정비사업의 행정계획· 절차 흐름도·시행자 및 시행방식
Ⅰ. 용어정의
1. 정비사업: '정비사업'이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을
정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
2. 토지등 소유자: '토지등소유자'란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 「자본시장과 금융투자업에
관한 법률」에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁
한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
① 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자
② 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
Ⅱ. 정비사업의 행정계획
1. 정비구역지정의 3단계 절차도
Ⅲ. 정비사업의 전체적인 절차 흐름도
1. 재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단
(1) 정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한
때에 안전진단을 실시하여야 한다.
(2) 정비계획의 입안권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 안전진단을 실시하여야 한다. 이 경우 정비
계획의 입안권자는 안전진단에 드는 비용을 해당 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다.
▶ 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지
의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
▶ 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토
지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
▶ 제2조제3호 나목에 해당하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한
건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우
(3) 재건축사업의 안전진단은 주택단지의 건축물을 대상으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물인
경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있다.
(4) 정비계획의 입안권자는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합
성 등을 심사하여 안전진단의 실시 여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 대
통령령으로 정하는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다.
(5) 안전진단을 의뢰받은 안전진단기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하
며, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단 결과보고서를 작성하여 정비계획의 입안권자 및 안
전진단의 실시를 요청한 자에게 제출하여야 한다.
(6) 정비계획의 입안권자는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 입안 여
부를 결정하여야 한다.
2. 재건축사업에서의 매도청구
cf) 주거환경개선사업과 재개발사업은 수용권한이 있지만 재건축사업은 투기가 너무 많기 때문에 수용권한이 없다.
따라서 재판을 통해 소유권을 가져오는 매도청구라는 제도가 있는 것이다.
(1) 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립
또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
▶조합설립에 동의하지 아니한 자
▶시장·군수 등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자
(2) 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.
(3) 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는
뜻을 회답한 것으로 본다.
(4) 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지
아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그
밖의 권리를 매도할 것을 청구 할 수 있다.
Ⅳ. 정비사업의 시행자 및 시행방식
1. 정비사업의 시행자 및 시행방식
2. 정비사업의 시행자 중 조합
(1) 조합설립 인가
1) 재개발사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다.)가 조합을 설립하
려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
2) 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다.)가 조합을 설립하
려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의
3이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군 등의
인가를 받아야 한다.
3) 위 2)에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축
물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 인가받
은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.
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