. 리모델링★: 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위한 다음의 행위
(1) 의의(증축할 땐 ②,③모두 만족해야 함)
① 대수선
② 15년 경과된 주거전용면적에 30% 이내의 증축(85㎡미만→40%)
③ 세대주 전체 15%이내 증축 & 수직증축은 3개층 이하(14층이하→2개층)
(2) 기타
① 10년이 지나면 조합설립 가능
② 리모델링은 허가원칙(30세대 증가시→사업계획승인)
7. 공구(공사구간)
하나의 주택단지에서 2이상으로 구분되는 일단의 구역으로, 착공신고 및 사용검사를 별도수행 할 수 있는 구역
① 다음의 어느 하나에 해당하는 시설을 설치하거나 공간을 조성하여 6미터 이상의 폭으로 공구 간 경계를
설정할 것
[주택단지 안의 도로, 부설주차장, 옹벽, 축대, 녹지, 어린이 놀이터 등 부대·복리시설]
② 공구별 세대수는 300세대 이상으로 할 것
나. 도시형생활주택
300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 다음의 주택을 말한다.
1. 사업계획승인을 받아 도시지역에 건설하는 아래 항목의 주택을 말한다.
(1) 단지형 연립주택: 연립주택 중 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로
쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.
(2) 단지형다세대주택: 다세대주택 중 원룸형 주택을 제외한 주택. 다만, 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택
으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.
(3) 원룸형 주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택 중 다음 요건을 모두 갖춘 주택
① 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것
② 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것. 단, 주거전용면적이 30㎡이상 인 경우에는 2개
의 공간으로 구성할 수 있다.
③ 세대별 주거전용면적은 50㎡ 이하일 것
④ 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것
2. 하나의 건축물에는 도시형생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대
주택과 원룸형 주택을 함께 건축 할 수 없다. 다만, 다음의 경우는 예외로 한다.
① 원룸형 주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우(여기서 말하는 1세대는 주인집이라고 보면 된다.)
② 준주거지역 또는 상업지역에서 원룸형 주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우
다. 세대구분형 공동주택
'세대구분형 공동주택'이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그
구분된 공간의 일부를 구분 소유할 수 없는 주택으로서 다음에서 정하는 기준에 적합한 주택을 말한다.
① 사업계획의 승인을 받아 건설하는 공동주택의 경우: 다음의 요건을 모두 충족할 것
ⓐ 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것
ⓑ 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것
ⓒ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않을 것
ⓓ 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지
않는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것.
② 「공동주택관리법」에 따른 행위의 허가를 받거나 신고를 하고 설치하는 공동주택의 경우(이미 지어져 있는
주택을 쪼개는 것): 다음의 요건을 모두 충족할 것
ⓐ 구분된 공간의 세대수는 기존 세대를 포함하여 2세대 이하일 것
ⓑ 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 구분 출입문을 설치할 것
ⓒ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 10분의 1과 해당 동의 전체 세대
수의 3분의 1을 각각 넘지 않을 것. 다만, 시장·군수·구청장이 부대시설의 규모 등 해당 주택단지의 여건을 고려
하여 인정하는 범위에서 세대수의 기준을 넘을 수 있다.
ⓓ 구조, 화재, 소방 및 피난안전 등 관계 법령에서 정하는 안전 기준을 충족할 것
cf) 위의 내용으로 건설 또는 설치되는 주택과 관련하여 주택건설기준 등을 적용하는 경우 세대구분형 공동주택의
세대수는 그 구분된 공간의 세대수에 관계없이 하나의 세대로 산정한다.
Ⅱ. 사업주체 등
가. 사업주체
1. 의의
이 법에 의하여 주택건설사업 및 대지조성사업을 시행하는 자
(1) 비등록 업자
① 공공사업주체: 국가·지자체·공사(한국토지주택공사·지방공사)
② 공동사업주체: 토지소유자, 조합, 고용자(의무) ▶ 등록업자와 공동사업 시행
(2) 등록업자
① 주택건설사업자[연간20호(연간 20(30:도시형,도시형+1세대)세대) 이상]
② 대지조성사업자[연간 1만㎡ 이상]
2. 등록업자(도시형 생활주택과 원룸형 주택+1세대 건축시는 연간 30세대가 기준임)
(1) 등록의무자
연간 20세대(호) 이상 건설자 / 연간 1만㎡ 이상 대지조성자
(2) 등록기준(국토교통부장관에게 등록 기준을 갖춰 등록 요함)
(3) 사업의 계속시행: 등록말소 또는 영업정지 처분을 받더라도 처분 전에 사업계획승인을 받은 사업은 계속하여
가능함.
(4) 등록말소 후 2년 내 재등록 불가함
나. 조 합
1. 구분
(1) 지역주택조합(20인 이상)
(2) 직장주택조합(20인 이상)
(3) 리모델링 주택조합
Ⅲ. 주택의 건설절차
가. 건축법과 주택법 비교
나. 사업계획승인 대상 및 승인권자
1. 대상[등록기준과 다르다(연간x)]
(1) 주택: 30호(특정한 경우 50호), 30세대(특정한 경우 50세대) 이상
(2) 대지: 10,000㎡ 이상
2. 사업계획서 내용
사업계획은 쾌적하고 문화적인 주거생활을 영위하는데 적합하도록 작성하고, 그 사업 계획에는 부대시설(주차
장)및 복리시설(상가)의 설치에 관한 계획이 포함되어야 한다(강행규정). →요약: 아파트 그리고 상가 등에 대한
계획을 포함하고 있어야 한다.
공인중개사 두문자 암기
✽ 책 구매 없이 PDF 제공 가능
✽ adipoman@gmail.com 문의