임대차, 전대차

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임대차, 전대차

Jobs 9 2021. 11. 27. 10:37

04 임대차

제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

제619조(처분능력, 권한없는 자의 할 수 있는 단기임대차) 처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음 각호의 기간을 넘지 못한다.
1. 식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
2. 기타 토지의 임대차는 5년
3. 건물 기타 공작물의 임대차는 3년
4. 동산의 임대차는 6월
제620조(단기임대차의 갱신) 전조의 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 그 기간만료전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신하여야 한다.
제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제641조(동전) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.
제642조(토지임대차의 해지와 지상건물 등에 대한 담보물권자에의 통지) 전조의 경우에 그 지상에 있는 건물 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 제288조의 규정을 준용한다.
제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례) 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

1. 임대차의 의의

① 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

② 낙성·쌍무·유상·불요식 계약이다

③ 임대차는 쌍방의 약정만으로 성립하는 작성 계약이고 채권 계약(의무부담행위)이다

2. 임대차의 성립

(1) 당사자의 약정(합의)

임대차는 물건의 사용·수익을 목적으로 당사자 간의 의사의 합치만으로 성립하는 채권 계약이다

(2) 차임은 필수요소 : 언제나 유상

① 임대차는 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 것을 필수요소로 한다. 차임은 금전에 한하지 않으며 곡물 또는 노동력을 제공하는 것도 가능하다.

② 보증금의 수수는 임대차 계약의 성립 요소가 아니다.

③ 사용대차는 일방이 물건을 사용·수익 하게 하고 상대방이 그 대가를 지불하지 않는 무상, 편무, 낙성, 불요식 계약이다.

(3) 임대차의 목적물 : 물건

① 임대차의 목적물은 물건이다

② 임대차는 물건의 이용에 관한 권리 행위이며, 처분행위는 아니다. 따라서 처분의 능력이나 권한이 없는 자도 임대차 계약을 체결할 수는 있다(임대차 목적물은 임대인의 소유 물건이어도 되고 아니어도 된다)

③ 임대차는 처분행위가 아니라 의무부담행위이고 목적물의 소유권을 상대방에게 이전하는 것이 아니므로, 임대인이 임대물에 대한 소유권이나 또는 그것을 처분할 권한을 가질 것을 요하지 아니한다

☆임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니하므로, 임대차 계약이 성립된 후 그 존속기간 중에 임대인이 임대차 목적물에 대한 소유권을 상실한 사실 그 자체만으로 바로 임대차에 직접적인 영향을 미친다고 볼 수는 없지만, 임대인이 임대차 목적물의 소유권을 제삼자에게 양도하고 그 소유권을 취득한 제삼자가 임차인에게 그 임대차 목적물의 인도를 요구하여 이를 인도하였다면 임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용·수익케 할 의무는 이행불능이 되었다고 할 것이고, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없다면 임대차는 당사자의 해지 의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 임대인의 채무가 손해배상 채무로 변환된 상태로 채권·채무관계가 존속한다고 볼 수 없다.

④ 농경지는 불가하다

⑤ 임대차의 목적물은 비소비물이어야 한다. 소비물인 경우 소비대차가 된다.

⑥ 물건의 일부를 임대차하는 것도 가능하다. 건물 일부에 대하여 면적을 기준으로 임대차 계약을 체결한 경우 수량 지정 임대차에 해당한다.

가. 건물 일부의 임대차 계약을 체결함에 있어 임차인이 건물면적의 일정한 수량이 있는 것으로 믿고 계약을 체결하였고, 임대인도 그 일정 수량이 있는 것으로 명시적 또는 묵시적으로 표시하였으며, 또한 임대차보증금과 월 임료 등도 그 수량을 기초로 하여 정하여진 경우에는, 그 임대차는 수량을 지정한 임대차라고 봄이 타당하다.

다. 임대차 계약에서 임대차 면적에 따른 임대차보증금(전세금)을 일단 계산한 후 그 금액의 15% 내외의 금액을 임대차보증금으로 지급하고 그 나머지 금액에 월 2%를 곱한 금액을 월 임료로 지급하기로 약정한 경우, 임차인은 임대인에게 귀책사유가 있는 목적물의 면적 부족분에 해당하는 임대차보증금 과다지급분에 대하여는, 그 금액에 월 2%를 곱한 금액만큼의 임료를 지급하지 않아도 될 것임에도 불구하고 그에 상당한 금액을 임료로 과다 지급함으로써 손해를 입었다고 할 것이므로, 그 과다지급 임대차보증금에 2%를 곱하여 임대차보증금의 과다지급으로 인한 손해를 산정하는 것이 정당하다.

3. 보증금

(1) 보증금의 의의

① 보증금 : 임대차에서 임차인의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제삼자가 임대인에게 교부하는 금전 그 밖의 유가물을 말한다. 일반적으로 보증금은 임차인의 책임 있는 사유로 인한 임차물의 멸실, 훼손 시에 손해배상채무를 담보하는 기능으로 이용된다.

② 보증금의 수수는 임대차 계약의 성립요건이 아니다.

③ 보증금에 대하여 필요한 경우 계약금 계약과 같이 보증금 계약을 따로 할 수 있다(낙성 계약). 이 경우 보증금 계약은 임대차 계약과는 독립한 계약으로서 임대차 계약의 종 된 계약이고 요물 계약으로 할 수 있다.

④ 차임채권이 변제로 소멸하였는지는 임차인이 입증하여야 한다. 즉 임대료를 지급하였다는 입증은 임차인이 부담하며 보증금을 지급하였다는 입증책임도 임차인에게 있다. 다만, 보증금을 반환하였다는 입증책임은 임대인에게 있다.

(2) 보증금의 효력

① 담보적 효력 : 차임(손해배상)에 충당

㈀ 임대인은 임대차가 아직 존속하고 있는 동안에 보증금으로써 연체차임에 충당할 수 있다. 다만 이는 임대인의 권리이지 의무는 아니므로 임대인은 보증금으로써 연체차임에 충당할 수도 있고 아니면 임차인에게 연체차임에 대한 지급을 청구할 수도 있다. 그러므로 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임지급을 거절할 수 없다.

㈁ 차임의 연체로 인한 손해액은 보증금을 반환하는 날까지 발생하고 반환하는 날에 확정된다. 따라서 충당도 반환하는 날에 충당된다.

② 동시이행 항변권, 유치권

㈀ 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 인도의무는 동시이행 관계에 있다

☆임대차 관계가 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환하였으면 임대인은 보증금을 무조건으로 반환하여야 하고, 임차인으로부터 목적물의 인도를 받는 것과의 상환 이행을 주장할 수 없다. 그리고 이는 종전의 임차인이 임대인으로부터 새로 목적물을 임차한 사람에게 그 목적물을 임대인의 동의 아래 직접 넘긴 경우에도 다를 바 없다. 그 경우 임차인의 그 행위는 임대인이 임차인으로부터 목적물을 인도받아 이를 새로운 임차인에게 다시 인도하는 것을 사실적인 실행의 면에서 간략하게 한 것으로서, 법적으로는 두 번의 인도가 행하여진 것으로 보아야 하므로, 역시 임대차 관계 종료로 인한 임차인의 임대인에 대한 목적물 반환의무는 이로써 제대로 이행되었다고 할 것이기 때문이다.

㈁ 임차인의 보증금 반환청구권은 임대차 목적물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 임차인은 보증금 반환채권을 담보하기 위하여 유치권을 주장할 수 없다

㈂ 임차인의 보증금 반환청구 채권과 임대인의 임차인에 대한 대여금 채권이 변제기에 도달한 경우, 항변권이 붙어 있는 채권(임차인의 보증금 반환채권)을 자동 채권으로 하여 다른 채무와 상계하는 것은 허용되지 않는다㈃ 임대차 계약 종료 후에도 임차인이 동시이행 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하여 사용·수익하고 있는 경우라면 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없다. 따라서 임차인으로서는 불법행위로 인한 손해배상의무를 부담하지 않는다. 다만 임차인이 목적물을 본래의 목적대로 사용·수익 하였다면 부당이득 반환의무는 성립한다

☆ 가. 임대차 계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있는 것이므로 임대차계약 종료의 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면 임대인이 임차인에게 위 보증금 반환의무를 이행하였다거나 그 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도 의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행 항변권을 상실하게 되었다는 점에 관하여 임대인의 주장 입증이 없는 이상 임차인의 위 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없다.

나. 법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어서 이득이라 함은 실질적인 이익을 가리키는 것이므로 법률상 원인 없이 건물을 점유하고 있다 하여도 이를 사용, 수익 하지 않았다면 이익을 얻은 것이라고 볼 수 없는 것인바, 임차인이 임대차 계약 종료 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 사용, 수익 하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립될 여지가 없다.

☆법률상의 원인 없이 이득 하였음을 이유로 한 부당이득의 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차 계약관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차 계약상의 목적에 따라 사용·수익 하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립되지 않는다.

(2) 임차인에 대한 임대인의 보증금의 반환의무

<A주택에 대하여 임대인 갑 , 임차인 을, 매수인 병 = 제삼자>

① 을이 대항력이 없는 경우 보증금 반환의무는 갑에게 있다.

② 을이 대항력이 있는 경우, 병에게 있다

③ 갑과 병이 합의하여 병에게 보증금 반환채무를 넘긴 경우 병에게 있다. 다만, 을이 이를 원치 않는 경우, 을은 갑과의 계약을 해지할 수 있고 여전히 갑에게 보증금 반환의무가 있다.

4. 임차권의 대항력(임차권의 준물권화)

(1) 매매는 임대차를 깨뜨린다

원칙적으로 임차권은 채권으로서 부동산의 양수인(신소유자=제삼자)에게 대항하지 못한다. 즉, 부동산의 소유자가 매매를 하면 임차인은 임차권(채권)을 가지고 새 주인에게 대항력이 없다.

(2) 대항력 발생 조건

법규	대항력
민법	제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다. ②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ①건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다. ②건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
주택임대차보호법	제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.> ③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.> ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.> ⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. 제3조의3(임차권등기명령) ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. 제3조의4(「민법」에 따른 주택임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 주택임대차등기의 효력에 관하여는 제3조의3제5항 및 제6항을 준용한다. ② 임차인이 대항력이나 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2020. 2. 4.> 1. 주민등록을 마친 날 2. 임차주택을 점유(占有)한 날 3. 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날
상가건물임대차보호법	제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 제6조(임차권등기명령)⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다. ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. 제7조(「민법」에 따른 임대차등기의 효력 등) ① 「민법」 제621조에 따른 건물임대차등기의 효력에 관하여는 제6조제5항 및 제6항을 준용한다. ② 임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 「민법」 제621조제1항에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차등기를 신청하는 경우에는 신청서에 「부동산등기법」 제74조제1호부터 제6호까지의 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 이를 증명할 수 있는 서면(임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우에는 그 부분의 도면을 포함한다)을 첨부하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2020. 2. 4.> 1. 사업자등록을 신청한 날 2. 임차건물을 점유한 날 3. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

① 민법 : 임대차 등기

② 주택임대차 보호법 : 등기하지 않아도 주택의 인도 + 주민등록

③ 상가건물 임대차 보호법 : 등기하지 않아도 건물의 인도 + 사업자등록

④ 민법 제622조 : 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 지상건물을 등기한 때

㈀ 대항력의 취득시기

- 토지의 임차인이 건물을 보존 등기하여야 제삼자(토지의 양수인)에게 대항력이 생긴다. 즉 토지의 임차인이 건물의 등기하면 임대차의 효력을 토지의 양수인에게도 주장할 수 있다. 이때 토지 임차인의 건물 보존등기가 토지 양수인으로의 소유권 이전등기보다 먼저 경료하여야 한다. 토지 양수인으로의 소유권 이전등기가 먼저 경료된 후에 임차인의 건물등기가 경료되면 임차인은 토지의 양수인에게 대항력을 주장할 수 없다.

- 다만, 건물의 등기했다 하여 임차권의 양도에 임대인의 동의가 필요 없는 것은 아니다.

㈁ 임차인 소유의 건물에 저당권을 설정한 경우, 저당권의 효력은 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다

㈂ 계약 종료 시 임차인의 지상물 매수청구의 상대방 : 임차인의 지상건물 매수청구권은 임차인이 건물에 보존등기를 경료하여 대항력을 갖추었을 때에는 토지의 양수인(새 주인)에게 지상건물 매수를 청구할 수 있다.

☆ 가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다.

나. 위 “가”항의 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제삼자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다.

☆ [1] 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 것에 불과할 뿐, 임차인으로부터 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 임차권의 양도에 관한 그의 동의가 없어도 임차권의 취득을 대항할 수 있다는 것까지 규정한 것은 아니다.

[2] 토지 임대차에 있어서 토지 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차 계약이 해지되는 경우, 토지 임차인으로서는 토지 임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할 수는 없다.

5. 임대차의 존속기간

법규	임대차의 존속기한
민법	제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일
주택임대차보호법	제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
상가건물임대차보호법	제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

① 최장기간의 제한이 없다(규정 없음)

② 최단기간의 제한도 없다(규정 없음). 다만, 주택이나 상가건물에 대한 임대차의 경우에는 해당 법에서 최단기를 제한하고 있는데, 주택임대차에 관하여는 최소 2년(주임법 제4조 제1항), 상가건물 임대차의 경우에는 최소 1년(상임법 제9조 제1 항)이다.

③ 기간의 정함이 없는 임대차 : 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 이 경우 상대방이 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

6. 임대차의 갱신

제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

약정갱신	약정에 따른다. ⇒ 최단기, 최장기 제한 없다
법정갱신(묵시적 갱신)	오른쪽 세 가지 조건 동시 만족되는 경우 법정갱신된다 ⇒전임대차와 동일한 조건으로 다시 재임차한 것으로 본다 (대표적 케이스 : 렌트카 임대차) ※ 법정갱신이 된 이후 : 제635조(기간의 정함이 없는 임대차)의 법리가 적용된다.	1. 임대차 기간 만료
		2. 임차인이 계속 사용·수익
		3. 임대인이 상당한 기간 이의를 제기하지 않는 경우
	법정갱신이 인정되는 경우 종전 임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸된다 ⇒ 담보는 금전(보증금)이 보통이나 또는 물건으로도 가능하다. 법정갱신이 되는 경우 임차인이 제공한 담보는 돌려주지 않아도 되지만 제3자가 제공한 담보는 돌려줘야 한다. 다만, 제3자가 제공한 담보가 금전(보증금)인 경우에는 돌려주지 않아도 된다.

7. 임대차의 종료

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
2. 동산에 대하여는 5일
제636조(기간의 약정있는 임대차의 해지통고) 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 전조의 규정을 준용한다.
제637조(임차인의 파산과 해지통고) ①임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.
②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제641조(동전) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 전조의 규정을 준용한다.

(1) 해지통고 : 해지통고 후 일정기간의 경과를 기다려서 계약해지의 효력이 생긴다

법조항	해지통고 ⇒ 일정기간 경과 후 해지	비고
제635조 제1항	임대차기간의 약정이 없는 때 양당사자는 언제든지	임대인이 통고 : 6월 임차인이 통고 : 1월
제636조	임대차가긴의 약정이 있고 + 해지권 유보 특약이 있는 경우	제635조 적용
제637조	임차인이 파산선고를 받은 경우	제635조 적용
제638조	기간의 정함이 없는 적법전차인에 대한 해지통고	제635조 적용
제639조	법정갱신된 경우	제635조 적용

(2) 즉시 해지 : 해지통고하면 일정기간의 경과를 기다리지 않고 즉시 계약해지의 효력이 생긴다

법조항	해지통고 ⇒ 즉시해지	비고
제625조	임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 때
제627조 제2항	임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용·수익할 수 없게 된 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때
제640조	건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때	주임법 : 2기, 상임법 : 3기
제641조	건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차	제640조 적용

8. 편면적 강행규정 조항

제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

① 다음 규정은 강행규정에 해당한다

제627조(일부멸실 등과 감액 청구, 해지권), 제628조(차임증감 청구권), 제631조(전차인의 권리의 확정), 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고), 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지), 제640조(차임연체와 해지), 제641조(동전), 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권), 제647조(전차인의 부속물 매수청구권)

② 기타 규정은 임의규정에 해당한다 ⇒ 당사자간 특약으로 포기, 배제할 수 있다

제626조(임차인의 상환청구권), 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 등

9. 일시 사용 임대차 또는 전대차에 적용하지 않는 조항

제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례) 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

① 다음의 규정들은 일시 사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

제628조(차임증감 청구권), 제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지), 제640조(차임연체와 해지), 제646조(임차인의 부속물 매수청구권), 제648조(임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정 질권), 제650조(임차건물 등의 부속물에 대한 법정 질권), 제652조(강행규정)

임차인과 임대인의 권리·의무

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.
제633조(차임지급의 시기) 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. 그러나 수확기있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.
제634조(임차인의 통지의무) 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다
제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
제646조(임차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
제648조(임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권) 토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
제649조(임차지상의 건물에 대한 법정저당권) 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.
제650조(임차건물등의 부속물에 대한 법정질권) 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.

1. 임대인의 의무

임대인	권리	차임지급청구권, 차임증감청구권, 계약해지권
임대인	의무	목적물 인도의무, 유지 수선의무, 비용상환의무, 보호의무(예외적)
임차인	권리	임차권(목적물 사용·수익권), 비용상환청구권, 부속물매수청구권, 지상물매수청구권
임차인	의무	차임지급의무, 임차물보관의무, 임차물반환의무, 하자통지의무, 임차물수선에 대한 인용의무(수인의무)

(1) 목적물 인도의무

임대인은 임차인으로 하여금 목적물을 사용·수익 할 수 있도록 임차인에게 그 목적물을 인도하여야 한다. 임대인의 목적물 인도의무는 임차인에게 인도 시에 종료하는 것이 아니라 계약 종료 시까지 존속한다.

(2) 통상 사용에 필요한 상태를 유지할 의무(현상유지 의무 = 수선의무)

① 임대인은 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. ⇒ 임차인이 건물의 수선에 지출한 비용(필요비)은 임대인에게 상환 청구할 수 있다.

☆ 임대차 계약에서 특별히 임대차의 목적을 단란주점 영업용으로 정한 것이 아니었을 뿐 아니라 계약 당시에는 별도의 단란주점영업허가 시설기준조차 제정되어 있지 아니하였던 경우, 임대인으로서는 그 목적물이 통상의 사용수익에 필요한 상태를 유지하여 주면 족하고 임차인의 특별한 용도인 단란주점영업을 위한 사용수익에 적합한 구조나 성상 기타 상태를 유지하게 할 의무까지 있다고 할 수는 없다.

② 건물의 기본적 설비, 보일러 수선 같은 대규모 수선의무는 임대인이 부담한다. ⇒ 별다른 비용을 들이지 아니하고 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 정도의 소규모 수선의무는 임차인이 부담한다.

③ 임대인의 수선의무를 면제하거나 임차인에게 전가하는 특약은 소규모 수선의무에 한한여 유효하다. 즉 특약에 의한 수선의무의 면제는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한하고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다.

☆ 임대차 계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다

④ 임차인의 귀책사유로 하자가 발생한 경우에도 임대인은 이를 수선해 주어야 한다. 다만, 임대인은 이에 소요된 비용에 대하여 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있고 임대차 종료 시 이를 보증금에서 제하고 지급할 수 있다.

⑤ 임대인은 임차인의 의사에 반해서도 보존 행위를 할 수 있다. 임차인은 이에 대하여 수인의무가 있으며 다만 해지권이 있다. 임차인에게는 통지의무가 있다.

제634조(임차인의 통지의무)임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다
제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.
제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

(3) 보호의무(숙박업소에서 안전배려 의무)

① 통상 임대차에서는 임대인에게 안전배려의무가 인정되지 않는다. 통상 임대차 관계에서 임대인은 임차인에게 목적물을 사용하게 함에 그치는 것이고 더 나아가 임차인의 안전배려나 도난방지시설 등의 보호의무까지 부담하지 않는다.

② 도난방지 의무는 병원 병실 임대차 계약과 같은 특수한 임대차의 경우에 인정된다

③ 숙박업 같은 일시사용을 위한 임대차(객실 임대차 계약)에서는 객실과 관련 시설은 오로지 숙박업자의 지배하에 놓여있는 것이므로 숙박업자는 고객의 안전을 배려해줄 의무까지 부담한다.

☆공중 접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시 사용을 위한 임대차 계약으로서 객실 및 관련 시설은 오로지 숙박업자의 지배 아래 놓여 있는 것이므로 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관 등의 객실 및 관련 시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용·수익 하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련 시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담하며 이러한 의무는 숙박계약의 특수성을 고려하여 신의칙상 인정되는 부수적인 의무로서 숙박업자가 이를 위반하여 고객의 생명·신체를 침해하여 투숙객에게 손해를 입힌 경우 불완전 이행으로 인한 채무불이행 책임을 부담하고, 이 경우 피해자로서는 구체적 보호의무의 존재와 그 위반 사실을 주장·입증하여야 하며 숙박업자로서는 통상의 채무불이행에 있어서와 마찬가지로 그 채무불이행에 관하여 자기에게 과실이 없음을 주장·입증하지 못하는 한 그 책임을 면할 수는 없다.

2. 임대인의 권리

(1) 차임지급청구권

임대인은 임차인에게 차임지급을 청구할 수 있다. 이 경우 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임지급을 거절할 수 없다. 보증금을 차임에서 충당할 것인가 관한 것은 전적으로 임대인의 권리에 속한다.

(2) 계약해지권(제640조)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다 ⇒ 강행규정임

(3) 차임증감 청구권(제628조)

① 임대물에 대한 공과 부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. ⇒ 강행규정임. 임대인만 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 제기할 수 없다고 약정한 경우 이는 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없다(제652조).

② 이 권리는 형성권으로서 증액 청구 즉시 효력이 발생한다.

⇒ 증액 청구에 대해 상대방이 동의하지 않는다면? 소송으로... 다만, 차임의 증액의 효력은 소송 판결일로부터가 아니라 청구일부터 소급적으로 발생한다.

☆ 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 그 청구가 상당하다고 인정되면 그 효력은 재판 시를 표준으로 할 것이 아니고 그 청구 시에 곧 발생한다고 보는 것이 상당하고 그 청구는 재판 외의 청구라도 무방하다.

☆임대차 계약에 있어서 차임 불 증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있다고 보이는 경우에는 형평의 원칙상 임대인에게 차임 증액 청구를 인정하여야 한다.

③ 증액 제한은 없다. 증액 제한(5%)에 관한 규정은 주택임대차 보호법이나 상가건물 임대차 보호법에 있다.

(4) 차임 채권의 담보(제648조~제650조)

제648조(임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권) 토지임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 임차지에 부속 또는 그 사용의 편익에 공용한 임차인의 소유동산 및 그 토지의 과실을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.
제649조(임차지상의 건물에 대한 법정저당권) 토지임대인이 변제기를 경과한 최후 2년의 차임채권에 의하여 그 지상에 있는 임차인소유의 건물을 압류한 때에는 저당권과 동일한 효력이 있다.
제650조(임차건물등의 부속물에 대한 법정질권) 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권에 의하여 그 건물 기타 공작물에 부속한 임차인소유의 동산을 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다.

※ 수인이 공동으로 임차한 경우 공동 임차인은 연대하여(지분 비율 대로 x) 차임을 지급할 의무를 부담한다.

3. 임차인의 의무

(1) 차임지급의무

① 차임은 필수요소

임차인은 임차물을 사용·수익 하는 대가로서 차임을 지급할 의무를 부담한다(제618조). 차임지급의무는 임대차 계약의 필수 요소이며, 차임은 반드시 금전일 필요는 없고 물건으로 지급하여도 무방하다. 또한 임차인은 보증금이 존재함을 이유로 임대인의 차임지급 청구를 거절할 수 없다.

② 일부멸실 등과 감액 청구, 해지권 : 형성권. 강행규정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익 할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 임차인은 그 잔존 부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다(제627조). ⇒ 당연히 감액되는 것은 아니고 임차인이 청구해야 감액된다.

③ 차임의 지급시기 : 원칙적으로 후불

당사자 사이에 계약으로 자유로이 정할 수 있다. 그러나 차임의 지급시기에 관하여 특약이 없는 때에는 법률의 규정에 의한다. 민법에서 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 지급하여야 한다(제633조).

④ 차임연체와 해지 : 강행규정

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제640조).

☆ [1] 법정지상권의 경우 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없다면, 법정 지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 법정 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하였음을 이유로 하는 토지소유자의 지상권 소멸 청구는 이유가 없고, 지료액 또는 그 지급시기 등 지료에 관한 약정은 이를 등기하여야만 제삼자에게 대항할 수 있는 것이고, 법원에 의한 지료의 결정은 당사자의 지료 결정 청구에 의하여 형식적 형성 소송인 지료 결정 판결로 이루어져야 제삼자에게도 그 효력이 미친다.

[2] 민법 제287조가 토지소유자에게 지상권 소멸 청구권을 부여하고 있는 이유는 지상권은 성질상 그 존속기간 동안은 당연히 존속하는 것을 원칙으로 하는 것이나, 지상권자가 2년 이상의 지료를 연체하는 때에는 토지소유자로 하여금 지상권의 소멸을 청구할 수 있도록 함으로써 토지소유자의 이익을 보호하려는 취지에서 나온 것이라고 할 것이므로, 지상권자가 그 권리의 목적이 된 토지의 특정한 소유자에 대하여 2년분 이상의 지료를 지불하지 아니한 경우에 그 특정의 소유자는 선택에 따라 지상권의 소멸을 청구할 수 있으나, 지상권자의 지료 지급 연체가 토지소유권의 양도 전후에 걸쳐 이루어진 경우 토지 양수인에 대한 연체기간이 2년이 되지 않는다면 양수인은 지상권 소멸 청구를 할 수 없다

(2) 하자통지의무

임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다(제634조)

(3) 임차물 수선(보존 행위)에 대한 인용 의무(수인의무)와 해지권

임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(제624조). 다만, 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존 행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다(제625조).

(4) 목적물 보관의무 및 반환의무

① 선관주의 의무 : 임차인은 임차물을 반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

제374조(특정물인도채무자의 선관의무) 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

② 목적물의 반환의무 : 임차인은 임차물을 반환할 때에는 원상회복하여 반환하여야 한다.

제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

☆임차인은 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하고, 임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우, 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있다.

4. 임차인의 권리

구분	법적 성격	물건	임대인이 거절시	임대인의 동의	차임연체시
비용상환청구권 (필요비,유익비)	임의규정(청구권)	건물의 구성부분일 것	원상복구 특약 없다면 유치권 성립	임대인 동의 불문	차임연체시에도 청구 가능
부속물매수청구권	강행규정(형성권)	독립한 물건일 것	동시이행항변권 주장가능	임대인의 동의를 얻어 부속한 물건일 것	차임연체로 인한 해지시 청구불가
지상물매수청구권	강행규정(형성권)	현존하는 물건일 것	동시이행항변권주장가능	임대인 동의 불문	차임연체로 인한 해지시 청구불가

(1) 임차권 (목적물의 사용·수익권)

임차권이라 함은 임대차 계약에 기인하여 목적물을 사용·수익 할 권리를 말한다. 임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 관하여 정하여진 용법으로 이를 사용·수익 하여야 하며 임대인의 승낙 없이 목적물을 타인에게 사용·수익 하게 할 수 없다.

(2) 대항력 : 임대차를 등기하면 대항력 있다

제621조(임대차의 등기) ①부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
②부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

임차권은 채권으로 원칙적으로 임차목적물이 매각되면 제삼자에게 대항력이 없다. 다만, 부동산임대차를 등기하면 그때부터 임차권은 제삼자에 대하여도 효력이 있다.

(3) 비용상환청구권

제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제617조(손해배상, 비용상환청구의 기간) 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다.
제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다.

① 필요비 : 즉시

㈀ 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 유지·보수비용을 말한다.

㈁ 임대인은 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 따라서 필요비는 마땅히 임대인이 부담하여야 한다. ⇒ 임차인이 건물의 수선에 필요한 비용을 지출한 때에는 임대차가 종료되기 전에도 '즉시' 임대인에게 상환 청구할 수 있다(제626조 제1항). 필요비 상환청구에 대하여는 '법원의 상환기간의 허여'가 인정되지 않는다.

② 유익비 : 종료 시(유익비는 종료 시까지 변동한다. 가액의 증가가 종료시까지 현존하여야 한다)

유익비 상환청구 대상	목적물의 구성부분이 된 것(부합)
부속물 매수청구 대상	목적물과 독립한 별개의 물건(부속)

㈀ 임차인이 임차물의 '객관적 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용'으로서 임차물에 부가한 물건이 임차물과 독립한 물건으로 되지 아니하고 구성 부분이 될 때에 인정된다.

㈁ 임차인의 특수목적을 위한 시설(예:주방, 간판 등)은 유익비로 인정되지 않는다

㈂ 임차인이 부가한 물건이 임차물과 독립한 소유권이 인정될 때에는 임차인이 부속물의 소유권을 취득하게 되어 비용상환을 청구할 수 없고 임차인은 부속물 매수청구권을 행사할 수 있다.

㈃ 유익비는 임대차가 종료한 때에 그 가액의 증가가 현존할 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 가치의 증가액을 상환하여야 한다

㈄ 유익비는 임대차 기간 중에는 청구할 수 없고 임대차가 종료한 때에 상환을 청구할 수 있다

㈅ 유익비 상환청구에 대하여는 '법원의 상환기간의 허여'가 인정된다(제626조 제2항).

③ 행사기간 : 필요비 및 유익비 상환청구권은 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6월 내에 하여야 한다(제654조, 617조).

④ 비용상환청구의 상대방

구분	이행기	청구 상대방	점유자/임차인이 비용을 지출한 경우 필요비·유익비 상환청구권
계약관계가 없는 경우	필요비·유익비 : 물건의 반환시	회복당시의 상대방	제203조(점유자의 상환청구권)①점유자가 점유물을 반환할 때에는 회복자에 대하여 점유물을 보존하기 위하여 지출한 금액 기타 필요비의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비는 청구하지 못한다. ②점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ③전항의 경우에 법원은 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
계약관계가 있는 경우	·필요비 : 즉시 ·유익비 : 임대차 종료시	계약관계의 상대방 (기본적으로 채권임)	제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

☆ 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 회복자에 대한 유익비 상환청구권은 점유자가 계약관계 등 적법하게 점유할 권리를 가지지 않아 소유자의 소유물 반환청구에 응하여야 할 의무가 있는 경우에 성립하는 것으로서, 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유의 권원을 가진 경우에 그 지출비용 또는 가액 증가액의 상환에 관하여는 그 계약관계를 규율하는 법 조항이나 법리 등이 적용된다.

⑤ 유치권과의 관계

임차인은 비용상환청구권에 관하여 임대인이 거절하면 유치권을 행사할 수 있다. 다만, 유익비에 관하여 법원이 상환기간을 허여 한 때에는 유치권이 성립하지 않는다.

⑥ 제626조는 임의규정이다. 따라서 임차인의 비용상환청구권을 포기하는 특약(원상복구 특약)도 유효하다. ⇒ 유치권 포기 특약에 해당

☆건물의 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도 하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장을 할 수 없다.

☆[1] 건물의 일부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있으면 구분소유권의 객체로 될 수 있다 할 것인바, 건물의 증축 부분이 기존 건물 부분과 벽으로 구분되어 있고 기존 건물 부분과 무관한 용도로 사용되고 있다면 구조상으로나 이용상으로 독립되어 있어 구분소유권의 객체가 될 수 있다.

[2] 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복 의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리 주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물 매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없고 또한 그 증축 부분의 원상회복이 불가능하다고 해서 유익비의 상환을 청구할 수도 없다.

⑦ 일시사용용 임대차에도 적용된다.

(4) 부속물 매수청구권

제646조(임차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.
제647조(전차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

① 부속물 : 임차건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성 부분으로는 되지 않는 독립한 물건으로서 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오게 하는 물건을 말한다

☆ 민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차 계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이다.

② 부속물의 요건 : 건물의 구성 부분으로 되지 않은 독립한 물건으로서, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이어야 한다.

③ 임차인만 행사할 수 있다(임대인은 행사할 수 없다) ⇒ 전세권의 경우 전세권자와 전세권 설정자 모두 청구 가능하다.

④ 건물 기타 공작물의 임대차에만 적용된다(토지 임대차에는 적용되지 않는다)

⑤ 임대차 종료 시에 행사할 수 있다(종료 > 만료. 즉 '종료'는 '만료'보다 포괄적 개념이다. 임대차는 계약기간 '만료'로도 종료될 수 있다)

⑥ 일시사용 임대차에는 적용되지 않는다

⑦ 형성권이다. 따라서 임차인이 매수청구를 하면 임대인의 승낙을 기다릴 것도 없이 부속물에 대한 강제 매매계약이 성립한다

⑧ 임대인의 부속물 매수대금의 지급과 임차인의 부속물의 인도는 동시이행의 관계에 있다.

⑨ 부속물 매수대금 청구권은 임대차 목적물과는 별개의 물건에 관하여 발생한 채권이므로 임대차 목적물(건물)과는 아무런 견련성이 없다(부속물은 건물의 구성 부분으로 되지 않는 별개의 독립한 물건이다). 따라서 부속물 매수대금 청구권을 이유로 건물에 유치권을 주장할 수 없다.

⑩ 강행규정이다. 따라서 임차인의 매수청구권을 배제함으로써 임차인에게 불리한 특약을 맺는 것은 효력이 없다(제652조)

(5) 토지 임차인의 지상물 매수청구권

제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권) ①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다.
제645조(지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권) 전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.

① 의의

㈀ 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 공익상의 이유로 건물 철거를 방지하기 위하여 지상물 매수청구권이 인정된다(지상권 규정을 준용).

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

㈁ 토지의 임대차에만 적용된다(건물 임대차에는 적용되지 않는다)

㈂ 임대차 기간이 만료하고 지상물이 존재하고 갱신 청구가 거절된 경우에 행사할 수 있다(종료 > 만료. 즉 '종료'는 '만료'보다 포괄적 개념이다. 임대차는 계약기간 '만료'로도 종료될 수 있다)

㈃ 일시사용 임대차에는 적용되지 않는다

㈄ 형성권이다. 따라서 임차인이 매수청구를 하면 임대인의 승낙을 기다릴 것도 없이 지상물에 대한 강제 매매계약이 성립한다

㈅ 임대인의 지상물 매수대금의 지급과 임차인의 지상물의 인도는 동시이행의 관계에 있다.

㈆ 강행규정이다. 따라서 임차인의 매수청구권을 배제함으로써 임차인에게 불리한 특약을 맺는 것은 효력이 없다(제652조)

② 지상물 매수청구권의 대상 건물 :

기본적으로 건물이기만 하면 매수청구대상이 된다. 다만, 다음의 경우는 대상에서 제외된다.

- 건물이 임대차 목적에 반하여 축조된 경우(채염목적으로 토지를 임대차하고 펜션을 축조한 경우)

- 임대인이 예상 못한 고가의 지상물인 경우(예:주변 건물에 비해 3배 이상 비싼 경우)

- 건물이 남의 땅에 걸쳐 있는 경우

☆임차인의 지상물 매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료 시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차 계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다

☆ 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물 매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차 계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차 계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임대차 계약 종료 시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물 매수청구권의 대상이 될 수 있다.

☆무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제삼자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.

☆[2] 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없다.

[3] 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차 계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.

☆건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차 계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 행사하는 민법 제643조 소정의 매수청구권은 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에도 인정된다. 이 경우에 그 건물의 매수 가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보 채무액을 공제한 금액을 매수 가격으로 정할 것은 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다.

③ 매수청구권자 :

㈀ 토지임차권 소멸 당시의 (임대차 기간 만료, 건물 현존, but 임차인의 갱신 청구를 거절당한) 토지 임차인만 행사할 수 있다(임대인은 행사할 수 없다) ⇒ 전세권의 경우 전세권자와 전세권 설정자 모두 청구 가능하다.

㈁ 건물을 신축한 토지 임차인이 건물을 타인에게 양도한 경우에는 임차인은 건물의 소유자가 아니므로 매수청구권을 행사할 수 없다.

☆가. 토지 임대인과 토지 임차인 사이에 임대차기간 만료 시에 임차인이 지상건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물 매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다.

나. 민법 제643조 소정의 지상물 매수청구권은 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다.

다. 민법 제644조 소정의 전차인의 임대 청구권과 매수청구권은 토지 임차인이 토지 임대인의 승낙 하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 권리이다.

㈂ 임차인이 매수청구권을 행사하지 아니하는 동안에 임대인의 철거 소송이 임차인의 패소로 확정된 경우에도 건물이 철거 집행되기 전에는 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다.

㈃ 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

☆ 가. 토지 임차인의 지상물 매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정된다.

나. 지상물매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.

㈄ 임대인의 동의를 얻은 적법 전차인은 매수청구권을 행사할 수 있다(제644조).

㈅ 임대인의 동의를 얻지 못한 무단 전차인은 매수청구권을 행사할 수 없다

㈆ 무허가 건물을 매수하여 점유하는 자라도 지상물 매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다.

☆건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다. 위와 같은 지상물 매수청구 청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가 건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물 매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다.

④ 매수청구의 상대방

㈀ 통상의 경우 : 토지임차권 소멸 당시의 (임대차 기간 만료, 건물 현존, but 임차인의 갱신 청구를 거절한) 토지 임대인

㈁ 토지를 타인에게 양도한 경우에는 종전 토지 임대인에게 매수청구권을 행사할 수 없다.

㈂ 임차인이 건물 보존등기를 필하여 대항력을 갖춘 토지임차권의 경우에는 임차권 소멸 후 토지소유권이 제삼자에게 양도되더라도 토지 양수인을 상대로 매수청구권을 행사할 수 있다.

☆건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임차인의 건물 매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이고, 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수는 없으며, 이는 임대인이 임대차 계약의 종료 전에 토지를 임의로 처분하였다 하여 달라지는 것은 아니다.

☆갑이 토지를 취득할 당시에는 을과 병 사이에 그 토지에 대한 임대차 계약이 존재하지 않고 있었다고 하더라도, 그 이전에 을이 병과의 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 임대차 계약을 체결하였다가 그 계약이 종료되어 을이 병에 대하여 그 건물에 관한 매수청구권을 행사할 수 있었을 때에는, 을은 그 토지의 취득자인 갑에 대하여도 매수청구권을 행사할 수 있다.

⑤ 매수청구의 방법 : 임대차 기간 만료, 건물이 현존하면) 임차인의 갱신 청구 ⇒ 임대인이 거절하면) 임차인의 지상물 매수청구

구분	1차 - 갱신청구(청구권)	2차 - 매수청구(형성권)
임대차 기간이 만료된 경우	갱신청구(임대인은 거절가능)	임대인이 거절하면 매수청구(임대인은 거절불가)
기간의 정함이 없는 임대차를 해지통고한 경우	갱신청구 없이	즉시 매수청구(임대인은 거절불가)

㈀ 임대차기간의 만료로 토지임차권이 소멸한 경우에 적용한다. 다만, 임차인이 2기의 차임 연체로 인한 채무불이행으로 임대차가 종료된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않는다. ⇒ 부속물 매수청구권도 마찬가지다

㈁ 토지 임차인의 지상물 매수청구권은 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 인정된다.

☆ 공작물의 소유 등을 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 채무불이행을 이유로 계약이 해지된 경우에는 임차인은 임대인에 대하여 민법 제283조, 제643조에 의한 매수청구권을 가지지 아니한다.

㈂ 임차인은 1차적으로 갱신청구권을 행사하고 임대인이 이에 불응하여 거절하면 2차적으로 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다

㈃ 임차인의 갱신청구권의 성질은 청구권이므로 임대인이 거절할 수 있으나 매수청구권은 형성권이므로 임대인이 거절할 수 없다

⑥ 매수청구의 효과

㈀ 지상물의 강제 매매가 성립한다.

㈁ 건물대금과 건물인도는 동시이행 관계에 있다.

㈂ 동시 항변권 행사로 건물의 점유를 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하고 있는 경우 부지사용에 대한 임료 상당의 부당이득을 반환해야 한다.

㈃ 임차인의 매수청구권을 배제 또는 제한함으로써 임차인에게 불리하게 약정하는 것은 효력이 없다(제652조).

☆지상물 매수청구권은 이른바 형성권으로서 그 행사로 임대인·임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하게 되며, 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못하고, 이 규정은 강행규정이므로 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.

☆ [2] 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료 시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한, 민법 제643조 소정의 임차인의 지상물 매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 보아야 한다.

[3] 토지 임차인의 매수청구권 행사로 지상 건물에 대하여 시가에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권 이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무가 되므로, 임차인이 임대인에게 매수청구권이 행사된 건물들에 대한 명도와 소유권 이전등기를 마쳐주지 아니하였다면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 구할 수 없다.

☆[1] 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지 임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다.

㈄ 지상물의 매매금액 : 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액

☆ 건물 매수청구권 행사로 인하여 토지 소유자가 임차인에게 지급하여야 할 건물의 시가를 산정함에 있어서 그 건물에서 임차인이 영업을 하면서 얻고 있었던 수익까지 고려하여야 할 것은 아니다

☆[2] 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차 계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수 가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재 하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다.

[3] 민법 제643조 소정의 지상물 매수청구권이 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하는 것이지, 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다.

전대차

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권) ①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다.
제645조(지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권) 전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.
제647조(전차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

1. 임차권의 양도와 전대차

(1) 임차권의 양도와 전대차의 의의·차이

① 임차권의 양도 : 원래의 임차인은 임차인으로서의 지위에서 탈퇴하게 되고, 신규 임차인(양수인)이 임차인으로서의 권리·의무를 승계한다

② 전대차 : 임대인과 임차인이 임대차 관계를 유지하면서 임차인 자신이 임대인(즉 임대인)이 되어 임차물을 제삼자(즉 전차인)에게 다시 임대하는 계약을 말한다.

(2) 임대인의 동의는 효력 발생요건이 아니라 대항요건이다

① 임차권의 양도나 전대차에 있어서 임대인의 동의는 효력발생요건이 아니라 대항요건이다. 따라서 임대인의 동의 없이도 임차권을 양도하거나 전대하는 것도 가능하다.

② 다만, 임대인의 동의 없는 임차권의 양도나 전대차는 임대인에게 대항할 수 없다(임대인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있다)

③ 임대인의 동의는 양도나 전대차의 사전·사후를 불문한다

④ 임대인의 동의는 철회할 수 없다.

2. 무단양도(임대인의 동의 없는 양도)

제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.

임대인 갑(임차권 양도 동의 x)	임차인 을	임차권 양수인 병
① 갑은 을과의 임대차 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항) - 예외 : 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정(예:을과 병이 부부관계)이 있는 경우 ※을이 임대차 건물의 소부분을 병에게 사용하게 하는 경우에는 갑의 동의를 받을 필요없다(제632조)
	① 임차권 양도에 대한 갑의 동의가 없었다고 해서 을-병 간 양도계약 자체가 바로 무효로 되지 않는다. 임차권 무단 양도계약도 당사자 간에는 유효하다. 다만 임대인에게 대항할 수 없을 뿐이다. ② 병은 을에게 담보책임을 물어 을과의 임차권 양도계약을 해제할 수 있고(을은 병에게 양도한 물건에 대해 사용·수익할 수 있게 해줬어야 하나 임대인의 동의를 받지 못하여 채무불이행 상태가 됨), 손해배상을 청구할 수 있다.
갑은 병에 대하여 ① 갑이 을과의 계약을 해지한 경우 : 임대차목적물을 갑에게 반환하라고 청구할 수 있고, 병의 부당이득에 대한 손해배상을 청구할 수 있다 ② 갑이 을과의 계약을 해지하지 않은 경우 : 임대차목적물을 을에게 반환하라고 청구할 수 있고, 병의 부당이득에 대한 손해배상을 청구할 수 없다.

☆임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.

☆ 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차 계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다.

3. 무단전대(임대인의 동의 없는 전대차)

임대인 갑(전대차 동의 x)	임차인 을	전차인 병
① 갑은 을과의 임대차 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항) - 예외 : 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정(예:을과 병이 부부관계)이 있는 경우 ※을이 임대차 건물의 소부분을 병에게 사용하게 하는 경우에는 갑의 동의를 받을 필요없다(제632조)
	① 전대차에 대한 갑의 동의가 없었다고 해서 을-병 간 전대차계약 자체가 바로 무효로 되지 않는다. 임대인 동의 없는 전대차계약도 당사자 간에는 유효하다. 다만 임대인에게 대항할 수 없을 뿐이다. ② 병은 을에게 담보책임을 물어 을과의 전대차 계약을 해제할 수 있고(을은 병에게 양도한 물건에 대해 사용·수익할 수 있게 해줬어야 하나 임대인의 동의를 받지 못하여 채무불이행 상태가 됨), 손해배상을 청구할 수 있다.
갑은 병에 대하여 ① 갑이 을과의 계약을 해지한 경우 : 임대차목적물을 갑에게 반환하라고 청구할 수 있고, 병의 부당이득에 대한 손해배상을 청구할 수 있다 ② 갑이 을과의 계약을 해지하지 않은 경우 : 임대차목적물을 을에게 반환하라고 청구할 수 있고, 병의 부당이득에 대한 손해배상을 청구할 수 없다.

(1) 임대인과 전차인의 관계 : 직접적인 계약관계가 없음

① 무단 전차인은 임대인에게 대항할 수 없다.

② 무단전차인은 부속물, 지상물 매수청구권을 행사할 수 없다

③ 임대인은 계약 당사자가 아닌 전차인에게 직접 차임을 청구를 할 수 없으나 임차인의 차임 청구권을 대위 행사할 수 있다.

(2) 임대인과 임차인의 관계

① 종전 임대차 계약 관계가 존속한다. 따라서 임대인은 임차인에 대하여 계속 차임 청구권을 가진다.

② 임대인은 임차인의 무단전대를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있다(제629조 제2항). 다만, 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정(예:을과 병이 부부관계)이 있는 경우에는 계약을 해지할 수 없다.

③ 임차인과의 계약을 해지 전(종료 전)에는 임대인은 전차인에게 손해배상을 청구할 수 없다.

☆임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제삼자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차 계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차 계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임 청구권을 가지므로, 임대차 계약이 존속하는 한도 내에서는 제삼자에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당 손해배상 청구나 부당이득 반환청구를 할 수 없다

4. 적법 전대(임대인의 동의 있는 전대차)

제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.
②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.
제638조(해지통고의 전차인에 대한 통지) ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.
②전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조제2항의 규정을 준용한다.
제644조(전차인의 임대청구권, 매수청구권) ①건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조제2항의 규정을 준용한다.
제645조(지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권) 전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.
제647조(전차인의 부속물매수청구권) ①건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
②임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

(1) 임대인 보호를 위한 특별규정

① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다(제630조).

⇒ 전차인이 임대인이 아니라 전대인(임차인)에게 차임을 지급했다고 하더라도 임대인이 전차인에게 차임지급을 청구하면 전대인에게 차임을 지급하였다는 이유로 임대인에게 대항하지 못한다.

☆임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터 잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도 의무를 면한다.

(2) 전차인 보호를 위한 특별규정

① 합의해지 시 전차인 보호 : 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다(제631조). ⇒ 임대인의 동의를 얻어 전차인이 5년 기간을 보장받고 적법 전대한 경우 임대인과 임차인의 합의해지로 임대차가 1년 만에 소멸한 때에도 전차권은 동의 얻고 보장된 5년 동안 소멸하지 않는다.

② 임대인이 해지통고시 전차인 통고 : 임대차 계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대 되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다. 전차인이 통지를 받은 때에는 제635조 제2항의 규정(기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고)을 준용한다(제638조). ⇒ 기한의 정함이 없는 임대차에서 임대차 계약이 임대인의 해지통고로 종료하는 경우 임대인은 임대차 계약이 해지통고로 종료되었음을 전차인에게 통지하여야 전차인에게 대항할 수 있다.

③ 적법 전차인에 대한 지상물 매수청구권 : 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다. 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조 제2항(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)의 규정을 준용한다(제644조). ⇒ 토지 임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물 등의 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 상당한 가액으로 그 지상시설을 매수할 것을 청구할 수 있다.

④ 적법 전차인에 대한 부속물 매수청구권 : 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같다(제647조).

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잡스9급/집단지성/두문암기/기출해설/공무원 합격