점유권
1. 점유권 : 물건을 사실상 지배하는 경우 그 지배를 정당화 시켜주는 법률 상의 권리
1) 물권이지만 우선적 효력이 없다.
2) 정당한 권원유무와 관계 없이 인정되는 권리
3) 본권이 아님에 유의
2. 사실상 지배 : 사회통념에 따라 결정
1) 잠깐의 점유가 아닌 계속적 점유라면.
2) 타인의 부당한 간섭에 대하여 배척가능성이 있다면.
3) 관리ㆍ감독의 관계에 있다면.
3. 점유의 관념화
1) 점유보조자 : 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자(예:점원)
(1) 지시하는 타인만을 점유자로 한다.
(2) 점유권에 관한 효력이 인정되지 않는다.(점유보호청구권 X)
(3) 점유주를 위한 자력구제권은 인정된다.
(4) 자기 물건에 대해서도 점유보조자가 될 수 있다.
2) 간접점유
제194조[간접점유]
지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한자는 간접으로 점유권이 있다.
(1) 특정인의 직접점유가 있어야 하고 타주점유자이어야 한다. (점유매개자)
(2) 점유매개관계
① 직접점유자와 간접점유자 사이에는 지상권, 전세권 등의 법률관계가 있어야 한다.
② 간접점유자는 직접점유자에 대해서 반환청구권을 갖는다.
(3) 간접점유자의 지위
① 직접점유자가 점유를 침탈당하거나 방해당하고 있은 경우 반환청구권을 가진다.
② 간접점유자의 자력구제권은 인정되지 않는다.
(4) 간접점유는 중첩적으로 성립이 가능한다. (예:전대차)
3) 상속인의 점유(점유의 상속)
(1) 점유권은 상속인에 이전한다. (제193조)
(2) 상속사실을 알던 모르던, 지배하던 하지 않던 관계 없이.
점유권 - 자주점유, 타주점유 등
1. 자주점유ㆍ타주점유
1) 자주점유 : 소유의 의사로 점유하는 것.(도둑의 점유도 자주점유)
(1) 소유권이 있다고 믿고 점유하는 것(X)
(2) 정당한 권원이 있다고 믿고 점유하는 것(X)
2) 타주점유 : 소유의 의사가 없이 점유하는 것.
3) 구별실익
(1) 취득시효의 인정여부(자주점유만 인정)
(2) 무주물선점(자주점유만 인정)
(3) 멸실ㆍ소멸 시 손해배상의 차이가 벌어진다.
4) 구별기준
(1) 점유자의 주관을 고려하지 않는다.
(2) 권리의 성질을 놓고 외형적ㆍ객관적으로 결정
5) 판단시기 : 점유 개시 시
6) 구별이 애매할 때에는 자주점유로 추정한다.
2. 자주점유의 타주점유로의 전환
1) 매도인이 매매대금을 완납받은 후 인도하지 않고 점유하고 있는 경우
2) 부동산의 경락대금이 완납된 후의 점유
3) 부동산 매매계약이 해제된 후 매수인의 매매목적물에 대한 점유
3. 주요판례
1) 매수인의 점유 - 매매 후 매수인이 점유하였다면 자주점유
(1) 매수 후에 매매계약이 무효로 되었더라도
(2) 매수 후에 매도인에게 처분권한이 없더라도
즉 분쟁이 발생하여 정당한 매매라고 인정되지 않더라도 자주점유
(3) 단, 처음부터 매매계약이 무효임을 알았거나, 처분권한이 없다는 것을 알았다면(악의) 타주점유
2) 점유자가 취득시효기간이 경과한 후에 상대방에게 토지의 매수를 제의하였다고 하더라도 → 자주점유
3) 무단으로 점유하였다면 → 타주점유
4) 불법으로 점유하였다면 → 타주점유
5) 타인의 토지에 분묘를 설치하였다면 → 타주점유
6) 매매대상 토지의 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 → 타주점유
4. 점유승계의 효과
1) 현점유자는 전점유자의 점유기간을 승계하거나 분리할 수 있다.
2) 전점유자의 점유기간을 승계하였다면, 전점유자의 점유하자도 승계한다.(전점유자가 타주라면 현점유자도 타주)
3) 현점유자는 전점유자의 점유효과는 승계할 수 없다.
4) 단, 상속을 통한 점유의 승계는 분리할 수 없다.
5. 점유의 추정적 효력
1) 점유자는 소유의 의사(자주점유)로 선의ㆍ평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
2) 점유자의 무과실은 추정되지 않는다.
3) 전후 양시에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속된 것으로 추정한다.
3) 점유자의 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다. 단 동산에 한한다. (부동산은 등기에 권리추정력 부여)
4) 점유의 추정력은 제3자도 주장할 수 있다.
5) 점유의 추정력은 소유자에게만은 주장할 수 없다.
점유권 (점유자와 회복자와의 관계)
1. 점유자의 과실취득(과실수취권)
1) 선의의 점유자는 과실수취권이 인정된다. (판례 : 선의+무과실)
2) 선의의 점유자는 타인(회복자)에게 손해가 났더라도 부당이득반환의무가 없다.
3) 선의의 점유자라도 과실로 점유물을 훼손ㆍ멸실하였다면 손해배상책임을 진다.
4) 악의의 점유자는 과실수취권이 인정되지 않는다.(수취한 과실의 반환 또는 대가 보상)
2. 점유자의 회복자에 대한 책임
1) 점유자의 잘못으로 목적물이 멸실ㆍ훼손 되었다면
(1) 선의의 자주점유자 : 현존이익 범위 내에서 배상
(2) 선의의 타주점유자 : 손해전부의 배상
(3) 악의의 점유자 : 손해전부의 배상
3. 점유자의 비용상환청구권
※ 필요비 : 보존ㆍ수선ㆍ공과금 등 통상필요비와 가옥의 대수선등 특별필요비
※ 유익비 : 물건의 가치를 증진시키는 데 도움이 되는 비용
1) 모든(선의,악의,자주,타주) 점유자에게 인정된다.
2) 요구시기 : 점유물 반환할 때 또는 반환청구를 받았을 때(지출 즉시X)
3) 비용 상환시까지 유치권 행사 가능(인도 거절)
4) 점유자가 과실을 수취하였다면 통상의 필요비는 상환청구할 수 없다.
5) 유익비
(1) 가액의 증가가 현존한 경우 회복자의 선택에 좇아 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
(2) 유익비 미지급시 유치권 행사 가능
(3) 법원의 회복자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여(유예)할 수 있다.(유치권 해제)
4. 점유보호청구권
1) 모든 점유자에게 인정(점유보조자는 인정X)
2) 점유물반환청구권(점유회수)
(1) 점유를 침탈당하였을 때(의사에 반하여 점유 상실)
① 사기에 의해 점유를 상실하면 - 점유물반환청구권X
(2) 1년 이내에 행사할 수 있다.(소제기기간)
(3) 침탈자 + 침탈자의 포괄승계인(선의ㆍ악의 불문)에게 청구할 수 있다.
(4) 선의의 특별승계인에게는 청구할 수 없다.
(5) 점유물 반환 및 손해배상을 청구할 수 있다.
3) 점유물방해제거청구권
4) 점유물방해예방청구권
(1) 점유물 방해 예방 또는 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
소유권 (상린관계)
1. 소유권 : 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용ㆍ수익ㆍ처분할 수 있는 권리
2. 상린관계
1) 부동산과 부동산간의 이용을 조절
2) 인접성을 요한다.(인접한 부동산 간에 적용)
3) 인접해 있다면, 지상권자, 전세권자 등 모두 적용이 있다.
4) 합의하지 않아도 법률규정에 따라 당연히 적용 된다.
5) 상린권은 소유권의 하나의 내용이다.(독립한 권리X)
6) 상린권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
제216조[인지사용청구권]
1. 토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위 내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있다. 그러나 이웃 사람의 승낙이 없으면 그 주거에 들어가지 못한다.
2. 전항의 경우에 이웃 사람이 손해를 받은 때에는 보상을 청구할 수 있다.
※ 이웃이 승낙하지 않는다면
1) 빈토지라면 : 판결로 강제할 수 있다.
2) 주거지라면 : 판결로 강제할 수 없다.
제219조[주위토지통행권]
1. 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.
2. 전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.
※ 주위토지통행권
1) 강행규정이다.
2) 불법점유자, 명의신탁자에게는 인정되지 않는다.
3) 기존의 통로가 있더라도
(1) 통로로서의 기능ㆍ효용을 다하지 못할때는 인정
(2) 지나치게 경비가 소요된다면 인정
(3) 단순히 불편하다는 이유로는 인정되지 않는다.
4) 원칙은 유상통행(협의, 안되면 법원에 청구)
(1) 보상치 않는다고 하더라도 소멸치 않는다.
(2) 유상통행권자의 허락을 얻어 통행하는 자는 무상통행.
5) 예외적인 무상통행
(1) 토지의 분할 또는 양도로 공로에 통하지 못하는 토지가 된 경우 무상통행
(2) (1)항은 특약으로 배제할 수 없다.
(3) (1)항의 전득자는 유상통행
6) 넓이의 결정
(1) 현재 이용상황을 고려하여 필요한 범위 내에서
(2) 장래의 이용상황을 고려하여 X
(3) 건축법 규정을 적용하여 X
7) 필요하다면 통로설치, 통로포장, 방해물을 제거할 수 있다.
8) 통행권이 있더라도 배타적 점유는 인정되지 않는다.
9) 필요하다면 통행로를 옮길 수 있다.(효율적이고 합리적이라면)
10) 주거생활의 보호와 통행권이 충돌하면 주거생활의 보호를 우선한다.(예 : 아파트 내 도로를 막는 것)
소유권의 취득 (취득시효 등)
제245조[점유로 인한 부동산 소유권의 취득기간]
1. 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.
2. 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
1. 시효로 취득할 수 있는 권리
1) 소유권, 지상권, 계속되고 표현된 지역권, 전세권, 분묘기지권
2) 질권, 광업권, 어업권, 무체재산권 등
2. 시효취득대상
1) 자기 부동산에 대해서도 가능하다.(소유권 입증이 곤란한 경우)
2) 국공유지
(1) 원칙 : 취득시효 불가(행정재산, 공용재산)
(2) 예외 : 일반재산(잡종재산)은 취득시효 주장 가능
(3) 등기 이전에 일반재산이 행정재산으로 변경하였다면 주장할 수 없다.
3) 공유지분 : 공유물 전부를 점유하여야 한다. (지분에 한해 취득시효 인정)
4) 부동산의 일부도 취득시효를 주장할 수 있다.
(1) 구별되는 뚜렷한 징표가 있어야 한다.
(2) 먼저 분할 후 주장하여야 한다.
(3) 단, 등기부취득시효는 전부에만 주장할 수 있다.
3. 부동산점유취득시효
1) 요건 - 요건은 추정해 준다.
(1) 소유의 의사(자주점유)로 점유
(2) 20년간 계속된 점유
(3) 공연ㆍ평온한 점유(선의ㆍ무과실은 요하지 않음)
(4) 입증책임은 상대방(원래 소유자)
(5) 등기하여야 한다.(시효가 완성되면 등기청구권을 얻는다.)
※ 남의 토지임을 알면서~ , 남의 토지를 무단으로~, 남의 토지를 불법으로~ ⇒ 타주점유로 본다.
2) 취득시효 완성에 따른 등기청구권은 채권적 청구권이다.
(1) 특정인(시효취득 당시의 등기명의자)에게만 청구할 수 있다.
① 취득시효 완성 전에 등기부 소유명의자가 변경되더라도 등기를 청구할 수 있다.
② 취득시효 완성 당시의 소유명의자에게 등기를 청구할 수 있다.
㉠ 미등기부동산은 청구할 수 없다.
㉡ 무효인 등기인 경우 진실한 소유자를 상대로 등기를 청구하여야 한다.
③ 취득시효 완성 후 등기 전에 소유권이 제3자에게 이전되었다면 제3자가 선의이건 악의이건 등기를 청구할 수 없다.
㉠ 단, 제3자의 등기가 무효라면(가장매매, 매매에 적극 권유, 적극 가담) 원소유자를 대위하여 등기의 말소를 청구할 수 있다.
㉡ 완성당시의 소유자에게 소유권이 복귀되었다면 등기를 청구할 수 있다.
④ 취득시효 완성 후 소유자가 부동산을 처분하더라도 불법행위나 채무불이행을 물을 수 없다. 단 점유자가 취득시효를 주장하거나 소유권이전등기를 청구한 이후 처분한 경우에는 불법행위책임이 인정된다.
3) 시효기산점
(1) 원칙 : 점유가 개시된 시점(임의로 선택할 수 없다) 입증책임 - 시효취득주장자
(2) 예외 : 시효기간 만료 후 등기명의인의 변경이 없는 경우 임의로 선택할 수 있다. 입증책임 - 원소유자
4. 등기부 취득시효
※ 무효인 등기라도 소유의 의사로 10년간 공연ㆍ평온ㆍ선의ㆍ무과실로 점유하였다면 소유권을 취득한다.
1) 전 등기명의인의 등기기간을 합산할 수 있다.
2) 공연ㆍ평온ㆍ선의는 추정된다.
3) 무과실은 추정되지 않는다. (스스로 입증)
4) 선의ㆍ무과실은 점유개시시에만 구비하면 족하다.
5. 취득시효의 효과
1) 소유권 취득의 효력은 점유를 개시한 때에 소급한다.
(1) 당사자끼리만 주장할 수 있는 소급효이다.
(2) 소급효는 제3자에게 주장할 수 없다.
2) 취득시효로 인한 권리의 취득은 원시취득이다.
3) 등기부 취득시효 완성 후 등기가 불법말소되더라도 소유권을 상실하지 않는다.
4) 취득시효의 포기
(1) 등기청구 소송을 제기한 후 합의하여 소를 취하한 경우.
(2) 매매를 제의하였다고 하여서 취득시효를 포기한 것은 아니다.
(3) 취득시효 완성 후 점유를 상실하였더라도 취득시효를 포기한 것은 아니다.
6. 첨부 : 부합ㆍ혼화ㆍ가공
1) 부합 : 소유자를 달리하는 두 개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되는 것
(1) 부동산에 동산이 부합하면 부동산의 소유자에게 귀속된다.
(2) 단, 정당한 권리에 기하여 부합된 것은 부합시킨 자에게 소유권이 보류된다.
7. 소유권에 기한 물권적 청구권
1) 행사주체 : 현재의 소유자
2) 상대방 : 현재의 점유자(직접점유자, 간접점유자)
3) 기간의 제한이 없다.
4) 비용부담 : 무조건 상대방
5) 소유권과 물권적 청구권은 운명을 같이 한다. 즉 소유권 이전시 물권적 청구권도 함께 이전
6) 목적물 반환 및 손해배상 모두 가능, 예방청구 또는 손해배사담보
7) 토지에 건물이 무단 축조된 경우에 건물 소유자에 대해서는 퇴거청구가 아닌 철거청구를 하여야 한다. 단, 건물사용자(임차인)에 대해서는 퇴거를 청구할 수 있고 건물의 철거를 청구할 수는 없다.
소유권 (공동소유)
1. 공유의 개념 : 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 것
2. 공유의 성립
1) 법률행위에 의한 성립
(1) 일반적 : 수인의 합의에 의한 공유(지분을 등기하지 않으면 균등지분으로 추정)
(2) 구분소유적 공유(상호명의신탁)
① 의의 : 내부적으로는 소유 부분이 특정되어 있으나 등기상으로 단순히 공유로 등기되어 있는 것
② 구분소유에 관한 약정이 있어야 한다.
③ 내부적으로 특정 부분을 각자가 단독으로 소유한다.
④ 제3자가 불법점유하는 경우 전체 토지에 대해서 그 배제를 구할 수 있다.
⑤ 분할을 청구할 수 없다.
2) 법률규정에 의한 성립 - 상속 등
3. 공유지분
1) 자유롭게 단독으로 양도, 처분, 담보제공을 할 수 있다.
(1) 지분양도금지특약에 의해 배제할 수 있다.(공유자간의 채권적 효력)
(2) 특약이 있더라도 등기할 수 없고, 제3자에게 주장할 수 없다.
2) 지분의 상속이 가능하다.
3) 공유자 1인이 지분을 포기하거나 상속인이 없이 사망한 때에는 다른 공유자에게 지분 비율로 귀속한다.
4) 의무부담은 지분 비율로 부담한다. 1년 이상 지체 시 다른 공유자는 지분매수청구권(형성권)을 행사할 수 있다.
5) 사용ㆍ수익은 지분 비율로 공유물 전부에 미친다.
4. 공유자 사이의 내부관계
1) 공유물의 보존행위(물권적 청구권 행사)
(1) 공유자 1인 단독으로 행사할 수 있다.(전원을 위해 전부를 행사)
(2) 지분권 주장(임대료 등 금전문제) 지분에 해당하는 만큼 단독으로 행사할 수 있다.
2) 공유물의 관리행위(임대차 등)
(1) 지분의 과반수의 동의만 있으면 된다.
3) 공유물의 처분행위(전체에 대한)
(1) 공유자 전원의 동의가 있어야 한다.
(2) 전원의 동의 없이 공유자 중 1인이 단독으로 처분하였다면
① 매매계약은 유효하다.
② 처분행위(등기)는 남의 지분에 대해서는 무효이다.(지분 범위내에서는 유효)
5. 공유물의 분할 : 공유물분할청구권(형성권)
1) 원칙 : 언제든지 분할을 청구할 수 있다.
2) 분할의 예외
(1) 상린관계의 경곞
(2) 구분건물에서의 공유 부분
(3) 구분소유적 공유(상호명의신탁)
(4) 상속재산의 유언에 의한 제한(5년)
(5) 공유물 분할 금지 특약(5년 내의 기간), 등기 기재 가능 → 제3자에게 주장할 수 있다.
3) 분할의 방법
(1) 원칙 : 공유자간의 협의분할
① 공유자 전원의 동의가 있어야 한다.
② 협의 후 이행이 되지 않더라도 재판상 분할을 청구할 수 없다.(이행청구소송)
(2) 협의가 안된다면 재판상 분할을 청구할 수 있다.
① 필요적 공동소송(전원의 참여)
② 형성판결이다.(등기하지 않아도)
③ 소급효가 없다.(단, 상속재산은 소급효가 있다.)
(3) 현물 분할 원칙으로 한다. 단 예외적으로 대금 분할, 가격배상분할을 할 수 있다.
용익물권(지상권)
※ 지상권은 편면적 강행규정이다.
1) 편면적 : 약자를 보호
2) 법에 어긋난 지상권자에게 불리한 특약은 무효, 유리한 특약은 유효
1. 지상권 : 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하기 위한 권리.
1) 최단기간의 제한이 있다.(강행규정)
(1) 견고한 건축물, 수목 : 30년
(2) 기타 건축물 : 15년
(3) 공작물 : 5년
2. 지상권의 성질
1) 토지의 일부에도 가능하다.
2) 지료의 지급은 지상권의 요소가 아니다.
3) 자유롭게 양도ㆍ처분이 가능하다.
4) 수반성 X : 지상권과 지상물을 분리하여 양도할 수 있다.
5) 부종성 X : 지상물이 소멸하더라도 지상권은 존속한다.
3. 지상권의 취득
1) 약정지상권 : 합의 + 지상권 등기
2) 법정지상권 : 합의ㆍ등기하지 않아도 법률규정에 따라 성립
(1) 민법 제305조 : 전세권이 설정된 법정지상권
(2) 민법 제366조 : 저당권 실행 시 법정지상권(별도 정리)
(3) 입목법 제6조에서의 법정지상권
(4) 가등기담보법 제10조에서의 법정지상권
(5) 관습법상의 법정지상권(별도 정리)
4. 지상권 갱신청구권ㆍ지상물 매수청구권(특약으로 배제 불가)
1) 갱신청구권 : 지상권이 만료되었을 때 지상물이 현존한다면 갱신청구권을 행사할 수 있다.
(1) 형성권이 아닌 청구권으로 지상권설정자는 거부할 수 있다.
(2) 갱신 시 다시 최단기의 제한을 받는다.
2) 매수청구권(쌍방 모두 인정)
(1) 지상권설정자가 갱신을 원하지 않을 때 지상권자는 지상물의 매수를 청구할 수 있다.
(2) 형성권으로 행사하면 매매계약이 체결된 것이 된다.
(3) 매매대금을 지급받을 때까지 동시이행항변권을 주장하며 토지 인도를 거절할 수 있다.
(4) 지료연체 등 귀책사유로 인한 소멸청구나 해지로 소멸한 경우 매수청구권을 행사할 수 없다.
5. 지상권의 효력
1) 지상권자의 토지사용권 : 모든 사람에게 주장 가능
2) 자유롭게 양도ㆍ이전ㆍ임대ㆍ저당권 설정이 가능하다.
(1) 양도 등의 금지특약이 있더라도 특약은 무효이다.
3) 지료 : 지상권 성립의 요소가 아니다.
(1) 지료를 약정하였다면 2년 이상 체납 시 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
(2) 연속된 2년일 필요는 없다.
(3) 현소유자에게 2년이 체납되었을 때에
(4) 등기하여야 제3자에게 주장할 수 있고 지료증감청구권이 인정된다.
(5) 지료증감청구권에 있어 증액의 제한이 없다.
6. 구분지상권
1) 토지의 상ㆍ하의 범위를 지정하여야 한다.
2) 수목은 불가
3) 다른 용익권자가 있다면 전원의 동의가 있어야 한다.
4) 토지소유자의 사용권을 제한하는 특약이 가능하다.(등기 기재)